パークコート麻布十番ザ　タワーってどうですか？ Part2

いや、少しでも間が開くとローンの支払いなど
色々考えてブルーな気持ちになる人が出てくるものですよ。
不動産業では一般常識です。
だから、買う気のある客がいたら気持ちが高ぶってる間に直ぐに手付け金を払わせて
逃げられないようにする。

赤坂との仕様の比較の件ですが、こちらの方が上ということは無いですよ。

今売っている三井や住友の主なところで言うと、坪平均の材料費のかけ方は、
パークコート赤坂＞シティタワー麻布十番＞パークコート麻布十番＞大崎ウェストシティタワーズ＞パークタワーグランスカイ＞パークコート神宮前
ですかね・・・

すべて検討しましたが、仕様と価格の相対的コストパフォーマンスでいうと、
大崎ウェストシティタワーズ＞シティタワー麻布十番＞パークコート赤坂＞パークコート麻布十番＞パークタワーグランスカイ＞パークコート神宮前
という感じでした。

計画時期、土地取得時期や建設タイミングなどによって原価に大分差が出てしまって、パークコート麻布十番は大分苦労した様子が見えました。

>>42
住友の圧勝ってとこですね。
でも、このうち売れてない１番が大崎ウェストシティタワーズ、
２番がシティタワー麻布十番というのは、ほぼ間違いないでしょう。
(パークコート神宮前が２番？　このさい定期借地権ってことで除外)
仕様だけじゃ決められないってことですね。

実際にかけたコストは別として、住友は三井に比べて、仕様に関しては全体バランスの設定があまり万人受けではないほうだと思います。
また、間取りの設計も往々として微妙になりがちです。

クルマで言うと三井はトヨタ、住友は日産、地所はスバル・・・ってところかな。
こうなると、もう好みでしょうね。

>>42
やはり本物件の仕様が全体的に高いということはないのですか？
共用部分の充実ぶりが目立っているので、ひょっとしたら
それに反してそれ以外の仕様は抑えてあるのかなと感じてはいましたが。。

浴室の壁面まで天然石を使っているところって、
ここ以外にありますか？

住友２物件の仕様が高い？
なわけないじゃん。モデルルームで内部仕様や、パンフレットで共用施設みれば一目瞭然。
三井２物件（赤坂・十番）＞住友２物件（十番・大崎）でしょ。
外観は好みだと思うけど。

>>46
浴室の壁面は確かに、そうですね。

でもその分、
70CLASSだと玄関ホールが普通の御影石だったり、キッチンのカウンタートップや壁面に至ってはただの御影石風人造ものだったり。
130CLASSのホール＆LDは確かに大理石だが材質はごく普通ランクのもの、キッチンのカウンタートップはただの御影石、そして壁面はなんと大理石ではなくただのモザイクタイル。。。

ちゃんと抜くところは抜いてますよ～

好きな方を選んでください。
すべて含めてバランスです。

>>48
ちなみにキッチンのカウンタートップは、70CLASSというか標準クラスで、
高級御影石のスターギャラクシーを使っています。
130classというか、プレミアムシートが何を使っているかは、
よく知りませんけど。

なんだか、42さんも48さんも怪しくなってきましたね。
誰か、正確に比較してくれる人はいませんか？
そもそも赤坂と麻布十番は、どっちが仕様がいいのでしょうか。
実は麻布十番が一番良かったりして。

でも公式HP見る限り、キッチンも洗面もカウンタートップが大理石じゃなくて御影石ってのは事実のようだね。
その辺のライオンズマンションならいざ知らず・・・

>浴室の壁面まで天然石を使っているところって、
>ここ以外にありますか？

PC赤坂
ATRAS六本木

等など。　

もしかして、１億以下でさがしていましたか

この辺に新しいライオンズマンションなんてあったか？
四谷のも数年前だし、例えが不適当。

西側地区の再開発計画

順調に行けば平成２５・２６年度当たりから西側地区の再開発工事が始まるそうですよ。
超高層および高層４棟がこのマンションを囲むような計画案らしいですよ。西側地区の町会の掲示板に計画案が張り出されていますので、検討される前にご覧になったらいかがでしょうか？　
マンションの中からの眺望は　住友の方がすばらしいと思います。
三井は西側も南側も後発の再開発ビルで　やや対面位置になり、すでに既存の北側のマンション東側の住友に囲まれた　閉鎖空間　（安心して窓も開けられない）でしかありません。
以上、ご参考までに　失礼いたしました。

