深大寺レジデンスってどうですか？【その２】

最近、三井不動産は長谷工と親密なようです。この物件を手がけたあとは、現在、さいたま市で
１０００戸の物件を手がけています。理由は長谷工のグレードが相当アップしてきたので、三井が提携しても問題ないとの判断があるようです。従来のパークシティの仕様は若干、オーバースペック気味であり、相当、物件価格が高くなってしまうからかもしれません。さいたまの物件にも新日本建物が入っています。長谷工はここでは売主から外れています。そのかわり、旧日商岩井系の中央コーポレーションが入っています。ここは実力派の社長で、最近、元気ですね。

三井・長谷工はこのような大型プロジェクト・街づくりを共同事業主でリスク分散しながら、次々と手がけていく戦略のようです。ここまで土地と建材があがると東京は難しいので、当面は神奈川、さいたま、千葉がターゲットになると思います。長谷工・三井のいずれかが主体となって、新日本建物や中央コーポ、総合地所をまきこんで動いていると思いますが、この二社に組まれるとコストパーフォーマンスとブランドイメージが高く、業界では大きな存在となりますね。

この物件も財閥系が入っている限り、資金繰りはまったく心配ないので、大京のような値引はありえないでしょう。ここのデベさんも久里浜や大阪・難波で新規物件を次々と手がけており、資金繰り上、緊急に値引きをしなければならない理由はありません。

主旨は理解。しかし、こんな駅遠の物件で数十戸も売れ残るような魅力のない物件は早く処理すべき。
今後も事態が好転することは考えにくい。すでに完成在庫なんだし、物価はどんどん上がるしね。
第一、立地に目をつぶっても物件そのもの（仕様や構造）に魅力がない。

「早く処理すべき」

なにをそんなに心配して下さっているのでしょうか。

それは今後の市場をどう見るかと、デベの戦略に尽きるでしょう。

今後、値下がりするのであれば、誰が考えても直ちに売却すべき。
今後、値上がりするので、あれば、じっと待っていれば、完成在庫は自然と割安感が目立ち、徐々に売却できる。

市況は完全に値上がり基調です。土地は上がり、建築コストは大幅アップ。また、建築基準法の改定でごたごたしたことから、今年のマンションの完成予定は極端に少ない状況です。更に、金利がアップしていますので、今後は駆け込み需要もでてくる。現在、消費者の様子見より、契約率が下がっていますが、消費者が様子見という状況はずっと続いたことはありません。いつかは動き出します。

特に武蔵野・多摩地区に関しては、今年は大型物件の供給が去年比では大幅減少する見通しです。目先で大型物件で見えているのは、青梅の物件ぐらいでしょうか？　今年の秋以降は、お手ごろ価格の物件は希少価値が出てきます。

よって、ここのように徐々に売れているのであれば、完成在庫は販売する玉がないところに比べれば、恵まれているともいえるわけですから、じっくりと売ればいい訳です。一方、桜堤や大京の武蔵野に関しては、値段の乖離が大きいのでドラスティックな値下げは十分ありえるでしょう。

このデベさんの戦略は知りませんが、売主が何社もあると当分は動かないでしょう。

>長谷工のグレードが相当アップしてきたので、三井が提携しても問題ないとの判断があるようです

おめでたいね。単に長谷工と組めば利益率が高い、ということ。
長谷工クオリティは十年一日何も変わってないよ。

>従来のパークシティの仕様は若干、オーバースペック気味であり

立地に応じてスペックを変えてるだけ。
パークホームズレベルのパークシティもあれば、パークコート並みのハイクオリティなパークシティもある。

>853
株主なんでね。くだらん負債を抱えてほしくないんだよ。わかった？一消費者のおたく。

>>856

な〜んだ。
いきり立った株主か。ご苦労様です。

株主ってどこの？

ロールパン捏造事件。

公式ホームページの先着販売戸数がやっと６９から６３に減った。
６戸売るのに３か月以上かかってる。

そんなペースか。。経費倒れですな。。

販売は波がありますからね。なぎのときはへたに動かないほうがいいのです。

もうしばらくすると（おそらく９−１０月）、次の波が来ますので、いかにそれに乗るか。
次の波が大きいか小さいかはわかりませんが、今年度、最大の波になると思います。

こちらのデベさんも、いろいろと作戦を練っているところだと思いますが、たとえば、神奈川・千葉・さいたま・関東など首都圏や関西・名古屋も含めて、広告宣伝を出すのも一つの方法です。
首都圏のみならず、関西・名古屋・静岡・新潟にも潜在的な顧客は結構います。
（東京出身者と来年転勤で東京に来る方々）

