二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part13

希少性が評価されて即日完売のあの新宿御苑のマンションはわずか100レス
完売したのでもうすぐスレも閉鎖でしょうが、こちらはパート13ですか？
ホント、希少物件ですねw

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あれは35戸しか売ってない。
規模違い過ぎだろ。

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レベル違いすぎです。

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いよいよ後、一ヶ月後がセントラルの抽選会です。価格がお手頃だった為、角部屋は倍率が高いそうです。

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セントラルはどの間取りが人気なんだろう？

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ここも、総販売戸数が35戸しか無ければ
御苑みたいに即日完売だったろうに。
899戸は多いな。

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845さん 人気の間取りはお手頃価格のC-1とC-10で最大四倍以上みたいです。私はC-10の高層階を狙ってます。

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セントラル随分と価格下げたね。
安いですゃね？
東急焦りだしたからか？

おかげでシルバーウィークの期間はモデルルームが予約殺到らしいじゃん。
価格に敏感に反応するやつもどうかと思うが。

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本当に下がってる？
安い部屋が出てきただけで、みた感じ以前からあんなもんだったけど。

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今日は現在、新築分譲中の港区の某タワーマンションを３物件ほど見てきました。モデルルームに行ったのではなく、それぞれのタワーの周辺環境をじっくり1時間くらいかけて視察。その結果、タワーマンションはそもそも周辺住環境の素晴らしいとこに建つものではないんだと分かりました。その中でもライズは、多摩川も近く公園も隣接。その上、高島屋まである。駅までの間に新設の商業施設も多くできる。これら施設に屋根ができれば雨にも濡れない。表参道や大手町などの都心駅も乗り換えなしの直通電車で行ける。総合的に大変バランスの良いタワーマンションだと思います。多くの物件と比較検討された方ほど、ライズの良さを理解の上で契約しているはず。これから始まる第３期が今から大変楽しみです。乗り遅れないように頑張ります。

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相変わらず無責任な営業ですなぁ

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地価下落のニュース見ました？

東京の都心部にある８つの区では、ここ数年、値上がりが続いていましたが、今回は平均で、住宅地がマイナス１１．８％、商業地がマイナス１４％と、大幅な値下がりとなっています。

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853です。私は営業ではないのですが…。むしろライズくらい条件の良い物件なら、住友や三井が販社となってれば鬼に金棒だっかもね。まぁここの営業は、はっとりしててしつこく勧めてこないからまたそこが魅力なのかもしれないけどね。

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セントラル検討中の者です。一つ気になることがあるのですが、ライズの東側にある玉川高校の跡地って何が建つ予定かご存知の方いらっしゃいますか？

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>地価下落のニュース見ました？

ニュース見なくてもマンション購入考えてるなら感じてたぐらいじゃないと。

今は買い時じゃない、今は待ちでショ。この物件がほしいならなおさら。

1年待てば10階上が買えるよ、もしくは10平米広いのが買える。

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新築マンション契約率が毎月上がってるのも知らないようね。ずっと待っているとよいでしょう。但し、そういう方は来年になってもきっと買えないわね。

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確かに不動産も株も、下がり切ったとこを狙って買うってほぼ無理なんだと思う。これは投資の経験ある人なら分かるよね。

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地価下落ネタでむきになる輩が予想どおり出現しました。
買う側は待つことができますが、売る側はそうはいきませんからね。
必死です。

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＞　新築マンション契約率が毎月上がってるのも知らないようね。

腹抱えて笑ったよ。お間抜けすぎますよ。お客さん。担当者喜んだろうね。あんた一期販売８割で好調ですってのを信じた口ね。

販売物件が少ないから契約率が上がってるだけですよ。

http://www.asahi.com/business/update/0914/TKY200909140346.html?ref=rec...

http://www.asahi.com/business/update/0917/TKY200909170451.html

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/trend/kurashi/20090831-OYT8T01081.htm

それから、販売単価も下がっていて、販売戸数も下がっている、売り物が少なくなれば契約率だけあがる。

わかります？、安くしてるのに、契約戸数の実数が少ないってことよ。何事も勉強ですよ。不動産屋さんに騙されない様にね。私ってこんなアドバイスしてあげるの、優しすぎ？

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優しすぎじゃなくて、暇すぎ。
859みたいなのが現実では幸せなんだろうな。

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販売価格と戸数が下がってお喜びのようですが、駅から遠い、仕様の悪い物件しか出なくなったからということに気付いてないようですね。

