ミリカ・テラスってどうですか？

9000円みておけば大丈夫です。

>>390
一般論ですが、月当たりの修繕積立金は平米200円と言われています。
80平米の部屋であれば、16,000円
仮に6,000円スタートで4年毎更新で32年間の平均を16,000円にしようと思えば、4年毎に2,500円アップになりますね。
但し、駐車場代の積立が不足して更にアップする可能性が高い気がします。

>>390

392さんのご意見と同じぐらいです。
5000円ぐらいと思えばいいと思います。ただ32年後には40000円ぐらい上がってる事を受け止めないといけませんね。

ただ確かにテラスは機械式が多いので金額増える可能性がありますね。

390：匿名さん
長期修繕計画の資料を契約する際にミリカテラス時に渡されます。
そこには積立金額の詳細が書かれてます。

購入検討しているのであれば詳細は営業担当に聞けば教えてもらえるはずです。
資料には立体駐車場の金額に関する長期修繕金額もかなりの金額を計画してます。

それを確認せずに立体駐車場が多い＝将来積立が不足すると考える人もいますが
物事は総合的に判断するべきですね。

392：匿名さん

但し、駐車場代の積立が不足して更にアップする可能性が高い気がします。とのことですが394：匿名さんが言う立体駐車場の金額に関する長期修繕金額を確認してますか？

>>394
はっきりいって販売サイドから渡される修繕計画なんてめちゃくちゃアバウトですよ。あんなの信じてはだめですね。立駐は特に見込んでいるよりオーバーする事が多いです。
マンションの管理会社って設備のこと全て丸投げなので、設備のこととか全然わかってないですからね。

設備によってはオーバー気味で予測されてるものもありますが、かなり安く見積もられているのもあります。
ここに限らずどこのマンションでも同じですけどね。

396：匿名さん
あなたがそういうのは長期修繕計画見てないんでしょ。
修繕計画を信じろとは言ってない。判断材料になると言っただけです。
1台15万として計算した場合、修繕費用と駐車場代で機械式設備の費用を払えそうですよ。それで収支がプラスであるの15万以上であったとしてもそれで賄えます。


あなたが言う 設備によってはオーバー気味で予測されてるものがあるのであれば長期修繕計画をみた方がいいですよね。一般論ではどれだけ足りているか足りてないか分からないしね。

駐車場はどれだけ埋まっていることが、前提の計画なんでしょうか？

>>397
392ですが、修繕積立計画の駐車場収入は、駐車場契約が何パーセントで算出されてましたか？
現在の契約率も30%ぐらいですから計画より不足してると思いますし、完売したとしても普通は10年以上経てば契約率が下がります。理由は住人がだんだん高齢化して車を手放すからです。

積立金の駐車場契約率と未契約の駐車場代の補填をデベが行うか確認した方が良いですよ。
普通は、管理費、積立金は補填しても駐車場代は補填しません。

399：匿名さん
契約率100%で計算して機械式は多めにとってようです。

理由は東京で他の不動産会社が修繕費不足で問題を起こしたことを踏まえて計画しているようです。
収支もプラス数億で想定しているので入居者数が100%でなければ金額は減りますが、それでもある程度対応できるだけの積立を想定しているようです。

それでも将来のことであるから、不確定事項なのでオーバーしないかするのかどうか断言できませんが、売主も懸案事項として捉えていますので適当な計画ではないと思います。

また、これも何回も話題になっていると思いますが、テラスはまだ一部しか売り出していないので現在の契約率より、一年後どうなっているかですね。

完売したとしても普通は10年以上経てば契約率が下がります。
理由は住人がだんだん高齢化して車を手放すからです。 【これもどこからの情報なんでしょうかね？】
ってことですが、テラスは子育て世代が多いので10年以降でどれだけ手放すのでしょうかね。そんなに減るんですかね。うちの近所のマンションも子育て世代が多く、築20年 1世帯1台の駐車場で全然空きがないようですけど。

