ミリカ・テラスってどうですか？

369：匿名さんさん意味不明だな。
それを「数字がないから納得できません」はちょっとどうかなと思う。
ここでちょっとという時点で中途半端だし、数字もわからないから発言に自信がないんだろうな。

そもそも駐車場が空いてるのはテラスの入居はこれから次第に増えていくからですよ。 に関してはどう思うんですか？
→入居すればね。しなくて空きが出たら358さんの言う通りの結末。

上記の発言により、あきってどれくらいのこと、利益とか損益分岐点とか考えてないんでしょうね。意味不明 儲かってるんだったら多少のあきがあってもいいでしょ。

>>369さん
投稿を見ましたが、もう相手にしないほうがいいですよ。
ミリカを検討したたけど結局検討から外した方々、そもそも検討さえしなかった方々はあなたと同じような考えだと思います。そして検討の掲示板なので、あなたの投稿も参考になると思いますが、もう相手にしない方がいいと思いますよ。
掲示板が荒れてます。
他の検討中の方に迷惑になります。
あなたの意見は参考にはなるので、何を話してるか分からない特定の人への返信はもう辞められたほうが…と思います。

以下の内容で納得したのにな。
本当に堂々巡りですね。
350：ヒルズ住民さん [2015-07-21 22:24:20]
あのー？？
もうごちゃごちゃ過ぎてなんかようわからんけど・・・

まず見た感じではテラスの住民は明らかに増えていますね。
ちなみにヒルズも最近増えてます。
ただ過去スレにも記載している通り売りに出してるのが内側のD.E.F棟だけだからそりゃ売れ行きはよくないように見えますよね。
早くA.B.C棟を売り出せば先が見えるでしょうが。
ただ価格は高いんでしょうね。

現在見た感じでの共用施設の人気はログハウス、女子会ルーム、囲炉裏部屋、カラオケルームですかね。あとは全然です笑。
今週末にタニタ食堂がオープンしますからどうなるかですね。

維持費等は4年おきに数千円ずつ上がっていくと思います。ヒルズがそうですから。

以上！皆さん解りましたか？？

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359さん
率直な感想ありがとうございました。
売れてないと聞いてましたが、D棟とF棟は、ほぼ完売してましたとのことで私も
つい先日ギャラリーで確認しました。


また、以下の回答ありがとうございました。
BBQテラスには、コンセントもありましたよ。電気プレートでも大丈夫だそうですよ。

>>373
マンションの維持費で一番大きいのが機械式駐車場です。
ヒルズとテラスでは、機械式駐車場の比率がかなり違います。
ヒルズがそうだからと言うのはいい加減過ぎますよ。

375：匿名さん

ミリカ物件説明会で質問した時は若干テラスの方が機械式が多いと聞きました

375：匿名さんはどこから入手した情報ですが、確認したいので情報元教えてください。また、具体的な数字の比率を教えてください。

疲れる人…。

物件のホームページの物件概要に書いてありますよ。
戸数は同規模なのに、えらく違いますね。

ミリカ・ヒルズ
657台 (屋外平地式25台、屋外機械式221台、自走式411台)
空き台数90台（屋外機械式75台、自走式15台)(平成27年7月13日現在）
月額使用料：6,300円～9,800円／台

ミリカ・テラス
651台 （屋外平地式32台（来客用14台含む）、屋外機械式476台、自走式143台）
空き台数460台（屋外平地式5台、屋外機械式380台、自走式75台)(平成27年7月13日現在）
月額使用料：5,500円～15,000円／台

378：匿名さん 情報ありがとうございます。
比率の問題もありますが、
今、売り出しているのが一部なので
あとはミリカテラスの空き台数460台が
今後どれだけ減らすことができるかですね。

>>379
こんなに敷地があるんだから全部自走式にすれば良かったのに‼

普通は一番高いのが管理委託費ですけど
この使われない機械式が相当金食いますね

機械式駐車場は、修繕積立として、一台あたり年間で15万ぐらい必要と言われています。
駐車場代では賄いきれず、建物の修繕積立金まで影響しそうですね。

380：匿名さん 言う相手を間違えてませんか？(^^;;
私は機械式が多いと教えてもらった立場ですから。

http://www.sumai-dendo.jp/sp/o_man/check/13kikaishiki.html
上記のHPで判断すると機械式の修繕費用は15万もかかりませね。
10万くらいですか。
それで駐車場料金は
月額使用料：5,500円～15,000円／台です。