↑　通常は最初から、完成後一年後ぐらいまでの営業経費は採算の中に入れていますので、経費倒れということはありません。マンションの単価はほかの商品に比べ、たいへん高いですからね。

45百万円　ｘ　６　＝　２．７億円ですからね。たった６戸といっても、車だったら２００台分ですよ。

↑
逆に言えば、それだけ経費が価格に添加されているということですか。。特にここは、広末涼子使うし、広告派手だしなぁ。。デベにとっては仕方ないんだろうけど、ユーザーにとっては、無駄だなぁ。。

広末好きじゃないし・・・。

マンションの隣に保育園が完成したようですが、ここには希望すれば、４月から入園できるのでしょうか？　入園できるのであればとっても便利ですね。

三井不動産さんが長谷工さんと組んで、この物件やパークシティを手がけているのは興味深い動きだと思います。長谷工さんの品質を三井さんが認めたわけですから。

一方、三菱地所さんは、昨年、建築基準法の改正で業界の動きがスローダウンしたこの時期に物件を次々と出せるのはさすがですね。あの時期も粛々と申請していたということでしょうか？

国領の物件はここと比較してみたいですが、立地がいま一つでしょうかね。地所さんがどんな価格を出すのか興味あります。

↑

三井不動産の株価は好調のようです。いろいろと大規模開発の戦略や浜田山のプロジェクトがマーケットで評価されているようですね。やはり、最大手だけに戦略に厚みがあって、手がける物件は安心感がありますね！

この物件も三井さんが入っていることが今後の販売方法に大きな影響を与える気がします。
大京さんや有楽土地さんのような戦略は決して取らないでしょうから。

ここは三井ではなく総合地所のマンションだから値引きするよ。

広末なんかつかわなきゃ良かったのに。

この物件は総合地所のマンションではなくご存知の通り、総合地所が主幹事の物件です。おそらく各社の持分は総合地所３０％、三井３０％、新日本建物２０％、長谷工２０％の割合だと思います。（非公表ですが、新日本建物の２０％は公表されてます。長谷工は土地の売買・設計施工など、この物件ですでに大きな仕事をしていますので、売主ポーションは抑え気味だと思います。）

よって、各社の思惑、資金繰りなど様々ですので、よっぽどのことがない限り値引きしません。新日本建物は前期のマンション販売が好調だったため、完成在庫に関しては、在庫損を計上済だそうです。よって、急いで値引きする必要はないでしょう。三井・長谷工もあせって値引きしないでしょうから、仮に総合地所が値引きしたいと考えたとしても、値引きできないのです。 三井不動産と総合地所の業界での力関係を考えると値引きに動くのはいろいろと難しいと思います。

広末をイメージキャラクターにしたのは、おそらく清潔感、透明感、ナチュラルな美しさってとこだろうが
そりゃ広末全盛のころのイメージであって、今や虚偽と虚勢にドロドロにまみれたイメージしかない。
そういう意味じゃ皮肉にも物件に合ってるか（笑）

値引きできないのかぁ。。でも、この調子じゃ、当分売れ残るね。ここより条件の良いマンションは、今後建ってくるだろうし、どういう販売戦略とるんだろうか。

完売するまでいろんな人がいつまでもジロジロみにくると言うことですか？

すみからすみまでね。共用施設の荒れ具合もね。

ここのマンションは総合地所と三井が同比率なんてことはありません。
売り主としての比率は、
総合地所５０パーセント
三井３０パーセント
新日本２０パーセント
くらいでしょう。

