【東京地球区。】TOKYO EARTH LAND

契約しました。
第一期完売です。

不動産価格の算定法を教えましょう。

地価の上昇がマスコミを騒がせていますが、バブルのときのような
不動産バブルは今後考えにくいです。

というのは、利回りを計算し、購入する人が増えているからです。
逆に言うと利回りが低いと売れにくくなります。

一般的に不動産投資の世界では利回り４％でかなり低め。
１０％前後じゃないと購入する人はいません。

仮に４５００万、３ＬＤＫ、一般的な利回り４〜５％で計算しますと、

利回り５％×４５００万　＝　２２．５万円
利回り４％×４５００万　＝　１８万円

駅徒歩５分３ＬＤＫ１８万円の賃貸マンションを借りる方がいるか、
いないか、で物件価格は決まります。

>>146
不動産価格の算定方法を教えてくれるのは
結構だが、↑だと計算違ってるよね。

年利5%もしくは年利4%と言いたいんだろうから
年利5%で月額家賃は18.75万円にならないか。
同じく年利4%では15万円でなかろうか…。

さらに月利4〜5%なんてありえないしね。

3LDKで15万円なら適正な価格と言う事ですね。
安心しました。

契約した１４５です。
このレスを知ったのは、8月に入ってからです。契約日前日です。
検討中、申込予定だった方々いかがされましたか？
それから、
第一期完売とあるのですが、その世帯数分の個人が契約したのでしょうか！？
大手企業がまとめ買いして賃貸や社宅として契約たり？そういうのってありですか？

契約しました。

私も145世帯完売というのは、ちょっと疑問に思ってます。
重説も契約日もそんなにたくさんの人ってわけでもなかったし。
（自分が参加してない回にたくさん人がきてたかもしれませんが）

149さん、これからよろしくお願いしますー。

実は私の時もあんまり人が来てなかったので、
本当に完売したのでしょうか。。

売れ残るようなマンションにはならないでほしいですね〜。

この価格なら完売しますよ。
週間「ダイヤモンド」でも稲城市は格安の街と言っていました。
今のうちですね。
以前、ここが高いと言っていた方々は我々とは収入レベルが違うので
当面、賃貸でしょう。

契約しました。２年間ほど、分譲土地・建て売り・MSと多岐に渡り探していましたが、ようやっと理想に近い住居が見つかったと思っています。因みに我が家は1Fです。
懸念事項はあまり無い（様にしたい）んですが、やはり隣接で出来るサンワの内容が、気になります…。他に何が入るのかなぁ。ユニクロは鶴川にあるから良いとして、銀行とか入って欲しいなぁ…。

契約しました。

メッセージカードが送られて来ましたね。
こういうこともするんだーと、ちょっとビックリです。
他のマンションでも、こういう取り組みをしてるところってあるのかな？

契約した皆様、
今後ともよろしくお願いいたします。

１５１さん、売れ残り多数物件になってほしくないですね。
我が家としては１５３さんと同様で契約に至りました。

川向こうの調布市でも何件か物件ありますが、色々な意味でこちらの方が良いと思うので（あくまでも個人的意見です）売れ残らないと思いたいです。
三和に関しては、はじめから期待はありませんが、日々の食料調達には不便は無いと思います。近隣の特急停車駅の調布駅周辺のスーパーやパルコも三和も私にとっては大差なく真横に三和がある方が便利かな〜と。
買い物用途にあわせてＩＹへ出かけたり、新宿へでかけたりすれば気分転換にもなります。ただ搬入トラックなどの車の往来による日々の生活環境に関しては未知ですね。騒音とか安全性とか・・・

懸念事項があったら意見交換して視野を広げたり発想の転換したり、とに入居を楽しみに皆様と気持ちよく過ごせるようしたいですね。

私の懸念材料は騒音です。床や壁が薄いですからね。でも長谷工はこの程度の物件ですものね。それもわかった上での契約です。せめて最上階にしたかったのですが、夫が高所恐怖症？なもので途中階で妥協。
色々な考えを持った方が住人となるわけですから住んでいくうちに色々と問題もでてくるでしょうが、住人同士、風通しの良い関係で
お互いストレスにならないような「住み心地」の良いマンションにしたいですね。長々と失礼しました。

