ミリカ・テラスってどうですか？

普通は一番高いのが管理委託費ですけど
この使われない機械式が相当金食いますね

機械式駐車場は、修繕積立として、一台あたり年間で15万ぐらい必要と言われています。
駐車場代では賄いきれず、建物の修繕積立金まで影響しそうですね。

380：匿名さん 言う相手を間違えてませんか？(^^;;
私は機械式が多いと教えてもらった立場ですから。

http://www.sumai-dendo.jp/sp/o_man/check/13kikaishiki.html
上記のHPで判断すると機械式の修繕費用は15万もかかりませね。
10万くらいですか。
それで駐車場料金は
月額使用料：5,500円～15,000円／台です。

方式によっては八万ぐらいか。
機械式も方式、段数によって当然ながら
金額が違うんですね。
具体的な数字がでてきたのでようやくイメージできました。

>>385
安すぎます。この修繕費とメンテナンス費用、いづれエレベーターと同じくリニューアルが必要となります。
リニューアルは物によりますので金額はハッキリと言えませんが、各ピット毎に数百万はします。
ピット数を考えたらすごい金額になりますよ。

仕事がらそういうこともやってますので、ご参考まで。

あのー？？

いろいろとまだごちゃごちゃ書いてるようですが・・・

ヒルズの機械式もかなり空いてますよ。
理由は車持たない人が多いから。
ちなみにテラスの場合機械式の方が楽に入れれるかもしれません。自走式は奥の方なので機械式だとすぐに入れれるので。

あとヤンキー話ですが笑

実際います。但し敷地内にはいません。小学校側の道路の反対の公園にいます。しかし毎日はいません。たまにいます。マンション住民ではなさそうです。

いろいろ書き込みありますが購入参考になるコメントないですね笑
たまにこちらを見てますのでご質問ありましたらどうぞ！

>>387
無駄な設備の修繕費も含め、駐車場の修繕費等は購入する際に考えなければいけないことだと思います。
そう言う意味では否定的に書かれてる意見も大変参考になってます。間違ったこと言ってないと思いますし。
勿論、あなた様の意見も参考になります。

戸数が多いと言えども、後々修繕積立金では足りず、めちゃくちゃな管理になったるマンションなんて山ほどありますからね。

>>384
10万と言うのは、メンテナンス費用です。機械式駐車場の更新時期が25〜30年なので、更新費用が安くても150万/台、30年で割ると年5万円です。
これを足して15万と見ています。

＞387　ヒルズ住民さん

お伺いしてもいいですか？

修繕積立金ですが、4年ごとに数千円あがると以前かかれていたと思いますが、
具体的には、数千円とはどのくらいですか？

ミリカテラスの80平米の購入を検討してますが、積立金が6000円ほどでした。

平米数で金額も違うのかと思いますが、だいたいの金額を教えてもらえれば参考になります。

よろしくお願いします。

9000円みておけば大丈夫です。

>>390
一般論ですが、月当たりの修繕積立金は平米200円と言われています。
80平米の部屋であれば、16,000円
仮に6,000円スタートで4年毎更新で32年間の平均を16,000円にしようと思えば、4年毎に2,500円アップになりますね。
但し、駐車場代の積立が不足して更にアップする可能性が高い気がします。

>>390

392さんのご意見と同じぐらいです。
5000円ぐらいと思えばいいと思います。ただ32年後には40000円ぐらい上がってる事を受け止めないといけませんね。

ただ確かにテラスは機械式が多いので金額増える可能性がありますね。

390：匿名さん
長期修繕計画の資料を契約する際にミリカテラス時に渡されます。
そこには積立金額の詳細が書かれてます。

購入検討しているのであれば詳細は営業担当に聞けば教えてもらえるはずです。
資料には立体駐車場の金額に関する長期修繕金額もかなりの金額を計画してます。

それを確認せずに立体駐車場が多い＝将来積立が不足すると考える人もいますが
物事は総合的に判断するべきですね。

392：匿名さん

但し、駐車場代の積立が不足して更にアップする可能性が高い気がします。とのことですが394：匿名さんが言う立体駐車場の金額に関する長期修繕金額を確認してますか？

>>394
はっきりいって販売サイドから渡される修繕計画なんてめちゃくちゃアバウトですよ。あんなの信じてはだめですね。立駐は特に見込んでいるよりオーバーする事が多いです。
マンションの管理会社って設備のこと全て丸投げなので、設備のこととか全然わかってないですからね。