長谷工は、施工と販売代理をやっているだけ。

ここの購入を検討していますが、どうしても気になることがあります。
「不適格物件」ということです。

既に購入された方々は、この点について気にされなかったのでしょうか？
教えてください。

気にしたら買えない。建て替えなど、５０年先か７０年先か。

つまり、地震がおきて、万が一このマンションが被害を受け、立て替える場合、現在の調布市の条例では高さ制限があるので、立て替えることができない点をおっしゃっているのですね。

（１）２００８年の耐震基準はたいへん厳しくなっています。この地盤もよく、最新の耐震基準に適合した建物が被害を受けるとすると都内のそれより古い建物はたいへんなことになっているでしょう。長谷工のマンションは古い建物でも神戸で立替が必要なほどの被害は受けていません。
よって、そのご心配は杞憂ですので、本当にご検討されているのなら、どうぞ、検討を進められてはいかがですか？

（２）万一、被害があった場合も、調布市の条例は新規建造への制限であって、大規模災害時の立替などは想定していません。非常時には時限立法的な措置がされることは十分考えられることです。

（３）仮に、現在の高さ制限であるとしても、建蔽率、容積率は代わっていませんので、駐車場をつぶせば建替え可能です。その場合は、駐車場棟をもう少し高くするなどの設計変更が必要ですが。

876さん

長谷工は売主ですよ。常識的には２０％でしょう。１０％はあるかもしれませんが。

確かに長谷工さんは設計施工と販売提携のみをしたかったと思います。（土地の売却と）
さいたま市の物件は売主から外れています。復配もようやくできたので、これ以上リスクをとりたくない方針のようです。でも、総合地所にとって、この物件の半分はリスクが大きすぎるでしょう。銀行がOKしなかったので、長谷工も売主に絡んだのだと思います。

住宅ローンでも三井住友銀行が協力的ですので、まちがいなく三井のポーションは大きいです。
私がほかの三井の物件を見に行って、この物件の話をしたら、あちらもぜひご検討くださいと真剣に言われました。

三井が入っていようと、サブ的な存在では意味が無い。三井の良さは、メインで入ってこそ、発揮される。そもそも、三井なら、広末なんか使わない。ここの三井の名前は、名義貸し程度に考えたほうがよいのでは？

広末は要らない

どうしてもここは「三井のマンションだ」とミスリードしたがる人がいるようで。
複数売り主の場合は、主幹事会社の意向が一番優先されるのです。
でなければ幹事をやる意味がない。
便座問題の件でも総合地所から連絡が来たのもそのあらわれ。
ここは管理会社も総合地所系列だよね。

>880
（１）これに期待したいところですね。でも倒壊しないまでもダメージを受けるのは必須なので建て替えせざるをえないこともあるでしょうね。
（２）条例違反ですね、期待はできません。
（３）が現実的でしょうね。
くるま必須な場所でもないので（３）で十分でしょ。

先月で、売れ残り１７０程度らしい。完売までにはまだまだですね。

三井のマンションだと言いたいのは分かるが、あまり誇張しすぎちゃ、だめだよ。
残り１７０戸もあるの？どこの情報？
デベさん、これ見てたら、本当のとこ、教えて。

170も残って無いよ

三井不動産から送ってくる
「こんにちは」っていう物件情報誌には
「三井のマンション」として掲載されてるよ。

販売業務だけをやってる物件には
「販売受託物件」てかいてある。

ご近所の「フェイシア」なんかは
販売受託物件として載ってる。

８８９は、本気で思ってるのかなぁ。つりなのかな。。

「こんにちは」の中ではそういう扱いになってる。
事実を書いただけ。

８９０は、なんで事実をみとめないのかなぁ。つごうがわるいのかな。。。

売り主として名前を連ねているから「三井のマンション」。
販売代理だけなら「販売受託物件」。
ただしここのメインの売り主は総合地所だから純粋な三井物件ではない。
HPでもここのコンセプトについて語っているのは総合地所の担当者でしょ。
複数売り主でも新百合ヶ丘の「アリーナ」シリーズのように、三井が主導権を握っている物件なら購入検討者は「三井のマンション」と認識する。