方式によっては八万ぐらいか。
機械式も方式、段数によって当然ながら
金額が違うんですね。
具体的な数字がでてきたのでようやくイメージできました。

>>385
安すぎます。この修繕費とメンテナンス費用、いづれエレベーターと同じくリニューアルが必要となります。
リニューアルは物によりますので金額はハッキリと言えませんが、各ピット毎に数百万はします。
ピット数を考えたらすごい金額になりますよ。

仕事がらそういうこともやってますので、ご参考まで。

あのー？？

いろいろとまだごちゃごちゃ書いてるようですが・・・

ヒルズの機械式もかなり空いてますよ。
理由は車持たない人が多いから。
ちなみにテラスの場合機械式の方が楽に入れれるかもしれません。自走式は奥の方なので機械式だとすぐに入れれるので。

あとヤンキー話ですが笑

実際います。但し敷地内にはいません。小学校側の道路の反対の公園にいます。しかし毎日はいません。たまにいます。マンション住民ではなさそうです。

いろいろ書き込みありますが購入参考になるコメントないですね笑
たまにこちらを見てますのでご質問ありましたらどうぞ！

>>387
無駄な設備の修繕費も含め、駐車場の修繕費等は購入する際に考えなければいけないことだと思います。
そう言う意味では否定的に書かれてる意見も大変参考になってます。間違ったこと言ってないと思いますし。
勿論、あなた様の意見も参考になります。

戸数が多いと言えども、後々修繕積立金では足りず、めちゃくちゃな管理になったるマンションなんて山ほどありますからね。

>>384
10万と言うのは、メンテナンス費用です。機械式駐車場の更新時期が25〜30年なので、更新費用が安くても150万/台、30年で割ると年5万円です。
これを足して15万と見ています。

＞387　ヒルズ住民さん

お伺いしてもいいですか？

修繕積立金ですが、4年ごとに数千円あがると以前かかれていたと思いますが、
具体的には、数千円とはどのくらいですか？

ミリカテラスの80平米の購入を検討してますが、積立金が6000円ほどでした。

平米数で金額も違うのかと思いますが、だいたいの金額を教えてもらえれば参考になります。

よろしくお願いします。

9000円みておけば大丈夫です。

>>390
一般論ですが、月当たりの修繕積立金は平米200円と言われています。
80平米の部屋であれば、16,000円
仮に6,000円スタートで4年毎更新で32年間の平均を16,000円にしようと思えば、4年毎に2,500円アップになりますね。
但し、駐車場代の積立が不足して更にアップする可能性が高い気がします。

>>390

392さんのご意見と同じぐらいです。
5000円ぐらいと思えばいいと思います。ただ32年後には40000円ぐらい上がってる事を受け止めないといけませんね。

ただ確かにテラスは機械式が多いので金額増える可能性がありますね。

390：匿名さん
長期修繕計画の資料を契約する際にミリカテラス時に渡されます。
そこには積立金額の詳細が書かれてます。

購入検討しているのであれば詳細は営業担当に聞けば教えてもらえるはずです。
資料には立体駐車場の金額に関する長期修繕金額もかなりの金額を計画してます。

それを確認せずに立体駐車場が多い＝将来積立が不足すると考える人もいますが
物事は総合的に判断するべきですね。

392：匿名さん

但し、駐車場代の積立が不足して更にアップする可能性が高い気がします。とのことですが394：匿名さんが言う立体駐車場の金額に関する長期修繕金額を確認してますか？

>>394
はっきりいって販売サイドから渡される修繕計画なんてめちゃくちゃアバウトですよ。あんなの信じてはだめですね。立駐は特に見込んでいるよりオーバーする事が多いです。
マンションの管理会社って設備のこと全て丸投げなので、設備のこととか全然わかってないですからね。

