パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART12

>>327

どういう状況で悩んでるのかわからんな。レジデンス棟は来年竣工するが、4-1街区なんていつになるかわからんよ。
五年くらいは先になるかも

>332
ここを買えるかどうか、倍率をどうしたら下げられるかで悩んでるんだよ。それくらい汲み取ってやれよ。

地盤で言えばこの辺は芝浦や勝どきより劣りますよ。

4-1街区は大崎駅歩よりも五反田駅歩の方が近くなりそうですね
単独タワーになるのかツインタワーになるのかどちらなのでしょうか

もはやここの物件で残ってるのは角部屋高層階か１ＬＤＫだけだから、悩む時期は終わってるね。

４－１街区は、いまだ隣のマンション内での再開発に参加するかの意思統一がなされてないから、正確な計画すら決まってないと思います。少なくともパークシティ大崎ＭＲが無くならない限り工事に着工できないし。

５年で果たして建つのかすら疑問。
マンションなんて自分が必要になった時に買うものでしょ。
一生の買い物なんて言うけど、自分のライフスタイルに合わせて１０年ごとぐらいに買い替えていけばいいんじゃない？

>334
適当な嘘書く前に調べてみたら？？劣るって言うのは、硬くて掘るのが大変ってことかな？？
芝浦も勝どきもここより地盤緩いよｗ

そもそもあの辺は地盤が緩いからほとんどが杭基礎だし、稀にベタ基礎できても支持層は位置的に東京層だろ？
それが上総層群土丹層より強固なんてことはない。もし強固なら、学会で発表した方がいいw

ここの残り部屋を買うよりも
レジデンス棟を買った方がいいな。

337は、勝どきのＴＴＴも
勝どきザ・タワーも、稀ではなく直接基礎なのを知らないのかな？

4-1街区を待ったほうがいいかなあなんてのは購入希望者の不安をあおるためのネガに決まってます。
そもそもあそこはもう２０年以上建て替えするとかしないとかガタガタやっていてとなりのDIKマンションはその度に値上がりしたり値下がりしたりしてます。

いよいよ5月から最終期が始まりますね。　

何次までいくでしょうね。

最終期に入るのは確かですか？

ＤＩＫマンションって何で揉めてんですかね？
素人なんでよくわからないんですけど、こういう再開発の時の地権者との等価交換って、地権者にとってあまり美味しい話じゃないんですか？

ここの魅力ってなんですか？

確か港南のコスモポリス品川も直接基礎ですね。
337が恥ずかしいw

>>342

そりゃ条件でしょ。賛同が得られない理由としては

還元率（もともと持っている部屋より狭くなる場合もある。工事費が上がると還元率が途中で下がったりする）

管理費（建て替え後の管理費が上がることに反対）

建て替え期間中の住まいの手当て、家賃保証の条件

業者に地上げされるのは嫌だという被害者妄想というか感情的問題

こういう人が全体の2割以上いると建て替え決議はできません。
いろんな人いるからね。

ほんとだ。物件概要が最終期になってる。

この物件の地権者にも等価交換に対して不満を持ってて裁判までに至ってる人が何組かいるようですね。

最終期はいいお部屋は既になさそうなんで、湾岸、蒲田、大井町近辺物件を物色する人が増えるでしょうね

>344
そりゃ探せばいくつか直接基礎もあるだろうさ(笑)探してみたら杭基礎の方が多いじゃん。ネガ必死すぎ(笑)

でも、私も調べてみたら、芝浦勝どき方面(山手線外側全般？)支持層の強度が大崎より緩いのは間違いなさそうだね。
東京層は、場所にもよるだろうけど法をギリギリ満たす程度の強度しかない。
上総層群は最高レベルの強度があるらしい。

たださ、上総の国方面は最近地震頻発してますがな

残ってる部屋は選択肢が限られてるんだから、大崎LOVE、パークシティLOVEな人が買うべき。間取りや方角でどうしても引っかかるという人が議論の対象になる。ここと蒲田や湾岸を同レベルで比較してるような人はそっちに行って好きな部屋を買った方がいいと思うよ。