まあ、どうでも良いのでは？この板が出来てかなりの時間が経過しているが、三井のマンションと言うのもはじめて見た気がするけどな。（間違っては無いんだろうけど、苦しいよなぁ。）
まあ、どこの物件であろうが、売れるものは売れるし、売れないものは売れない。

１ヶ月以上前の情報ですから、今はもう少し売れ残り減ったのかな。

８９４は、なんで逃げるのかなぁ。都合が悪くなったのかなぁ。。

894さんではありませんが。
ここが三井かどうかの議論をしても仕方ないと思ったのでは？
私も含め、ここで三井と言われてもちょっと。。。と思う人多いと思いますよ。
決して間違いではないですけどね(笑)

地元では長谷工マンションで通ってます。
三井のマンションと言っても、「それどこ？」と言う感じです。

住んでいる自分も「長谷工のマンション」と思っています。
あまり「三井」とムキになられると小恥ずかしいので勘弁してください。
荒らされる原因にもなりますよ。
あ。
さすが三井の営業さんは質が高く、総合地所や長谷工の対応とは比べものになりませんが。

三井の物件だったら「深大寺レジデンス」という物件名にしないでしょ！
「パーク〜〜」って付けるのではないでしょうか？

私も住人ですが、「三井」「総合地所」というよりも
「長谷工」というイメージですね。
常駐している管理人さんも長谷工関連の人ですし。

このマンションは管理人室が２４時間体制で
昼は管理人、夜はガードマンが詰めており
なにかあった際には、各戸にある非常ボタンを押すと
対応してもられることになってます。

契約当時は「そういうサービスがあるんだ」という程度の認識でしたが
実際住んでみると、昼間は在室するのが妻だけになってしまう
わが家としては(私は仕事で深夜帰宅が多いので)
とても安心できます。

また、うちの小学生の子供も
管理室の方々に気遣っていただけてるようで
学校から帰宅すると「今日は帰ってくるの早いじゃないか」などと、
声をかけてもらっていうようです。

いろいろな方に気にかけてもらえるっていうことは、
生活していく上でもとてもありがたいことだなーと
実感しております。

長文、乱文ご容赦願います。

このマンションのように数社が売主となっている場合は、三井のマンションとか、長谷工のマンションということはありません。あくまでも、総合地所、三井不動産、新日本建物、長谷工、４社のマンションであり、深大寺レジデンスは、深大寺レジデンスでしかないのです。なんといっても、販売総額、２６０億円をこえるプロジェクトですので、一社ではとても負いきれないリスクなのです。（三井、長谷工はその気になればできますが）各社２５％の持分としても、６５億円であり、マンション事業としては大型の部類に入ります。総合地所、新日本建物は会社の知名度が低いので、一般の人は三井のマンション、長谷工のマンションと思ってしまいますが、それは正しくもあり、正しくないともいえます。４社はこのプロジェクトが成功すれば、さらに、同じようなプロジェクトを、たとえば、井の頭レジデンスとか、千歳レジデンスとかを、今後、プランニングする可能性もあります。（現在のところ、そのような話はありませんが）
（たとえば、地所・三井・住友・日本生命４社が売主の広尾ガーデンヒルズはあくまでも広尾ガーデンヒルズですが、ガーデンヒルズの名前を住友不動産が久我山ガーデンヒルズに使いました）

もちろん、主幹事が総合地所ですから、プランニングなど総合地所のカラーが強くでますし、設計施工は長谷工ですから、長谷工の長年の技術の蓄積・各部屋のプランなどは反映されますし、三井不動産もセキュリティ面、環境面などから、いろいろと総合地所に対してアドバイスをしていると思われます。６５億円もリスクを背負って、名前貸しなんていうことはありえません。現在、１割売れ残っているとしても、各社６−７億円の在庫を抱えており、これはきわめて大きな金額ですので、三井も、自分のマンションとして、一日でも早く売り切ることに必死です。

管理人が長谷工の子会社なのは、総合地所が長谷工に依頼したからですが、管理組合が管理会社を変更しようと思えば、すぐに変更は可能です。最初にグランドプランを書いた長谷工が、管理会社も含め、総合地所、三井、新日本建物に、プロジェクトとして持ち込んだのではないでしょうか？