質も悪く、品揃えも悪い八百屋が安いからと喜んでいるようなもの。しかも今年も不作(着工件数激減)で今後品薄になることが確定している。

買い手は焦る必要がない？あなたも子供も歳を取らないの？大きい家が必要なのは子供が出ていくまでの30年くらい。早く買った方が長く使える。価格と効用のバランスも考えた方がいい。

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確かに騒音スレが、賑わいそうな物件が目につく。
一方、三鷹当たりのあたりのいい物件は値下がりしたようには見えないね。

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客観的な資料にはとたんに反応が出るのが、興味深いですね。

862みたいなデータに基づく記事に、

>864　駅から遠い、仕様の悪い物件しか出なくなった
と対抗されるなら、そちらもなにか客観的な資料を是非見せてください。

マンションはこの物件もそうですが、期分け販売をしていて、それぞれが時期によって販売物件と見なされます。つまり864さんがおっしゃられるのは１０月販売分のこの物件は、駅から遠い、仕様の悪い物件という事になりますね。反論しませんが。

さて、おそらく864は営業トークマニュアルまたは、それを聞いたお客様の御意見と思われますが、

＞早く買った方が長く使える。価格と効用のバランスも考えた方がいい。
の部分に関しては、中年以降の購入検討者に対する挑戦的な意見ですが、年寄りは
＞価格と効用のバランス

を考えるとこのマンション買うなってことですか？どこのマンションも高層階には近隣からのお引っ越しのお金持ちの高齢者が住んでるもんですけどね〜、ちなみにここのレジデンスは年寄りが相対的に多いんですけどね。

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お金はあの世に持っていけませんから、私を含めた年寄りこそ早く買うべきです。あの世にいく半年前に安く買っても、喜んでくれるのは子供くらい。

60坪で四億の部屋を考えましたが、様子見ることにしました。

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> 駅から遠い、仕様の悪い物件しか出なくなったから

そういう安いのしか、売れなくなったというのは正しいかもね。トヨタのプリウスみたいな薄利多売でこの時期はやり過ごすしかないという感じでしょう。どの業界も同じですね。まあ、どっちにしろ安いのしか売れてないの。そういう意味でここみたいな中途半端な07年の市況を引きずっちゃったのは不利なのよ。考えてもみなよ、高値長期販売が得意なスミフでさえ大崎のは安いからみんな買ってるし、有明だってそうだよ。そういうしぶといとこあるから、あんなに変な高いもん作って在庫が大量にあるのに業績良いんじゃない。なにしろみんな分かってる事だけど、ここは市況の読み違いだよ、デベの。都心が憧れないって。一般消費者が一番賢い判断してるのよ。

御苑のプラウドが売れたとか、特殊な事例で反論すんなよ。

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870をかばう訳じゃないけどライズは中途半端なマンションどころか、相当な高級マンションの仕様だと思いますよ。都心や豊洲のタワーと、仕様や性能を比較してもそれは歴然。城南地区、特に二子玉川ではタワマン自体、今後も希少だからデベとしても渾身の高級仕様にしたんだと思います。もちろん、価格にその気合いが反映されてしまってるけどね。。

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> 都心や豊洲のタワーと、仕様や性能を比較してもそれは歴然

豊洲はどうでもいいとして、都心にあって、仕様や性能が明らかにここより低い物件ってどこの事ですか？一つでも良いので教えてください。

まあ、普通都心より土地が安い分、同じ価格帯にしたらここの方が高仕様にできるのは確かだと思いますが、交通利便性（都心へのアクセスという性能）ではどうあがいても都心には負けます。さて、ここより低い仕様の同価格帯の都心物件とはどんなのですか？、是非、勉強させてください。

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うーん、具体的に挙げるとなるとそれははばかられますね。ただ私の言う仕様とは、単にバスが大理石とか食洗器標準とかそういうことじゃないですからね。もっと目に見えないマンション自体の仕様です。

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外見はコンラン仕様で一見豪華ですが、内装は安っぽいと思いました。
ＭＲ内で高級と思えるものは……正直言って、無かったです。
『相当な高級マンションの仕様だ』という方はどのマンションと比較しているのか私も是非知りたいです。

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うーん、またまたネガの登場ですね。内装がどうとか表面的な話されても。じゃあ逆に内装が高級だとあなたが感じたタワマンはどこなのですか？悪い内容をお答えして頂く訳じゃないので、是非回答してもいたいのですが？

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通勤にメリットがないこの物件の何処がいいのでしょうか？
始発駅でもないですよね？
だれか教えてもらえませんかね？