>>53
すいません、聞き間違えました。

浴室の壁面まで「天然大理石」を使っているところって、
ここ以外にありますか？

それに、70クラスなら１億以下で探せると思いますが、
もう少し広い部屋を探しているので、
当然、１億越えは覚悟しています。

>>55

文章が非常に分かりにくいのですが（苦笑）

>超高層および高層４棟がこのマンションを囲むような計画案らしい

「らしい」とありますが、55さん自身は張り出されているという計画案をご覧になっていないのですか？

私が三井から聞いたところでは、現時点での西側の再開発計画案としては、超高層と高層のタワーが敷地南北に一棟ずつ。三井から見ると、北西に一棟と、ちょっと離れた南西に一棟だったはずです（どちらが超高層かは忘れました。）。これら二棟と既存の北側中層及び東側高層（住友）を指して４棟で囲む、と表現されているんだと思いますが、まるで西側再開発だけで四棟立つような記載で分かりにくいです。

また、

>閉鎖空間　（安心して窓も開けられない）でしかありません。

とありますが、確かに東側の建物間距離は確かにちょっと狭いと思いますが（一応道路はあります。また、住友側から見ても一緒だと思います。）、西（特に南西の棟）はかなり離れていたはずです。また、建物の高さも全く考慮されていません。更に、真南のさぬき会館は大きな公園になってほぼ恒久的に開ける予定ですから、こういう状態を閉鎖空間、まして（安心して窓も開けられない）と言い切るのにはかなりの悪意を感じます。


住友の購入者（又は関係者）の方なんだと思いますが、隣のマンションにはこういうヒトがいるんだなぁと改めて感じ、そちらを購入しなくてよかったと思いました。

ちなみに、住友さんの東側の病院も分棟で実質建て替えですよね。その辺はどう考えるんでしょう。

＞住友の購入者（又は関係者）の方なんだと思いますが、隣のマンションにはこういうヒトがいるん　
　だなぁと改めて感じ、そちらを購入しなくてよかったと思いました。

どなたかが書いたか判断出来ないのに…
どちらも良いマンションで再開発同士なのですから。
お隣のマンション同士仲良く出来ないんでしょうか？

＞お隣のマンション同士仲良く出来ないんでしょうか？

市場経済で、競争原理がどうしても働きますからね・・

西側地区の再開発計画

お詫びと訂正　真に申し訳ありません。

西側地区の北側（小山橋の東延長線より北）　大道路東側に事務所　１０階前後　および中央の位置に　超高層住宅　４０階前後
西側地区の南側（小山橋の東延長線より南）　高層住宅２７階前後　およびその東側に住宅　１２階前後

合計４棟です。

案ですので、決定ではありません。今後　都市計画の中で施設計画が決定されます。

ご購入予定の皆様には、大変なご心配とご迷惑　をお掛け致しました。

閉鎖空間（安心して窓も開けられない）ではないですね。

西側も三井ですから、馬鹿じゃないでしょう。
どう考えても売りにくいお見合い物件は減らすように計画します。

ま、そもそも西側は安く設定されてましたしもう完売みたいですけど。

西側の超高層は、少しでも見合いを避けるためにトライスター型になっていますよね。
平面書きだったけど、模型のようなものもサロンで見せてもらいました。
窓から見える景色も、西＆南が再開発後の景色と現状のの２バージョン、PCで見せてもらいました。
60さんの話が正しいと思いますが、
心配な方は、まずサロンに行ってみてはいかがですか。
きちんと教えてくれますから。