設備によってはオーバー気味で予測されてるものもありますが、かなり安く見積もられているのもあります。
ここに限らずどこのマンションでも同じですけどね。

396：匿名さん
あなたがそういうのは長期修繕計画見てないんでしょ。
修繕計画を信じろとは言ってない。判断材料になると言っただけです。
1台15万として計算した場合、修繕費用と駐車場代で機械式設備の費用を払えそうですよ。それで収支がプラスであるの15万以上であったとしてもそれで賄えます。


あなたが言う 設備によってはオーバー気味で予測されてるものがあるのであれば長期修繕計画をみた方がいいですよね。一般論ではどれだけ足りているか足りてないか分からないしね。

駐車場はどれだけ埋まっていることが、前提の計画なんでしょうか？

>>397
392ですが、修繕積立計画の駐車場収入は、駐車場契約が何パーセントで算出されてましたか？
現在の契約率も30%ぐらいですから計画より不足してると思いますし、完売したとしても普通は10年以上経てば契約率が下がります。理由は住人がだんだん高齢化して車を手放すからです。

積立金の駐車場契約率と未契約の駐車場代の補填をデベが行うか確認した方が良いですよ。
普通は、管理費、積立金は補填しても駐車場代は補填しません。

399：匿名さん
契約率100%で計算して機械式は多めにとってようです。

理由は東京で他の不動産会社が修繕費不足で問題を起こしたことを踏まえて計画しているようです。
収支もプラス数億で想定しているので入居者数が100%でなければ金額は減りますが、それでもある程度対応できるだけの積立を想定しているようです。

それでも将来のことであるから、不確定事項なのでオーバーしないかするのかどうか断言できませんが、売主も懸案事項として捉えていますので適当な計画ではないと思います。

また、これも何回も話題になっていると思いますが、テラスはまだ一部しか売り出していないので現在の契約率より、一年後どうなっているかですね。

完売したとしても普通は10年以上経てば契約率が下がります。
理由は住人がだんだん高齢化して車を手放すからです。 【これもどこからの情報なんでしょうかね？】
ってことですが、テラスは子育て世代が多いので10年以降でどれだけ手放すのでしょうかね。そんなに減るんですかね。うちの近所のマンションも子育て世代が多く、築20年 1世帯1台の駐車場で全然空きがないようですけど。

>>400
契約率100%で計画してるなら不足するのは目に見えてますね。
それと、築20年の駐車場100%のマンションで空きゼロって本当ですかね。
前住んでたマンションも設置率90%で分譲当初は100%埋まってましたが、築15年で10%空いていたので、設置率100%で考えると20%空く計算です。
今は、車離れで、どこも駐車場埋めるの苦労してますよ。50%ぐらいしか埋まらないところも有るみたいですし。
それと、青空の機械式は使ってなくても朽ちるので困り物です。

401：匿名さん
前はどこに住んでたんでしょうね。イメージができません、
ローカル情報のようですね。
ちなみに私の情報は万博周辺のマンションです。

さっきメールのとおり、多めに修繕費積み立ててるようです。
契約率100%で計画してるなら不足するのは目に見えてますね。 っとのことですが、テラスはまだ一部しか売り出していないので現在の契約率より、一年後どうなっているかですね。 についてはその点どうおもいますか？
ちなみに長期修繕計画書はみましたか？

埋まらなかった期間分のお金を、どこでいつ回収するか？
という問題がありますね。

機械式は修繕費用だけじゃなくて、ランニングコストもかかりますからね。そして修繕費用もかなりかかる。

もし、足りなかったら、他から補填するんでしょうね。
駐車場とは別枠でマンションの修繕もプラス数億で収支を見込んでいるのでそこから補填の可能性ありますね。

修繕費の件は不動産に詳しい人がミリカテラスの長期修繕費、販売状況を徹底的に調べた上での費用超過を言われていると思いましたが、そうではないようですね。自信を持って言ってたのでそうかと思いましたが。
はっきりいって販売サイドから渡される修繕計画なんてめちゃくちゃアバウトですよ。って言っている人自体がアバウトですね。