設備によってはオーバー気味で予測されてるものもありますが、かなり安く見積もられているのもあります。
ここに限らずどこのマンションでも同じですけどね。

396：匿名さん
あなたがそういうのは長期修繕計画見てないんでしょ。
修繕計画を信じろとは言ってない。判断材料になると言っただけです。
1台15万として計算した場合、修繕費用と駐車場代で機械式設備の費用を払えそうですよ。それで収支がプラスであるの15万以上であったとしてもそれで賄えます。


あなたが言う 設備によってはオーバー気味で予測されてるものがあるのであれば長期修繕計画をみた方がいいですよね。一般論ではどれだけ足りているか足りてないか分からないしね。

駐車場はどれだけ埋まっていることが、前提の計画なんでしょうか？

>>397
392ですが、修繕積立計画の駐車場収入は、駐車場契約が何パーセントで算出されてましたか？
現在の契約率も30%ぐらいですから計画より不足してると思いますし、完売したとしても普通は10年以上経てば契約率が下がります。理由は住人がだんだん高齢化して車を手放すからです。

積立金の駐車場契約率と未契約の駐車場代の補填をデベが行うか確認した方が良いですよ。
普通は、管理費、積立金は補填しても駐車場代は補填しません。

399：匿名さん
契約率100%で計算して機械式は多めにとってようです。

理由は東京で他の不動産会社が修繕費不足で問題を起こしたことを踏まえて計画しているようです。
収支もプラス数億で想定しているので入居者数が100%でなければ金額は減りますが、それでもある程度対応できるだけの積立を想定しているようです。

それでも将来のことであるから、不確定事項なのでオーバーしないかするのかどうか断言できませんが、売主も懸案事項として捉えていますので適当な計画ではないと思います。

また、これも何回も話題になっていると思いますが、テラスはまだ一部しか売り出していないので現在の契約率より、一年後どうなっているかですね。

完売したとしても普通は10年以上経てば契約率が下がります。
理由は住人がだんだん高齢化して車を手放すからです。 【これもどこからの情報なんでしょうかね？】
ってことですが、テラスは子育て世代が多いので10年以降でどれだけ手放すのでしょうかね。そんなに減るんですかね。うちの近所のマンションも子育て世代が多く、築20年 1世帯1台の駐車場で全然空きがないようですけど。

>>400
契約率100%で計画してるなら不足するのは目に見えてますね。
それと、築20年の駐車場100%のマンションで空きゼロって本当ですかね。
前住んでたマンションも設置率90%で分譲当初は100%埋まってましたが、築15年で10%空いていたので、設置率100%で考えると20%空く計算です。
今は、車離れで、どこも駐車場埋めるの苦労してますよ。50%ぐらいしか埋まらないところも有るみたいですし。
それと、青空の機械式は使ってなくても朽ちるので困り物です。

401：匿名さん
前はどこに住んでたんでしょうね。イメージができません、
ローカル情報のようですね。
ちなみに私の情報は万博周辺のマンションです。

さっきメールのとおり、多めに修繕費積み立ててるようです。
契約率100%で計画してるなら不足するのは目に見えてますね。 っとのことですが、テラスはまだ一部しか売り出していないので現在の契約率より、一年後どうなっているかですね。 についてはその点どうおもいますか？
ちなみに長期修繕計画書はみましたか？

