ウェリス難波宮 上町［旧称：（仮称）中央区上町マンションプロジェクト］ってどうですか？

上町筋は大通りの割に比較的交通量も少ないですし、この立地でこの価格は買いなのでは？
都会の洗練された感じと昔ながらの下町風情とがいい具合に入り混じってて心地よい。
まぁ価格を下げるための対策が分かりやすいが。潔くて良いと感じた。

オープンキッチンって良いのですが、
一番気になるのは、油はねとシンク部分です。

モデルルームを見ると
コンロ部分はキチンと壁になっていることと
シンクの周辺には囲いがあり、考えられた設計になっています。

毎日のことなので、こういう水回りがキチンと考えられていると
全ての部屋も住む人のことを考えられているなと思えますね。

このあたりの学区はどうなんでしょ？
近くに城星、追手門があるので私立志向のファミリーが多いんでしょうか？
駅から少し遠いですが駅近の雰囲気とはガラリと変わって環境がいいのでかえってプラスではないかと思います。

公立でも南大江小と東中だから、全く問題なしでしょう。

駅から遠いね。

>>65
価格を下げるための対策とはどういうことですか？良かったら教えてください。

>67
>近くに城星、追手門があるので私立志向のファミリーが多いんでしょうか？

私学が周辺にあるから、私学に…という家族は少ないと思います。
住みやすい環境って、駅が近くて通勤に便利とか、買い物が便利とか
そういうことで選ぶものかなと思いますよ。

このマンション割安なんでしょうか？
割高なんでしょうか？

立地
駅からの距離
設備仕様
西向き
施工会社

を考えてどう判断したものか
悩んでいます。

このエリアで
積水のタワーマンション以外に
1〜3年後くらいで計画中の
マンションの存在
ご存知の方いらっしゃいませんか？

>>72
割安ではないでしょう。
ただ上町台地は地価も上がってるから、このあたりでこれから建つマンションはこの値段じゃ買えなくなるんじゃないかな。
地盤もいいし、周辺環境、学区等も良好。なかなか良い物件だと思いますよ。

いくらいいマンションでもお隣さん等で結構変わりますからねぇ・・
一概には言えないんじゃないの？
ここは駅から遠く、緑豊かな静かな環境なので、かなり上澄み層が入るかと思いますが。
上澄み層での管理組合も結構微妙な時がある。

まぁ落ち着いた感じの人が多そうな気がするな。

年配の人に好まれそうな地ですが、
最近の年寄りはクレーマーが多いからね。
特に子持ちファミリーに対して。

割合的には子持ちファミリーの方がクレーマー多いでしょ。

>>78

同感です。
ドタドタギャーギャーうるさいし。
せめて高めの物件なら
そういう層の率は下がるのかな？

ここは若いファミリー層は少ないでしょ。

>>56
半分くらい売れてるみたいでした。
昨年、秋頃から販売で、
竣工まで1年弱で、
半分くらいというのは、
好調なのか？
はたまた不調なのか？
どうなんでしょうか？

周辺物件は完売間近のものもありそうなのに。

>>73さん
総通跡地に積水ハウスがタワーを建てる予定です。

↑
ご存知でしたね、笑

そうすると、こっちはニッチな不動産になりますね。
売却出口や賃貸の方向性は下がるので、永住向け。
落ち着いた人が入るといいですね。
確かに口うるさい管理組合もありますが、管理会社に対しても強い態度で臨むので、そのような管理会社が良いという方も多いです。

積水のタワーはさぞ高いんでしょうね。立地もいいし、目の前イズミヤ。坪250くらいじゃないの？

一生ものの買い物は、多少値が張っても仕方なかろう。
ここもお高いですヨ。

外観イメージみる限り、華やかさやリッチ感には欠けるのである程度おちついた人が住みそうな。

ここの周りは緑が多くて全体に落ち着いた雰囲気なんでその方がマッチすんじゃないですかね。

人物属性重視のマンションですね。

ここのスレ全く荒れてないんで、そういう意味では安心ですね。

>>83
ありがとうございます。
積水のタワーが高そうなので、
他に小規模でも良いので
計画ないのかなぁと
期待しています。
どちらにしても、このエリア高くなる報告なのでしょうかね…

