南大沢レジデンス（その２）

>464さん
私も同じ説明を受けました。引越しの時は、引越しやさんが開きっぱなしに「してくれますが、個人でやられる方は対策が必要ですね。

さて、管理会社から回答きました。
売主サイドは時間稼ぎのためか、いつも夜中にメール出してくるのですが、管理
会社からはお昼に返事が来てました（２００７年４月４日１３：３５）。
よきかなよきかな。

以下転載

さて、４月１日付けにメールにてご質問賜りました件につきまして、弊社の見解
をご報告致します。

「ごみ収集用駐車場及び車路を一時的に引越し車両の駐車及び停車場所として使
用すること」についての適否を決定する権限は、弊社にございません。管理会社
としましては、引渡以降の共用部分の運用について、管理規約並びに管理組合に
て決定した内容に沿って遂行することになります。

なお、以前より引越幹事会社をはじめとした関係各社より、ゴミ収集用駐車場及
び車路を利用することは、ゴミ回収の障害だけでなく、共用部の汚損等が生じる
可能性があることを鑑み、引越し時には利用を想定していないと報告を受けてお
ります。

お引越時において、お客様にはご不便をお掛けすることもあるかと存じますが、
何卒ご理解、ご協力のほど、御願い致します。

転載終了
とりあえず管理会社の裏はとりました。

判明した事実
・「ごみ収集用駐車場及び車路を一時的に引越し車両の駐車及び停車場所として
　使用すること」についての適否を決定する権限は、管理会社にはない。
・幹事会社が、「勝手に」ゴミ回収の障害、共用部の汚損等が生じる恐れがある
　かもしれないということを理由に上記場所を回避している。

さらに、３９１さん
＞松本引越センターからの返事は東急が管理規約上ゴミ置場前を駐車スペースに使うことを認めないと言っているとのことだったが、これは怪しい。私が東急に確認した時には幹事会社に任せているということだったので、松本がそう仕向けているような気がしてならない。
＞松本は東急に対してもう一度管理規約のどこの部分が抵触するのかを確認するとして土曜日までには最終結論を出すと言っています。

４１２さん
＞松本に確認しました。搬入ルートは東側のみしか管理会社に認められなかったとのこと。納得いかなかったので東急に電話したけと今日は休んでいて繋がらなかった。

以上より、
幹事会社は、
「東急が管理規約上ゴミ置場前を駐車スペースに使うことを認めないと言って
いる」という嘘をつき、
「管理規約のどこにも抵触しない」にもかかわらず、
さらに重ねて、
「搬入ルートは東側のみしか管理会社に認められなかった」という嘘に嘘を重
ねた上、
管理会社に対しては、
共用部の汚損等を懸念して、西側ルートを避けるという説明をしていますが、
一体何が汚損するんでしょうかねぇ。
ごみ収集用駐車場はきれいなもんですよ。
ゴミ置き場は１階屋内にありますし、この説明は「車路」を使用する場合には
これっぽっちもあてはまらない説明です。
さらに、それ以外に引越しに伴う共用部への汚損等というと、引越しにともな
い共用部に傷をつけることでしょうか？
あのーそれを防ぐために養生するんじゃないんですか？
それに東から来ようが西から来ようが、共用部を汚損する可能性は同じじゃな
いんですか？

というところで、実にあこぎーな話でした。
この回答内容については、ご自由にお使いください。
この管理会社の回答及びさんざん重ねた嘘をもとに幹事会社に問いただせば、
「詰み」
ですかね。
みなさん、ふるってご活用ください。

まったくこっちは躯体問題で忙しいってのに、管理会社も幹事会社も余計な
手間と時間を・・・

283さん
毎度お疲れさまです。プレ管理組合のような状況になってきましたね。
幹事会社にまた明日問い合わせないといけなくなりましたね。こっちも忙しい
のに問い合わせをするのが日課になってきましたよ。こういう体質許せない
私の心に内在する正義の炎がめらめらしてきました。幹事会社絶対許せません。

すごいね。２８３さん。
最近は感動すら覚えます。わかっていてもなかなか行動できないものとしては、申し訳なく思っています。

４６７さん
まったくです。
もうこの掲示板見ている人は、幹事会社使わないんじゃないかなー。
幹事会社がどうして、近視眼的にしか考えないのか不思議でしょうがありません。
こんなことをしていたら、お客さんに見限られるだけなのに・・・
あこぎに稼ぐつもりが、かえって利益が少なくなってしまいます。
しかも、この件はインターネット上で広まるでしょうから、それによる売り上げダ
ウンまで考えるとまったく、何をやっているんだか。

それに、せめて時間制限までにしておけば、ちょっと適正利潤以上だよな、
と思っても私が義憤に燃えて立ち上がることまではしなかったのに・・・

一度嘘をつくと、その嘘を隠すためにまた嘘をつき続けなければなりません。そ
れは積もり積もって、いつかは露呈してしまうものなのに、なぜそんな基本的な
ことがわからない企業が多いのでしょうか。
とくに今回の件は管理会社に問いただせば簡単に露呈してしまう類のものです。
ただ、管理会社へ問いただした方への返答が芳しくなかったところから想像する
に、口止めでも依頼してたんでしょうかね。
なんともはや。

引越業者は業界最大手のアートにしました。値段が高いのではないかと幹事会社を含む数社に見積もりしました。初めはどこの業者も横並びの見積もりでしたが、ここからが勝負。アートは対応が一番しっかりしていて好感触だったので、価格を再交渉して結局最安値で契約となりました。私の場合は最初の提示価格の20%オフで合意しました。引越やの見積もりほどいい加減なものはないと直感。皆さんの参考になればと思い書かせてもらいました。幹事会社は価格も対応も最悪でした。高い、いい加減！

４６８さん
簡単なことですよ。
４３２でも書きましたが、一歩踏み出すだけですよ。
それで世界は変わります。

東京都への措置要求はされましたか？
４３５で紹介したようにとっても簡単な方法です。
加筆して、紙に印刷して、切手を貼って郵送する。
これだけです。
２００円以下の出費とほんのちょっとの勇気さえあれば、踏み出せます。
あとで悔いるよりは、今やれることを一生懸命やってみませんか？
つたないながらも、サポートいたしますので。

その他、みなさんも送付した旨の書き込みがありませんが、一歩踏み出してみま
せんか？
なーに、「みんなで渡れば怖くない」と言うじゃありませんか。
存外、踏み出してみるとたいしたことないものです。

283さん、どうもお疲れ様です。
私は措置要求はしておりませんが、内覧会に同行して頂いた専門家に、当件についてコメントを頂きました。趣旨は以下の通りです。

１．やはり、躯体の問題についての具体的な対応は、管理組合発足後に行うべきである。
　（理由）
　　・共用部の改変は、全購入者の了解を得る必要があるが、現時点では困難である。
　　・もし個人的に引渡しを拒んだとしても、既に引渡しが済んだ住人がいるわけで、
　　　その際は、共用部の改変は結局管理組合の了承なしには不可能となってしまう。
２．不具合の状況は、写真等、出来るだけ詳細に記録を残しておくべきである。また、
　　このような事態が発生した以上、売主、施主と関係のない、第三者に検査してもらう
　　ことを推奨する。
３．売主側の考える補修工事計画を安易に受け入れず、管理組合が了承しないと補修工事
　　を施工させないようにする必要がある。（瑕疵隠し等のトラブルを防ぐため）
４．管理組合発足時は、幹事や、管理会社が、「売主の息のかかった」状態となる可能性も
　　あるので、その点留意する必要がある。

とのコメントを頂きました。もちろん、現時点で最大の問題は、売主側が情報を提供しないことなのでしょうが、他にも様々な解決すべき問題はあるかと思います。我々も、上記のようなことに留意しつつ、行動する必要があるのではないかと思います。

私自身も、売主に、情報の開示及び、再内覧会の際に、躯体部分の調査（クラックの状況等を自分自身で調べようと思っています。専門家は同行しませんが・・。）を求めております。

また何か動きがありましたら、ご報告します。

玄関前の桜並木が綺麗なので、撮影しました。

玄関あたりです。ちょうど目の前が大きな桜の木があるので、桜の木をくぐって入る感じになります。

1枚写真を間違えてしまいました。前回のはスポーツジムの入り口側です。こちらの写真が玄関前の桜です。昨日撮影した写真となります。

再内覧会始まりますね。結果（様子）をご報告お待ちしています。対応に問題あった件は、私もきちんと確認したいと思いますので・・頑張りましょう。４７０さん、確かに幹事会社は最悪。素人？と思う程知識がなかったのにはびっくり。色々ありますが気持ちよく引越ししたいですね。

現在、今後の対応含め、いろいろと調べている関係で書き込みする時間がほとんど
とれません。
おそらく土曜日あたりから再内覧会（手直し確認会）がはじまると思いますので、
金曜の夜から土曜の朝にかけてまでには書き込みを再開いたします。
ではでは。