売れてないですね。
どうするんでしょうここは・・・

値段下げれば売れるでしょうからここはまだいいですよ。
我が家の周りには安くても売れない大規模物件ありますよ。

稲城でこれだけ割高でさらに地価が上がるというセールストークはやめれば胡散臭さなくなるんだけどね。

１年後１０００万値上がりしたらイナギネーゼとわだいになりますね

１期は完売みたいですね。
最近は売れなくて、１期から２期までの間、２次、３次と売れ残りを販売するデベが多いけど、この物件は１４５戸を完売しました。
やはり駅から近い利便性の高い良い物件なのですね。

>>157
セールストークではありません。
これが昨今の現実です。
ちなみに稲城市では売れない大規模物件はないですよ。（失笑)

それは過去の話でしょう。
昔はそれなりに安かったから売れたんだよ。

実際売れてもいないのに完売したとか言って、
あとでキャンセル出ましたからと１期の部屋を売ってくるなんて
よくあるからね。

きっとここもそうだよ　笑

>>159

デベさん、１期完売おめでとうございます。

ここはいいマンションですね。

でも、残念ながら買いません。
だって、デベさんのおっしゃるように稲城の地価が高騰する
とは思えないからです。

ここの物件を契約してくれた人は値段が上がるから買ったという
人はいないでしょうから、地価が上がるというセールストークは
やめた方がいいですよ。

159ですが、残念ながらデベではありません。
稲城に不動産を持っているので、新規分譲が値上がりし地域が活性化してもっと資産価値があがらないかなと期待しているだけです。

とうとう３件キャンセル住居発生、先着優先案内中の連絡がありましたね。
そもそも売れてない住居は第二期分譲に回してたので、やはり完売御礼とはいってないようですね。

要望書が出たところだけを売りに出すのだから、完売しないほうがおかしいわけで。

物件価格、住宅ローン金利から考えると、やはり２〜３年前が買い時だったみたいですね。
少なくとも金利は今後、上がることはあっても下がる事はないと思われるので、総支払額ベースでは数百万から一千万の違いがある。
従って、価格の６割以上をローンで組む場合は物件価格が大幅に下がらない限り新価格で早めに購入というのも選択肢に入れるべきかなと思います。

この物件の売れ行きは、稲城で新価格が定着するかどうかの判断材料になるので他のデベも注目してるね。
他のデベから見るとすぐに完売されても、面白くないけど、あまり売れないと今後、自分たちの値付け時に判断に迷ってしまう。
だから、購入検討者以外もこの板を結構みているのではないかな。
１期はほぼ完売らしいので、デベの実力はたいしたものだと思う。

ほぼ完売？？

早速キャンセルが出てるような物件で完売とは言えないでしょう。
人気物件なら普通キャンセルなんて出ないですよ〜

この価格設定じゃ失敗は火を見るよりも明らか。
きっとキャンセルなんて言って出てくる部屋はいくつもあるんじゃないですかね。

基本的に批判するわけじゃないんですが、適正価格から逸脱していると思うので言及しました。

それと専門家を使ってのセミナーで消費者を騙すのはどうかと思うけど。
ああいうのは下手な営業マンよりタチ悪いよ。

広告、いっつも一緒だね。

なんか金額的にここを買えない人の僻みが最近多いですね。
適正価格とは、需要と供給のバランスで決まるもの。買えない人が適正価格でないと言ってみても、何の説得力もなく、ただ見苦しいだけだな。

ここの価格設定は高いですか？
稲城市というとイメージ的に田舎っぽいし駅前もいけてないから高いと思うのであって今後の発展性もなしとしても、
現在ではこんなものではないでしょうか？