イズミヤ前だけど駅から遠いしいくらになるんでしょうかね？
隣のDグランセ位の額くらいかな

積水だからもっとするでしょ。

谷六界隈は駅から近くなるととたんにうるさくなるからね。どちらをとるかは価値観ですね。

最近のマンションは新中古ともに高いですよね。アベノミクス前に買っておくべきでした。ちなみにアベノミクスの恩恵は全く受けておりません。

特に上町台地は上がってますね。治安、地盤、利便性等を考えたらマイナス要素はないので値が下がることはないでしょ。

実際、地震が来たら地震後のＱＯＬは、上町台地に存在するか否かより…手抜き施工の有無、タワマンか否か、近くに避難所・配給所があるか、同じマンション内での連携はどうかに大きく依存する。

確かに、このスレ全く荒れてませんね。
堅実か人が多いのか。

確かに、このスレまったく荒れてませんね。
堅実か人が多いのか。

避難所うんぬんで考えると、この上なく恵まれた立地ですね。
避難所、病院、警察が揃ってるのでまず後回しにされることはない。

>>99
逆に人気ないのかなぁ〜？
注目されてないのかなぁ？
購入検討中なので
人気の無さが
気になっています。

近くにどんどん競合物件が出てくるので様子見もあるのでは？

この辺りで坪単価200万を切ることはこの先なかなかないのでしょうか？
ここは滑り込みですよね

ここも中層階以上は200超えてますからね。今後出る物件は更に上がるのは間違いないんじゃないですか。

秋頃には完売になるんじゃないの？

内装のグレードをそこそこに抑えてるからこの値段じゃないの。真田山のグランドメゾンやヴィークコートは内装豪華な分大分高いよね。立地重視でしょう。

確かにここはホテルライクな暮らしという雰囲気の内装や設備ではありませんね。
その分、お金は持っているけど派手好きではない、堅実な方が選ばれるのかなという印象でした。
角部屋、もう少しお安ければ買いたかったな。

このくらいがちょうどいい。内廊下とかいらんでしょ。

>>101さん
これから出てくる周りの物件が、
坪単価数十万レベルで上がってきていることが明白になってきたら
こちらもトントン拍子で埋まり出すような気がしていて、
決めるなら今なのかなって、うちも迷って焦っています。
府庁の近くのもここより断然高くなってしまってるみたいですし。

なるたけ都心の上町台地が良くって、他のところも見てますが、
このくらいの価格帯だとどこももっと小さいですもんね。
うちは立地が一番大事なポイントなんで、
その点では費用対効果でここを上回るところは今後もうないかもと思うと。。。

>>109
積水のタワー高くなるかな？


（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/569962/

積水のタワーは坪250くらいからじゃないですか。そもそもこことは比較対象にならんでしょ。

>>111
場所は近いやん

ヴィークコート真田山ももう完売みたいですしね。早めにここを買っといて良かったです。

かたやタワーマンションですからね。値段もさることながら購入層も全然違うんじゃないですかね。

特定の地区だけ急激に値段上がってる気がするんだけどー。

そりゃ、上町台地なんで上がることはあっても下がることはないでしょー。
震災以降の防災意識の高さからしても、地盤の良さもこの場所なら心配ないしね。

上町台地が良いって言ってるけど、実際地震がくれば大差ないでしょｗそれに上町台地周辺って何もありませんからね。地震にビビって中途半端な所に住むよりも北区など利便性に優れている所に住む方が賢明だと思います。まぁ金銭次第でしょうけど。

それこそ購入層が違う気が…。

>>117
液状化、津波リスクが全然違うでしょ。

>>117
確かに

千里中央や桃山台なんかの高台か、北区や中央区の利便性かどっちをとるかですよね
東南海地震が来たらどっちみち資産性は終わりだろうし

>>110
うーん
かといって、東日本大震災の証言特集見ると、たったわずかの差で命が助かるかどうかの線引きを考えると
大阪市内で利便性の高い生活をしつつ少しでも危険回避して上町台地を選ぶというのも解る気がするし

東南海きても上町台地は被害は少ないと思いますよ。大阪市は震度6〜5強なんで今のマンションなら問題ないでしょ。
東南海きてマンションの資産性が終わるなら誰もマンション買わないです。

>>121

震度７でもびくともしないといわれてた設計だった阪神高速道路が倒壊してるからねー
それに一番の恐怖は津波だよね
建物が残っても地域がメチャクチャだともう復興は無理かも