土曜日の朝から内覧会なのでお疲れでしょうが、情報発信をお願いします。

２８３さん、いろいろ情報発信ありがとうございます。
私も明日再内覧会です。
皆様、安全な住まいを手に入れるためにがんばりましょう。
ほんと気持ちよく引っ越しもしたいですね。

再内覧会心得

●交渉は売主と直接行いましょう。
　→権限のない人と話しても、「拒否」回答しか得られません。
●名刺をもらいましょう。
　→売主の名札をつけていても、相手が売主とは限りません。
●約束したことは書面に署名してもらいましょう。
　→口約束は証拠が残りません。コピーをもらうのも忘れずに。
●専門用語や納得がいかない説明を受けたら、わかるまで説明を
　求めましょう。
　→「常套句」にご注意ください。

なお、要望事項（共通事項）についての回答が売主よりきました。

①バルコニーの隣戸境にあるパネルのすきまについて
○隙間ふさぎ（プライバシー上）必要では？
→モデルルームでご確認いただいている納まりとなっております。

②和室の遮音対策について
○戸あたりゴムをつけてほしい
→一般的に戸あたりゴム等はご用意しておりません。 ご了承ください。

③室外側給気口の防音対策について
○防音対策の売主の考え方
→防音仕様採用の是非、サッシの等級については騒音測定の結果に基づいて決定しております。

④雨水排水用縦管の下端処理について
○隙間処理（止水、安全上）必要では？
→シーリングプレートを設置いたします。

との回答を得ました。
①バルコニーの隣戸境にあるパネルのすきまについて
さて、「ついにモデルルームどおりです」発言きました。
これは売主が良く使う「常套句」ですが、言った瞬間に自己矛盾、論
理破綻をおこしているということにまったく気づいていないようです。

そもそも売主自らが、契約した時点以降、売主都合によりさまざまな
仕様変更を行っているにもかかわらず、買主の要望に対しては契約時
点の仕様を持ち出し、仕様変更に応じないというのは自己矛盾です。
右手で変更しますと言い、左手では変更できませんと言っているわけ
です。
モデルルームどおりですというならば、給水管の施工をモデルルーム
（設計図書）どおりのさや管方式に戻してください、スポーツ施設入
り口の天井形状も戻してください、サブエントランスの扉形状も戻し
て下さい、という理屈になるはずです。
しかし、契約というのはこの場合、契約した時点での仕様どおりに施
工し、納品を受けることを売主と買主が相互に約束する行為ですが、
その内容の変更については、「双方」が合意すればなんの問題もない
わけです。

みなさん、今一度「不動産売買契約書」の裏面をご確認ください。
（契約外事項）
第３３条　この契約に定めのない事項については、「建物の区分所有
等に関する法律」、および民法その他の関係法令ならびに一般の不動
産取引慣行に従い、甲・乙互いに誠意をもって協議し決定するものと
します。
とあるように両者が合意すれば、仕様変更は可能です（ゆえに、売主
都合仕様変更も、買主の合意が必要になるわけです。これを省いたゆ
えにブリ多摩板は炎上しました）。
けして、モデルルームどおりなどという自己矛盾発言に首肯しないよ
うにご注意ください。

ちなみに他物件での、当初の仕様にはなかったが、買主が売主に要望
して仕様変更した実例
・バルコニー給気口廻りの止水処理をしてください。
　→シールします。
・バルコニー隔てパネルの隙間を塞いでください。
　→全戸対応して塞ぎます。
・和室の襖の開閉音が響いたので、対策を要望。
　→戸先・戸尻にナミダメを貼る。全戸配布。
・洗面室引戸裏の壁に巾木を貼ってください。
　→ソフト巾木なら貼れます。
・洗濯パン廻りの隙間はごみがたまるので、３辺とも塞いでください。
　→塞ぎます。
・給気口内部への吸音材挿入してください。
　→挿入します。
・洗面室入口引戸と壁との間の隙間が大きくて内部が見えてしまいま
　す。
　→扉の裏側にモヘアを貼って塞ぎます。
・廊下のクローゼット扉を開けたとき、天井照明ダウンライトの下部
　になってしまい熱の影響を受けてしまいます。
　→照明位置変えます。
・給気口内にフィルタを取り付けてください。
　→取り付けます。
・洗面脱衣室扉に施錠を取り付けてください。
　→取り付けます。
・玄関の蛍光灯が床の大理石に写って見えます。
　→反射板のようなものを取り付け蛍光灯が見えないようします。
・キッチンの指はさみ防止器をつけてください。
　→追加で取り付けます。
・排気口の結露対策のための受け皿をつけてください。
　→キャップを交換して対応します。
・戸境にＧＬ工法を採用しているため騒音問題が発生します。
　→隙間に発泡ウレタン注入を行います。
・共用廊下からルーフテラスへの廻り込み防止のパネルのはずが、
　実際は竪格子となっており、手で掴んで容易に侵入できてしま
　います。
　→侵入しにくいものに変更します。
・バルコニーにオーバーフローが必要です（床下浸水の恐れあり）。
　→対応します。
・外部から侵入しにくい仕様に変更してください。
　→洋室の窓には面格子を設置してください。バルコニーの北端部には
　　侵入防止柵と忍び返しを設けます。
・眺望がさえぎられます。
　→網入ガラスを透明ガラスに変更します。
・上階のルーフバルコニーから騒音問題が発生するため対応してくださ
　い。
　→床を厚いクッションゴムに敷き替え、ガラス屋根も取りつけます。
　→上階ルーフバルコニー床にゴム製のマットを敷きます。また、同条
　　件の部屋(7戸)についても、全て対応します。

４５７さん
仕様変更などざらです。
現実は、文句を言わない人が泣き寝入りしているだけです。
雨水排水用縦管の下端処理についても、声を上げたら売主は応じました。
「あきらめたら、そこで終わりですよ」
と安西先生も言っています（笑）。
がんばりましょう。

（つづく）

（つづき）
②和室の遮音対策について
一般的に戸あたりゴム等はご用意しておりません、という回答です
が、すでに三井の他物件で戸あたりゴム（ナミダメ）を配布した実
例をいくつか知っていますので、全然一般的に用意してないわけで
はありません。嘘回答です。早速再要求する予定です。

③室外側給気口の防音対策について
環境基準値を超えていることについての見解を求めたはずなのに、
直接それには触れず、今までと同じ回答を繰り返しています。
毎度の論旨すり替え行為です（これもさんざんやられましたが）。
当然再度回答を求めます。

④雨水排水用縦管の下端処理について
シーリングプレートを設置いたします、とのことですが、念のため全
戸対応するんだよねと確認された方がよいでしょう。

＜躯体問題について＞
とりあえず、ほかにコールドジョイントはどの箇所にあったのか、また
引渡時に管理組合に引き継ぐと言っていたコンクリート打設についての
報告書（コンクリート記録）を開示するよう要求するとよいでしょう。
また、資源ごみ置き場はほとんど見てないので、一応そこの躯体の様子
も確認しておいてください。
あとは、きっちり補修する旨、念書を取り付けることです。
ちなみにクラックは小梁の底端（図面では、駐輪場の真ん中よりやや左
に東西に走っている梁下部分）にも多数ありましたので現地にてご確認
ください。コールドジョイントは・・・指摘するまでもなく一目瞭然で
す。見逃しようがありません。

最後に今日、東京都生活文化スポーツ局消費生活部企画調整課調査係の
係長と電話で話をしました。現在東京都都市整備局等関係部署と検討中
とのことで、とりあえず来週には連絡がくることになっています。
随時ご連絡いたしますので続報をお待ち下さい。

それでは、みなさんがんばりましょう。

３２８さん（４５９及び４７２の書き込みについて）

お互いにお疲れ様です。
知識のある方がいらっしゃるというのは頼もしいものです。
さて、
＞もう一つ大事なことは、もし売主が情報を開示しても、それがゴールではなく、あくまでスタートに過ぎないということ。肝心なのは、躯体の施工不良の状況・程度がどのようなもので、今後どうすれば良いか？と言う点にかかっています。
おっしゃるとおりですね。セカンドステージはそれについての交渉になります。
最終目標は「安心して暮らせるよい住まい」を手にいれることです。

