パークタワー新川崎ってどうですか？その8

価格は新子安の方が安いですよね。

ここの掲示板だけどうしていつまでも粘着が常駐してるんですかね。他の掲示板をのぞいてみてビックリしましたよ。購入希望者じゃないでしょうから、まぁ実害は避けられるのかなぁ...。

ちなみに私は購入希望者ですけど、高樹町と新子安のトラブルは今のところ同レベルではないと思ってますし、正直なところ購入検討してない案件でトラブルがあっても関係ないかな。新子安を他山の石として、三井不動産レジデンシャルががんばってくれたらいいんだけどなぁと祈るばかりです。

むしろ他山の石として扱われる方では？

そりゃ自社トラブルを他山の石にはできないでしょ(笑)。

ところでペディスタルデッキがこの１週間でどんどん出来てますね。驚きました。結局神奈川県が絡んでの町作りプロジェクトですから、県が絡んでない住居はあとなんでしょね。商業施設入居の方の問題の方が三井としては大問題でしょう。一度、つばのついたマンションは、購入後売るのは難しいでしょね。止めて他に行った方は大正解と思います。 今回は施工ミスの内容が大きすぎます。

>>748
つばには賛同しませんが、概ね同意です。
私たち消費者は、もう騙されません。
皮肉なものですが、施工ミスのおかげで、勉強になりました。

ペディスタルデッキ？

ひょっとして正しい英語ではそうなのかも、と思ってググってみたがそんなことはなかったぜ。

pedestrian deck

結局解体した材料を再利用するみたいですね
ここ何日かキレイに外した梁や走らせてを下ろしてました。
不具合のある材料を使い回すなら そのみまま建てても良かったのでは？
何をしたいのやら

不具合が発生したのは「4Fの柱及び梁の一部」のみだから使い回せるものは使います、ってことですかね。うーん。とりあえず、販売再開時に確認すべき事項としてメモっとこうっと。

再利用しませんよ。確認済みです。

≫755さん
おお、ご確認されたんですね。情報を共有してくださってありがとうございました。

環境配慮面から、使えるものでもリユースしないというのも考え物ですね。
使えないものはリユースしない、という、お前の聞き間違いではないでしょうか？

使えないものはそもそもリユース"できない"でしょ...。

コンクリって打設間隔があくとコールドジョイントと言って接合部分が弱くなる。再利用してまた問題起したら、もう誰にも相手にされなくなるでしょ。

再利用はしないと説明会で言ってたね

現場を上から見てると見てると7階部分が終わり6階部分の撤去が進んできてます

コールドジョイントって半年以上前から言い続けてる人がいるけど学習障害なのかな？
そもそもプレキャス使ってる時点で打設間隔もなにもあったもんじゃないんだが。

現場打ちもあるっしょ。

コールドジョイントがわかっているのかなぁ？

現場打ちならそもそも再利用って発想にならなくない？
まぁ妄想に妄想で付き合ってる感じの話題だから突き詰めるような話でもない。

梁やスラブの上側は現場うちでしょ

横須賀線側は商業施設の一部らしき建物に着手しましたね。朝なかったものが夜には2Fくらいできててビックリしました。

すいません、教えてください。

一連の騒動で、契約解除した人は手付金の2倍返しで三井との関係が切れ、契約続行した人は何も貰えないけれど元の価格で購入できる。

という結果だったのですか？

それ知ってどうするんです？

二倍は羨ましいなぁと思うだけだが なにか？

契約者は、手付け倍返しプラス再販売時に優先的に同条件で購入できる権利を貰っているはず。
預り金払って契約できなかった人は、預り金の返却(預かり期間分の利子付き)プラス優先的に同条件で購入できる権利を貰っているはず。
他にあるかは知らない。