埋まらなかった期間分のお金を、どこでいつ回収するか？
という問題がありますね。

機械式は修繕費用だけじゃなくて、ランニングコストもかかりますからね。そして修繕費用もかなりかかる。

もし、足りなかったら、他から補填するんでしょうね。
駐車場とは別枠でマンションの修繕もプラス数億で収支を見込んでいるのでそこから補填の可能性ありますね。

修繕費の件は不動産に詳しい人がミリカテラスの長期修繕費、販売状況を徹底的に調べた上での費用超過を言われていると思いましたが、そうではないようですね。自信を持って言ってたのでそうかと思いましたが。
はっきりいって販売サイドから渡される修繕計画なんてめちゃくちゃアバウトですよ。って言っている人自体がアバウトですね。

また、大京さん、東京建物さんが手掛けるマンションですから他社の失敗を受けて修繕計画を立てていると思いますよ。

>>404
全てはこれからの契約数次第でしょ。
完売まで時間かなりかかりそうだから、その期間の駐車場収益がない分はいづれ住人が負担しなければならない。
他でカバーできる範囲でおさまるかな？

>>402
豊中のマンションです。
例えば千里ニュータウンも分譲マンションは100%の駐車場設置を義務付けられてますが、築10年未満のマンションでも大部分は80%〜90%しか埋まらず空きが多くて問題になっています。但し千里ニュータウンの最近の大規模マンションの多くは自走式なのでまだマシですが、ここは大部分が機械式なのと、そもそも竣工時点で30%ぐらいの契約率しか無いのは致命的と思います。
マンションが売り出してるかどうかは関係無く、駐車場は朽ちていきますから。
それと、駐車場の維持費が年15万円と書きましたが、楽観的な費用を言っています。更新が30年ってのも普通はそこまで持たないのと、更新費用も事例を聞くともっと掛かるみたいです。

ここ買ってしまったら10年後に半値でもきつそう。安い新築ということで見に行く人は多そうだが買う人いるんですかね？
失礼。入居者様に対してではなくこれからの不動産トレンドを考えた上での私見です。あくまで。

405：匿名さん

仰る通りで契約率次第ですよ。
契約率関係なく、機械式が多いから費用がオーバーする、まだ 一部しか売り出していないのに契約率 30%で想定している方がいたので言ったまでです。

詳しい人なら長期修繕費用等を見てどの程度の入居率までオーバーしないと分かると思いますが、それも将来的な話なので断言はできないと思いますが。

駅から遠いので検索で引っ掛からないような気がします。

407：匿名 文章意味不明ですね。
安い新築ということで見に行く人は多そうだが買う人いるんですかね？
といっときながら、入居者様の話？
買うから入居者いるんでしょ。
買わずに入居できるのかな？
また、他の投稿通り、今売り出しているテラスは完売まじかですよ。
事前にもう少し調べてくださいね(;^_^A

407さん
こちこそ失礼ですが、もう少し調べて投稿してください。
あなたの時間、皆さんの時間を無駄にする行為です。

407
調べないんだったら投稿やめれば？
その行為が失礼や

>>410
まぁ安いから妥協して買ってる人が沢山いるんでしょうね。
ヒルズの契約者版みて民度の低さにびびって購入やめました。

>>410
売り出してるのが完売しても、意味ないですよ。結局は、竣工後は、建物も駐車場も劣化します。販売してるかどうかは関係ないです。
それと、販売を先送りするメリットは事業主だけです。売れ残り有れば、管理費、積立金は事業主負担ですが、未販売で有れば負担無しです。
要は、建物は寿命食いつぶすが、積立は全く入らない状態です。
今の所、修繕積立金が余裕有ると言ってる人も居ますが、先に竣工したミリカヒルズ側は、24年後は積立金が億単位で不足するとの内容精査した理事からの書き込みがありました。
機械式の比率も高く、販売も苦戦しているテラスが余裕があるとは到底思えません。

駐車場はもうわかったから他の情報よろしく！

413：匿名さん
以前も同じような表現をどこかでtみたことあります。決まり文句？(^^;;


また、民度が低いって
いう人ってどんな人なんでしょうか。

ミリカではこんな失礼なこという人いないと思いますよ。

失礼な人が民度に関して言えますか？

>>416
413さんではないですが、住人版見たら誰もが民度低いと思う書込みだらけだけど？？
本人達も自覚してますよ 笑

>>414
結局、結論は分からないですね。
修繕計画ですから、計画書の想定条件が変われば結果が変わる。余裕あるという人もいれば余裕がないと言うひともいる。
複数の計画書をみて妥当性を探らないと分かりませんね。