次に
＞それについては、売主・施主に中途半端な対応をされないように気をつけたいものです。例えば、238さんの質問への回答に書かれていた、「モルタル等の塗布」は、単なる「化粧」であり、抜本的なひび割れ対策にはなりません。ひび割れを対策するには、それなりの対処法が、ひび割れの程度に応じて必要になるかと思います。そのためには、現状の適切な把握が必要不可欠と考えます。
さて、これについてですが、おおむね了解なのですが、躯体に入ったひび割れ
（クラック、コールドジョイント）については、「即座に」応急処置をしなけ
ればなりません。
なぜなら、ひび割れからどんどん水分の蒸発、コンクリートの中性化が進んで
ひび割れが広がり、躯体の強度が弱っていきますので（時間をかけすぎると、
最悪鉄筋の腐食に達する）、ひび割れを発見したらとりあえず塞がなければい
けません。これは、本格的な工事を行うとしたら開始までに長期間を要するこ
とが予想されることにもよります。
とりあえず、補修としてではなく、応急処置としてなら、モルタルで化粧しよ
うが幅広のセロテープを貼ってもらおうがどうでもかまいません。
即刻売主にやってもらうべきです（あくまで応急措置として）。
ただし、モルタル塗りではおっしゃるとおりただの化粧であり、中のひび割れ
の補修にはなりません。
なので、その上で専門家に依頼し、躯体の検査（コア抜き法）を行い、施工不
良部分について、補修材の低圧注入等の補修工事を行うことになると思います。
当然売主の施工不良ですから、ここらへんの費用問題を売主に支払わせなけれ
ばなりません。

現実的問題として、躯体の問題についての「具体的な対応」については、管理
組合発足後になるでしょうが、そのことと、残金を支払うかどうかの見極めを
行うための情報提供を求めること、売主の責任を確認しておくことは分けて考
えるべきです。
また、理由１で回答されている専門家の回答は間違っていると思います。
これは、共用部の「改変」ではなく、単なる「瑕疵の修繕」ですから、全購入
者の了解などは不要です。売主が自己の責任において買主に引き渡す前に修繕
すべきことです。
ただ、時間的問題から、「結果的に」修繕についての具体的交渉が管理組合に
移行してしまうだけです。
（２、３、４は同意できますが、前述したように応急措置は必要です。また、
応急措置である旨は当然売主に明記させなくてはなりません）。

とりあえず、売主側には、コンクリートが打設されるその日に、生コン車から
採取した試験片(テストピース)を規定の方法で養生し、規定の日数が経過した
時点で、圧縮強度試験をした試験結果記録が残っているはずですし（コンクリ
ート打設ごとの公的試験結果記録）、個々の打設時間や間隔や施工不良を記載
した記録も存在しているはずですから、その開示をせまることになります。

最後に、
（３７５及び４０７の書き込みについて）
うーん。
どうしても首肯しがたい点が１点だけありますので、耳タコかもしれませんが
ちょっと書かせてください。
それは、「コンクリート構造物にクラックはつきものです」という言葉です。
私自身も３２８さんに応える形で、１度そのような書き込みをしてしまいまし
たが、本当は違うと思います。
クラックはやはり施工不良であり、コンクリート構造物につきものという考え
はどうしても受け入れがたいものがあります。
もともとクラックというものはコンクリート内に含まれる水分が蒸発して生じ
ます。車両搭載式コンクリートポンプが登場した１９６９年以降、水セメント
比の高い生コンが使用されるようになり、さらにコンクリート建築物の大量生
産がもたらした、適切な締め固め（バイブレーターやタンピング）不足及び養
生不足（知識不足もか）があまりにも多いため、大量の施工不良を発生させ、
コンクリート構造物にクラックはつきものという誤った認識が広まっているの
だと思っています。
水セメント比の低い生コンを使用し、遊離水の押し出しを適正に行い、十分な
養生を行えば、表面がつるりとした（反射面を有する）密実なコンクリートの
施工が可能です。
今回の件は、水セメント比５５％ですから、生コンは普通として、あきらかに
適切な締め固め（バイブレーターやタンピング）不足によりコールドジョイン
トが発生しています。
また、コールドジョイントの勾配が急であることから、シャブコンではなくあ
る程度硬度のある生コンを使用したのがわかりますので、原因は生コン会社で
はなく、現場で施工監理にあたっていた売主にあるのは明白です（これで適正
に監理していたと言い張るのにはお笑いですが）。

どうしてもこれだけはいいたかったのです。
ご寛恕くださいませ。
現場での躯体状況の確認よろしくお願いいたします。

283さん＞

レスどうもありがとうございます。

>本格的な工事を行うとしたら開始までに長期間を要することが予想されることにもよります。応急処置としてなら、モルタルで化粧しようが幅広のセロテープを貼ってもらおうがどうでもかまいません。即刻売主にやってもらうべきです（あくまで応急措置として）。

私見としては、売主側に、今すぐに、クラックにモルタルを塗布することなどをやってもらっては困ると考えています。なぜなら、クラックの補修工法としては、クラック発生箇所をVカットして、注入剤を充填することなどが考えられますが、モルタルを塗布してしまうと、どこが元のクラック箇所か全く判別がつかなくなってしまうからです。セロテープを貼るという措置は、私はあまりそのような対策を取る事例を聞いたことがありませんが、果たしてどれだけ効果があるか疑問です。
この手のクラックをどう取り扱うかを見る上で、もう一つ大事な観点は、「このクラックがさらに進行しているか？」をモニタリングすることです。「応急措置」を施すことにより、モニタリングができなくなるというデメリットのほうを懸念します。283さんは、クラックの存在で、即耐久性が低下することを懸念されているようですが、自転車置場やゴミ置場など、屋内にあるクラックに関しては、少なくとも、即時鉄筋が腐食して、問題が拡大するとは考えにくいと思われます。（もし工事までのタイムラグが1年として、1年間で、鉄筋が腐食する腐食代は、無視できる程度と考えます。）ここは、売主側に中途半端な対応を取らせず、我々が納得いくような工法を提出するまで、手をつけないほうが良いと考えます。

>専門家に依頼し、躯体の検査（コア抜き法）を行い、施工不良部分について、補修材の低圧注入等の補修工事を行うことになると思います。当然売主の施工不良ですから、ここらへんの費用問題を売主に支払わせなければなりません。

コア抜き法による検査は、当然のことながら、躯体をさわってしまうことになるので、まずはシュミットハンマで非破壊検査法により、強度を確認する方が良いと思われます。その方が、検査費用も安く、躯体を改変する必要もないです。
ちなみに、専門家に、①書類の検査、②躯体の現況分析、③補修工法について売主と交渉し施工法決定、④補修工法の検査、までの作業を依頼した場合の、見積を取りました。積み上げると結構な金額になりますが、それだけ手間がかかる作業を覚悟しなければならない、ということです。当然のことながら、費用については、瑕疵を発生させた、売主（施主）側と、話し合っていく必要があるのでしょうが。

>個々の打設時間や間隔や施工不良を記載した記録も存在しているはずですから、その開示をせまることになります。

このことについては、明日の立会の際に、コンクリートの施工、品質、出来形の記録、写真類の開示を売主側に求めた結果、開示する旨の回答を得てますので、当日確認します。また、不具合の記録類の開示を求めましたが、これについては開示できない、と回答されたので、追加で質問を挙げています。

>クラックはやはり施工不良であり、コンクリート構造物につきものという考えはどうしても受け入れがたいものがあります。

この記述読ませていただきました。確かに、「クラックはつきもの」という表現に違和感を覚えられる気持ちも良く分かります。但し、コンクリートは、引張に対して弱く、乾燥収縮、温度変化により、収縮は必ず発生するので、クラックを100%無くすことは現実問題ほぼ不可能、と言う意味での発言です。問題なのは、もしクラックが発生したとしても、それが「有害であるかどうか？」ということなのです。現に、どの設計手法にも、クラックについては、有害なクラックを許容しないと書いてあり、クラックの発生は許容しています。クラック＝瑕疵という考え方ではないことにご留意下さい。
今回は、明らかに施工不良の箇所もあるわけですし、その点については、しっかりと原因を究明し、適切なモニタリングを行った上で補修工事を行うことが良いと思われます。

３２８さん
回答ありがとうございます。
＞私見としては、売主側に、今すぐに、クラックにモルタルを塗布することなどをやってもらっては困ると考えています。なぜなら、クラックの補修工法としては、クラック発生箇所をVカットして、注入剤を充填することなどが考えられますが、モルタルを塗布してしまうと、どこが元のクラック箇所か全く判別がつかなくなってしまうからです。セロテープを貼るという措置は、私はあまりそのような対策を取る事例を聞いたことがありませんが、果たしてどれだけ効果があるか疑問です。
モルタル塗布はたしかに補修箇所が見えにくくなりますので、おっしゃる
こともわかります。わたしとしては、水分の蒸発、空気の移動防止（炭酸
化によるコンクリートの中性化防止、鉄筋の酸化防止）、補修箇所の確認
（モニタリング）が可能であることから、幅広の粘着テープ（セロテープ
等）で応急措置をするのがベターと考えてはいます（ちなみにセロテープ
については、実際に専門家の方がやられている手法です。結構有名な人で
す）。
ひび割れの補修方法として、ＶカットやＵカットが一般的な方法ですが、
健全な部分のコンクリートもはつることになるので、注入口を設け、低圧
注入する方がベターと考えます。これにより、幅０．０５ｍｍ以下のひび
割れの中にも、補修材を充填できます。
ひび割れは、発生した時点では幅が０．０５ｍｍ以下であっても１ヶ月も
たたないうちに０．１ｍｍ以上となることはよくあるという専門家のコメ
ントもありますので。