契約者おいしすぎだな。。。

手付金は物件価格のだいたい１割から２割として300～600もらえたってこと？

はい
ごく一部ですが、もっと優遇しろとゴネてる契約者もいますが

>>774
倍返しだから600〜1200貰えたんじゃないかと思います。
4分の3ぐらいは売却済みだったと思うので、マンションの住民の半分ぐらいはこの待遇をうけてるのではないかと。

単純に考えて新規契約者より2割引で物件を購入できているんだなと思うとモヤモヤします。損してる気分です。

倍返しといっても、もともと一割の現金は自分で手付け金として払っているのですよ。
つまり、5000万の部屋を買った人は、手付けとして500万を事前に自分で払っていて、倍返しで1000万貰いました。つまり、儲かった額は500万円です。そのうち、100万くらいが税金でもっていかれるので、400万円くらい得したことになります。
よって、マンション住民の半分は二割引きで購入できる、は計算間違いです。

手付け金を二割入れることはできません。ごねて半額しか入れなかった人はいるみたいです。

ごねて二割入れておけば。。。
大儲けでしたね。

再契約の意思がある人にとっては、
手付倍返しではなく、双方合意解約(手付は同額返金）＆1割引き再契約（改めて手付入金）
って選択肢があればよかったのにね。

売り手側の負担は同じで、税金分さらにお得。

今後価格を上げて売却される予想なので、オリジナル価格で購入できる契約者はいいですよね。
新規契約者との差額が大きいと嫌だなあ。 手付金倍返しも考慮したら2割ぐらいの差になりそうな気がします。

契約して合意解約した者です。
私は最低限の手付しか入れてなかったので
倍返しは受けましたが額的には多くはありません。

竣工時期がだいぶ先なので再契約するか悩んでいますが、
元々購入したいと思って契約していたので
物件的な要素は何らありません。

手付倍返しなので今後税金取られることを考慮して、
数10万だけ使い、あとは貯金と再契約時の手付金に充当します。

おそらく当時で3/4越えの契約率だったと思うので、
元々値段等に惹かれてきた方は特段の事情がない限り再契約すると思われます。

こういう事故を皮切りに、これからは竣工売りをする企業も増えてくるでしょうね。

三井と言うか大手は手付金一割で、値引き交渉には応じないよ。

三井って客を選ぶし。

小さい子供のいるファミリーにもお勧めの物件でしょうか？タワーだと単身やDINKSが多い気がして、特に気を使って暮らすことにならないか心配してます。
ここの近くのタワーでは住民間の挨拶がなく、ベビーカーの人たちが気を使ってエレベーターに乗り降りする光景を目にしました。迷惑をかけないように適度な気は使うべきだと思いますが、挨拶もなく無言で頭を下げるようなピリピリした感じはどうも気が引けます。
東小倉小に通え塾も電車で武蔵小杉まで行けるという点でいいなと思うのですが、タワー内での暮らしはどうでしょうか？

>>784最近のベビーカーは揺りかごみたいに場所をとるから混雑する時間帯には簡易折り畳み型のものを使い赤ちゃんを抱いて乗るとかされた方が無難ですよ。
周囲の冷たい視線ってのは、それはそれで社会的な尺度ですから。

大規模タワーマンションでは挨拶が希薄になりがちです。
住民が多すぎて次から次に知らない人に会うようだと、町中に近い状況になってきます。
例えば、駅や街中で会った他人にいちいち挨拶しませんよね。
また、駅からマンションまで10人くらいで一緒に歩いてきて、同じマンションに入ったとたん、いままで知らんぷりしてたのに改めて挨拶するのも変な感じです。

それ大規模マンション全般の話で、タワーかどうかは関係ないだろ。

マンション自体、みんなドライなのが普通じゃないですかね？エレベーターに入る時やメールボックスなんかで目が合ったときに会釈するくらいはマナーだと思いますが、エントランスですれ違う知らない人に「おはようございます！」と挨拶するのは逆に変な気がします。お互い、適度な距離間で付き合えるのがマンションの良さでもあるかと。
震災以降、「遠くの親戚より近くの他人」という考え方でマンション内のコミュニティ作りも盛んになり、このマンションでも「つながる」をテーマに防災訓練などを通してコミュニティ作りを目指すようですから、既存のマンションよりは少し良いかもしれませんね。