金銭的に買える、買えない云々よりも、
郊外における、この価格設定での需給バランスに
興味がありますね。
動向を注視したいと思います。

米国では住宅バブルが崩壊しています。判断は慎重に。。。。。

バブルの影響を受けるのは真っ先にこういった郊外ですからね。。

現状はバブルではなく、景気回復に伴い不動産価格は適正に戻った。
逆に２，３年前までが異常なデフレの影響で適正価格以下であった。
ゼロ金利政策なるものもあったな。
また、適正価格でないと何らかの歪を生み、経済設計という名の手抜きも発生しやすい。

バブルは必ずすぐにはじけるものです。

坪数２３
４５００万
坪単価１９５万円（平米単価６６万くらい）

やっぱり東京都のマンションって高いですね。

坪単価２００万以下は決して高いと思わないけどなあ。まあ、収入によるところもあるけど。
たしかに、金利が上昇しているので４割くらいの頭金は必要でしょうね。
頭金が２割未満の世帯は厳しいでしょうね。

>また、適正価格でないと何らかの歪を生み、経済設計という名の手抜きも発生しやすい。
２、３年前より今の方が経済設計してるんですけど。
というか郊外物件は適正価格というより便乗値上げ。

そうだよね。

建築資材の価格が高騰しているのは否めないけど、
郊外の地価が上がるのはおかしいよね。

例えば再開発エリアだとか新線が開通するとか地価上昇要因があれば
別だけど、稲城にそんなものはないでしょう。

＞＞デベさんへ
昔と変わらず田園地帯のまま。田畑が値上がりするもんですかね？

高いと思う人がこの板にいるみたいですが、多い思った以上に所得格差が広がっているのですね。

所得格差というよりも昔から稲城を知る住民としては
高いと感じるな。
やっぱりマンションにも適正価格がないと被害者がでて
かわいそうだよ。

今の経済状況を鑑みるとこのマンションは適正価格なんだと思うよ。
被害者などと言っている人はＭＲで資金不足または所得不足でデベから相手にされなかったのでは？

郊外の新築マンション在庫が積みあがっていると聞きます。サブプライムローンに端を発した信用収縮により、都内オフィス投資などから外資がてを引いたら郊外のマンションはどうなるのでしょうか？心配でなりません。どなたか明るい見通しを持っている方、勇気づけられるお言葉を頂戴できればと思います。

アメリカの不動産バブル崩壊がいま日本に飛び火し、
ここ数日で日経平均３０００円暴落。さらに急速な円高でトヨタなど
輸出企業が相当のダメージを受けて、中小企業に勤めている人は相当
のダメージを食うかも知れない中、大きなローンを組むのは勇気が
いりますね。


頭金を大きく取って１０００万、ローン３８００万、３５年返済
月額　１５万円
これに修繕費＋管理費で約１７〜１８万。

言っておきますが、みなさんあ〜だこ〜だ言っていますが、
これ払える人しかこの物件は買えません！

税金や社会保障費UPで国民の悲鳴も聞こえてくるし・・・。

北京オリンピック建設による資材需要のピークが過ぎ去った後、
鉄などの暴落もあり得る。

ただ、経済状況が暗くても大事なのは営業マンの言いなりにならずに
自分で不動産を勉強してはじき出した価格で不動産を買うことだよ♪

稲城が高いと言うと所得格差だとか買えない人の僻みみたいに
おっしゃる方がいらっしゃいますが、基本的に稲城には中流層以上は
少ないですよ。

エリアに見合う価格というものはあるので、それについて言及しているだけだと思いますが。。

ではお尋ねしますが（デベさん含む）、
なぜこの物件は今までの稲城の平均価格帯より大きく上がっているのでしょう？

どうせ営業の方も見ていらっしゃるでしょうから、ご回答願えますか。

稲城に中流層以上は、いないとおっしゃられていますが、それは違いますね。特に若葉台・長嶺・向陽台などのニュータウン地域は違います。
この地域はインフラが整い住環境が良いと言うことで物件価格が高くても多くの人が移り住んでいます。