＞283さんは、クラックの存在で、即耐久性が低下することを懸念されているようですが、自転車置場やゴミ置場など、屋内にあるクラックに関しては、少なくとも、即時鉄筋が腐食して、問題が拡大するとは考えにくいと思われます。（もし工事までのタイムラグが1年として、1年間で、鉄筋が腐食する腐食代は、無視できる程度と考えます。）
いやー悪化するのがわかっているのに見過ごすわけにはいかないです
よ。
それにみすみす鉄筋を腐食させることもないと思いますが。
要はひびの状況が見える状態で、空気の移動を防げればどんな方法で
もかまいませんから、即座に応急措置をすべきと考えています。

＞コア抜き法による検査は、当然のことながら、躯体をさわってしまうことになるので、まずはシュミットハンマで非破壊検査法により、強度を確認する方が良いと思われます。その方が、検査費用も安く、躯体を改変する必要もないです。
ここで検査費用をけちってもしょうがないと思います。このような施工
監理状況ですから、打ち継ぎ部のレイタンス除去も適切に行われている
かどうか。反発高度測定法も併用しますが、はっきりいって１階の躯体
は施工不良のオンパレードですので、軽微な不良であれば、非破壊検査
のみで済ますところですが、私はコア抜きする必要がある（階間の打ち
継ぎ部含む）と考えています。
ただし、応急措置ではなく、補修工事のやり方まで話がくると、管理組
合で決定する事項ですが。

＞ちなみに、専門家に、①書類の検査、②躯体の現況分析、③補修工法について売主と交渉し施工法決定、④補修工法の検査、までの作業を依頼した場合の、見積を取りました。積み上げると結構な金額になりますが、それだけ手間がかかる作業を覚悟しなければならない、ということです。当然のことながら、費用については、瑕疵を発生させた、売主（施主）側と、話し合っていく必要があるのでしょうが。
おお、行動が早い。
ありがとうございます。
金額が結構なものになるのは承知しています。ですから、売主にきちん
と責任を認めさせ、瑕疵の修繕を行わせなければならないのです。
そのための布石としての、東京都への措置要求でもあります（まだ賛同
者少ないですが・・・）。
どうもそのへんの認識に、他の皆さんはまだ思い至っていないようです
ので、具体的にその見積り額をここに掲示してはどうですか？
ざっくりで結構ですから。
なにも行動しなければ、その額を自分たちの修繕積立金（貯金）から
払うということを意識してもらったほうが良いと思いますので。
腹づもりとしては、最低数千万円。
被害の拡大程度によっては億単位の費用がかかると覚悟しています。

それに、そもそも売主と話し合うと言うレベルの問題ではないと思いま
す。瑕疵担保責任は売買契約書第１２条にあるように売主にあります（
期間は２年間）ので、責任の所在は最初から売主にありますし、この点
について交渉する必然性はないでしょう。
あとは補修方法等についての交渉と思っています。

＞このことについては、明日の立会の際に、コンクリートの施工、品質、出来形の記録、写真類の開示を売主側に求めた結果、開示する旨の回答を得てますので、当日確認します。また、不具合の記録類の開示を求めましたが、これについては開示できない、と回答されたので、追加で質問を挙げています。
よろしくお願いします。
それにしても不具合の記録が開示できないとはひどい話ですね。
購入者を馬鹿にするにも程がある。
それでは、購入に値するかどうかの判断が出来ません。
瑕疵を隠して売る行為は、「詐欺」行為以外のなにものでもありません。
少なくとも上場企業のやることではない。
とうてい許せるものではありません。

コンクリートとひび割れに関しては、ぜひ３２８さんには読んでいただ
きたい本があるのですが、時期を見てあらためてこの板でご紹介させて
いただきます。

とりあえず管理組合の機能は早急に立ち上げる必要がありますね。
時間がたてば立つほど躯体が損傷が拡大していきますし、瑕疵担保責任
の期間の問題もありますので。
あと、議決権問題もあるんだよなー。
やれやれです。

とにもかくにも本日の交渉がんばってください。
今後ともよろしくお願いしますね。

上記補足
３２８さん
＞クラックを100%無くすことは現実問題ほぼ不可能、と言う意味での発言です。
についてですが、
実例として、防水工事をしてないにもかかわらず、５年以上経ってもひびわれ
のないむき身のコンクリート建造物をつくっておられる方がいらしゃるのを知
った上での書き込みです。
不可能ではないです。
勉強不足で、手間を惜しむ施工会社がいる限りは「不可能」ですが。

わたしは、ぱっと見で目視できるクラックは有害であるとの認識です。

283さん＞

レス確認しました。最初にお断りしておきますが、私は実務上コンクリート打設や、その不具合、対策等について携わっています。ですから、「一般的に現場（マンションや建築でなく土木ですが・・）でまかり通っている考え方」については、よく理解しているものと考えています。但し、専門家ではありませんので、専門家がおっしゃっているような内容を深くは把握していません。

１．モルタルの補修箇所の応急復旧について
透明の（←重要！）粘着テープでシールする方法だったら、確かに問題ないと思います。クラックの場所もわかりますしね。前述したとおり、モルタルは駄目ですよ。ただ、個人的には、「そこまでやるかなー」という感も否めません。昨日も、地下鉄の駅で、立派なクラック（笑）を目にしましたが、いっこうに対策する様子もありません。（竣工してからそんなにたたないのに）その状況はそれでかなり問題なのですが、この「応急復旧」という概念は、あまり一般的ではないと思います。確かに出来ればベターですが、必要十分な事項であるかどうか。それに、もしやるとしたら、「我々側が第三者に指示した上で、」やりませんか？今の時点で、あまり売主側に現況を改変してもらいたくないのが本音です。

２．検査方法について
私がコア抜きを推奨しない理由は、いくつかあります。①今回のトラブルは、現況から判断するに、コンクリートの配合そのものにあるのではなく、打設の不良であると思われ、強度が問題とは考えにくいこと、②シュミットで確認する行為は、施工者が行った強度試験結果が妥当か確認する行為になるので、それ以上の確認は不要では？③コア抜きすると、コンクリートにみずみちを作ることとなり、耐久性低下が懸念されるので、コア抜きせざるを得ない事態にならない限り推奨しない。（実はこの観点が最も重要）だから、まずは非破壊で検査し、問題ありそうなら、コアを抜くというスタンスであるべきです。（国土交通省のマニュアルも、そのスタンスですよ。）
また、費用については、私は、現況の検査のみについて見積もってもらいました。その金額は、100万程度です。検査のメニューは、躯体全体の目視検査、シュミットハンマの強度試験を実施する程度です。当然他の試験を行うとなると、さらに高額な調査費用がかかります。ただ、私が言いたいのは、まずは上記で書いた簡易メニューで、全体の問題点を専門家に入ってもらい、把握することが重要ではないでしょうか？ということです。予備調査なしに、いきなり数千万〜数億、という金額を考えるのは、いかがなものかと思います。コンクリートの知識のない入居者の不安等をあおることのないことを含めて、情報の出し方については、良く考えて行う必要があると考えます。

うーん、ちょっとこのへんで時間切れ。上記記述のフォロー含め、また後ほど書き込みたいと思います。（乱筆であることはご容赦ください）

３２８さん
いってらっしゃいませ。
それにしても土木の方とは心強いかぎりです。
回答については戻られてからの書き込みをお待ちしております。

ただ、１点だけお答えさせていただきますと、
＞コンクリートの知識のない入居者の不安等をあおることのないことを含めて、情報の出し方については、良く考えて行う必要があると考えます。
についてですが、一応書き込みタイミング、書き込み内容については、
みなさんの回答内容の状況等諸事考慮したうえで、いろいろ考えて行っ
ています（たとえば、今回の一連の書き込みのタイミングは、ぎりぎ
りまで調べたかったのもありますが、売主に書き込んだ内容について、
へ理屈を考える暇を与えないためにこのタイミングで行っていますし、
過激に見える場合は勢いで書いているわけではなく、やはり意図があっ
てそのような書き込み方をしています）。

また、３２８さんに対する回答に関しては、まさに私が３２８さんと
１対１で会話しているがために「専門用語使用」の限定解除で書き込
みを行っています（ちょっと他の方が置いてきぼりになるのは心苦し
いですが、今は３２８さんと話してますので少々ご勘弁ください、と
いう感じです）。

