ミッドサザンレジデンス御殿山 Part2

販売の床面積は、建築基準法での床面積ですので、柱が部屋内にあれば例外なく必ず算入されているはずです。不動産会社の良心でトータルの面積の算定に違いは出ませんが、良心的であればきちんと説明すると思います。個々の室の広さの表示については不動産会社により違いはあるかもしれません。
ここで問題を指摘されているのは、まだ正式に示されていない登記面積のことなのです。内法といいながら柱を含めているのが納得できないのです。
登記面積に柱が含まれている件は角部屋に限った話ではありません。固定資産税は、この登記面積により課税されます。

>>445さん

納得できないでしょうか、自腹で、天板の交換を
されては如何ですか。
放棄する頭金よりは、安いと思います。

ご参考までにこのページは何の為にあるのかをご承知おき頂きたいと思います。
以下　　警告参照
マンションコミュニティにおける情報開示請求増加に伴う
住宅関連業者様からの投稿に対する警告
平成18年2月28日
＜住宅関連業者による自作自演や他社攻撃について＞
住宅産業に関係しておられる皆様へ
消費者の立場でこのような情報を自由にやり取りできるインターネットサイトへの ご理解、ご協力、誠にありがとうございます。しかしながら、残念なことに最近マンションコミュニティ内の掲示板におきまして、関連業者 による自作自演や他社を誹謗中傷するような投稿が目立って参りました。 そのような行為は絶対に許せないものであることを改めて警告させて頂きます。
マンションコミュニティでは、そのような投稿のあった企業に注意を促すメールを送るなど 随時、対処しておりますが、最近は情報開示請求も増えてきており、訴訟に 発展する可能性が高くなってきております。 当サイトは、管理人である私自身が失敗した住宅購入の経験から情報交換が 可能な場所を提供することで「一生に一度の買い物を後悔するものにならない ように」と願って運営しております。しかしながら、一部の業者や個人によって、情報が操作されるケースが散見し はじめており、決して黙認できるものではありませんし、私個人の想いという レベルではなく、法的にも許されない行為なのです。マンションコミュニティとしましては、不正報告があった場合や発見した場合、顧問弁護士 の指導の下、然るべき対処を講じ、また、司直からの合法的な捜査協力要請には 積極的に協力してまいります。
また、警告しても改善されない場合は法人名の公開によって自体の重要性を 周知せざるを得ないケースもあり得ると考えていることをお伝えしておきます。こちらが法的措置に踏み切った時点で皆様の会社は自らの行為で著しく信用を 失墜するばかりではなく、事件化すれば報じられ、社会的な制裁をも受けるこ ととなります。これらをよくお考えの上、決してそのようなことをなさらない よう強くお願いを致します。
是非、一度、社内でこういったことが無いか、社員様が自宅でそういった投稿を 行っていないかをご確認頂きたくお願い申し上げます。
構造計算書偽装事件や欠陥住宅問題など消費者に不信感を与えてしまっている 時勢だけに業界内から更に不信感を増大するようなことが絶対に無いように インターネットでの情報の取り扱いについて厳しく監視して頂きたく今回の 警告をさせて頂きました。
また、逆に被害を被っているという法人、個人がいらっしゃいましたら、 お手数をお掛けいたしますが、当社まで直ちにご連絡下さいますようよろしく お願いいたします。直ちに対応させて頂きます。 マンションコミュニティにおきましても投稿内容のチェックを強化しまして、問題が発生し ないよう努めて参りますので何とぞご協力の程、よろしくお願い申し上げます。

449です。
気分を害されたのであれば、謝ります。
デベではなく、通りすがりのものです。

445さんのコメントが質問形式であったのと、
勢い余って解約しそうなので、
別の解決策という意味で書きました。
はじめに、「納得できないでしょうが、」と記したのは、
わたしも理不尽ではあるがと思っているからです。
このこと、お許し下さい。

ところで、

皆さん、「色」が違っているという理解ですが、
私は、「等級」が違うのではないかと想像します。
天然素材は、産地や種類だけでなく、
石で言えば、穴が多いとか、模様が良いとかで、
数多くの等級があります。
通常、同じ発注をして、それほど、違うものが来るとは
思えません。
（多少の違いはあっても、今回ほどは違わないと思います。）
たぶん、モデルルームでは、より良く見せるよう
等級の高いものを使用し、実際の部屋は、等級の低いものを
使用したというのが、理由ではないでしょうか。