８８５さん
このマンションを建て替える可能性はほとんどないと考えていいと思います。
長谷工のマンションの耐震性は業界で定評がありますよ。
大手のゼネコンでもマンションの実績の少ないところは不安ですが。

まして、神戸の震災以降、耐震基準が改定されていますので、さらに耐震性の
強化された設計となっています。過去の例や耐震設計など具体的には営業さんに
聞いてください。詳細に説明してくれますよ。

調布市の場合はむしろだいぶ以前に立てられた公共施設が多いのでそちらの
ほうが心配です。

>管理人が長谷工の子会社なのは、総合地所が長谷工に依頼したからですが、管理組合が管理会社を変更しようと思えば、すぐに変更は可能です。最初にグランドプランを書いた長谷工が、管理会社も含め、総合地所、三井、新日本建物に、プロジェクトとして持ち込んだのではないでしょうか？

外野ですが、この管理会社は長谷工コミュニティでしょうか？
もしそうなら、下手な財閥系管理会社よりよっぽと評価が高い、しっかりとした管理会社ですよ。

上の文章から長谷工だから卑下しているように感じました。
それに管理会社を変更するのは簡単ではありません、特にこれだけの大規模な物件になるとすぐになんては行きませんよ。

失礼しました。

ここの管理は長谷工コミュでなく総合地所系でしょ？
それから長谷工の大規模はどこでも、長谷工による土地、建物、販売プランまで持ち込み企画ですよ。
長谷工のHPにもビジネスモデルとして紹介されていたはず。
そこにどこまでデベロッパーが独自色を出すか。
そういう点では野村や積水は長谷工をうまく使いこなしてますね。
ここは設備でペアガラスと食洗機を標準にした以外は、長谷工プランのままのような感じですね。

今日の盆踊りは楽しかったです。
また明日も楽しみです。

毎週のようにＤＭ来るけど、苦戦してるね。
二割程度値引くなら考えるけどなぁ。

二割引きでやっと買えますか？笑

金があっても２割引くらいの値段じゃないと買わない人もいるだろうね。
本当にあと60戸しか残っていないなら、今まで売れた分で十二分に利益は出てるから、悩みつつも本当に購入する意志をみせれば値引いてくれるかもよ。
最初から「買います！」って雰囲気プンプンさせてたら無理だろうけど（笑）。

金が有ったらわざわざここの売れ残りは買わないでしょ。
強がりですか。笑
下手に値引きして＊＊家庭が増えても困るわ。

気になります。
高速の上のほうの道路から見ると建物の裏側に植栽がまったく見られません。
後、残っているのはFという記号のお部屋なんですがなぜでしょう。

確かにお金があっても買わないな、ここは。でも、ここの売れ残りはどんな人が買うんだろうか。。

値引き値引きと声高に叫ぶ人達が怖い>_<

Ｆ（フォレストサイド）というお部屋で残っているのは正面（リビング側）にガーデンサイドの建物があるからだと思います。
プライバシーが失われる為ではないでしょうか？

F(フォレストサイド）が残っているのは後から販売したからでしょう？

フォレストサイドのほうが、メインエントランスを通るのでセキュリティーが高い、
自走式駐車場に近い、中庭を樹木が茂って、森の雰囲気を出している、バス停に近いなど、
メリットもありそうですね。

ガーデンサイドの建物とは相当距離がありますし、プライバシーはあまり気にならないような
気がします。むしろ、ガーデンサイド側より、静かなんじゃないですか？

販売は着実に売れているようです。あえて面倒くさい値下げをする理由はないんじゃないですか？
桜堤の物件は値下げも検討中のようですが、販売済物件にどう対応するかで大騒ぎのようですし。

着実に販売かぁ。。このマンション不況の中、大したもんだ。

確かに今でも一週間に一度は引っ越ししている人見掛けますからねぇ。
着実に売れている感じじゃないでしょうかね。

あ。
確かに「お金が有ったらここの残りは買わない」とは私は思いますが、「お金が有っても買わない」とか言ってる人、妄想が激しいと怖いですよ。笑

あ。
そういえば。
「お金が有ったらここの残りは買わない」とは私は思いますが、「お金が有っても買わない」とか言ってる人、妄想が激しいと怖いですよ。笑
「お金があったら」ですから。笑