首都大地震揺れやすさマップという書籍が販売されているので、気になる人はチェックをお勧めします。

ここらアレかもしれませんが。

>352
そんなもの買わなくても、東京都都市整備局のHPで東京都全域の地震及び火災と、災害が発生したときの救助活動の困難度のランキングが公式発表されてますよ。

ちなみにここは都内の東側ではかなりの好成績な上に、再開発で道路も整備されるので、更に安全になります。

マップで見ると、山手線外側の南と東はかなり残念な感じになってるね。
上で書き込みあった、支持層の違いも影響してるんだろうね。

大崎LOVEパークシティLOVE、なら
レジデンス棟から選べます。ここの残り部屋を我慢して選択しなくても。

ネガは最終期まで戦い抜くみたいですねw

ドンマイ！ネガさん

マイナス情報も含めて、色々なところから情報は取るべき。


都合の良い情報だけを提示するのはデベか、購入者が精神安定のためにやることで、検討者のあるべき態度ではありません。

357 そらそうよ。ただネガは嘘書くから始末が悪い。

最近のネガは、片っ端から嘘だから潰されるんだよ(笑)
一期一次だけだったね。まともなネガは。
最も、それらも結局全て根拠をもって否定されちゃって、最近はマンション自体のネガは全くでなくなっちゃったね。

ここは、時期や予算的に、富久クロスと迷う人が多かったのではないですかね。

荒れそうな話題を出す

そうそう。まともな検討者に害が及ばないよう、サポートはしてあげないと。
ここのタワー、立地や建物はいいんだけど、残ってる間取りから選ぶのはちょっと・・・。それで総合的に湾岸の物件と悩んでる～とかなら、話は分かるんだが。同様にレジデンス棟も物件の詳細が明かされていない以上、タワーと同じ質を保つ訳ではないから、そこんとこ慎重に考えてほしいね。

残りがいまいちだから、湾岸さがすんじゅないかな。住友ツイン素敵そうですよ。とかね。不思議でもなんでもないでしょ。品川区なら中央区に。銀座に近いから、など理由はいろいろと、

レジデンス棟は１８階建て。
五反田のライオンズタワーは１８階建ててもタワマン扱い。
ここの残り部屋から無理に探すよりレジデンス棟が良いでしょう。

というかこんな大規模物件なのに今頃悩むなんて遅いよ。諦めて別物件の一期を狙おう。

その通りですね。ここはいいのがないよ。他ね。

もうゴミ間取りしか残ってないです。

出遅れ感はあっても、ここを買いたいという需要は確実にあるから、売れるのは時間の問題。
色々思うところがある人は他にいけば良い。

一般受けする・しないの問題だけで、同じ間取りが既に多数売れていることを考えると、売れないことの方が不自然。欲しい人にとってはむしろ好都合なのかも。

残り物を狙う戦略はあるけど今頃検討始めるんじゃ遅すぎるし、検討してたけどうだうだ掲示板みてモデルルーム行くとか具体的行動しないようなやつはいつまでたっても買うに至らんよ。

