【東京地球区。】TOKYO EARTH LAND

教えてください。？ＭＲで営業の方に聞けばよいことなのかもしれませんが、何期にも分けて販売するのはなぜでしょうか？たとえば、
この物件だと初めから西向きを希望した場合、まだ販売が始まっていませんね。
確かに敷地内では南向きが一番良さそうですが、
西向き、東向きを希望する方も居ると思います。
第一期で購入した人にはメリットがあるのでしょうか？
それとも、反対に欲しいから買ったのだろうと足元見られるような商売されてしまう？同じ棟で同じ間取りでも一期と二期に分かれていて価格は同じなのでしょうか？二期販売とだけ表記してあって、一期と価格がちがうなんてことはあるのでしょうか？

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今週号の読売ウィークリー見ました？完成在庫を狙え！そんなにマンション市況は思わしくないのでしょうか？

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250さん
郊外の竣工済み物件のＭＲ行ってごらんよ。
何も言わずに1割引からスタートするよ。
「売り惜しみ」で販売時期を遅らせたものの、消費者には新価格
にソッポむかれ、過剰在庫の山。
資金的に苦しいデベから投売りが始まるでしょう。
狙い目は1-3月の決算前。

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たしかに新興デベならありそうですね。
しかし、ここはおそらく無いでしょうね。
条件の悪い部屋が１０戸程度残る程度で売り切ってしまう気がします。

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三和がだいぶ出来てきました。その空調の室外機が三和の西側にありますが、ここのマンションの三和側の人は大変ですね。温暖化でますます暑い夏ですな。

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三和は１０月２５日オープン♪

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ここを検討する人は最低、年収８００／１馬力にして欲しいですね。
出なければ意見が噛み合わないね。
お金がない人は他地域を検討してね。
買ってからも大変です。（まわりがね）♪

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値引き期待組の貧困層は来ないで！！！

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どうやら性悪な程度の低い購入者の方がいるようですね・・

どう考えても年収８００万以上の方が集まるエリア（稲城及び郊外）ではないですよ。ここのデベだってＪＶでやってるくらいなんだから資金的に潤沢ではないのは良識ある年収層の方ならご存知のはずですが・・

この物件は客観的に見て良い物件だと思ってますが、二の足を踏んでしまいますね。

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２５５，２５６は購入者ではないでしょう。
ネットとリアル社会は全く違いますよ。

このマンションは戸数が多いわりにはファミリー色が濃くないので通好みのマンションと言う感じがします。

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もう購入者のふりするのはやめましょう。→255,256

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↑
あんたもね。YOU TOO！！！

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物件ＨＰに販売予定価格が掲載されていましたが、ここで言われているほど高くないですね。
名の通ったデベ、ゼネコンなのでアフターも安心みたい。
駐車場も最近ありがちな機会式立体ではなく、自走式なのもグーですね。（機械式の場合は２０年過ぎの大規模修繕の時に１機２００万ぐらいかけて交換する必要があるらしいです）

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みなさん、ここをいくらくらいのローンで買うのでしょうか？
遺産や元々持ち家をもっている人でないとむずかしいですよね？

４０００万／３５年ローン
月々１５万返済＋共益費＋修繕費用＋駐車場？

２０万近く３５年も払わないといけないですね。

税金・保険料が高いのにここ買える方たちすごいですよね。

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やはり頭金は１０００万から１５００万は必要ですね。
社宅などに住んでいれば、１０年程度でこのくらい住宅の貯めたサラリーマンはいるのではないでしょうか？
逆に貯蓄のない人は、この時代に住宅購入するのは厳しいかも。