すまん、「お金が有っても買わない」とか言ってる人のどこが妄想なの？それはそれで、「あり」だと思うが。

販売会社に知り合いがいるが、他の物件と異なり、少しづつではあるが、売れているそうです。
普通は、売れなくなるとぱったりと契約が止まってしまうそうです。
販売状況が芳しくない原因に、買い換え組が、現住の物件が売れずキャンセルが相次いでいる事もあるそうですよ。これは他の物件でも言えるでしょうが。

「お金があっても」と繰り返し言う人は「お金があったら」という妄想でしょ。
919さんの仰ることが全てだと思います。
「お金があっても買わない」といい続ける人は何故？
本当にお金がある人が残っている部屋に対して「値引き値引き」って言うのは何故？

そういう妄想ってダメなのかな？個人の意見だと思うけど。
お金持ちほどケチって言うから、値引きコールするのでは？投資対象としては、利回り良くなるし。

売れ残りを投資対象にと妄想？
本気？
確かに夢見るのは自由ですけどね。笑

本当にお金を持っている人は、お金の使い方を知っているから、価値のないものには手を出さないでしょ。

売れ残りを買いたたいて賃貸する投資家多いですよ。ここの賃貸価値は無いかも知れませんが。。

ここは賃貸物件としても、ほぼ無価値。

921さん

やはりコストパーフォーマンスが高いというか、価格に値ごろ感があるからでしょうね。
これ以降、多摩地区で大型物件はほとんど出てきていませんので、どうしてもこの物件は
検討からはずせないですね。

９２７さん
無価値とは、あまりに失礼ですよ。丸く言いましょう。
９２８さん
売れ残りの数から考えて、レスに矛盾を感じずにはいられません。

また「株主」に怒られちゃうよなぁ。笑

>928
大型物件でなくてはいけないのか？
そんなことはありますまい。

928さんは、ＰＲするデ○ですよ。

＞９２８さん
レジデンスの東側、小学校の反対側にも、大型マンションが建ちますよ。

これ以上建てて売れるのかと思いますけどね。

いつから工事始まるんですかね？それが売り出される前に、完売しとかないとまずいですね。

そうですか。確かにここより土地高く買ってそうですね。

↑　大京さんが、高級マンションを立てる計画だそうです。

おそらく、ザ・ライオンズつつじヶ丘　といった形で、価格も、３ＬＤＫ　８０ｍ３で
６０百万円以上の設定となると思います。

しかし、市況が悪いのでなかなか、具体的な計画をスタートできないのではないでしょうか？

そんなんじゃ、大京も相当苦戦するかもな。

あそこも駅から距離はあるし、しかもバスが使えないよな〜。
深大寺レジデンスより不便な感じ。

↑　１００ｍ２で８０百万円超ぐらいかもしれませんね。１億超の物件もあるそうです。
２４０戸だそうです。

大京さんにとってつつじヶ丘はライオンズヒルズ、グランドオペラと庭のようなものですから、
販売には相当、自信があるのではないでしょうか？　
この物件も高額物件から売れたようですから大京さんもいろいろと研究しているようです。

近隣マンションからの住み替えも狙うのではと思われます。
現在のスケジュールでは２０１０年販売スタートぐらいの感じでしょうか？

↑なんだか具体的な話がでちゃってますけど
あそこのマンションはもう無しになったんですよ。
大京は他社に土地を転売です。

株と同じで損切りする場合もあるかもね。
地価は上がり続けることはない、ということを痛いほどわかってるはずだし。
逃げるときは傷が小さいうちに逃げる。

944さん

だとするとマンションができるとは限りませんね。
戸建ての可能性もあるのでしょうか？

ほかには、ショッピングセンターなど店舗の可能性も
ありますかね。

今日もここの広告入ってたね。残り９３戸からなかなか減らないなぁ。。

大京マンションなくなったんだ〜。
何が出来るのかねぇ。

なかなか売れませんね。
なぜでしょう？？