残りの解決策は、それぞれの発注書を見せてもらって、
等級が同じかを確認することです。
等級が違えば、個体差による色の違いという言い訳はできなく
なります。

452さんへ

　随分とお詳しいようですが、正直なところ同じ等級であれ、同じ産地であれモデルルームと異なった場合にはデベの過失は無くならないと言えます。モデルルームを見て物件を選ばざるを得ないところで、万が一モデルルームと差異が生じた場合には随時購入者に伝えるのは必要最低限な事であろうと思います。もちろん、そこで伝えられれば多くの人が巻き込まれている不必要なトラブルは避けられたと思います。また、信用の失墜にはならなかったのでしょう。そして、それが、使用頻度の高い生活必需箇所であればなおさらなのであると思われます。このことについては、業者側の過失であることは払拭できません。

等級、産地が同じであれば、法律的に損害賠償を請求することは
難しいと思います。
等級が違えば、法律的に若干の請求できる余地が残ると思います。
等級が違っても、その等級を保証していないと言われれば、
やはり、難しいような気もしますが。

もちろん、デベが任意に、責任を持つ気持ちがあれば、
良いのでしょうが、それは期待できないようです。

小関通りの歩道がアスファルト舗装のままなのが残念。
きれいに整備されると思っていたので。
再開発区域じゃないので難しいのかもしれないが、
できれば一体的に整備して欲しかった。

454さん
　既に法的な手続きを考えられている方はともかく、業者の一流という価値は下落しています。多くの購入者とのトラブルを抱えているこの業者はそのことで企業イメージを低下させてしまった事実は確かですね。ここを買われた購入者のみなさんが同じような業者の対応の悪さを挙げていますから。

やはり大手デベさんだと法的手段に持ち込まないと対応してくれないのでしょうか。沢山の方が何かしら不満を持っているようですね。何を規準に選べば良かったのか、不信感がつのりますね。

445です。自腹も考えたのですが、三菱に概算費用を聞いたところ、天板だけでなくカウンターや壁のタイル等、キッチン丸ごと取り替えが必要な構造のため大掛かりな工事になり、費用もかなりかかるといわれ、そんな余裕は無いので断念しました。法的手段に持ち込まないと対応はしてくれそうにありませんし、法的手段で勝訴できる確証もありません。一流の大企業といっても、それだけで信用してはいけないという勉強にはなりました。高い高い勉強代でした（涙涙）

445さん

事情承知しました。事情を知らずに意見を申し上げ、
嫌な気持ちをさせてしまいましたと思います。

お許し下さい。

444様、ご教示いただきありがとうございます。
登記面積の算定についての根拠の民事局の通知、
「昭和４６年４・１６民三２３８号通知の三、床面積の定めかたの
七、区分建物の場合の２、区分した建物の内壁に凸凹がある場合」について、
通知の該当文面を教えていただけませんか？
これは法律でないので私ども素人は業者宛の通知文書にアクセスする手段を持ちませんので。
何かの書籍に出ているのであれば、文献名をお知らせいただくのでも良いです。
よろしくお願いします。

444です。
法律で補えない部分は判例、先例、通達、通知で補います。不動産登記法は恐ろしく奥が深いのです。
恐れながら439さんのリンクの床面積の紹介部分は現在の不動産登記に則していません。
以下、参照です。
http://sund1.sakura.ne.jp/uploader/source/up3799.jpg

444様
ありがとうございます。柱を面積に算定する場合の図解であることはわかりますが、
前提の文も教えて下さい。これだけでは納得できません。
柱がある場合はこのように柱を含めて算定「しなければいけない」、としてあるのか
「してもよい」としてあるのか不明ですので。
通達の文にはどのように表現してあるのでしょうか？
掲載の本をお持ちのようですので書籍名もお知らせいただければ幸いです。
たびたびすみませんがよろしくお願いします。

444様
おっしゃるとおり、持分の合計の割合は、どうであれ１分の１になります。
では「一棟全体の建物評価額」の前提となる区分建物表示登記の建物全体の面積は、どのように算定されるのでしょうか？
建物全体の面積＝内法計算した専有部面積の合計＋共用部面積
かと思いますが、共用部の面積が内法計算でないとすると444さんの説明は納得されます。
壁芯で面積計算した建物全体の面積−内法計算した専有部面積の合計＝共用部の面積
となるのですか？
そうだとしても、専有部に占める柱の面積の割合が全住居同一であるならば、おっしゃるように「公平な計算」と言えますが、同一になることはないですよね。公平な計算とは言えませんよね。