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・・・そうですかね。

購入しちゃいました（＾。＾）ｖ

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２６４番！
してやったり！
頑張ろうぜ！

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>No.230
■一戸建との比較
私もこの２年間、２路線使用出来る矢野口、稲田堤、稲城長沼且つ
稲城市（保育園問題で）と云う条件で探して来ました。
結論から言うと、今回の地球区の価格（第一期）の9割程度で、
同じ床面積の一戸建を買うことができると思います。
ただし、安普請の建売になりますね。
土地＋自分で家を建てる場合だと、
地球区の価格と同等以上の費用がかかると思います。
このエリアの不動産屋はすべて回りましたが、
「芳栄ハウジング」が良心的でこまめに情報くれるので良いと思います。
問題は、中々２路線使えるエリアに土地がでないこと。
やはり地主が多く、宅地化されていないので、不動産の流動性がないんです。

いづれにせよ、一戸建をこの付近で考えているなら、３年位のスパンで
探して下さい、マンションよりお買い得だと思います。
当方は、結局、安全性、環境、簡便性、手間（掃除や庭管理、戸の開閉等）
を考えるとやっぱりこのマンションだと思い、契約しました。
この付近で将来的に大規模マンションが建つエリアは、川崎街道と
尾根幹線沿いしかないと思うので、チャンスは今回だけだと思います。

>No.230
■マンション販売方法
今更なんですが、マンションは大規模だったり売りにくい物件の場合は、
「第○期」という販売方法をします。理想は一度に一気に売れれば、
良いんですが、そうは行きません。そのため、１番の効果としては、
「第○期完売、好評につき、、、」みたいな宣伝をし、お客の購買意欲を
そそることです。お客がMRに訪れる頻度が同じだと仮定すると、
販売する戸数が少ない方が倍率が仮想的に上がりますからね。
２番目の効果としては、販売戦略を立てて営業できることです。
つまり、第１期で利益確定、第２期以降は、その土地柄営業所見を
加味して、価格設定したり、ウリや営業トークを変えたりすると。
＞第一期で購入した人にはメリットがあるのでしょうか？
売主はお客のメリットなんか考えません。
＞同じ棟で同じ間取りでも一期と二期で価格がちがうなんてことはあるのでしょうか？
さすがに、一期と二期では無いと思いますが、
勿論、売れ残ったりしたらあると思います。

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>>264

頭金２割だとしても年間２００程度繰り上げれば問題なし。
そうでないとローン残高よりも資産価値の方が目減りが早いので、いざと言う時の売却が困難になる。ちなみにこれは新築プレミアムと言って登記した時点で価値は８掛けになることから言われている。

ネガティブな話になるが、一生住むと考えて購入したのは良いが、マンションの場合は騒音問題や近隣関係で以外に購入後に引越し（買い替え）を考える世帯は多いらしい。しかし、ＤＩＮＫＳや共働きならこれらの影響は少ないみたいだ。

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戸建てと比較した場合、マンションの８０㎡だと戸建ては階段部分を考慮して１００㎡が同等。
そう考えると土地４０坪、述べ床面積３０坪必要なので建築条件付きの土地で建てても６０００万弱はかかる。
将来的な資産としては土地分は消費しないので有利ではあるが、初期投資できる輩に限られるでしょうね。

理想は子育て時期に郊外の戸建て、子供が成人したら夫婦で都心のマンションがベストかな。

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デベの利益+経費が新築価格の約2割と言われているので、中古物件の
サプライサイドから見た価値は（新築価格×8−残存価値）×減価率
ということになる。
資産価値下落を抑えようと思えば、
　①出来るだけ値切って（デベの利益+経費）分を極小化する
　②残存価値の高い物件を選ぶ
　③減価率の低い物件を選ぶ
ことだ。
　②と③は非常に難しい。駅近、将来の再開発、沿線人気......など
いろいろなファクターが混在するので、いろいろと研究し、物件を
こまめに（最低でも30件以上）見て鑑識眼を養うことだ。

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マンションは新築後１０年すると中古の売買価格はほぼ半値になる傾向。
新築入居時は住民構成も問題ないが、中古で購入した層のモラルが悪いと最近よく耳にする。一概には言えないが収入に比例するらしい。
近隣マンションの１０年もの物件の売買価格を新築価格と比較すればある程度参考になる。
不動産関係者は自分の住まいにマンション、戸建て共に新築を買わないのはこのことも影響してるかも。