ここまでくるとここの投稿サイトで議論しても限界ありますので分からないので415さんの通り、違う話に移りましょう。

417：匿名さん 統計学って知ってる？
知らないよね。
あなた自身？？？ですね

統計学知らないようなので
統計学は、経験的に得られたバラツキのあるデータから、応用数学の手法を用いて数値上の性質や規則性あるいは不規則性を見いだす。統計的手法は、実験計画、データの要約や解釈を行う上での根拠を提供する学問であり、幅広い分野で応用されている。

>>422
あなたの書込みみてたら413さんや417さんの気持ちも十分わかる 笑

何か偉そうに述べられていますが、私は417でも423でもありませんよ。
傍観者的にみてて、こう思っただけです。
その程度ということですよ。
早くマンションの話に戻しましょう。

ではマンションの話に戻りましょうか。
タニタ食堂を楽しみにしています。
先日 住民向けのプレ説明会があったようですが、ご存知であれば感想も含めて教えてください。

タニタのメニューが食べれるって曖昧な表記だったのでメニュー提供のみかと思ってましたが
タニタのHPにも載ってる正規店なんですね。
行列や混雑がなくなったら一度は行きたいです。

タニタの食堂が入るのは知りませんでした。
マンション住人だけでなく外部の人も利用可能だそうで、
周辺住人にとっても恩恵のある施設になりましたね。
もうオープンしているようですが、客入りはいかがですか？

機械式駐車場が大変なのは、修繕だけではないです
維持費も相当かかりますからね


とはいえ、長期修繕計画の工事は、管理会社の利益が相当分入っていますので
それを削れればいいと思います
マンションの規模が大きいですから、管理会社を他社に乗り換えようとすれば
相当安値にはできるかと
必要の無いものも切ればいいですからね

住んでから気にすればいいんじゃないでしょうか

＞＞将来の価値は、この地域は中古でも結構高いので、住環境が悪くならなければ10年で半値なんてことはないのでは!?(楽観視だったらすみません)

半値は別として、現状のミリカ・ヒルズ、テラスの売れ具合を考えると、売り手多数＞買い手僅かになる可能性が高いです。（彩都のマンションが現状それに近いことになってきています。彩都もモノレールあるものの、ミリカ同様の陸の孤島で大規模マンションが多数あります。知人が住んでて売りに出そうとしてますが、同じマンションからも多数の売り希望が出ていて、にも関わらず引きはほとんどないと嘆いていました）ここに住むなら再販や賃貸にだすことは考えない覚悟で購入する必要があります。ただ住み続けるには高齢になってからの坂に対する対策など考えておく必要があります。

さて8月下旬から売り出し区画を追加するようです。（もう下旬だけど）
既存区画の売れ行きが鈍ったんでしょうね。
11月のEXPO CITYオープンに合わせて残りの半分くらいズバンと出しておきたいところ。
AとGくらいかな。

未販売住戸の管理費用は事業主が負担するらしいです。ご安心あれ。

>>439
未販売住戸の管理費は、事業主負担が当たり前だけど、問題は駐車場代。
修繕積立の計画が大狂いと思う。

機械式駐車場は、使ってなくても安全のため維持管理が必要ですからね。
新築当初は。細かい修繕などが無いので、いいですけど
後々にとっては大打撃になりますからね。

駐車場が残460台ってことは200戸弱くらいは売れてるんやね。
今売り出してるのが300戸くらいだから７割弱か。若干苦しいね。

かといって駐車場がすべて使われたとして、この駅から遠い立地で世帯数も多いのでは、機械式から車出すときのストレスがたまりそうですねぇ・・

また小出ししましたね。
G棟東向き100戸くらいですかね。
今までの街区に比して余り売りがないように見受けられます。
ピュアライトとか広めとか南向きとかからまさかのルーバル押しって。
ルーバルなんて数戸しかないでしょう。