残り46戸かー。
早かったな。

一般に、ここからの46戸は長いよ。

半年掛からずこの価格帯が500戸強売れたっていうのはかなり驚異的なペースですね。

残り物を狙うというよりも検討開始タイミングの問題でしょ。たまたま残ってる間取りでＯＫできる人がいればすぐに決まっちゃうよ。不動産なんてそんなもん。

残り４６戸だから文句ある人は別に買わなくていいんだが。
やっぱ未練あるんだろうなぁｗ

北向き70Aタイプが多数残ってるようですが、なぜ人気ないのですか？

北西80O高層、北東80F中層、南東80T低層の残りは割高だから？間取りが悪い？

未練というかここのネガさんは専業だからね。残ってる限りは煽るし、完売したら別の物件スレに移動してネガるだけです。平均五年くらいやってると思う。

ネガ心理に詳しい方、っていらっしゃるんですね〜勉強になります。
しかも五年以上前から研究なさっているんですか。

376さん、北側は建物が建つ問題があるからでしょう。
公共施設と競売でスミ不が落札した土地の。

俺はネガ七年目だからね。ここを買うにあたってポジ転向した。ここはボジだが別スレでは今でもネガやってる。

北向き70A：北も売れてる間取りはあるので、一概に方角のせいとはいえない。間取りは評価はよく分かりません。
北西80O高層：下の階は結構売れてるので、たまたま残ってるだけ。そのうち売れる。
北東80F中層、南東80T低層：方角・間取りとも悪くないが、少し高い。これに近い検討者は既に北東高層か90Cを買ってしまっている。だが終盤でも確実に需要はありそう。

ここと同じような物件ってなかなか無いから売れるのは時間の問題だと思うよ。
山手線駅最寄りで大規模タワー、かつ周辺環境も良好って条件で探すとそう多くの物件は出てこない。
大規模だとどうしても幹線道路や線路が隣接しがちなので
静かで排気ガスの心配をしなくていい環境ってのは案外貴重。

ただ、その分安くは無いから、瞬間蒸発はしなかった。
どんな悪条件な物件でも価格設定次第で優良物件になり得るし、その逆もまた然り。
最終的に価格のバランスも言うほど割高ではなかったからここまで売れたんだろうけどさ。

北東の価格設定は、スミフが落札する前の値段だからね。スミフが何をしてくるかわからないリスクを内包しているのにちょっと割高感はありますね。少し値段を落としても良いかも。
南東角部屋がこのマンションでは一番正解な気がしますが、低層南東はスーパー屋上緑地とお見合いしちゃうかも。その割には高い。だからこちらも値段を落としても良いかも。
個人的には、北西角部屋ってお買い得な気がするんですよね。4-1街区とのお見合いさえ気にならなければ。
眺望を気にしなければ北の70Aだって悪くないですよね。夫婦二人もしくは＋子供一人なら十分な間取りです。

間取り、方角を見るとますます90Cが勝ち組な気がします。ただ高いね。10年前の大崎なら9000万以下で買えたね

スミフは北東を塞ぐような位置には建たないのでは？

北西は、次の開発が心配。北東は高い。南東は高い上にスーパーとお見合い。

港区では、居住環境維持の観点から、絶対高さ制限が議論されていますが、品川区では、似たような話あるのでしょうか？

レジデンス棟の川向は景色よくて良さそうだけど、目黒川の臭いがなー。
あと、過去の例を見ると、氾濫は避けられないね。
駅の近さでは、レジデンス棟の勝ちだけど、資産性の意味ではタワーとどちらがいいだろう。

レジデンス棟はほぼ全方位を高層タワーに囲まれてるから、日影&閉塞感半端ないと思うけど…。日照と眺望はどうでもいいって人にはいいかもね。
川が氾濫したのは対策前の話で、対策後は氾濫したことないので気にしなくてもいいと思いますよ。
上流の調節池も、設置後10年以上経ちますが、半分も使ったことないらしいですね。

川向きでも、向かいに、みずほの入ってるタワーやアートヴィレッジがありますもんね。
18階でも景色は望めないのかな。川が見えるのはいいけれど。遠くまでは見渡せないか。