固定資産税はいくらぐらいになりそうですか？

>789さん

以前ＭＲで伺った時は、70㎡ぐらいの3LDKでの固定資産税(予想価格)は
減税後で18万前後とのことでした。
５年後には元の価格に戻って24万弱の予定ですとのことでしたよ。

しかし、武蔵小杉の再開発のせいかなぜか新川崎の地価もあがったようで
さらに東京オリンピックの影響もあって、駅近辺はさらにあがるかも知れませんね。
鹿島田と東京五輪なんて全然関係ありませんが…

世帯収入1000万以下の我が家は、子供や老後のことを考えると
手がでませんでした。買える皆さんが羨ましいです。
買う勇気は出ないですが、未練がましくこのスレ見てますけど…

>>790さん

789です。教えていただきありがとうございます。
思ったより安いという印象です。住戸数が多いからでしょうね。
うちはまだ検討中です。価格が上がるなら見送るつもりです。

わけありマンションでこれだけ盛り上がるのはすごーい。身内でヨーイショ、ヨーイショ、ご苦労さんです。

剥離って‥　　大丈夫でしょうか？

大丈夫じゃないから作り直してるんでしょ？

>>795
そんなわけ無いじゃん。マンション傾いてよかったなんて思うキ⚪︎ガイはあなただけ。
ここの場合は一回やり直ししたという歴史がいつまでも語り継がれますが構造計算上はクリア、、、気にする気にしないは人によりけりかと

解体は順調なのでしょうか・・・

ここにはいる商業施設はいつ決まるのでしょうか？
商業施設の方が先にオープンする感じですよね？

>>795
目出度いね
人員なんか増やしただけで 中身は変わらないよ
所詮 工期、利益最優先の体質は同じ
急ぎ過ぎて手順飛ばす素人集団が人数増えただけだし

プラウドの仕様が意外とショボくて、この物件は救われたかも。
地域No.1物件は維持出来るんじゃないかな？

柱の問題が無くても、工期は遅れてたからね。根本的な問題は人手不足。特に優秀な技術者のね。

猫の手集めてもかえって問題増やすだけかも。

>>796
写真有難う、非常によくわかりました。またお願いいたします。

今回の衝撃で一部の杭が打ち込まれてどこかのマンションのように基礎が傾いちゃったりしてませんよね？
Ｎ値の高い支持層でも叩けば埋まるものなので、強い衝撃だったとすればどうかなと。

>>803 Ｎ値の高い支持層でも叩けば埋まるものなので、強い衝撃だったとすればどうかなと。

いいところをついてるよ、ドッスン、ガッタンと４階から７階までが一瞬に下がったので、衝撃荷重が杭にかかります。
考えられることは、衝撃による杭の破壊、地盤の破壊、５～１０年くらいの間にこちらも｛傾いたマンション」の予備軍に仲間入りかな。

衝撃でどっかのマンションみたいに支持層に届いていなかった杭が沈んで支持層に到達とか。

一応、計算上は負荷は全然問題ないレベルらしいっすね、、
こればっかりは清水を信じるしかないっすね。。。

>>798
事業主が別だから、デッキの一部と商業施設は順調に出来ちゃうらしいっすねー。

上から観察してみたところ、プレコンの上部からは鉄筋が何本も突き出てるんですが、その柱の切断面に鉄筋が見当たりません。
つまり、柱の中を鉄筋が貫いていないようなのですが、これって当たり前なんですかね？？？