それではのちほど。
報告楽しみにしております。

３２８さん
すみません、もう１点だけ補足を。
提示した金額は検査費用＋補修工事費です。
検査費用だけの金額ではありませんので、その旨ご承知おきください。

再内覧会の結果を報告します。
指摘事項の35％はNG。（26件中9件NG）再々内覧会が必要となりました。
しっかりしてよ。東急建設さん。
1) バルコニーのスリーブキャップのシーリングを要求していた件は、ちゃんとシーリング
してもらえました。（下部のみ、上部は雨がかからないのでシーリングはしない）
2) 収納扉のなみだめ（扉を閉めるときのクッション）も追加してもらえました。
収納扉を強く閉めるとがたがた音がする対策です。
3) 雨水排水用縦管の下端処理改善要求
多くの皆さんからの苦情で対策することになりましたと、下端処理したイメージ写真を
見せてもらいましたが、素人なのでそれが良いのかは判断できませんでした。
まあ、大きな前進です。
4) コールドジョイントについての説明要求
コールドジョイントの発生原因、施工分析、対策方法のレポートを提出するということに
　 なりました。素人なので細かいツッコミもできず無念です。
東急建設のコメントは、0.2mm以下のクラックばかりであり、第三者機関の検査を受け
問題ないとのコメントをもらっている。とのことでした。
その経緯を含めレポートをもらうことになりました。
２８３さん、皆さん、情報有難うございました。
また、再々内覧会で時間を割かなければなりません。次回だめだと引渡しに間に合わない
危険があります。

明日、再内覧会です。が、主人が急に海外出張になってしまい、仕方なく女性の私と子供で行くことになりました。とても心配です。売主に発言したところで、軽くあしらわれてしまいそうで・・・。頑張らなくてはいけないのに気持ちがどんどん奥にひけていく〜。皆さん建設的な書き込みなのに愚痴でごめんなさい。

490さん
すぐに再内覧会を延期させてください。私達はお客ですよ。彼らの都合に合わせる必要はありません。２８３さんの再内覧会だし、私なんて再々内覧会が２１日とか言われちゃったし。
電話一本で済みますよ。あっ。ご主人の海外出張が長期だったらあきらめるしかありませんが。

４９０さん
カスタマーサポートセンターに電話なりメールなりすれば大丈夫
ですよ。
変更なんてよくあることです。
どうぞ心置きなく検査できる日を設定されればよろしいと思いま
す。
ご主人の出張が長期の場合、日程をずらした上で、専門家の同行
を依頼されればよろしいですよ。

４９１さん　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　４９２さん　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　アドバイスありがとうございます。外出していてお礼が遅くなりました。明日、当日ですがカスタマーに電話してみます。重〜かった気持ちが救われました。心から感謝しています。

あらっ！なぜか思わぬ空白が入って変な感じで表記されてしまいました。パソコンに文字記入初心者なのでごめんなさい。

４８９さん
貴重な情報ありがとうございます（4) コールドジョイントについて）。
早速活用させていただきます。

＞1) バルコニーのスリーブキャップのシーリングを要求していた件は、ちゃんとシーリングしてもらえました。（下部のみ、上部は雨がかからないのでシーリングはしない）
についてですが、「４５度線」とか「無根拠ルール」持ち出されませ
んでした？（法的根拠じゃありません）
風が強ければ雨がかかるに決まってるでしょ、ということで私は再要
求予定です。

再々内覧会お疲れ様です。
私が知る限り６回とかもあるようですが、何度も足を運ぶのも大変で
すから、急がせるよりしっかり直してもらって一度で決めるほうが双
方にとってよろしいかと思います。

489です。
スリーブキャップのシーリングの件ですが、同行した内覧業者の方から下部については45度線にかかるのでシーリングを要求してもらいました。やはり内覧業者の方の意見はすんなり受け入れたというのが経緯です。私からすると上部も一緒にやってくれよと思いましたが、専門家の意見ですのでそれを受け入れました。
283さんは全てのシーリングを要求されていますか？

再内覧会、終了しました。

専有部分については、少々宿題が残り、もう一度21日に確認することになりました。
雨水配水管用縦管の処理の問題については、シーリングキャップ取付を、21日に確認する際には完了する旨の回答をもらっています。

さて、懸案の躯体のクラックの件ですが、本日確認した項目は、以下の３項目です。
　１．コンクリート品質、出来形、写真、検査記録等の書類確認
　２．クラック等不具合内容の確認及び、補修方針
　３．現場確認

確認した事項として、
１．については、
　・品質（強度、スランプ、空気量、塩化物）：施工記録確認→管理状況、特に問題なし。
　・出来形（鉄筋）：施工写真等にて確認：写真記録等の管理状況は良好。特に問題なし。
　・検査状況の確認：1回/2週の施主検査及び、中間・竣工検査を実施し、品質管理している。
といったところです。通常の施工管理については、とりあえずきちんと管理されていたと思います。
自転車置場部のB棟1F部に関しても、許容範囲内で、きちんとした品質結果であると思います。

２．については、
　・クラックについては、基本的に施主が事前に提示した不具合対策の指針に基づいて、施工管理し、不具合が発生した箇所については指針通りに補修する方針とし、現に自転車置場、ゴミ捨て場部分についても、内覧会後に、この指針に基づき、対処を完了させた。
　・自転車置場、ゴミ置場に発生していたクラックは、幅0.3mmを超えるものは、4/1より、Vカットして注入する処置を施した。それ以下のものについては、表面にモルタルを塗布した。
　・コールドジョイントと言っているところは、コールドジョイントではなく、縞模様がついただけである。これは第三者にも立ち会ってもらい、確認した。美観上の問題があると判断し、4/1より、表面を左官処理した。
　・クラックについては、クラックの位置、幅の書かれたデータの提示を受けた。（但し、１F、２Fの施工当初の状況と、問題が顕在化した以降に調査した結果しかデータがない。）
　・その他の箇所については、現場で不具合が生じた場所は、その場で対処している。（記録はないが、写真や、他の検査記録などで、対処している状況は確認した。）

ということで、問題の箇所については、概ね対応が完了しているとのことでした。
残念ながら、クラックについては、売主、施主側に、データを残すという考え方が欠如していたとみられ、彼らの示した不具合対策の指針に従った記録も整備されていない状況です。
こちらについては、100％復元することは不可能にしても、どこで、いつ頃、どのくらい不具合が発生していたかについて、様々な客観的証拠から調べて取りまとめ、報告してもらうことにしました。（次回の確認までに、何らかの回答が得られると思われます。）

３．現場確認
　自転車置場と、ゴミ置場のクラック及び対処状況を確認してきました。
　・書類説明のところで述べたとおり、補修を完了している面と、していない面があった。
　・クラック箇所については、注入した箇所を確認した。また、打音検査の結果、その周りは特に異音がしないことも確認した。
　・コールドジョイントではない、と言われていた縞模様は、１面を除いて左官処理されていた。残る１面を確認したが、特にクラックの発生は認められなかった。左官処理した面も含めて、打音検査してみたが、特に異状はなかった。
　・ゴミ置場部で、未対策の面に、施主側も把握していないクラックを発見した。幅は約0.5mm程度ありそうである。これについては、施主側が示した指針に基づき、確実に補修を実施する旨の回答を得た。（次回そのことについて確認します。）

ざっとこんな感じです。

一応、この部分については、私の目で見た限りでは、きちんと補修がなされて、打音しても問題ないような状況で引き渡される方向となりました。その他の部分については、記録がないのであまり何とも言いようがないのですが、その場で対応していたということになっています。

とりあえず、私個人としては、一応現状では、次回の確認で他の部分の断片的な記録を整理した結果を見ることと、新たに出たクラックの処置及び記録が適正に行われていることを確認して、それを最終確認としたいと思います。
この結果で、物足りないと思った場合は、引渡し後の管理組合において、もう少し議論し、突っ込んだ調査等を行い、より安心できるようにすれば良いと考えます。

以上です。ふー疲れました。
色々と議論等ありそうですが、また明日以降にさせていただければと思います。

引越しルートについて、再内覧会時に確認したのですが
管理会社から幹事会社へゴミ置き場前の駐車を認めない旨、最初から連絡していたと説明をうけました。
理由としては収集車が「一日中」ゴミ置き場にいるからだそうです。
・・・もう意味がわかりません。

指摘事項が直ってないのもどうかと思うのに、追加項目はあるし
クラック部分の報告書を要求したら、出せるかどうかは売主と話し合わないとわからないとか
言い出すし、じゃぁ今売主とここで話しますから、連れて来てくださいといえば
今日はいませんと言い出すし・・・
報告書はなくても、何かあったらアフターフォローがありますって言ってたけど、
ベルコリーヌの一件はどう説明するのよ？（東急建設だけじゃないけど）
もうキャンセルしたくなってきました・・・

