パークタワー新川崎ってどうですか？その8

営業が早く解約してくれと言ってきますが、解約しないと困る事情があるのでしょうか。

資金繰りを考慮すると、売主側にとって解約時期は再契約直前の方がよっぽどありがたいと思います。

これまでのやり取りから解約に応じると将来何か不利になるのではと不安になり、解約はもう少し後にしようと思います。

変な質問で恐縮ですが、売主にとって早く解約してほしい理由について、想像レベルで構いませんのでご意見などいただければ助かります。

宜しくお願いします。

今のところ三井は合意解約をしようとしてるんだけど、それで拒否されたら一方的に手付け解約できる。一方で、長引いて当初の引渡予定時期まで引っ張られると、手付け解約できなくなって、契約不履行による処理になる。契約不履行で引渡遅延になると、遅れる間の損害賠償を買主は求めることができる。

ただ、ここは補修して引渡までの期間が長いから、損害賠償の金額がかさむ前に違約解約の手付金倍返しで売主は済ます手段を選択せざるを得なくなるはずだけど、合意しての解約ではなく手付け解約や違約解約を強行すると評判は落ちるだろうからそれを避けたいんじゃないかな。

あくまでも合意解約を三井は望んでるわけだから、買主からの交渉ねたとしては、それを逆手にとって三井が提案してきた条件よりも高い条件、例えば三倍返しとかを要求することもできなくはない。

ただ、向こうはそれを突っぱねて倍返しで手付け解約を強行することもできるわけだから、そういうことするなら、法律の専門家と相談したほうがいいけどね。三井は社内に法務部隊を抱えてる。

>>823
合意解約だった場合は、次回再販売時に固定価格で優先的に購入する権利も貰えるんでしょ？解約をごねて三井から一方的に手付け解約された場合ってその優先権無くなるのかな？

ってかその優先権ってどれだけ法的公約があるんだろ？建築費も高騰することだし、三井的には価格を上げて売りたいところだよね。

>824
手付解約の場合、優先購入権は無しです。

再購入を希望する人に対して縛りをつけているようでなんだか不快感を感じました。

施工ミスは清水の責任だから、補修に伴う費用を含め一切は清水持ち。

訳あり物件になったわけだから、再販売は苦戦が予想される。同じ価格で再契約してくれれば三井にとってもメリットがある。解約条件として、再契約について条項を設けてあれば法的な根拠はあるよ。

再契約する意思の無い人にとっては、合意解約せずに条件交渉して、有利な条件で解約したほうがお得でしょ。

ちなみに交渉できる有利な条件ってどんなものがあるんだろうか。

再販で値下げ？どんだけ相場観の無い人なの？売れようが売れまいがまずは値上げスタートだと思いますよ。賭けてもいいです笑

入居が遅れるここは待ちきれないから、三井の他物件を割り引いて斡旋してねとか。昨年の9月以降、物件価格上がってるし。

求める条件って人それぞれでしょ。

倍返しもらって解約したほうが無難な気がする。三井としては、法的な最低ラインの補償はしている訳だから、個人でいくらごねてもそれ以上の金銭的補償は得られないような。
値上げスタートも同感。少なくとも条件の良い部屋は100〜200万は上げてきそう。角とかね。

訳あり物件を値上げですか。

再契約検討者もその辺は注視しておかないと。値上げなんかして売れ残ったら、入居後、デメリットが生じる。

合意解約を提案してるわけだから合意が前提ってこと。三井の提案を一方的に受け入れるだけが策ではないってだけ。

三倍返ししてる会社もあるわけだし。まあ、あれも法的根拠があるわけではないけど。こんなことしてくれちゃったわけだから、法律どおりってだけでないと誠意くらい示せって言うだけ言ってみるのは全然あり。

それでい話し合いのテーブルにさえつかずに、いきなり手付け解約を強行したら、評判落とすだけ。

再販で値下げor値上げスタートかは、そのときの原価・市況もあり、どちらになるかは正直わからないでしょう。
予定価格は値上げで出してみて、結局反応が悪いので正式価格では値下げとなるかもしれません。

値段は上がると思いますが、どれ位上がるのかが心配です。次期購入したいと思っているので。
出来たら、当初の予定金額だったら良いのですが。

手付金倍返しによる契約解除は法律通りだけど、手付金倍返し部分に契約者にとって生じた損失（引き渡し遅延による余分な家賃やすでに持ち家を手放した人の損失）を含めるというのは三井の勝手な解釈なのではないかなあ。

現に青山の物件などはそれ以上の対応をしているわけだし。

もし自分が契約者で「引き渡しは未定ですがさらに1年以上おくれます。よって手付倍返しで解除します。損害や不満があってもうちは何にもしません。法律通りですから。世間体が悪いので合意解除を希望しますが文句があれば強制解除します。その場合再購入権はありません。いずれにしても長引くと面倒なので早く解除してください。」的な対応を取られたら腹が立つけどね。

ここは価格を上げても売れるよ。都心へのアクセスはいいし、駅周辺の再開発は進んでるし。当初は値段を落としすぎた感があった。日当たりや電車の騒音は確かに懸念されるところだけど、賃貸等を考えた投資物件なら駅近ってだけで価値がある。

>>835
嘘だろ？手付金倍返しなら宝くじ当たったレベルでラッキーだろ。

>835

違約解約の場合についてだけど違約金には、損失の補填って意味合いも法的には含まれている。つまり損害賠償の対象となる損失が違約金を上回っても、違約金以上の支払いはしないってとりきめ。

ただ、違約解約でも手付け解約でも手付金倍返し。施工ミスがあった場合の取り決めって、買主側に不利なんだよね。

そういう意味では施工会社の過去のトラブル実績をきちんと確認するのは必須。清水は、市川で鉄筋不足やらかしてるし、去年武蔵小杉でもクラックの入ったプレキャストコンクリートを使うなんてことしてる。

再販はいつになるのでしょうか？

835
宝くじは言い過ぎかな。
仮に倍返しが500万で税引き後が400万。
月20万の家賃なら一年遅れで240万、一年半遅れなら360万でほぼトントン。
仮に金利が上昇したりすると
あっという間の赤字。
一年以上待たされること、住める期間が一年以上短くなること、金利上昇リスク等を考慮すると契約者からしたら割りに合わないよ…。