>809
何言ってるのか、わからん。
専門家に聞いておいでよ。

>>809
プレキャスト工法は工場でレゴブロックのようなコンクリートのパーツを作り現場で組み立てるんです。ですから飛び出ている鉄筋部分をくっつけていくので鉄筋はしっかり入ってるはずです。
逆に言えばヒューマンエラーなど出にくいはずなのですが出ているから気になってしまうわけですね。

写真を貼り付ければ一目で解説します。出来るだけ望遠で、縮小しないで貼り付けてください。よろしく。

>>810
鉄筋が見えないって言ってるだけじゃん。
言葉通りに受け取れよ。
でもって、なぜ鉄筋が見えないのか、考えることだな。
PCコンの生半可な知識を持ってるだけで、実は意外と無知な自分を省みることだね。
切り方次第で鉄筋なんてはっきりと見えなくなるのだから。

>>812
もしかして、ツインタワーに入っている大手企業の職場から望遠レンズで撮影できると思ってるとか。

>814
何言ってるのか、わからん。
専門家に聞いてこいよ。

>>816
日本語理解出来ないお前のために、わざわざ俺が問合せしてやる筋合いは無いのだが。

大阪豊中のユニハイムマンションでは、建物が出来上がって１年以上たってから、発売中止になっているよ。
欠陥マンションのお仲間入りかな。これから大問題になるでしょう。

　http://www.uniheim.com/whatsnew/pdf/img-708134929.pdf

>>818
それで？豊中で欠陥があったとして、ここと何の関係が？

他の欠陥マンションをよく見て、このマンションのことを考えると正しい判断ができますよ。
自己中の世界からの脱出を。

営業が早く解約してくれと言ってきますが、解約しないと困る事情があるのでしょうか。

資金繰りを考慮すると、売主側にとって解約時期は再契約直前の方がよっぽどありがたいと思います。

これまでのやり取りから解約に応じると将来何か不利になるのではと不安になり、解約はもう少し後にしようと思います。

変な質問で恐縮ですが、売主にとって早く解約してほしい理由について、想像レベルで構いませんのでご意見などいただければ助かります。

宜しくお願いします。

今のところ三井は合意解約をしようとしてるんだけど、それで拒否されたら一方的に手付け解約できる。一方で、長引いて当初の引渡予定時期まで引っ張られると、手付け解約できなくなって、契約不履行による処理になる。契約不履行で引渡遅延になると、遅れる間の損害賠償を買主は求めることができる。

ただ、ここは補修して引渡までの期間が長いから、損害賠償の金額がかさむ前に違約解約の手付金倍返しで売主は済ます手段を選択せざるを得なくなるはずだけど、合意しての解約ではなく手付け解約や違約解約を強行すると評判は落ちるだろうからそれを避けたいんじゃないかな。

あくまでも合意解約を三井は望んでるわけだから、買主からの交渉ねたとしては、それを逆手にとって三井が提案してきた条件よりも高い条件、例えば三倍返しとかを要求することもできなくはない。

ただ、向こうはそれを突っぱねて倍返しで手付け解約を強行することもできるわけだから、そういうことするなら、法律の専門家と相談したほうがいいけどね。三井は社内に法務部隊を抱えてる。

>>823
合意解約だった場合は、次回再販売時に固定価格で優先的に購入する権利も貰えるんでしょ？解約をごねて三井から一方的に手付け解約された場合ってその優先権無くなるのかな？

ってかその優先権ってどれだけ法的公約があるんだろ？建築費も高騰することだし、三井的には価格を上げて売りたいところだよね。

>824
手付解約の場合、優先購入権は無しです。

再購入を希望する人に対して縛りをつけているようでなんだか不快感を感じました。

施工ミスは清水の責任だから、補修に伴う費用を含め一切は清水持ち。

訳あり物件になったわけだから、再販売は苦戦が予想される。同じ価格で再契約してくれれば三井にとってもメリットがある。解約条件として、再契約について条項を設けてあれば法的な根拠はあるよ。