再内覧会はこんなレベルなのでしょうか？　担当者が事前確認を行っていないように見えます。なんだかなぁ。。。。

４９０さん
いえいえ、お安い御用です。
がんばってくださいね。

４８９さん
＞スリーブキャップのシーリングの件ですが、同行した内覧業者の方から下部については45度線にかかるのでシーリングを要求してもらいました。やはり内覧業者の方の意見はすんなり受け入れたというのが経緯です。私からすると上部も一緒にやってくれよと思いましたが、専門家の意見ですのでそれを受け入れました。
＞283さんは全てのシーリングを要求されていますか？はい、バルコニー側ですが、上部の部分も要求しています。

あらー、それ持ち出したのは身内のほうですか。
私のときの再現（実況風）
同行者「通常４５度線ということをもちだして、止水処理しない言い訳
　　　　にすることが多いですが、何か法的根拠に基いているかご存知
　　　　ですか？」
施工会社「いえ。昔から・・・私も先輩にそのように教わってきました
　　　　　ので」
同行者「ええ、ただの慣習で、法的な根拠は何もないわけです。ただ、
　　　　実際はこのような風が吹き付けてくる場所では、雨が降った場
　　　　合上の方までびしょびしょになりますよ。実際には雨がかかる
　　　　んだから、止水処理するべきじゃないんですか」
施工会社「・・・」

ということで周囲の止水処理の要求をしておりましたが、
先日メールにて
「雨がかりにな可能性がある箇所については周囲にシールを施しており
ますが、該当部分については現状のままとさせていたきます。」
との回答をもらいました。
が、可能性どころか「現実として」雨がかりになるに決まってるでしょ、
ということで再要求予定。

４９８さん
現在ふたたび躯体問題にかかりっきりですので、私のほうでは、幹事会
社に「最後の１手」を打つつもりはない予定なのですが、
＞管理会社から幹事会社へゴミ置き場前の駐車を認めない旨、最初から連絡していたと説明をうけました。理由としては収集車が「一日中」ゴミ置き場にいるからだそうです。
＞・・・もう意味がわかりません。
を見ると。管理会社も「嘘をついていた」ということですかね。
しかもなに「一日中」って（笑）
というかみんなグル！？
引越し代：１０５戸×５万円＝５２５万円くらい私たち購入者から
「不当利益」
を搾取する予定だったのでしょうか。

これはまた、ずいぶんとなめられたものです。
私が、適正な回答がなされなければ、監督庁である「国土交通省」及び
管理会社業界の自主規制団体である「社団法人高層住住宅管理業協会」
に対して指導、勧告を求める通告を行います、というメールを送って初
めて管理会社も真相明かしましたし。
一応、メール中には、ごみ収集車は「一時的にしかいない旨」言及して
念のための布石としていましたが、ほんとにその理由を使っていたとは。
やれやれ。
もう転載しよう（以下が私が送ったメール本文。これで回答引き出しま
した）。

株式会社東急コミュニティー
営業部開発事業部　第一営業部
Ｎ　様

拝啓

貴社ますますご隆盛のこととお慶び申し上げます。

「南大沢レジデンス」引越し車両の駐車及び停車場所について以下のと
おりお尋ねしますので回答をお願いします。

１．ごみ収集用駐車場及び車路の一時使用の適否判断の権限について
　ごみ収集用駐車場及び車路は、全体共用部分であり、南大沢レジデン
ス管理委託契約書（以下「委託契約書」という。）により、貴社に管理
権限が委託される予定ですが、この委託は全部委託ではなく、委託契約
書に記載されている事項のみ権限が委託される一部委託です。
　本来マンションの管理権限は管理組合が有し、その一部を契約に基き
管理会社に委託していますので、委託契約書に明記されていない事項は
管理組合が権限を有しているはずです。ごみ収集用駐車場及び車路につ
いては委託契約書上、管理対象部分に含まれてはいますが、委託業務内
容の中にはその「使用制限等」について明記されている部分はありませ
ん。
　よって「ごみ収集用駐車場及び車路を一時的に引越し車両の駐車及び
停車場所として使用すること」についての適否を決定する権限は貴社に
はないと考えます。
　この内容についての回答をお願いいたします。なお、この見解を否定
される場合は、明確な法的根拠をお示しください。

２．ごみ収集用駐車場及び車路の一時使用の適否について
　仮に上記１について、「ごみ収集用駐車場及び車路を一時的に引越し
車両の駐車及び停車場所として使用すること」の適否判断の権限が貴社
にあるとの回答をされた場合、適正な使用制限（車両は２ｔロングまで、
ごみ収集車が来る日にちの該当時間帯の使用制限、看板使用等による周
辺への注意喚起等）を行えば、「ごみ収集用駐車場及び車路を一時的に
引越し車両の駐車及び停車場所として使用すること」は可能と考えます。
　この内容についての回答をお願いいたします。なお、この見解を否定
される場合は、明確な根拠をお示しください。
あらかじめ明記しておきますが、これは引越しルートについての質問で
はなく、貴社の管理権限についての質問ですのでその点ご留意ください。

上記について、２００７年４月４日（水）までに必ず下記回答先へメー
ルにて回答してください。
念のため同一内容のものをＮ’様あてにも送信しております。

（つづく）

（つづき）

また、回答が期日までにいただけないか、内容が適正なものでないと判
断した場合、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」
（業務処理の原則）
第七十条 　マンション管理業者は、信義を旨とし、誠実にその業務を行
わなければならない。

の明確な違反行為として、以下に基づき監督庁である国土交通省に対し
通告を行います。
（指示）第八十一条 　国土交通大臣は、マンション管理業者が次の各号
のいずれかに該当するとき、又はこの法律の規定に違反したときは、当
該マンション管理業者に対し、必要な指示をすることができる。
一 　業務に関し、管理組合又はマンションの区分所有者等に損害を与え
たとき、又は損害を与えるおそれが大であるとき。
二 　業務に関し、その公正を害する行為をしたとき、又はその公正を害
するおそれが大であるとき。
三 　業務に関し他の法令に違反し、マンション管理業者として不適当で
あると認められるとき。
四 　管理業務主任者が第六十四条又は第六十五条第一項の規定による処
分を受けた場合において、マンション管理業者の責めに帰すべき理由が
あるとき。
（立入検査）
第八十六条 　国土交通大臣は、マンション管理業の適正な運営を確保す
るため必要があると認めるときは、その必要な限度で、その職員に、マ
ンション管理業を営む者の事務所その他その業務を行う場所に立ち入り、
帳簿、書類その他必要な物件を検査させ、又は関係者に質問させること
ができる。
２ 　前項の規定により立入検査を行う職員は、その身分を示す証明書を
携帯し、かつ、関係者の請求があるときは、これを提示しなければなら
ない。
３ 　第一項に規定する権限は、犯罪捜査のために認められたものと解釈
してはならない。

また同様に、マンション管理業者の業務の改善向上を図ることを目的とし、
かつ、マンション管理業者を社員とする規定により設立された「社団法人
高層住住宅管理業協会」に対しても指導、勧告を求める通告を行います。
（指定）
第九十五条 　国土交通大臣は、マンション管理業者の業務の改善向上を
図ることを目的とし、かつ、マンション管理業者を社員とする民法第三十
四条 の規定により設立された社団法人であって、次項に規定する業務を
適正かつ確実に行うことができると認められるものを、その申請により、
同項に規定する業務を行う者として指定することができる。
２ 　前項の指定を受けた法人（以下「指定法人」という。）は、次に掲
げる業務を行うものとする。
一 　社員の営む業務に関し、社員に対し、この法律又はこの法律に基づ
く命令を遵守させるための指導、勧告その他の業務を行うこと。
二 　社員の営む業務に関する管理組合等からの苦情の解決を行うこと。
三 　管理業務主任者その他マンション管理業の業務に従事し、又は従事
しようとする者に対し、研修を行うこと。
四 　マンション管理業の健全な発達を図るための調査及び研究を行うこ
と。
五 　前各号に掲げるもののほか、マンション管理業者の業務の改善向上
を図るために必要な業務を行うこと。
３ 　指定法人は、前項の業務のほか、国土交通省令で定めるところによ
り、社員であるマンション管理業者との契約により、当該マンション管
理業者が管理組合又はマンションの区分所有者等から受領した管理費、
修繕積立金等の返還債務を負うこととなった場合においてその返還債務
を保証する業務（以下「保証業務」という。）を行うことができる。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　敬具

転載終了
当然のことながら、担当休みと言って逃げるのを防ぐために、２人いる
担当者あてにそれぞれ同一内容のメールを送り「冗長化」をはかってい
ます。

それから、
＞じゃぁ今売主とここで話しますから、連れて来てくださいといえば今日はいませんと言い出すし・・・
居ないはずないでしょう。契約の当事者ですよ。
買主の検査を受けるべき立場の売主がいないなどということはありえま
せん。
仮に本当にいないとしたら、来るまで待つから呼び出せと言うといいで
しょう。
どうせ、管理人室にでも待機しているはずです。施工会社が呼ばなかっ
たんですね。
これまた、悪質です。