１８４さんが言われている稲城の昔とは、おそらく区画整理もしていない田畑が多い田舎である稲城をイメージして、こんな田舎がこんな価格でと思ってるのでしょうね。
しかし、この地域は区画整理もほぼ完了して土地の価値は上がっていますよ。
参考になるかわかりませんが、数年前に事業が完了した大丸南地区区画整理事業の保留地の売り出し価格は８０万／坪以上でしたね。ここも以前は田畑です。

という訳で区画整理などによるインフラ整備によって、土地価格は大きく変わることもあるのです。

まあ、だからと言って７０平米そこそこのマンションが４０００万を超えてくると上場企業のサラリーマンでないと厳しいかもしれませんね。

最近の矢野口は、矢野口駅周辺土地区画整理
榎戸土地区画整理、南山東部再開発（これは10年後ですが）の
影響もあり土地価格が上がっています。
3年前は坪単価70万円程度だったのが、最近では80万円に
上がっています。京王よみうりランドから徒歩5分の土地で。

また調布などの周辺マンション価格も上がっており、
相対的に矢野口地区の価格も上がっているのではないでしょうか。

また買う人がいるということは、それだけの価値があると
いうことです。なお稲城は、低所得者が多いといいますが、
そんなことはありません。特に矢野口周辺は持ち家率が高いですよ。

デベの関係者がどっと書き込みしてきた感がありますね・・

そんな区画整理で地価が上がるとか
稲城の所得層はどうとかなんて地元の人は知らないでしょ普通。。

１８７は、全くと言って良いほど不動産のことを知らない模様。
というか、経済のことも理解してないみたい。
不動産を購入するには、もうちょとお勉強した方が良いですよ。

京王よみうりランドのポジションが微妙でみなさん価格議論がいつまでたっても絶えないんじゃないの。
同じ稲城市でも若葉台の方が駅前の将来性があり、急行がとまる多摩センターと南大沢の方が商業施設の規模が違いすぎるしねえ。ていうかランドは何もなさすぎる。。都内からの所要時間も通勤時は調布で各駅電車待たされるぶんセンターだと4分くらいしか変わらないんだよね。梨好きの方には魅力的と思うけど。

駅の寂れた感じは、確かに誉めたものではないが
通勤に関しては便利だと思うよ。矢野口駅が使えるので
立川、川崎、横浜、羽田も結構便利なんだよね。
夜遅くなってタクシーで帰るときもＩＣから近いので
早ければ20分で新宿から帰れる。
逆に若葉台はタクシーでも結構時間かかるし、電車も
稲城駅からが遠すぎる。だからサラリーマンのお父さんに
とっては若葉台よりも魅力的だと思うよ。
スーパー隣接で買い物が便利になれば十分な人も結構
いるのではないでしょうか？

どんどん地価が上がるから買った方がよい、という売り文句で庶民は騙せないと思うんです。

「本当のところ地価は上がるか下がるかわかりません。このマンションは駅に近いし、三和スーパーやテナントが付属するから５０００万ですよ」

というふうにデベさんが言うようにすれば、もっとマンションの魅力が伝わりますよ。

上がるか下がるかわからないものを上がると言いつづけること自体不自然です。

この掲示板で地価高騰すると言い張ることで逆に購入希望者をひかせる気がします。有楽さんもいい迷惑ですね。

小企業で共稼ぎで余裕ないですが、ここ買いました。
勉強不足で地価のこととかよくわかってないし、勢いだったかも。
でも、夫婦ふたりともが気に入ったので買いました。

我が家は、ふたりとも都内で働いてるので、
休日ぐらい人込は避けたいと思っています。
だから、ここは駅から近いのに、逆に何もないのが、魅力。

三和でがっかりしている人も多いみたいだけど、
三和は安いから、日々の生活で散財しないですみそう（笑）