2016春に200、秋に100くらい出すんでしょうか。
中古化する2017春に新街区出したら笑えるけど。

テラスは半年でD〜Gを売り出したからこのペースで行けば残りのA〜Ｃの販売が2017年春になるわけないでしょ(^^;;
今年は2015年だからね。

彩都と千里丘を比較する人いるんですね(^^;;

比較対象間違ってませんか？

大阪駅までに行くのに彩都と千里丘は大きな違いです。

＞＞４４５

たしかテラスの売り出し開始は２０１４年夏か秋です。
竣工は２０１５の春だけど。

２０１４年秋　EF
２０１５年春　D
２０１５年秋　G

このままいけば
２０１６年春　A
２０１６年秋　B
２０１７年春　C

もあるってこと。

でも多分
２０１６年春　AB
２０１６年秋　C

２０１７年春　１００超が中古化、ヒルズと合せて２００程度と予想。
事業主が事業整理に着手して価格破壊開始。

もし２０１６年春にAしか出さなかったら
C棟一棟売りとか関わった企業の共同社宅化も考えてるかもね。

447さんのお考え、そういう風になる可能性もあるかと思います。
規模が規模ですから、そもそも販売も長期化しますから。

もっとガンガン数を出して販売していくのかと思いましたが、結構少しずつなんだなという印象。
要望があるだけ出しているということなんでしょうか。

来年の3月から新築とは言えなくなります。

多く出しすぎると、選べなくなるし、営業マンも部屋が覚えられなくなるので、小出しにしているんでしょう。

残りはヒルズ合わせて600は少なくともあるとのこと。
500は中古になるでしょう。

社宅とか、立地的に無いと思いますし、今日び新築で社宅を用意するのは公務員ぐらいだと思いますね。

新築としては来年では無くて再来年の8月までだと思います。
ヒルズが先月まででしたので今月から中古になってると思います。

どっちにしろ、新築じゃなく、新古でしょ(笑)

ヒルズは先月まで新古ってのはびっくり。
確かに法的には築1年以上経過したら中古、
ただ金融機関の取り扱い上概ね築2年くらいまでは新築に対する融資条件がつけれる
ってことなので大規模だしそのようになったのかな。
どっちみち残ってるヒルズはすでに完全な中古。
テラスも法的には来春で中古(新古)、再来年の夏で非のつけどころがない中古になる。

そういう決まりってあるのですか。誰も住んだことがないから新築って言う訳でもなく、
期間がきちんと決まっているのですね。恥ずかしながら知らなかったです。
となると、大規模物件ってペースよく売れていかないと、中古みたいな扱いになってしまう可能性もあるのですか。
そうなると、価格も下げられたりということもあるのでしょうか。

４４９さんは？？ですね。
これから売れる分を考慮していない数字になっている。

449さんは焦って投稿したんでしょう。

447さんの事業整理って損益分岐点知らずに適当に言っているんでしょね^o^

損益分岐もなにも、もう収益化しないですよ。

おそらく外側（AからC棟）を売りに出すのは冬ぐらいからでしょうね。
ライバル社の価格帯を見てからだと思いますよ。
今のライバル社は線路沿いのマンションでしょう。あのマンションが売れたら販売開始じゃないですか？
っていっても線路沿いマンションは24時間電車が走ってるから騒音がヒドイでしょうけどね。
ヒルズの時の流れではまず小学校横（C棟）の低層部から安く売るという私の予想です。
あそこは子供がうるさいし、砂ほこりがすごいから安いと思いますよ。

457さん
逆に収益化する条件わかってないでしょ。
答えが適当ですね。
具体的にどれぐらいの収支で言われているんでしょうね？？
この類の投稿はどれも信憑性に欠けますね。