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モデルルームに行ってみて、ライズって三井のどこのタワマンより劣って見えたのですが、
東急不動産っていわゆる都心でタワマンの実績ってあるのでしょうか？

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じゃあ878さんは三井のマンションに住めば良いのではないでしょうか？笑。わざわざライズのスレにネガ書き込まなくてもＷ

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まず、876さんは875さんの疑問に答えてからにしましょうね。無限ループしちゃうから。

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ライズってよく考えてつくられてあると思いますが・・風呂とかメンテし易く変にタイルや石使うより
私はいいと思う。洗面の感じも掃除し易そうだし。いわゆるゴージャスってのはメイドとかいる人は
いいかもしれないけど自分で掃除する場合は考えもの。
三井とかも芝浦や豊洲なんてほんとチープだったし。

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お風呂はチープ
いくらなんでも８０㎡台後半の住居で1418は無いだろうと思った

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連休前の猛攻ですな。他の物件を買いたい人はどうぞどうぞ。でも、なんだかんだでここが欲しくて仕方ないんでしょ。笑

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じゃあ879さんはさっさと契約して自己満足していれば良いのではないでしょうか？笑。いちいちネガに対抗して書き込まなくてもＷ

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住居の広さのばらつきが気になりました。
４０平米台の住居があるとは思わなかった。
バラエティに富んでいるというのが営業トークでしたが、入居者もバラエティに富むわけです。
あるレベル以上のマンションに住んだことがある人はよくわかると思いますが、
所得層に幅がありすぎると、入居後に管理組合で決まることが決まらないんです。
はっきり言えば所得層の低い人たちが、出せないものは出せないと開き直るので、大規模修繕など困るんですよね。
タワマンだと特に、足場が組むのが難しいので、かなり費用がかかるんです。
まあ、そういう方たちはそれなりの見方されるわけですけどね。北向きとか７０平米台以下とかね。
価格は今のレベルでいいから、８０平米以上にまとめてほしかったです。

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営業マンに連休なし。明日から連休の一般人が羨ましくて仕方ないんでしょ。笑

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モデルルームで営業が２ａ街区の発表が１０月にあると言ってたのですが、再開発準備組合に聞いたら発表予定はまだ無いとのことでした。
ここの営業はかなりいい加減なことを平気で言う印象があります。
明日からのシルバーウイークにモデルルームに行く予定の人も多いかと思いますが、ＩＣレコーダーは必携です。

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2aは中高層をマンションにすることで話が進んでいます。
情報管理しているのでライズ営業担当から本当の話は聞けません。
北東の廃校になった玉川高校跡地については子ども達の遊ぶ場所に残そうという活動があります。
世田谷区長から東京都に要望が出ています。
http://www.child.or.jp/index.html

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昨日、玉川高校跡地について尋ねた者です。それでは跡地は高層の建物が建つ可能性はかなり少なそうですね。情報どうもありがとうございました。前向きに検討します。

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過去に２-ａ街区にマンションが建つ可能性を示唆しましたが、どうやらそのことが本当に現実味を帯びてきましたね。
再開発組合は東京都の職員を構成員に持つ団体が主となり東急不動産と3年以上前から調整していましたからね。
事実を知っている人は少ないかもしれませんね。
東急とは別の不動産会社が幹事会社になると思います。

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そのマンションの方が安かったりしてね。

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過去に２a街区に自衛隊駐屯地ができる可能性も示唆されていませんでした？
夢のマンションを待って一生を過ごしてくださいね。
都に既に承認された都市計画を見ましょう。

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２a街区に自衛隊駐屯地？
意味わからなかったのでググッたら今年の６月８日に実際そういう書き込みがあったようですね。
８９２さんってずっと（少なくとも３ヶ月）この板にはりついているのかしら。
目的は何？

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>>885

　タワマンつうか超高層の外壁はゴンドラでメンテナンスを行う。

　足場は組まんよ。

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>>888
営業に事実を伝えると、つい喋っちゃいますからね。

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昨日の分　読みましたが、営業さんは、素人の検討者にぼろ負けですね。

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OASISという会員制スポーツクラブがどきますね。やっぱり上はマンションみたいよ。

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失礼
OASISという会員制スポーツクラブができますね。やっぱり上はマンションみたいよ。

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そのスポーツクラブはどこの話ですか？

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http://www.tokyu-land.co.jp/news/2006/index_017.html
2年も前のニュースですがこのことかと。
でもスポーツクラブ専門の企業ではなく、東急不動産が経営するスポーツクラブじゃ魅力無いですね。
２ａ街区マンション情報が出始めたので、ライズのキャンセル急増でしょうね……