阪神大震災は直下型。東南海とは違いますよ。

>>111
>>114
積水のタワーじゃない方も建つみたいですね


名称：仮称）グランドメゾン上汐１丁目
事業主：積水ハウス
場所：アルテハイム上汐跡、丸栄コスモ跡
階数：19階建
住所：中央区上汐1-4-1
敷地：1,267㎡
延べ面積：11,188㎡
高さ：59.99m
竣工予定：2017年11月
最寄駅：谷町六丁目駅、谷町九丁目駅

震災以降、上町台地は一種のブランドになりましたね。私はあまり興味をそそられませんが。
中之島もそれに通じる部分がありますが、あそこは上町台地よりも住みにくい。

中之島は地盤も悪いし、水害、地盤沈下のリスク高いよ。

>>117
上町台地は中途半端じゃないでしょー。
北区が便利？？大阪の人は選ばないんじゃない？

北区は便利なだけ。上町台地は谷町線通ってるから便利だし、地形地盤的にも安全。

>>127
津波が来たら市内はどこも同じでしょ
>>128
御堂筋線でないと不便だな

そうだね・・
御堂筋線＞中央線≒谷町線ってとこだな
にしても暑い。駅から歩くと結構な距離だわ。

上町台地のマンションはアベのミックス前より何割高くなりましたか。
ほかの地域は？


>>127
「津波が来たら市内はどこも同じでしょ」
大違い！
ハザートマップを検索してみて。

>>130
やはり御堂筋線にはかないませんよね・・
縦ライン（谷町線）と横ライン（長堀鶴見緑地、中央線）がどちらも使えるのは魅力的だと思うのですけどね。

先日現地を訪れた際、帰りは谷町六丁目駅の最も近い出口から（鶴見緑地線の改札入らず）地下通路通って谷町線へ行ってみたら、そんなに遠く感じませんでした。
それでも谷町線ホームまで7分強かかりましたが・・

津波が来たら、上町台地だけが生き残る。

7分なら許容範囲でしょ。

>>131
>>133

ほんまや
やばいなー
日本がめちゃくちゃでも自分が生き残ろうと思うと一番長くいる場所が安全な方がええわな


どうでもええけどこの浸水っていう言い方やめへんのかな？
津波はビルとかに当たって高さは浸水の５倍くらいになるとか言うてたんとちゃうんか？

http://www.city.osaka.lg.jp/kikikanrishitsu/cmsfiles/contents/0000300/...
水害ハザードマップ（中央区）南海トラフ巨大地震が発生した場合（津波）

http://www.city.osaka.lg.jp/kikikanrishitsu/cmsfiles/contents/0000300/...
水害ハザードマップ（北区）南海トラフ巨大地震が発生した場合（津波）

大阪は高速の津波は来ないから大丈夫ちゃう？

大阪は川が多いから逆流氾濫するらしいですよ。

ここあとどのくらい残ってるのかな？

居住用で数十年間は住む可能性がある人は
災害については最新で定説ではないデータや
歴史を自分なりに勉強しようよ。

まず津波は安政大津波。

http://atamatote.blog119.fc2.com/blog-entry-597.html

150年前なので311以上に過去から学べます。
300年前にも記録があるので、150年前、300年前と
考えるとこの先50年以内に発生しても驚かない
レベルです。道頓堀はすごい被害を出してます。
個人的には御堂筋以西で定住の地は考えられないです。
中洲の中之島、湿地や田園だった梅田とか論外ですね。


上町台地は確かに水害はないが地震に強くない。

http://www.jishin.go.jp/main/chousakenkyuu/uemachi_juten/h24/index.htm

これが最新の調査結果です。
上町台地は地盤がしっかり、なんて笑止千万レベルです。
東西に挟まれて逆三角形「∀」に盛り上がっただけ。
台地を押し上げる地震が発生すると台地が傾くので
杭を数十メートル打ってても意味ないでしょう。
居住用として選択肢になるのは、台地が動くほどの地震
は千の桁～万の桁の年月、と言う事です。

津波も地震も日本に住んでる以上はどこでもあります。
居住エリアくらいは最新の調査を自分で見てリスクは
各々が考えたいですね。
盲目的に「上町台地は地震に強い」と言う人が多いので
何を持ってそう思うのかは調べましょう。