また、大京さん、東京建物さんが手掛けるマンションですから他社の失敗を受けて修繕計画を立てていると思いますよ。

>>404
全てはこれからの契約数次第でしょ。
完売まで時間かなりかかりそうだから、その期間の駐車場収益がない分はいづれ住人が負担しなければならない。
他でカバーできる範囲でおさまるかな？

>>402
豊中のマンションです。
例えば千里ニュータウンも分譲マンションは100%の駐車場設置を義務付けられてますが、築10年未満のマンションでも大部分は80%〜90%しか埋まらず空きが多くて問題になっています。但し千里ニュータウンの最近の大規模マンションの多くは自走式なのでまだマシですが、ここは大部分が機械式なのと、そもそも竣工時点で30%ぐらいの契約率しか無いのは致命的と思います。
マンションが売り出してるかどうかは関係無く、駐車場は朽ちていきますから。
それと、駐車場の維持費が年15万円と書きましたが、楽観的な費用を言っています。更新が30年ってのも普通はそこまで持たないのと、更新費用も事例を聞くともっと掛かるみたいです。

ここ買ってしまったら10年後に半値でもきつそう。安い新築ということで見に行く人は多そうだが買う人いるんですかね？
失礼。入居者様に対してではなくこれからの不動産トレンドを考えた上での私見です。あくまで。

405：匿名さん

仰る通りで契約率次第ですよ。
契約率関係なく、機械式が多いから費用がオーバーする、まだ 一部しか売り出していないのに契約率 30%で想定している方がいたので言ったまでです。

詳しい人なら長期修繕費用等を見てどの程度の入居率までオーバーしないと分かると思いますが、それも将来的な話なので断言はできないと思いますが。

駅から遠いので検索で引っ掛からないような気がします。

407：匿名 文章意味不明ですね。
安い新築ということで見に行く人は多そうだが買う人いるんですかね？
といっときながら、入居者様の話？
買うから入居者いるんでしょ。
買わずに入居できるのかな？
また、他の投稿通り、今売り出しているテラスは完売まじかですよ。
事前にもう少し調べてくださいね(;^_^A

407さん
こちこそ失礼ですが、もう少し調べて投稿してください。
あなたの時間、皆さんの時間を無駄にする行為です。

407
調べないんだったら投稿やめれば？
その行為が失礼や

>>410
まぁ安いから妥協して買ってる人が沢山いるんでしょうね。
ヒルズの契約者版みて民度の低さにびびって購入やめました。

>>410
売り出してるのが完売しても、意味ないですよ。結局は、竣工後は、建物も駐車場も劣化します。販売してるかどうかは関係ないです。
それと、販売を先送りするメリットは事業主だけです。売れ残り有れば、管理費、積立金は事業主負担ですが、未販売で有れば負担無しです。
要は、建物は寿命食いつぶすが、積立は全く入らない状態です。
今の所、修繕積立金が余裕有ると言ってる人も居ますが、先に竣工したミリカヒルズ側は、24年後は積立金が億単位で不足するとの内容精査した理事からの書き込みがありました。
機械式の比率も高く、販売も苦戦しているテラスが余裕があるとは到底思えません。

駐車場はもうわかったから他の情報よろしく！

413：匿名さん
以前も同じような表現をどこかでtみたことあります。決まり文句？(^^;;


また、民度が低いって
いう人ってどんな人なんでしょうか。

ミリカではこんな失礼なこという人いないと思いますよ。

失礼な人が民度に関して言えますか？

>>416
413さんではないですが、住人版見たら誰もが民度低いと思う書込みだらけだけど？？
本人達も自覚してますよ 笑

>>414
結局、結論は分からないですね。
修繕計画ですから、計画書の想定条件が変われば結果が変わる。余裕あるという人もいれば余裕がないと言うひともいる。
複数の計画書をみて妥当性を探らないと分かりませんね。

ここまでくるとここの投稿サイトで議論しても限界ありますので分からないので415さんの通り、違う話に移りましょう。

417：匿名さん 統計学って知ってる？
知らないよね。
あなた自身？？？ですね