現地見るとわかりますが、川沿いの部屋だと目黒川が微妙にカーブしているせいか、一部の部屋では下流方向に向かって眺望が抜けています。

あたは囲まれ感が強いですね。駅に近いっても同じ坪単価なら私はタワーを選びます。

いまの殺風景な現地周辺から想像できないのですが
将来、住みたい街にランクインするような
そんな街にはなり得ないですかね？
出遅れましたが真剣に検討しています

悪く言えば殺風景、良く言えば閑静な住宅エリア。
このエリアの開発が終わったからといって劇的には変化しないかもしれません。
北側の開発だってこれからで、数年工事現場になるでしょう。けれども再開発が終われば、それなりに素敵な街になるはずです。
それが１０年後かもしれません。そういった諸々の事情を考慮しても住みたいなと思うなら、まだ売れ残ってる部屋を買うのも大いにありです。吉祥寺だって恵比須ビールの跡地だって２０年前はこんなに人気になるなんて思いませんでしたからね。

自分は再開発の街に住んで一緒に発展していきたいと思いましたので買いました。

住みたいな、と思うなら
他人が買わなかった残り部屋を買うよりも、レジデンス棟を買うほうが満足感は高そう。

今残っている、80Fと80Tは価格はどのくらいでしょうか。
ご存知の方、大体でいいので、教えて頂きたいです。

南東角部屋（８０Ｔかな？）は９０００万円代後半
北東角部屋（８０Ｆ）は９０００万円台前半

これは前期の情報ですから、最終期の値段はわかりません～。
具体的に何階くらいという情報をいただければ具体的な数字を記載できますよ

ネガがしつこくレジデンス棟に誘導して、ここの邪魔をしようとしていますね笑

ありがとうございます。
先ほど、掲示板の上の方で得た情報なので、両方とも何階が残っているのか分からないのですが、、
低層ですと、5階とかでしょうか。低層なのに、確かに80Tは割高ですね。

１９９７年から大崎に住んでいますが、最大のトピックはゲートシティ大崎の登場です。
それ以外の再開発は規模、インパクト共にゲートシティのインパクトには及びません。

北品川五丁目の再開発は山手線内側エリアにおいてはこれまでの再開発の中でも最大規模ですので、大崎を変えるという意味においてゲートシティに匹敵すると考えています。

ゲートシティ大崎はオフィスビルの賃料を二倍に押し上げました。また最初商業店舗がすごかった。
フレンチのラフェクレールは有名シェフを招聘、スーパーはもとまちユニオン、パン屋はオーバカナル、品川区初のスターバックス（それも旗艦店）もあり、何もなかった大崎に都心や二子玉川にしかないような店がたくさんできて感無量でしたよ。

逆にいうといまは大崎に対する要求水準が昔より上がっているので、再開発完了しても感動は薄いかもです。

でもカンテサンスが移転してくるなどポテンシャルは十分ですよね。

397>>
では、夜に残ってる部屋と具体的な数字を書きますね。今出先なので。

>>400さん
ありがとうございます。

西口の再開発もすごいと思いますけど、あちらはスーパーのような日常行く店も少なく東口に住んでいるとこあっちまでなかなか行かないので、、、。
TSUTAYAなんかも昔なら行ったけどいまはオンラインで借りるのでわざわざ店舗に行かないし。

元から西口に住んでいた人はびっくりでしょうけどね。

レジデンス棟は竣工売りとかしそうだね。そのほうが高く売れそうだし。

一般に9000万円超えあたりから買い手は急に減ると言われている。そういう意味ではさらに高額な90Cが瞬間蒸発したところに、この物件そのものの価値が高いことが伺える。80Tは90Cの小型版で南東向き。間取りも80平米台で最も広いからある程度高いのは仕方ない。ただし低層しかないので、タワマン高層志向の人には受け入れられがたくて残っている。災害時やEV待ち時間が短い等を考えれば、低層支持者が居てもおかしくはない。いずれは売れる。

物件としてのインパクトはパークタワー東京サウスがナンバーワンです。目黒川沿いは昔からマンションが多かったけど高級マンション立地ではありませんでした。
パークタワー東京サウスは再開発+タワーの組み合わせで相場より二割以上高い値付けで即日完売。大崎にエリアに市場を創出しました。後のタワーは基本フォローワーです。
三井の強気はここから来ているのではないかと思っております。