まだ分譲開始していない部屋を含めて残り半数弱のようです。

>>140
結構余ってますね。入居までに完売できるかな？

>>141さん
そうですね、販売開始時期から考えるとわりと残ってるんでしょうか。他エリアの同等マンションならもっと早いものなのかな。
上でかいた半数弱というのは１ヶ月ほど前にマンションギャラリーで伺ったことなんですが、そのときも他ブースで申込みしてる人や契約してる人がいらっしゃったようなので、少しずつ確実には売れているのかなという印象をもちました。
営業さんも想定よりは早い売れ行きと言ってました。（もともと竣工後にも売るつもりだったのかは聞きませんでした。）
うちは今のところ他との様子見状態です。

>>142
同価格のマンション多いですもんね。私は場所が気に入ったんで早い段階で申し込みました。完成が楽しみです！

>>143さん
たしかに、オフィス街のすぐ近くなのに緑も多くてスーパーが近くにあって、バランスの良い立地だと思いました。
ここは狭い方の部屋でも76㎡あるのが魅力に感じました。部屋に物がごちゃごちゃするのがいやなので、収納がわりとあるのも良いなと思っています。
早く決めてすっきりしたいですが、大きい買い物ということでどうしても慎重になってしまって。迷います…。

西向きか。。
立地などは他は条件どおりなので非常に悩ましいです。(o_0)

あまり大々的に告知してませんもんね。
そこそこ売れている印象ですが、ただ若干排ガスが気になるかも。

年明けると最終期の登録が開始になってくるということなのでしょうか。
バランスが良いので、
無難な間取りがあるのならばすぐに出るかな。
年度内に入居ができるということですから
1月に購入となるとかなりバタバタになってしまいそう。

最終期申込受付は1月16日からと案内されています。
戸数はまだけっこうあるような感じです。
先着順販売が7戸に、今度の最終期分が8戸、
ゆっくりな売れ行きなのでしょうか。
入居開始前に完売するといいですね。
専有面積は広くても部屋数が多いと、
それほど広く感じられないのが残念です。
デザインはすっきりとシンプルでいいと思います。

機械式駐車場ですと出し入れに時間がかかりますね。
歩車分離設計になっているのは安心ですけど。
歩道も無電柱化になっているので景観もスッキリとして良いと思います。

大通り添いのバルコニー、雨の日は、車の音がシャーシャーとうるさいのでは

キャンペーン、成約すると商品券が50万円プレゼントされるみたいです。8月7日までに契約が必須ですが、デパートで使える商品券、地味に嬉しいです。

間取りはBとCが掲載されていて、この2つが残っているのかなと思います。
面白いのは、台所からも洗面に行けることですね。台所で家事をしつつ、洗面の洗濯を気にすることもできるということでしょうか。

かなり収納も広くて、いいなとおもっている物件です。
通りの車の音が気になるとはいいますが、駅からも近いし、すごく大通りでもないし（高速道路沿いの方が音は聞こえそう）そこまでじゃないのかなと感じます。このあたりは住んでみないとわからないですが。

大通り沿いというのは一つのデメリットになってきてしまう可能性はありそうですね

マンションだと機械式駐車場なのは仕方ないです。平置きのマンションは珍しいと思います。確かに出し入れや維持費のことを考慮すると、平置きの方がいいですが、
駅から遠く、車必須のマンションとかじゃないとなかなか見つかりませんね。

全戸にトランクルームが装備されているようですが、スペース的には狭くてあまり活用できないかな～と思いました。

大通り沿いで 西向きで 建物など障害物がなく抜け感が半端ないです！
ワイドスパンの西向き ワイドガラスで
メリットが デメリットになっています！

モデルルームの 西日が 遮るものないので カーテンやブラインドでは 抑えきれず 眩しさが強烈でした。
夏は、午後2時、3時頃から 強烈な陽射しだと感じます！

営業担当者さん 北側のセブンイレブンに
タバコ吸いに行かれるようですね！
お見掛けしました。

西向きのワイドガラスは、遮光カーテンで対策できるのではないでしょうか。
現在我が家で使用しているレースのカーテンは遮光・断熱ミラーカーテンですが、
昼夜外からの視線を完全に遮る事ができますし、光も通さず快適です。
唯一の欠点は風も通さないので暑さ対策は必要ですけど(笑)
興味のある方は遮熱、UVカット、ミラーカーテンで調べてみて下さい。