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>戸建てと比較した場合、マンションの８０㎡だと
>戸建ては階段部分を考慮して１００㎡が同等。

階段廊下を考慮しても20平米（約12畳）もの差はないだろう。
そりゃ戸建らしい間取りの戸建だとそれくらいの差はあっても
おかしくないけどここは稲城。
ファインコートなんかの間取りを見ると悲しいくらい廊下等は
コンパクト。よってせいぜい10平米の差かな。
それもロフト、小屋裏収納等を考えると実質的な使い勝手の
差はもっと縮小。

あ、戸建とマンションの一般的な比較をするつもりはないです。
あくまで稲城というエリアのロケーションでのお話です。

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郊外型マンションはなんと言っても立地。駅から５分以内でないとマンションである意味が薄れる。徒歩１５分以上などのマンションがたまにあるが、そのような戸建てエリアに建つマンションは将来にわたっての資産性は低い。このマンションは駅近、大規模ということでは合格点でしょう。

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>>271
でも、一戸建てで、三井不動産のファインコートシリーズで、
４７００万からっていうのは、案外、魅力的だと思うが。

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>>266
私と同じ環境下（２路線内）の物件を探している方ですね。
この度は、地球区のご契約おめでとうございます。

確かに、この周辺の土地物件がなかなか出ないですね。
ランド駅近くに１年ぶりぐらいで、坪８５万位の土地が
数区画販売されていましたが、京王線の真横で、とても購入
する気にはなれず、また、駅近一戸建てが出たと思ったら、
大半が３階建てで隣宅が隣接している状況です。

マンションとしては、矢野口駅前シーズやグローベルの時も、
デベ達は、この辺は、区画整理されており、今後、マンション
建設はありませんと断言していましたが、結局、本物件のような
大規模マンションが建設されてます。土地が無くても、工場や
企業、病院等の閉鎖で、土地を買収したりと、デベ達は、
なんらかの手段で、マンション建設や、一戸建て建設してくる
ものです。ただ、パソコン購入と同様で、今、欲しいと思った時が
買い時かも知れませんね。

私の場合、根性無しに加え、現状、１４万円の賃貸マンションを
会社補助により５万円で借りられており、余り急いではおりません。
また、モデルルームを見た限り、今、住んでいる賃貸が、地球区と
ほぼ同等の設備であり、月々ローンと共営費や修繕費まで払って
購入する、意欲はありませんでした。
一生に一度の買い物なので、良い物件にめぐり会えたら購入しようと
考えています。

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>>273

271ではありませんが、コメントします。
ファインコート稲城ですか？
１号棟なら使い勝手は良いでしょう。しかし、価格は５０００万後半になるのではないでしょうか。
５０００万半ばなら魅力的でしょう。
マンションの管理費と駐車場代（修繕積み立ては別）の毎月支払いを考慮すれば、マンション購入時のローン借入れ額に７〜８００万程度ローンが増額しても毎月の支出は変わらないので、戸建てが購入できますね。

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>>275
ファインコート稲城ですが、販売価格は４７００万円台〜５４００
万円台です。周辺の一戸建てと比較しても、結構、お買い得だと
私は思います。

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２７６さん

ファインコート稲城ですが、この時期に販売価格は４７００万円台〜５４００万円台ですと言い切るその根拠はどこにありますか？もし本当なら周辺の一戸建てと比較しても、結構、お買い得だと私も思いますが。

だいぶ三和ができてます。近くに住む者としては、わざわざ向陽台まで行かなくてもすむので助かりますが、ただ、交通量の増加や、それに伴うファミレスなどの進出でもあれば、今でさえバイクが夜中にブンブンうるさいのに、ますます住みづらい環境になりそうですなぁ。