９０００万を超えると買い手は減るとは多くの不動産業者が言いますね。高額物件はローンではなくキャッシュであるとか買い替えとかの客が主体なのでそういう言い方になるのでしょう。
９０００万を以上の部屋がすぐ売れる理由はお金持ちが金融商品としてと意味合いも持たせて買っている、もしくは金融緩和により高額ローンが可能になっているからと思います。利息が安ければ途中で転売するなら高級賃貸替わりに買う人もいます。

小金持ちは低地などには住まず、この辺りなら御殿山とか島津山の低層住宅地に住むのだろうと思われていたのに、タワーマンションという企画は小金持ちに訴求して、低地かつ準工エリアでも特に高層階は御殿山などのブランド住宅地より高い坪単価で売れることを東京サウスは証明したのです。おまけに最寄り駅は山手線ですからね。
値上がりしないのがおかしいです。

東京サウスって築１５年ですよね。
外観は未だに健在ですが、エントランスとか内装とか見てみるとやはり大崎のマンションっていうようなグレードです。
でも安ければ東京サウスの中古も有かな。

つまり、この辺のタワマンはかなり前から売られ続けているんですよね。

有名私立小とか、評判の良いプレスクール、移転してこないかな。

サウスがパークタワーよりハイグレードとかそういう話ではなく、大崎のマンション市場に対するインパクトの大きさが過去最大だったという話です。

築１５年なので内装の古さは否めませんが、ただ室内にほとんど天井に梁がないとか、内廊下設計なのにタワーなら当たり前の窓のない行灯部屋が存在しないとか基本設計は今よりいいかもね。

誤解ないよう補足します。

タワーマンションは１９９７年に建築基準法の改正に加え、各種規制緩和がされた以降に増えました。
パークタワー東京サウスは老舗でかつ山手線内側ではタワーがまだあまりなく珍しかったというのもあるかもしれません。

目黒駅目の前、品川区上大崎の再開発はじまりましたね。
オフィス棟とタワーマンションが２棟、なんといっても目黒駅の前ですからね、
大崎再開発がかすんでしまいましたよ。。。

買えなかった人、出遅れた人は目黒を目指したらいいですよ。ここよりだいぶ高いので私にはとても買えそうもないを

目黒は良い物件だと思いますが、あの敷地にタワーが３本。ちょっと窮屈すぎやしませんかね

たしかこのあたり
南東80T 5階9950万 4階9940万
北東80F 22階9400万 19階9320万 14階9170万

買える人がうらやましい
リセールは知らんが

ありがとうございます。
サロンが定休日だったので、助かります。
80Tはほとんど一億ですね。確かに残ってる中では良い間取りな気はします。
しかし、南東の低層はスーパーとお見合いですかね。

スーパーは二階でマンションは実質4階からだからお見合いにはならないと思うが。

スーパーの店舗棟は地上2階、14m弱だよ。

店舗棟は今、毎日重機がはいって作業しています。

スーパーの屋上が公開緑地です。そことお見合い。

五階くらいまではお見合いかな？

１億出せるなら、お見合いにならない階が残ってれば、80Tは買いでしょ。
間取り的にとても住みやすいと思うよ。

８０Ｔも８０Ｆも８０Ｏもいいね。ただ、１３畳強の角部屋リビングダイニングって使いにくいかも

一億出してＬＤ13畳とは萎えるね

１億＝９０㎡～１００㎡が理想ですな。

レジデンス棟は高くなりますからここ買っといて良かった

角部屋は具体的に何階が残っているのですか。
上の情報通りですかね？

恵比寿のような発展は望めないと思いますが、こういう立地が好きな人もいますし、買えるなら幸せですよ。恵比寿は電車で次の駅だし、繁華街にはこっちから出かけますので大崎が閑散でもかまいません。

427さん
レジデンス棟は高くなるって、どこからの情報ですか？

レジデンスの方が高いのは確かな情報です。
駅からの距離で換算しているらしいです。