>>155

遮光カーテンで　強烈なまぶしさは　対策できるのですが、　LOWEの複層ペアガラスでも、室内のガラスの温度が上昇するので　内側は対策出来ないです（体験談）

見た目の問題もありますが、夏場だけですので
外側にすだれも試しましたが　お手軽で、安い対策は　８尺のよしず　が　一番です。

完成在庫はこれが最後ですか？


http://www.geohankyu.com/outline/uemachi.html
先着順 / 販売概要
販売戸数 3戸
価格 4,950万円・5,090万円
間取り 3ＬＤＫ
専有面積 76.14（トランクルーム面積含む）m2
バルコニー面積 11.59m2
アルコーブ面積 2.12m2
トランクルーム面積 0.50m2
管理費（月額） 10,380円
修繕積立金 6,870円
管理一時金 10,000円
修繕積立一時金 382,000円

報登録日 平成28年7月25日（月）
次回登録予定日 平成28年8月1日（月）

シンプルモダンもいいですが　夏は、これをつけて　風鈴で夏の風情と桃とスイカとブドウを食べながら　涼みましょう^^v

>>157

モデルルーム見ましたが　最後ですね。

>>156

よくある45m規制（構造物の高さが45m以下だと、建築基準が甘い）に15階を詰め込んだコストカットマンションですね。
従って階高が低く天井高も2450m程度になってしまう。
階下の騒音に影響する床スラブ厚も200mm程度では？
良心的なマンションは45mの高さで14階とし、階高3000mm以上、天井高2550mm程度、床スラブ厚は250〜280mm確保しています。
でもこういった仕様にするとコストがアップし、販売価格に影響しますね。

>>160　　マンション検討中さん


早々ありがとうございます。
ここは　直床で　2.45mということは　　天井は　二重天井ですか！？　そうとも限らないですか？

>>161

デベに確認した訳ではありませんが、一応名の通っているデベなら今時二重天井でないマンションなんてないと思います。
検討されているなら念の為、デベに確認してください。
万がいち、二重天井でなかったら完全に対象外にする物件でしょう。

直床と二重床にはそれぞれ長所と短所があり、二重床が万能とはかぎりません

１）二重床

①床下の配管を自由に変更・設計できるので、リノベーション（スケルトンリフォーム等）するときに間取り変更の制約を受けない、
②重い家具を設置しても床が沈み込まない。
③歩くときのフニャフニャ感が無い
④コストアップになる
⑤コンクリートスラブと構造合板・フローリングの間に200mm程度の空間があるので太鼓現象（歩くとドンドンと響く）が発生して響く。
特に子供がソファなどから飛んだり跳ねたりすると下の階にドンドンと響く

１）直床

①フローリングの裏にスポンジが貼ってあるので、歩くと沈み込んでフニャフニャ感がある。
②重い家具を設置すると床が沈み込む。
③経年変化でスポンジが劣化し、水平が保てなかったり床鳴りがする。
④床下の配管の変更に制約があり、間取り変更に制約がある。特に水回り。
⑤コンクリートスラブに直接接着剤で貼り付けるので、空気層が無く太鼓現象は発生しない。
⑥子供が飛び跳ねても2重床よりは騒音は小さい。

>>162


早々建設的なご回答ありがとうございます。

以前、タワーマンションの二重床（&二重天井）物件に居住していましたが、上の方からバスケットボールのようなドンドンする音が夜中9時頃　度々あって　本当に気になりました。
サッカーのドリブルかバスケの練習をしているのかと思っていました。
テレビをつけていると解らなくて耳を澄ませばわかるぐらいです。

他所のフロアでは、上の階の音が　多人数出入りされて　もっと五月蠅いとか
最上階のプレミア層でも、上の歩く音が気になるとか、理事会で何度も　クレームが上がってました。

公開年月 売出物件 成約価格 専有面積 間取り 坪単価 バルコニー面積
2017年8月 約5,900万円 約5,600万円 約84㎡ 3ＬＤＫ 約233万円 約11㎡
2017年7月 約5,800万円 --- 約84㎡ 2ＳＬＤＫ 約227万円 約11㎡