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ファインコート稲城が買い得かは微妙ですね。
敷地が３０坪ですからね。
ゆとりある戸建ては敷地５０坪、延床４０坪は必要ですからね。
となると若葉台あたりで７０００万弱で注文で建ちます。
まあ、住居というのは所得に見合った物件を選ぶのが基本ですが。

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交通量が多いのは気にしています
いまでも夜中にブンブンうるさいのですか？

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>>ゆとりある戸建ては敷地５０坪、延床４０坪は必要ですからね。

ここではマンションと比較しているんですよ。
それもたかだか80平米前後の。
無意味な持論披瀝は遠慮願います。

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>>277
>>ファインコート稲城ですが、この時期に販売価格は４７００万円台
>>〜５４００万円台ですと言い切るその根拠はどこにありますか？
>>もし本当なら周辺の一戸建てと比較しても、結構、お買い得だと
>>私も思いますが。

三井不動産に資料請求し、送付されて来たパンフレットを見て
記載している事が根拠です。
予定販売価格帯４７００万円台〜５４００万円台　価格は１００万単位。
１０月６日〜８日に事前案内会が完全予約制で開催されます。
ちょっと、様子見てこようと思っています。ただ、予定販売価格と
あるので、値上げされても、私は責任持てませんのであしからず。

>>278
>>ファインコート稲城が買い得かは微妙ですね。
>>敷地が３０坪ですからね。
>>ゆとりある戸建ては敷地５０坪、延床４０坪は必要ですからね。
>>となると若葉台あたりで７０００万弱で注文で建ちます。
>>まあ、住居というのは所得に見合った物件を選ぶのが基本ですが。

確かに、敷地的には、５０坪以上、出来れば６０〜７０坪は
欲しい所ですが、所詮、矢野口と言っても、土地価格坪１００万円
の世界です。リーマンの私としては、３０坪程度の一戸建てが
限界ですね。若葉台に関しては、電車にしては京王線しか使用できない
し、車にしては、高速道路やメイン街道へのアクセスが良くないので、
全く、視野にはありませんね。

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公式の物件ＨＰ見ると以外に安価に設定されていますね。
しかし、この広さだと子供が小学生になったら厳しいですね。

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ファインコート稲城は百村だからよみうりランド・矢野口とは立地条件がちがうね。

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子供２人の４人家族で８０㎡以下の３ＬＤＫだと子供が小学校高学年以上になったら確かに狭いね。夫婦の寝室は和室になるんだろう。
８０㎡台で４ＬＤＫと言う間取りも凄い。小さな部屋を無理やり作って４部屋にしたが、部屋収納が少ないので１部屋は収納部屋になってしまいそう。
やはり１００㎡前後必要と考えると５０００万台後半になってしまうことを考えると、周辺のミニ戸建てとどちらが良いか比較検討する必要がありますね。

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２期も完売しそうな勢いですね。

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子供が独立したあとのことを考えると８０㎡はいらないんだよなあ。
年を取ったら家にかかる固定費は少なくしたいし。
永住するつもりで買うなら、子供がいる期間と夫婦２人になる期間、どっちが長いか考えないと。

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三和の上階には
なにが入るのでしょうね
銀行や医院だったら
物件を購入したいですが
車を持たない若くない我が家では
あまりにも不便で困るかなと
消極的になっています

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駅まで徒歩5分、電車に乗れば調布、新宿へもすぐだと感じています。
お体の事情でそれすら苦になる方には駄目ですね。

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290 さま　291さま
ありがとうございます
もうすこし検討します　289

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契約者ではないですが、矢野口周辺の
幼稚園は調布、若葉台から通園してる人も
多く希望の幼稚園に入るには、それなりの
親の努力が必要と思います。

今年は梨花が新園舎が出来るので狭き門になるでしょう。
この物件だと入居前から未就学クラスに通わせないと
入園は無理だと思います。未就学クラスに入れるのも
難しいと思いますが。