再契約する意思の無い人にとっては、合意解約せずに条件交渉して、有利な条件で解約したほうがお得でしょ。

ちなみに交渉できる有利な条件ってどんなものがあるんだろうか。

再販で値下げ？どんだけ相場観の無い人なの？売れようが売れまいがまずは値上げスタートだと思いますよ。賭けてもいいです笑

入居が遅れるここは待ちきれないから、三井の他物件を割り引いて斡旋してねとか。昨年の9月以降、物件価格上がってるし。

求める条件って人それぞれでしょ。

倍返しもらって解約したほうが無難な気がする。三井としては、法的な最低ラインの補償はしている訳だから、個人でいくらごねてもそれ以上の金銭的補償は得られないような。
値上げスタートも同感。少なくとも条件の良い部屋は100〜200万は上げてきそう。角とかね。

訳あり物件を値上げですか。

再契約検討者もその辺は注視しておかないと。値上げなんかして売れ残ったら、入居後、デメリットが生じる。

合意解約を提案してるわけだから合意が前提ってこと。三井の提案を一方的に受け入れるだけが策ではないってだけ。

三倍返ししてる会社もあるわけだし。まあ、あれも法的根拠があるわけではないけど。こんなことしてくれちゃったわけだから、法律どおりってだけでないと誠意くらい示せって言うだけ言ってみるのは全然あり。

それでい話し合いのテーブルにさえつかずに、いきなり手付け解約を強行したら、評判落とすだけ。

再販で値下げor値上げスタートかは、そのときの原価・市況もあり、どちらになるかは正直わからないでしょう。
予定価格は値上げで出してみて、結局反応が悪いので正式価格では値下げとなるかもしれません。

値段は上がると思いますが、どれ位上がるのかが心配です。次期購入したいと思っているので。
出来たら、当初の予定金額だったら良いのですが。

手付金倍返しによる契約解除は法律通りだけど、手付金倍返し部分に契約者にとって生じた損失（引き渡し遅延による余分な家賃やすでに持ち家を手放した人の損失）を含めるというのは三井の勝手な解釈なのではないかなあ。

現に青山の物件などはそれ以上の対応をしているわけだし。

もし自分が契約者で「引き渡しは未定ですがさらに1年以上おくれます。よって手付倍返しで解除します。損害や不満があってもうちは何にもしません。法律通りですから。世間体が悪いので合意解除を希望しますが文句があれば強制解除します。その場合再購入権はありません。いずれにしても長引くと面倒なので早く解除してください。」的な対応を取られたら腹が立つけどね。

ここは価格を上げても売れるよ。都心へのアクセスはいいし、駅周辺の再開発は進んでるし。当初は値段を落としすぎた感があった。日当たりや電車の騒音は確かに懸念されるところだけど、賃貸等を考えた投資物件なら駅近ってだけで価値がある。

>>835
嘘だろ？手付金倍返しなら宝くじ当たったレベルでラッキーだろ。

>835

違約解約の場合についてだけど違約金には、損失の補填って意味合いも法的には含まれている。つまり損害賠償の対象となる損失が違約金を上回っても、違約金以上の支払いはしないってとりきめ。

ただ、違約解約でも手付け解約でも手付金倍返し。施工ミスがあった場合の取り決めって、買主側に不利なんだよね。

そういう意味では施工会社の過去のトラブル実績をきちんと確認するのは必須。清水は、市川で鉄筋不足やらかしてるし、去年武蔵小杉でもクラックの入ったプレキャストコンクリートを使うなんてことしてる。

再販はいつになるのでしょうか？

835
宝くじは言い過ぎかな。
仮に倍返しが500万で税引き後が400万。
月20万の家賃なら一年遅れで240万、一年半遅れなら360万でほぼトントン。
仮に金利が上昇したりすると
あっという間の赤字。
一年以上待たされること、住める期間が一年以上短くなること、金利上昇リスク等を考慮すると契約者からしたら割りに合わないよ…。