＞報告書はなくても、何かあったらアフターフォローがありますって言ってたけど、ベルコリーヌの一件はどう説明するのよ？（東急建設だけじゃないけど）
これも変です。
アフターフォローは納品後の不具合に対応する制度ですから。あらかじ
め瑕疵が判明しているものは、当然修繕した上で納品しないと契約違反
ですから。

再内覧会心得その２

●売主はいませんと購入者と「まったく」契約関係の立場にない「赤の
　他人」の「第三者」（＝施工会社等）から言われたら、
　「来るまで待つから呼び出せ」
　と言いましょう。
　→４５００万円相当する物件の商談中に契約の当事者が不在で、赤の
　　他人に対応させているわけです。
　　しかも、買主の検査を受けるべき立場にあるにもかかわらず売主が
　　いないなどということはありえません。
　　こんな業界、普通ありません（というか「普通の」会社にそんなビ
　　ジネスマンがいたら、私は首にします）。
　　ちなみに売主居ないはずありません。
　　仮に本当にいないとしたら、来るまで待つから呼び出せと言うとい
　　いでしょう。
　　どうせ、管理人室にでも待機しているはずですから。

●何かあったらアフターフォローがありますと言われたら、筋が違う、
　不良品を納品してあとで直すという意味かと言いましょう。
　→アフターフォローは納品後の不具合に対応する制度ですから。あら
　　かじめ瑕疵が判明しているものは、当然修繕した上で納品しないと
　　契約違反です。

３２８さん
お疲れ様でした。
そして詳細な回答ありがとうございます。

ではさっそく１について
目視診断しかしておりませんが、Ｂ棟１Ｆ部のコンクリートの品質、出
来型（鉄筋）については、現段階では私も問題ないだろうとの認識です。
施工時の不良との認識です（コールドジョイントの勾配具合、コンクリ
ートの状態等より生コンに問題はないとの推測）。

２について
＞・自転車置場、ゴミ置場に発生していたクラックは、幅0.3mmを超えるものは、4/1より、Vカットして注入する処置を施した。それ以下のものについては、表面にモルタルを塗布した。
Ｖカットですか・・・
Ｖカットの方が施工が容易なためよくやられますが、内部の水分が接着界
面に侵入しやすかったり、充填材の剥離がおきやすいので、Ｕカット工法
の方が望ましいんですが・・・
先にやられてしまいましたね。

＞・コールドジョイントと言っているところは、コールドジョイントではなく、縞模様がついただけである。これは第三者にも立ち会ってもらい、確認した。美観上の問題があると判断し、4/1より、表面を左官処理した。
すみません。あれを「縞模様」説明でご納得されたのですか？
お教えください。

＞残念ながら、クラックについては、売主、施主側に、データを残すという考え方が欠如していたとみられ、彼らの示した不具合対策の指針に従った記録も整備されていない状況です。
＞こちらについては、100％復元することは不可能にしても、どこで、いつ頃、どのくらい不具合が発生していたかについて、様々な客観的証拠から調べて取りまとめ、報告してもらうことにしました。（次回の確認までに、何らかの回答が得られると思われます。）
さすがです。
私も別途回答を求める予定でしたので、ちょうどいいかもしれません。
（一応私からも提出しますが）

３について
お疲れ様でした。
クラックですが、小梁の底端（図面では、駐輪場の真ん中よりやや左
に東西に走っている梁下部分）は確認されましたか、かなりのクラッ
クスケールでしたが。
あとは、ゴミ置き場ではなく、資源ゴミ置き場は見られたかどうかお
教えください。
とりあえず、なにはともあれお疲れ様でした（私も前回１０時間でし
たからほんと疲れました）。

３２８さんの見解了解いたしました。
参考にさせていただいたうえで、私もまた再内覧会がありますので現地
で再確認してきたいと思います。
一応最悪のケースも想定した上で布石を打っておかないと、後で後悔し
ますので、色々手を打っておりますが、結果的に軟着陸できるならばそ
れに越したことはありませんしね。
頼りにしてます。
引き続きよろしくお願いしますね。

追伸
管理組合の役員に立候補されたりされてると大変安心なのですが、どう
されましたか？（立候補してない自分がお聞きするのも心苦しいのです
が。理由は旧板１９４に書いたとおり）

ちなみにあの抽選は公開抽選でしたっけ？御用になっては困りますが。
ではでは。

４９９さん
＞再内覧会はこんなレベルなのでしょうか？　担当者が事前確認を行っていないように見えます。なんだかなぁ。。。。

修繕が終わったら、「売主が完了検査を再度行って」から連絡を寄越す
ように伝えるといいでしょう。
私はそうしています。
なので、再内覧会日まだ未定。

３２８さん
すみません。補足です。
クラックへの注入ですが、材質は何と言っていましたか？
お願いいたします。

２８３さん
＞を見ると。管理会社も「嘘をついていた」ということですかね。
＞しかもなに「一日中」って（笑）
意味が私には全くわからなかったのですが、とにかく一日中いるらしいですよ。
八王子市はそんなゴミ収集してませんが、東急か三井がやるんですか？って聞いたら
三井不動産販売の人が私は八王子に住んでいるわけではないので・・・と言っていました。

しかも、指定ルート側は通行量も多いし、駐車禁止ですよ？って言ったら
引越し屋さんはたくさんいるので、すぐ動かせるとか。
「駐車禁止」の意味をわかっていないようです。

松本引越しセンターにルート変更の件について確認しました。
結果としては「ルート変更は認めない」でした。
東側は道路仕様許可も取ってあるし、他にも４０段の階段をのぼって搬入するところもあるからとかなんとか。
西側は８：３０〜１７：００？１７：３０？までのどの時間にゴミ収集車がくるかわからないこと、
トラックが道路にはみ出るし、人を配置してないから対応不可だそうです。

あわせて２時間半の時間制限についても確認したところ（引越し予定日は我が家のみだったので）
１件なら時間制限はありませんが、幹事会社に連絡なく引越しする人もいるので
その場合は２時間半になります。と言われました。
びっくりして、それはいいのですか？って聞くと止める権限がないからとのこと。
ルートも東側でお願いしているが「勝手」に西側を使ったとしても
指摘はするが止められないとのこと。
ということは、例えば一番混み合っている日に勝手に持ってきて、西側から搬入しても
やろうと思えばできるってことになっちゃうんですが・・・。
それか、うちしかいないと思って来てみたら、他の方が搬入してるから
待てと言われる可能性もあるわけですよね？
引越し予定日が１件のみの方、事前に確認しておいた方がよさそうですよ。
行ったら搬入できないなんてなったら困っちゃいますよね。

電話で聞いたのがまずかったのかもしれませんが、何を聞いても
「ルールを守らない人がいますから」
で、最初から入居者がルールを破る前提での話し方が非常に不愉快でした。
見積もりぐらいは頼もうかと思ってたけど、それすら頼む気になれない対応でした。
こんな対応する人がレジデンスの担当者かと思うと、すごく憂鬱・・・。

４９８さん
＞意味が私には全くわからなかったのですが、とにかく一日中いるらしいですよ。
＞八王子市はそんなゴミ収集してませんが、東急か三井がやるんですか？って聞いたら
＞三井不動産販売の人が私は八王子に住んでいるわけではないので・・・と言っていました。

＞しかも、指定ルート側は通行量も多いし、駐車禁止ですよ？って言ったら
＞引越し屋さんはたくさんいるので、すぐ動かせるとか。
＞「駐車禁止」の意味をわかっていないようです。

わはははは。
あなたは実に諧謔の心を解しておられる。
しばらく、モニターの前で悶絶してしまいました。
いやー楽しみですねー、こんな素敵な居住者がいるなんて。

さて、さすがにもう観念するだろと思っていたのですが、
幹事会社、なかなかしぶといですね。
＞西側は８：３０〜１７：００？１７：３０？までのどの時間にゴミ収集車がくるかわからないこと、トラックが道路にはみ出るし、人を配置してないから対応不可だそうです。
についてですが、お笑い種ですね。
東側に運転手付という条件を出しているんだから、「同じ理屈」で
ゴミ収集車が来たときように、西ルートも運転手付の条件にすれば
いいじゃないですか。それこそすぐ動かせますよ。
交通量の多い場所に移動用の運転手を配置するより、そっちのほう
がはるかに安全だ。
そもそも
＞東側は道路仕様許可も取ってあるし、他にも４０段の階段をのぼって搬入するところもあるからとかなんとか。
はどうでもよろし、面子が大事なら併用すればいいじゃない。
３ｔ、４ｔは東側と。