でも一番近い矢野口幼稚園は入りやすいので
矢野口幼稚園希望ならあわてる必要はないと思います。
あと、はるひ野にバディスポーツ幼稚園が出来るので
若葉台の人は、かなりそちらに流れるのではと思います。

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はじめてここに書き込みます。1点だけ質問があります。

・現地南側の道は鶴川街道の裏道かなにかですか？

昨日（２３日）、南向きの１Ｆ(先着順の物件)の庭付きを８万円（申込金）支払いを済ませました。
10時くらいから18時いたので、藤和さん関連の方はご存知の方がいるかもしれません(笑;
今年の8月からMRを9件(新築7件、中古2件)みてきましたが、庭付きで4100万以下はかなりお買い得です（高いと書き込んでる方々すみません）。

18時すぎMRをでて現地周辺を散策しました。現地南側の道を観て愕然としました。渋滞してるんです。それもかなりの量で。
担当者を呼び出して、40分ぐらい観てましたが通る台数がだんたんと減ってきました。担当者いわく「3連休の最初の夜だから」の一点張り。
せっかく庭付きの部屋を選んだのに、騒音・排気ガスが多くて、庭にでれないです。洗濯物もガスに汚染されそうです。

こういった現状はたまたまなのですか？　それともいつもそうなのですか？
もう1回現地で自分の目で見て、状況次第ではキャンセルしようと思っています。

#削除されるかもしれません・・・

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No.294です。訂正です。
>昨日（２３日）
昨日（２２日）
>10時くらいから18時いた
10時くらいから18時までいた
失礼しました。

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>>294
>>現地南側の道は鶴川街道の裏道かなにかですか？

その通り、地球区南側の道路は、鶴川街道に抜ける裏道です。

小田急側からランド山越えし、鶴川街道に抜けたり、または
その逆のケースもあります。通常は、通勤の車や社長を乗せた
社有車が多く通りますが、裏道という事もあり、そんなに渋滞は
していないです。

但し、鶴川街道から、ランド側に向かう場合、セブンイレブンの
所で右折待ちになりますが、ランド通りが渋滞していると、右折
し難くなるため、多少渋滞するかもしれません。また、この道は、
道幅が狭く、対向車とのすれ違いにより、車が停止するケースも
多いので、渋滞する場合はあります。

また、現在、地球区隣の南側道路は、地球区建設の影響？で9:00〜
18:00間に水道工事とガス工事を実施中であり、片側通行になる為、
渋滞しています。但し、18:00以降で渋滞していたのであれば、
工事以外の上記理由と考えられます。

私が心配しているのは、Sanwa開店後の周辺道路の渋滞です。
向陽台のSanwaを見れば分かりますが、土日の午前中はSanwa渋滞
が発生します。この道も間違いなく渋滞すると想定されます。
あと想定されるのが、地球区住民車の影響です。地球区住民車が、
地球区敷地内に入る場合、右左折すると思いますが、道幅も狭く、
対向車や、歩行者の影響もあるいため、多少渋滞すると思います。

私だったら、Sanwa開店後の、土日の午前と夕方の渋滞状況を確認
してから判断したい所です。但し、Sanwa開店が10/25予定であり、
開店当初はセール等で、特に渋滞するかもしれません。セールが
落ち着いた１ヶ月後当たりに現地視察を行い、渋滞が気に入らな
ければキャンセルすれば良いのではないでしょうか？

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川向こうに住むものです。
昨夜6時頃クルマで鶴川街道を稲城方面に向かったのですが、
普段からは想像できないくらいの渋滞で、
子供たちが車内でギャアギャア騒ぎ、
閉口しました。
断言はできませんが、
昨夜のあの時間は何かあったのではないかと思います。
（あんなに混んでる事はそうそうないので）
なお帰途の8時半ごろはスイスイでした。

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よみうりランド駅前や近隣の商店街など
住民が増えることで活性化する見込みは
あるのでしょうか

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