結局この物件は買いなの？それとも西側再開発の三井物件狙いでもいいかな。

＞64さん
あと3年？待てるならね。＞平成２５・２６年度当たりから西側地区の再開発工事が始まる

>65さん
ありがとう。他の物件の手付を捨てて、本物件を再検討しなおそうか真面目に悩んでたので。３年後の西側再開発物件も魅力的なものになるといいですね。

今年の春先に三井から聞いたときには、
西側再開発は「６、７年くらい先」みたいなニュアンスでしたけど、
３，４年先くらいで確定ですか？
地権者の了解がまだ全部は取れていないので、
「10年くらいかかる可能性もゼロではない」という話で、
時期に関してはまだまだ未確定要素大って感じでしたが……。

西側の再開発計画。これですね。

>67さん
68に貼った写真の上にあった文章がこれです。これをどう読むかはお任せします。

>>63
トライスター型は、そのマンションの住民同士が他人の部屋を見えてしまう形。
ちなみに本来、スターハウス型というのが昔からの呼び名で、
スターハウス型の集合住宅は、公団が幾つも造ってきた。

＞住民同士が他人の部屋を見えてしまう形。

なんとかして人様の欠点を探そうとする態度、見苦しいですよ。

そのトライスターと対峙するこの物件はトライスター同士よりよく見えるってことに先に気づけっての。トライスターの内角より、対峙する向きの方が中までよく見えるだろ。

何言ってんだか。あなたのほうが見苦しい。

住民同士が見えるのは、スターハウスの欠点として昔から知られてる。
わざわざ欠点を探そうとする必要など、ありません。

どんなものが出来るか決まっていない、トライスター内でお互いが見えるかどうかはどうでもいいですが、こことお見合いになるのは間違いないですね。

まあ、距離が遠いとか言って無理矢理納得するんでしょうね。これも以前から言われている事ですが、タワマン同士って、間に何にも無いから、お見合いが近く感じるもんですよ、ハハハ。

空中でのお見合いは、近く感じてしまうんですよ。
佃のリバーシティでこりました。

真正面同士だけがお見合いではありません。はす向かいでも見える。

西側も同じ三井だったのが、購入を決めた理由のひとつです。
古川を含めエリア全体がきれいになると想像します。
西日を遮ってくれてちょうどいい、くらいに考えています。
デザイン的に、住友は仲間はずれですね。

この物件ってやたら共有施設の豪華さだけを強調してるのは何故ですか？

豪華だから。
実際、パンフレットを見ると共用部は過去の超高層マンションと比較してもトップクラスの一つに入ると思う。

ＰＣ赤坂と迷っています。
住環境はこちらがいいと思うのですが、資産価値となると赤坂のような・・
どなたかこちらを契約した方で、購入の決め手となったご意見を教えて頂けませんか？

住環境はこちらなのに、資産価値が赤坂ってのはどのような観点から？

共有施設が豪華って本気ですか？　それとも地権者の自画自賛？

容積率に含まれない屋外の共有施設が売りなのに・・・汗

屋外の共有施って何を指してるのかな。地階の店舗とかカフェってこと？

近くにいろんな高層マンションが見れる（様になる）事が利点。

結局は、向き次第ってこと？
北と南の中・高層は何も影響ない。
景色が抜けない西や東、低層とかは、
値付けが安いぶん、かなり売りてしまって残り少ないですよね。
いまさらですが。
まぁ、景色を見たければ、どの部屋であろうと屋上に行けばいいわけで。