458さんの言う通りですね
駅前は希少価値ありますけど
電車の騒音が気にならなければいいですね。
駅近のホテルに泊まった時は騒音で何度か目覚めたの記憶してます。

HP見るとわかるけど
ヒルズで売れ残ってるのは90平米以上で条件が悪い物件

テラスは流通量の多い平米数にしぼっているから販売は期待できるかもね。
90平米以上はほとんどないからね
457さんはもう少し販売状況見守ってあげれば？？


ライバル関係の不動産会社関係者だと言いたいのはわかるけど


。

近くに電車が走っていれば響くものなんでしょうけど、
この辺りだと線路までかなり離れているから特に問題はないですよね。
それより交通手段がここだと車がメインだと思いますが、駐車場はどうなんでしょう。
各物件毎に１台か２台の利用は可能なんだろうか。

４４７です。間の否定的な人は私じゃないです。あと駅近派なだけで業者ではないです。
さらに物件自体が悪いと言いたいわけでなくプランニングをミスったデベを馬鹿にしてるだけです。

ＨＰ見ると分かるのはテラスと差別化するためにヒルズは９０㎡以上の部屋しか表示していないということだけ。

損益分岐点なんて内部の人間じゃないからわからんから適当に推測だけでいってるけど
デベが所有してても価値が下がり続けて固定費(管理費・修繕積立)だけかかる中古物件を
可能な限り早く手放そうとするのは当然ではないのかな。

今後の売れ行き次第だけど１年後には事業整理第一弾として値引き販売か家具付き販売開始、
２年後にどっかの不動産屋に一括 OR 分割売却じゃないかな。

>>463
この人適当すぎる。

安さが魅力的で検討中なのですが、やはり安い分、程度の低いご家庭などは目につきますか？

>>465
入居して1ヵ月くらいの者ですが、20代30代の家庭が多く、挨拶もみなさん愛想良くして下さり、マンションではたまに見るようなぶっ飛んでルール違反をするような方は少ないと思います。人それぞれだと思いますが、今の所
私は満足してます。

>>460
騒音、廃棄ガス問題は未来永劫続きますからね。なるべく避けたい…

463さんは適当な発言は控えてくださいね。
そもそも家具付き物件なんて存在しないから。
どこかの不動産会社の方ですね。

通りすがりにマンションの公式サイトを読ませていただいておりますが、タニタ食堂が入っているマンションなんですね！
平日は15時までで、土曜日は夜の時間帯のみのオープンと時間的な制限はありますが毎日利用すれば体重管理したい人にとっては非常にありがたい施設では？

毎日利用するには値段が高い。
昼飯だけで月2万とかいくっしょ。

＞＞４６８
不動産会社の社員ではありません。その決めつけの方が余程適当。
現時点での家具付きの有る無しは論じてない。主題はそこじゃない。
適当な書き込みなので真剣に読まなくていいけど批判・否定するならしっかり読もうね。

>>471
だったら家具付きの話をするな。
何もわかってないんでしょ。
全体通して適当ですね。
論理が破綻しているよ。
それも分からないんだね。

>>471
適当な書き込みなら断定口調はおかしいな。
それで
適当な書き込みして自分で認めてるなんて(^^;;

部屋の広さが良いなと感じつつも、
ここは少し収納スペースが各部屋少ない感じがしました。
部屋が広くても無駄に家具を置くと狭くなってしまいます。
もう少し間取りや設備をかんがえてもらえていたらいいのにと思いました。

>>473
471さんじゃ無いけど463の発言も断定口調じゃないでしょう？
発言されてることは、十分想定される範囲かと。

471です。475さん擁護いただきありがとうございます。
気分を害された方がいるようなので1年後までこのスレッドへの憶測の投稿は差し控えます。

責任をもって話題を変えましょう。
11月OPENのエキスポシティー行きのバスってミリカから出るんでしょうか？

入居予定です。
リビングのカーテンは何枚使用してますか？
サイズわかりますか？

>>465様

程度の低いって？
そういう質問をする方が・・・？

>>475
言っている意味がよく分かりません。
十分想定されるとは何を根拠、それとも憶測で言っているんでしょうか？
想定等ならそれなりの根拠があるんだと思いますが。

>>477

すべて同じ間取りではないので分からないと思います、、、。
棟ごとにも違いますので。