もう手を引いておまかせしようかと思ったけど、あまりに腹立たしい
のと、４９８さんの素敵な書き込みに応えてプレゼントをさしあげま
す。

貨物自動車運送事業法
（公衆の利便を阻害する行為の禁止等）
第二十五条 一般貨物自動車運送事業者は、荷主に対し、不当な運送条件によることを求め、その他公衆の利便を阻害する行為をしてはならない。
２ 一般貨物自動車運送事業者は、一般貨物自動車運送事業の健全な発達を阻害する結果を生ずるような競争をしてはならない。
３ 一般貨物自動車運送事業者は、特定の荷主に対し、不当な差別的取扱いをしてはならない。
４ 国土交通大臣は、前三項に規定する行為があるときは、一般貨物自動車運送事業者に対し、当該行為の停止又は変更を命ずることができる。

（地方貨物自動車運送適正化事業実施機関の指定等）
第三十八条 　国土交通大臣は、貨物自動車運送に関する秩序の確立に資することを目的として設立された民法 （明治二十九年法律第八十九号）第三十四条 の法人であって、次条に規定する事業を適正かつ確実に行うことができると認められるものを、その申請により、運輸監理部及び運輸支局の管轄区域を勘案して国土交通大臣が定める区域（以下この章において単に「区域」という。）に一を限って、地方貨物自動車運送適正化事業実施機関（以下「地方実施機関」という。）として指定することができる。
２ 国土交通大臣は、前項の規定による地方実施機関の指定をしたときは、当該地方実施機関の名称、住所及び事務所の所在地並びに当該指定に係る区域を公示しなければならない。

（事業）
第三十九条 地方実施機関は、その区域において、次に掲げる事業（以下「地方適正化事業」という。）を行うものとする。
一 輸送の安全を阻害する行為の防止その他この法律又はこの法律に基づく命令の遵守に関し一般貨物自動車運送事業者、特定貨物自動車運送事業者及び貨物軽自動車運送事業者（以下「貨物自動車運送事業者」という。）に対する指導を行うこと。

（苦情の解決）
第三十九条の二　地方実施機関は、貨物自動車運送事業者又は荷主から貨物自動車運送事業に関する苦情について解決の申出があったときは、その相談に応じ、申出人に必要な助言をし、当該苦情に係る事情を調査するとともに、当該申出の対象となった貨物自動車運送事業者に対し当該苦情の内容を通知してその迅速な処理を求めなければならない。
２ 地方実施機関は、前項の申出に係る苦情の解決について必要があると認めるときは、当該申出の対象となった貨物自動車運送事業者に対し、文書若しくは口頭による説明又は資料の提出を求めることができる。
３ 貨物自動車運送事業者は、地方実施機関から前項の規定による求めがあったときは、正当な理由がないのに、これを拒んではならない。
４ 地方実施機関は、第一項の申出、当該苦情に係る事情及びその解決の結果について貨物自動車運送事業者に周知させなければならない。

（説明又は資料提出の請求）
第三十九条の三 地方実施機関は、前条の規定によるもののほか、地方適正化事業の実施に必要な限度において、貨物自動車運送事業者に対し、文書若しくは口頭による説明又は資料の提出を求めることができる。
２ 貨物自動車運送事業者は、地方実施機関から前項の規定による求めがあったときは、正当な理由がないのに、これを拒んではならない。

（改善命令）
第四十条 国土交通大臣は、地方実施機関の地方適正化事業の運営に関し改善が必要であると認めるときは、地方実施機関に対し、その改善に必要な措置を執るべきことを命ずることができる。

地方実施機関は社団法人東京都トラック協会です。
要は
＞第二十五条 一般貨物自動車運送事業者は、荷主に対し、不当な運送条件によることを求め、その他公衆の利便を阻害する行為をしてはならない。
これです。まさしくこれ。文句なくこれ。
やり方は、５０１，５０２を使い回してもらってＯＫです。
それを幹事会社に送るとよいでしょう。
それで応じないようなら、国土交通省と社団法人東京都トラック協会
へ指導勧告でホントの「詰み」です。
Ｇｏｏｄ　Ｌｕｃｋ！！

２８３さん

本当に不思議だったんです。
一日中ゴミ置き場にいる収集車・・・？それならゴミ置き場いらないんじゃ？
多摩市のパイプでゴミを集めるみたいな感じ？でもそれなら収集車要らないよね？とか
ぐるぐるぐるぐる考えて、ハテ、八王子ってそんなゴミ収集だったっけ？と。
それに搬入が５分で済むわけじゃないから、ずっと運転手が乗っていないと駐車なわけですし
知らない間に道交法変わったのかと思って、調べてしまいましたよ。

風邪を引いて熱を出しているせいか、自分のカキコミは誤字だらけだし・・・。
いつも以上にボーっとしてるので、褒められたのかけなされたのかいまいちわかっていない私でした(^^;
いや、でもきっと２８３さんに怒られてはいないと解釈してもう寝ます。
風邪が治ったらもう一度ちゃんと読み返して、幹事会社に連絡してみます〜。
プレゼントありがとうございました。

４９８さん
文句なしで褒めたんですよ（笑）。
私の好きなセンスをお持ちでしたので。

あとこれもどうぞ。
http://www.city.hachioji.tokyo.jp/gomi/608/kanengomi.html

お大事になさってください。
まだ、先は長いですから。

今後ともよろしくお願いしますね。

引越しについてもう少しはっきりするようにカスタマーセンターに問い合わせてみようと思います。
東側は駐車禁止なので西側から引越しするのでと。
再度もめてみます。

283さん＞
クラック補修の工法の件、私は「Vカットして注入」と記述しましたが、どうも正確ではなかったようです。手元に持ち帰った、施主側の補修基準には、①縁切れ部表面を深さ10mm〜20mm程度Uカット、②表面から3〜4mm程度引っ込めて弾性シーリング剤を充填、③シーリング材表面に珪砂を散布、④ポリマーセメントモルタルをコンクリート表面と同じ高さまで充填、⑤補修部及びその表面にポリマーセメントペーストを塗布、とあります。施主側は、「この基準に基づいて」対処した、と明言していました。（すみませんが、まだ実際にどう処置した、という記録は手元に受領していません。次回の内覧時に受領できるように、要望しておきます。）

コールドジョイントの件については、私も左官を行っていない面の目視確認と、左官を行った面と行っていない面の打音による確認を併せて行い、確かに今のところ、彼らが主張している通り、コンクリートの肌スキ、縁切り等は発生していないことを確認しました。ですから、自分自身としては、許容範囲内ではないかと考えています。

資源ゴミ置場については、確認していません。そこはひょっとしたら、売主（施主）側もノーチェックである可能性があるので、もしクラックの存在を把握されているのなら、改善要望等を出されるのが良いかと思います。

ちなみに、管理組合の役員には立候補しておりません。この件については、必要あれば、総会等でフォローしたいと考えています。
契約会の際に、スピードくじを引きましたが、管理会社によると、２名は事前に立候補、残りをスピードくじで決めている、という説明でした。

こちらこそ、よろしくお願いします。

３２８さん

回答ありがとうございます。
ああ、Ｕカットだったんですね。
よかった（ホッ）。
で、ポリマーセメントモルタルと、ふむふむ。
まずまずのようですね。

それから、お聞きしたかったのが、３２８さんから見て「あれ」は
「縞模様」ですか、打設不良による「コールドジョイント」ですか
という点です。結果的に許容範囲であったかどうかは別にして。

資源ゴミ置き場については、私含めたの購入者がもう一度現場に行
くまで覆い隠されないように、「あえて」、注意喚起をぎりぎり（
再内覧会前日深夜）まで引っ張っておいたので３２８さんに確認い
ただけなかったのは残念です。

まあ、とりあえず私がばっちり写真に収めてきましたので、証拠の
確保はしてきました。

未補修ジャンカ、エフロくさいのから、錆汁付着、型枠脱型時のコ
ンクリート剥離、砂縞、斜めに走ったクラック（温度収縮による）
気泡、空洞、クラック、隅角欠け、まあ、よくもこれだけあるもん
だという位の施工不良のオンパレードでした。

ジャンカ、空洞が多いことから、打設時空気巻き込んでますので、
打設スピードにも問題があったことがわかりましたし、型枠脱型時
のコンクリート剥離＆型枠材の張り付きも多く、型枠の管理状態も
不適切であったことがわかります。
やれやれという感じです。
あっという間にお化粧されると思いますが、写真は撮ってあります
ので、事後の検査時に活用するとしましょう。
とりあえず、売主には「応急措置」してもらいましょうか。
あとはこれが、「他の躯体」でも発生しているかを確認せねば。

管理組合の件は残念ですが、私も精一杯フォローするつもりです。
なんとか早期に立ち上げましょう。
立候補された方、微力ながらご支援させていただきますよ。
うるさいから、いらないと言われれば別ですが（笑）

ではでは、ご回答お待ちしております。