どう考えても、共用部を前面に押し出すのは、立地では隣に負けているからでしょ…
ここは全部が完成すると囲まれてしまうからね。

共用部分を全面に押し出すのはそういうことかー。ちなみにここって各階ゴミ置場はある？

ここの建設中の角で営業している商店（２～３階建て）は今後、どうなるのでしょうか？

隅で営業しているお米屋さんなども
マンションの店舗として営業されるそうですよ。
お米は重いからうれしです！

この物件を検討している方は意地悪な方が多いですね。

変な書き込みは隣の住友の書き込みだ！と言っていますが
住友のページは全く賑わっていないので
ここへのページに書き込むが？？？です。

こんな人たちと一緒に住むのがゆーつになり始めました…。
人の物件の事を言うのはやめませんか？

一体何が意地悪な書き込みなのか？？？です。そんなこと言ったらネガレスがひどい板はもっと沢山あるよ。

土日のＭＲは、思うように予約が取れないくらい、混み始めたようですね。
それがすべて、契約につながっているかどうかは知りませんけど。

MRは子供ずれ多かった。夏休みの終りを満喫していたかんじ。
お父さんはこんなすごいマンションを知っているんだよって自慢していたから、買えるのかはハテナ。

一時は忘れられたかのように静かだったこのスレも、ＭＲの夏休みが明けたとたん急に賑わってきたし、
そろそろ真剣に考えないと遅れを取るかも。
高層ねらいだから、まだまだ大丈夫とのんびり構えていたんだけどね。
PC赤坂は70も売れ残っているそうだけど、一般人にとっては生活に不自由な立地だから仕方ないと思う。
お隣も悪くないんだけど、ダイレクトウィンドウが生理的に苦手って人は私だけじゃないはず。
となると、麻布界隈で今買うなら、手頃なのはここかなぁと。
西側の再開発はちょっと気になるけど、待つのもなんだし、あんなに高速道路に近すぎるのもどうかと思うし。

今月中旬から第２期ですよね。「第１期完売御礼」とか謳うんですかね。
申し込みの入った部屋しか売りに出さないから、確かに完売なんでしょうけど。
まぁこの世界同時不況下、１年足らずで440コ中、残り180コを切ったのは、大したものだと思います。
もしかしたら竣工時にはギリギリ完売するかもしれません、奇跡的にね。

バラがついていても
キャンセルが出た言いながら
少し安めに販売しているのは
どこもしていることなのでしょうか？

住友は強気で1円も下げてくれないのもどうかと思いますが。

この物件、値下げなんてする必要あるの？どこから見ても死角のない人気物件だと思うけど。

>>97
そんなことするの、コ○レくらいと違いますか？
芝と間違えてません？

＞98＞99さん
我が家は希望の広さと予算が合わなかったので購入まで進みませんでしたが、何度か連絡が来ましたよ。
知人のところにも連絡があったようです。
お客さんの内容によって値引きの金額は違うようですね。

100さん
情報ありがとうございます。個人的には良い物件だと思いますが、値引きありということは、あまり売れ行きは思わしくないのでしょうか？やはり周囲を高層ビルで囲まれてしまうのがネックとなってる？

＞100＞101さん
あーぁ、あほらし。

１０１さん
この時代なので決して売行きは良くはないと思います。
しかし悪い物件ではないと思います。
予約から販売（完成）までに時間がかかるので
ローンの最終審査では4割の方がローンが通らない可能性があると言っていました。
なので金額的に見合わない人もむげにせず
そこでもう一度金額調整されるそうです。
私もほぼ完売状態だったのであせりましたが
裏事情はそうらしいのでどれくらいの金額なら購入できるのか？逆に聞かれました。
でもこんなのどこでもある話ですよ！
心配にはいたりません。

＞103
何を言いたいのか、よく理解できません。
仮審査で通ったローン申請が、本審査で４割落ちるかも、というのも信じられない数字です。
もう少し内容を整理して、書いて頂けないでしょうか。
心配にはいたりません。というのも、何が心配でないのか、よくわかりません……

１０３さんのおっしゃっている事わかります。

仮審査時と審査時の
勤務先の経営状態に変化がある。

という意味なのでしょう。

ベンチャー企業にお勤めの方は特にローンが難しくなっていると聞いております。
来年にはどうなっているか？？？分からないという事なのでしょう。

１０３さん

売れ行きは良くないのに、ほぼ完売状態？？
言っている意味がわかりません。

少なくても完売には程遠い状態と伺ってますが。

制約御礼のバラは沢山付いていて残り僅かに一見見えるけど
、結局は最終審査に通っていなので
あてにならないって事だろ。

みなさん、情報は必ず自分で確かめましょう。
実際のところ、180戸はこれから第２期で売り出すわけで、
完売状態のわけないし、
４割も本審査で落ちるわけないですよね。
だったら現金なら優先してくれそうだけど、
私は１回目、抽選できちんと落とされました。