通達については、私の文章力のせいか、質問が伝わっていないようです。
＞＞文は在りません。図解だけです。
床面積の算定方法の文章表現を聞いているのではないのです。
柱を含んで計算すること（＝図解）の位置づけが、どのように文章表現されているかをお尋ねしたのです。「前提の文」と申したのはそういうことです。
通達で前置きも何もなく突然図解が来るわけはないと思うのですけど。
繰り返してお尋ねしますが、お手持ちの通達には、図解のように算定「しなければいけない」、としてあるのか「してもよい」としてあるのかを教えていただきたいのです。「便宜上してもよい」といった趣旨のことが、書かれていると推測しているのです。
度々、即座に教えていただいてありがたいのですけど、何だか肝心なことをはぐらかしてお答えになってるように感じられてしまうのです。
よろしくお願いします。

引き渡し間近ですが，柱の壁の歪み直してもらえることになりました。

我が家では，確認会において柱の壁のレーザー垂直測定をした結果，垂直に交わる筈の柱の壁がお互いに垂直でもなく，歪んでいました。恐らく意匠の関係で施工がかなり難しかったらしく，戸田建設の担当者の方には，「誤差の範囲ですね。」ということで，取り合っていただけなかったのですが，内覧会チェックシートに記録として残してもらえました。しかし，確認会でも残念ながら戸田建設には対応して貰えていませんでした。

引き渡し間近になり，（何十年も生活する場なので）ねばり強くお願いし，住宅販売の担当の方から売主を紹介していただき，直接三菱地所と話をすることができました。実際に再度壁の歪みを一緒に確認し，急遽，壁を修復していただくことになりました。

やはり，一流大手だと我々のような素人をあしらうこともされず，引き渡しが迫っているにもかかわらず，丁寧に対応していただき，なんとか引渡しまでに間に合わせていただけるということでした。

レーザー機器できちんと測定してよかったなあと思うことと，三菱地所の丁寧な対応に感謝しているところです。

さて，引き渡しも間近になり，いよいよ夢のマイホーム入居ですね。我が家は，まさに低層階ですが，素敵なマンションに夢をはせています。ここまでの道のりの長さが懐かしいですね。

角部屋のカウンターと柱について最初に指摘した者です。ご連絡が大変遅くなりました。早速ですが２４日（土）に最後の内覧会へ出向き三菱の回答を貰いましたが、結果は「デベの説明責任はない」ということでした。理由は「建築基準法に違反していないこと」。
今回のトラブルは、あのカウンターが購入者（素人）には出窓に見えてしまうこと、柱が専有面積に入ることを購入者が知らなかったことに対し、販売側（玄人）にとってはあれが出窓でないこと、柱が面積に入ることが業界では当然の常識であったため購入者へ説明する特記事項には入れていなかったことが焦点でしょう。
その点は三菱さんも認めていましたので、もし「あのカウンターが社会一般的な感覚では出窓に見え」、かつ「柱が専有面積に入ることを購入者が知らなかったことが社会通念上相当」であれば、デベ側に説明責任がある可能性も当然浮上してくると思われます。たとえば第三者機関等の判断で「説明責任がある」ということになれば誠実に対応すると言う回答は三菱側からありました。
今回はある意味時間がないので仕方ないことですが、すでにこのような交渉があった中での引渡しなので、引渡しが済んだからといって購入者がすべて納得済みということにはなりません。なので、あとは機械的に粛々とやっていくのがストレスもためずベストかと考えます。つまり、今回の件は問題の争点が明白なので、今後角部屋の住人で集まる機会もあるでしょうから、その中で今後の方針を決め、専門家等に相談するなど説明責任の有無について検討し、説明責任がある可能性が強ければ三菱に連絡し、淡々と値引き＆賠償等の団体交渉をしましょう。ちなみに、角部屋は１００戸くらいあるそうですが、今回問い合わせがあったのは１０戸ほどだそうです。しかし残り９０戸の中にも潜在的に納得できていない人もいると思います。こういうとき購入者の立場はやはり弱いですね。
ところで、内法計算に柱を入れている件ですが、すでに登記は終わっているため、「柱を入れなければいけない」根拠を出してくれるよう依頼をかけました。
取り急ぎそんなところです。

466さん　ありがとうございました。報告をお待ちしておりました。
購入後にみなで集まってやはり対策を立てていこうとおもいます。
しかし、どうやって角部屋全員に知らせようか？