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２a街区マンション情報はどこから出てきたんですか？このスレで特定の人が主張しているだけのような気が笑。
信頼するに足る情報なんですか？

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複数の法曹界の有識者に相談してみたのですが、２－ａ街区にマンションは建たないと断言できる人はいませんでした。
計画変更すればマンションは建ちます。
２－ａ街区にマンションは建てないと地主の東急がコメントしないのですから、正式発表まで杞憂は続くでしょう。

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正式発表は既にされていますが。。。発表されていないのはテナント等の詳細。大枠は都市計画を見ればよいだけ。モデルルームでも見せてもらえます。

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モデルルームの模型にもすでに２a街区のモデルがありますよ。ネガさん、恥ずかしい。

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そうそう。私も２Ａ街区にマンションが建つことはないと、モデルルームで説明されましたよ。さすがに隣の街区にマンション入ることはないでしょ。

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２ａ街区計画発表を再来月にはします、発表は延期になりました、を延々と繰り返している営業マン
真偽を問い合わせると、すぐには無いと答える再開発組合

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2aが正式発表されているなら着工できない理由はなんですか？
テナントが決まらなくても着工できますよね？
テナントが決まるまで着工しないなら、リボンストリートの完成も遅れるのですから、なんか変じゃないですか？

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東京都が決定した再開発計画と、再開発組合が申請した事業計画を混同している。
再開発法くらい理解してから投稿してほしい。
再開発組合は２－ａ街区の事業計画を申請も発表もしていない。

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それでは９０８さんの入手している情報としては、２Ａ街区にマンションが出来るという線が濃厚なのですか？それ如何によって検討の結果が変わってくるのですがー。

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２Ａ街区マンション計画を発表したら、ライズの検討者はそちらに移ります。
ライズはⅡａ街区マンションと競合するのですから、ライズのモデルルームでは２Ａ街区マンションを否定するのが当たり前。
２Ａ街区にマンションが建つことはないという説明は口頭ですよね？文書でもらいましたか？もらってないでしょ？証拠は残さないものです。
モデルルームで営業マンから２ヵ月後には２Ａ街区の発表をするなどと説明を聞いた人は多いと思います。その約束は守られましたか？同じレベルの話です。
ですから、ライズのモデルルームにはＩＣレコーダーを持っていきなさいとアドバイスがあるんです。

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ふむふむ。それでは９１０さんが入手している情報だと２Ａ街区にマンションが建つということは相当程度確実だということですね？ただ頑としてライズの営業はその事実を明かさないと？検討者としては、営業マンからは出てこない重要な情報をこうしたネットで入手出来るのは大変有意義なので、ご教示頂ければ有難いです。

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再開発計画では商業施設と用途が限定されていますが。。。

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でも、再開発計画で建たない映画館は建つとＭＲでは説明しているのか？不思議だと思わない？怪しいと思わない？

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ん？だから再開発計画にある商業施設に、その映画館が施設として含まれているんじゃないの？

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ネガさん、もはやそのネタは時代遅れですよ。
恥ずかしいので一度、ご自身でモデルルームで確認されてみると良いですよ。

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どなたか教えてくださ。
東京都が決定した再開発計画はどの組織によって立案されたのでしょうか？

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９１５さん、真剣に検討中の者です。じゃあ２Ａにはマンションは、建たないと言うことで良いでしょうか。隣にマンション建つというのは、この板のネガネタなんですかね。

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１０月上旬第３期販売開始予定って、おそらく１０月末ぐらいに伸びるんでしょうね、今回も。

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購入検討者を装ったなりすまし犯罪者の特徴
ネガ（ネガさん）、モデルルーム、笑

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917さん
営業に確認すれば、都市計画は見せてもらえます。現状を理解した上でご自身で判断された方がよいと思いますよ。少なくともマンションは現状の計画では建てることができません。

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少なくともシネコンも現状の計画では建てることができません。
営業マンの説明には気をつけたほうがいいですよ。

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ライズのモデルルームでパークシティ武蔵小杉の情報が得られるでしょうか？
競合相手ですから、そういうことはしませんよね。
２Ａ街区マンションも同様です。もし２Ａ街区マンションが発表になれば、ライズの契約者はキャンセルするでしょうし、新規の販売も大打撃でしょう。そのような物件の説明を、競合するライズのモデルルームで営業マンに求めるのは非常識だと考えるのが常識です。
また、モデルルームに行けばわかるという投稿も同様にかなり悪質ですね。
東京都都市整備局のサイト等から２Ａの情報は得られます。ご自身で調べたることをお勧めします。