現金客は、完成物件でもない限り
デべは喜びませんよ。なので優先もされません。
引渡までに現金は無くなってる可能性があるからですと。

現金が無くなってる可能性は少ないと思われる。
多少減っていることはあるかもしれないが。

確かに。　タンス預金で空巣に入られた場合ぐらいだよね〜。

株でも相当おバカでないと0にはならん。今ならETFにバラけて投資するだけで1年で２割増しじゃないですか？

どっかの議員みたいに、知人のせいで破産することもあるからね。

もし本審査で４割落とされるのなら、
デベにとっては
よほどキャッシュ客のほうが安心だと思うけど。
というか、ここはリーマン破綻後に売り出したわけで、
来春の竣工時に４割が落ちるとはとても思えない。
リーマン破綻前に売り切っていたプラウドの飯田橋だって、
この前の竣工時に審査落ちたって人、ごくわずかでしょ。

４割じゃなくて、４％じゃないですか？
それでも、実際にはそこまで多くないと思います。
１００，１０１，１０３さん、同じ人？

ここは予算八千万円くらいだと、どれくらいの条件の部屋が買えますか？

ここの地権者ってどういう人種なんだろう。
ステテコ姿で徘徊している酔っ払いオヤジに絡まれた。
西側（次の再開発地域）も歩いてみたが貧民街っぽかった。
マンション購入者と共存できるのだろうか。。。

角にあったお稲荷さんどこに行ったんだろう?

＞117
奥の方に移るみたいですよ。図面集の1敷地配置図に「祠」があるのでこれじゃないですかね。

>>116
過去レスに地権者さんが何度も書き込みしましたよ。
内幕もたくさん書いてくれたが、今では大部分削除済み。

ここってタワーパーキングが建物内部に埋め込まれてるんだね。この作りじゃなければ良いのに。。機械音とかしそう。。

第２期販売って、いつ始まるんですかね？

未だ完成もしていないのに値引き交渉しているって本当ですか？
完成後なら仕方ないけど、未だ半年以上あるのに　納得いかない！
一期で契約したのが馬鹿をみるということ？

グランスカイみたいに、値下げしたらその前に契約済みの人もキャッシュバックしてもらえば。
(そういう契約だとグランスカイの過去レスに書かれてた)

私は初期からモデルルームに通い、価格表を見てきたけど、値引き交渉等の雰囲気は感じられませんでしたが・・。
値引きではなく、売り出し価格の微調整程度はあるのかな？
ちなみにやっと契約となりそうです。

地権者は管理費払わないって本当ですか？
（地権者の）修繕費も「大丈夫か？」って思うくらい安いと聞いたのですが。。。

契約者としてはあまり細かいことを言いたくありませんが、誤解がないように記載します。
管理費について優遇があるのは地権者棟のみです。タワーに住む地権者さんはきちんとはらいます。
地権者棟の管理費は地権者棟の駐車場収入を充てることが、再開発に合意する際の決めごとの一つだったようです。
他にもそのような優遇のようなものがあるのか聞きましたが、それ以上はないそうです。
タワーと地権者棟で管理は別になっていることから、私は問題ないと考えました。

125です。
地権者棟の駐車場の管理費はもちろん地権者払いなのでしょうか。
駐車場は全体共有なのにその収益の一部が一部の地権者に使われるってことはないですよね？
それにしても、地権者棟の管理費で得られる金額は、地権者棟＋全体共有部の管理費をまかなえるとは
思えない額と聞き、今後タワー棟にしわ寄せがくるのでは・・・と心配です。