>>400
契約率100%で計画してるなら不足するのは目に見えてますね。
それと、築20年の駐車場100%のマンションで空きゼロって本当ですかね。
前住んでたマンションも設置率90%で分譲当初は100%埋まってましたが、築15年で10%空いていたので、設置率100%で考えると20%空く計算です。
今は、車離れで、どこも駐車場埋めるの苦労してますよ。50%ぐらいしか埋まらないところも有るみたいですし。
それと、青空の機械式は使ってなくても朽ちるので困り物です。

401：匿名さん
前はどこに住んでたんでしょうね。イメージができません、
ローカル情報のようですね。
ちなみに私の情報は万博周辺のマンションです。

さっきメールのとおり、多めに修繕費積み立ててるようです。
契約率100%で計画してるなら不足するのは目に見えてますね。 っとのことですが、テラスはまだ一部しか売り出していないので現在の契約率より、一年後どうなっているかですね。 についてはその点どうおもいますか？
ちなみに長期修繕計画書はみましたか？

埋まらなかった期間分のお金を、どこでいつ回収するか？
という問題がありますね。

機械式は修繕費用だけじゃなくて、ランニングコストもかかりますからね。そして修繕費用もかなりかかる。

もし、足りなかったら、他から補填するんでしょうね。
駐車場とは別枠でマンションの修繕もプラス数億で収支を見込んでいるのでそこから補填の可能性ありますね。

修繕費の件は不動産に詳しい人がミリカテラスの長期修繕費、販売状況を徹底的に調べた上での費用超過を言われていると思いましたが、そうではないようですね。自信を持って言ってたのでそうかと思いましたが。
はっきりいって販売サイドから渡される修繕計画なんてめちゃくちゃアバウトですよ。って言っている人自体がアバウトですね。

また、大京さん、東京建物さんが手掛けるマンションですから他社の失敗を受けて修繕計画を立てていると思いますよ。

>>404
全てはこれからの契約数次第でしょ。
完売まで時間かなりかかりそうだから、その期間の駐車場収益がない分はいづれ住人が負担しなければならない。
他でカバーできる範囲でおさまるかな？

>>402
豊中のマンションです。
例えば千里ニュータウンも分譲マンションは100%の駐車場設置を義務付けられてますが、築10年未満のマンションでも大部分は80%〜90%しか埋まらず空きが多くて問題になっています。但し千里ニュータウンの最近の大規模マンションの多くは自走式なのでまだマシですが、ここは大部分が機械式なのと、そもそも竣工時点で30%ぐらいの契約率しか無いのは致命的と思います。
マンションが売り出してるかどうかは関係無く、駐車場は朽ちていきますから。
それと、駐車場の維持費が年15万円と書きましたが、楽観的な費用を言っています。更新が30年ってのも普通はそこまで持たないのと、更新費用も事例を聞くともっと掛かるみたいです。

ここ買ってしまったら10年後に半値でもきつそう。安い新築ということで見に行く人は多そうだが買う人いるんですかね？
失礼。入居者様に対してではなくこれからの不動産トレンドを考えた上での私見です。あくまで。

405：匿名さん

仰る通りで契約率次第ですよ。
契約率関係なく、機械式が多いから費用がオーバーする、まだ 一部しか売り出していないのに契約率 30%で想定している方がいたので言ったまでです。

詳しい人なら長期修繕費用等を見てどの程度の入居率までオーバーしないと分かると思いますが、それも将来的な話なので断言はできないと思いますが。

駅から遠いので検索で引っ掛からないような気がします。

407：匿名 文章意味不明ですね。
安い新築ということで見に行く人は多そうだが買う人いるんですかね？
といっときながら、入居者様の話？
買うから入居者いるんでしょ。
買わずに入居できるのかな？
また、他の投稿通り、今売り出しているテラスは完売まじかですよ。
事前にもう少し調べてくださいね(;^_^A