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いやいや、映画館は現状の計画で建てられるだろ。どんだけ事実に反する書き込みが好きなんだよ笑。

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再開発準備組合に電話して確認したら、正式発表前にモデルルームで２－ａ街区の説明会を開くことはありえないということでした。
また、ここ数ヶ月のうちに発表予定はないようです。
さらに、ライズの営業がまた勝手な説明しているのかとかなりご立腹の様子でした。
正式発表前にモデルルームで２－ａ街区の情報を得ようとするのやはり場違いですし、正確である確証がほとんど無いと思われます。

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では再開発準備組合としては、２A街区に何を建てようとしているの？しかも再開発準備組合の構成員には東急も入っているのですが。

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東京都都市整備局市街地整備部民間開発課民間再開発係の小川係長に確認したので間違いありませんが、
Ⅱ－ａ街区におけるシネコンの建設予定は無いとのことでした。
お疑いならば、都市整備局に確認なさってはいかがですか？

東京都市計画再開発地区計画の決定（東京都決定）二子玉川東地区再開発地区計画を見てもわかります。
Ⅰ－ａ街区・Ⅰ－ｂ街区・鉄道街区には映画館が建てられますが、Ⅱ－ａ街区には建てられません。

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だれかモデルで聞いて録音して音声をどっかにupload してくれ。

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「現状の計画では建てることができません」が、都市計画を変更すれば建てられるということでしょ。
で、東急では計画変更を既定路線としてシネコンやマンションを建てることで話が進めているということでしょ。

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映画館はともかくとして、マンションへの計画変更って言うのは、少し勘ぐりすぎじゃないの？

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シネコンを建てるためだけのために計画変更するでしょうか？
計画変更になれば４～５年は２Ａの着工が遅れるわけですから。
では、イースト３本分の容積の２Ａがオフィスとホテルで埋められますか？どちらも二子玉川では需要ありません。
高島屋が近くても自然が多くても都心の企業はうらやまないです。
では代替は？ひとつしかないのではないでしょうか。

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その推察は十分理解できますが、現状２A街区は商業施設ということで東京都の認可が降りています。そこに住宅であるマンションまで併せて建てるような計画変更は不可能ではないでしょうか。つまり商業施設と住宅の併存する計画の申請は、制度上無理です。商業施設か住宅かどちらかの計画を選択して申請することになります。従ってホテルや映画館が２Aに建つ限り、マンションの可能性はないのですが。

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＞　つまり商業施設と住宅の併存する計画の申請は、制度上無理です。

私は法律的なことは全くしらない素人の検討者ですが、天王洲のシーフォートタワーって高層部がホテルでその下は分譲マンションですよ。

http://ameblo.jp/rokirock/entry-10103023323.html

http://mansion.rehouse.co.jp/sp_mlist/seaforttower/

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９３２の現実を知ってみなさん黙っちゃいましたね。

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>現状２A街区は商業施設ということで東京都の認可が降りています

この記述は何を根拠に書いているのでしょうか。Ⅰ街区とⅢ街区は確かに認可が下りておますが、Ⅱ－ａ街区は申請すらされていません。東京都都市整備局に相談したことがあるので自信があります。

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２A街区に関してはホテル、オフィス、映画館として申請まではされてますよ。都市整備局に相談されたのはいつ頃ですか？

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>>931へ
不動産の法律や行政への申請に詳しいと自負していますが、『商業施設か住宅かどちらかの計画を選択』して申請するものを知りません。また、２Ａの申請自体もされていないはずです。何を根拠に書いているのでしょうか。

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ではライズのモデルルームに出ている２A街区のジオラマは何なのですか？東京都への申請は既にされてますよ。

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虚像が根拠でしたかぁ

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ジオラマのもとはこれか？

http://www.qc-c.co.jp/news/011120.htm

IIaって事業主体はどこなんですか？、それもまだ決まって無いんじゃないの？

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>>931の投稿を見て椅子から転げ落ちるほど驚いたんだが、直前の930で「計画変更になれば４～５年は２Ａの着工が遅れる」とも書いてる投稿への反論
本物の検討者や契約者だったら、シネコン建てるからリボンストリートの完成が遅れるなんていえば、そんな計画変更要らないから早くリボンストリートを作れ！と考えます。つまり、931の投稿者は、リボンストリートの完成が遅れても影響が無い人であり、明らかに販売関係者ですね。
法律についても素人ですし、根拠も出せないし、まじめな検討者にとっては不信感の塊です。もういいかげんにしてほしいです。

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