こういう不公平を押し通す地権者と共存できるのか心配ですね。。。

大した管理費払わないくせに、地権者棟の地権者はティアラデッキにも来るし、ゲストルームも使用するよ。
コモンラウンジももちろん使用。変な騒ぎ方しないといいが。

地権者さんもここに書き込みしてるはずですから、
優遇に付いて本音を聞きたいですね。

まあ、地権者と下駄ばきありというだけでその物件を買わないという人もいるのに、それを承知で買ったわけだから、管理規約の範囲内のことでは、地権者ともめないでくださいね。

PC麻布十番は、まだ地権者は80戸程度ですけど、
CT麻布十番は120戸くらい、西側の再開発エリアは200戸を超えてますからね。
先日、即日完売した新宿御苑なんて、圧倒的に地権者の方が多い。
都心物件の、ある意味で宿命なんでしょうか。
いずれにせよ、筋の通らない地権者優遇は、腹が立ちますよね。

お隣の住友では三井のような地権者優遇はないようです。
地権者が存在することはよくあることだけど、
こういう不条理な優遇はあまり聞いたことがないですね。

初めにこういうことを許してしまっていると、
この先色々トラブルの種になりそうな気がします。

以前、ここに書き込みされていた地権者さんがいましたよね。
確か、デベが理不尽なことをいってきたので、こちらの要望をきかないと、
このスレに成り行きを全部暴露してやる……といった感じの内容だったかと。
結局、デベが折れたので、収まるところに収まった、と。

想像するに、デベがうまいこと言って地権者をみんな地権者棟に押し入れた、
でも、後で聞いてみると、地権者棟の住民はタワー等の共有施設を使えない、
これは詐欺じゃないか！　
で、結局は、ある程度タワー共有施設も使えるという折衷案を引き出した。
といった内容のような気がしたのですが、当の地権者さん、いかがでしょうか。

かなり、私の想像が入っているので、どれだけ当たっているかわかりません。
でも、地権者がタワー共有施設の管理費を払っていないなら、
たとえばゲストルームは、タワー棟住民優先にするとか、
多少なりともタワー棟住民への優先がないと、これこそ理不尽。
これなら、空いたままより使ってもらった方が収入になるのでゲストルーム管理費への貢献になるわけで。

まぁ、これは地権者がタワー共有施設の管理費を負担していない場合であって、
そのあたりのこと、実際には私はよく知りません。
どなたか、詳しい方、いらっしゃいませんか？

地権者棟の駐車場で得られる「地権者の管理費」は毎月80万ちょいです。
これで地権者棟・駐車場の管理もしなければいけません。
全体共有の管理費がどのくらい払えるのでしょうか。

133です。
地権者は駐車場とは別に、
地権者棟の管理費を、確か毎月１～２万円くらいは各部屋ごと負担しているはずです。
部屋の広さのわりには、タワー棟よりも安め(半分くらい？)とは思いますが、
設備的にはタワー棟より劣るので、この点ではほぼ平等になっている気がします。
私が分からないのは、タワー棟の共用施設分として、地権者がどのくらい負担しているかです。

地権者は管理費を払わないはずです。
払うのは数千円の修繕積み立て費だけです。

ざっと管理規約を読み直してみましたが、
地権者は、地権者棟の管理費はもちろん、全体共用施設など、
タワー棟住民と同等に(といっても、地権者住宅棟管理費は、当然安めですが)、
負担することになっていますね(←合計80万円を軽く超えます)。安心しました。
地権者用の駐車場代を、そこに補充できるので、かなりの額が差し引かれるはずですが、
その地権者駐車場を借りることができるのも、やはり地権者＆その従業員というのが基本。
地権者等の中で完結しているわけです。

タワー棟住民だって、駐車場代は管理費に補填されるはず。
結構、平等じゃないですか？

ただ、厳密には、タワーも地権者棟も明細を出してチェックしないと、
金額的に本当に平等かどうかはわかりません。

タワー棟で得られる駐車場代はタワー棟のみの管理費に割り当てられるのではなく、
全体共有の管理費（つまり地権者含む）に割り当てられます。
恩恵を受けるのは地権者。

だから、その点が地権者の優遇なんですよね。
納得できないなら、どうしようもないですよね。

138さん
恩恵を受けるのは、タワー棟住民と地権者です。