南大沢レジデンス（その２）

３２５さん
＞④雨水排水用縦管の下端処理については、先方（東急建設）に上記(333)のような問題がないという回答に対して、何かが起こるポテンシャルを残したくない旨を重ねて伝えてはみましたが、反応はどうもにぶかったです。

すいません。その点は私のミスですね。
要は交渉相手の問題です。
この場合、施工会社に言ってもほとんど効果はありません。
３３６で書いたように施工会社が相手では「立場上」拒否回答になります。
施工会社は、売主側の設計図面をもとに施工図を起こして工事に入ります。
なので、施主である売主の了承もなく勝手に図面の変更は行えません。
逆に、施工会社が売主から依頼された仕様よりスペックアップしたいと希
望しても、コスト面から売主が断るケースもあります（この物件ですと、
洋室の巾木が普通の木のものではなく、ソフト巾木になっている点などで
すね。これは、実際東急建設さんが売主に普通の巾木にしたい旨希望した
そうですが、上記理由により現状どおり。いやぁ、私の中では今回の内覧
会で東急建設さんの株がかなり上昇してます）。

全体にかかる問題は、売主にたいして行わないと、原則拒否回答だと思っ
てください。この場合、「拒否」という結果ありきになりますので、拒否
するための理由を並べ立てられることになります（要は結論ありきなので
代替策とかは最初から考えないということですね。売主自身もよくこのよ
うな態度をとることがあります。というか、事前交渉の段階ではかなりや
られました）。

また、買主と契約しているのは施工会社とではなく、売主とです。施工会
社はあくまで売主と契約をしているだけで、買主との契約関係にはありま
せん。そういう契約原則論から言っても、交渉は売主に行わないといけな
いわけです（当然「立場上」施工会社からすると「売主」が発注側になる
ので、通常は「売主」の負担になるような回答は施工会社は行いません）。

本当なら、３１８の段階でこの点明記して、皆さんにお知らせしておくべ
きでした。
この点は私の不手際です。
申し訳ありません。

上記補足
基本的に、内覧会検査時立ち会っていらっしゃる方の中に「売主」は
いないと思ってください（売主の「名札」をつけていても）。

それから３４２で書いた手すりの件は付箋巻いてますけど、売主へ
の指摘漏れですので、お手数ですが、今日行かれる方で、同様に危
険だと思われた方がおられましたら「売主」に指摘してくださると
ありがたいです。

283さん

回答ありがとうございます。
こちらとしても、要望に対しての回答責任を持つのはどこか確認しての結果だったのですよね。
三井不動産販売の札をつけた方からは、東急建設さんですってはっきりと言われました。
わからないと思って、施工会社から回答されちゃったのかしら(^^;
次回は283さんの助言を忘れずに対応不可の場合でも要望出してみますね。

本日内覧会の方は雨の中大変かと思いますが、頑張ってくださいね。

内覧会を済ませた者です。カスタマーサポートに電話で配水管と吸気穴の
騒音の事を追加で指摘項目に追加してもらいました。283さんや他の方の
書き込みが役立ちました。ありがとうございました。

３４７さん
いえいえ、お疲れ様でした。
そういっていただけるとがんばった甲斐があるというものです。
引き続きがんばりましょう。

３２８さん　ほかＡＬＬ

３２８さんが３４０で指摘されていた、躯体のクラックについて、現地で
確認してきましたが、大変残念な結果でした。
自転車置き場のみならず、ゴミ置き場においても、ほぼ全面にわたり、躯
体に「コールドジョイント」が発生し、何の補修もほどこされていないク
ラック多数、ジャンカをはつって補修した跡や、非常に多くのひび割れを
補修した跡がありました。
あきらかにコンクリート打説の施工不良です。
現在売主に問い合わせをしています。

これがどのように波及していくかはまだわかりませんが、大変残念な状態
でした。（とくに内覧会で確認できる部分＝躯体部分以外の施工状況が良
いだけに）

売主には再三再四に渡り、施工中の現場検査（内覧会ではＰＢ等で覆われ
てしまうため、買主が検査をすることができない躯体等の施工状況を確認
をするため）をさせてくれるよう要望していたのですが、結局応えてはも
らえませんでした。今となっては大変残念です。

一応現場で写真を撮ってきましたので、この掲示板にいつでもアップ可能
ですが、とりあえず今日は留保しておきます。

どなたか内覧会同行者にこの点の検査をしていただいた方はいらっしゃら
ないでしょうか？情報お待ちしております（残念ながら私は１階について
は検査していただいておりません。ぬぬぬ、不覚）。

コールドジョイントの参考サイト↓
http://www.tukigata.co.jp/eigyou/concrete/cold/cold.html

とりあえず、みなさん３日間お疲れ様でした。
（３２８さん結果は残念なものでしたが、貴重な情報ありがとうございま
した）。

283さん＞
自転車置き場やゴミ置き場にコールドジョイントが結構ありそうなのは、内覧会の時に既に確認済みです。（あまり時間がなかったので、注視はしなかったのですが、注視せずに『目視しただけで』確認できるということは、あまり状態が良くないものだとは想像しています。）クラックについても、上記と同様、注視していないのに確認できる、相当はっきりしたクラックだということだけは事実のようです。（ちなみに、土木学会の「コンクリート標準示方書」の許容クラック幅は、鉄筋の「かぶり」にもよりますが、幅0.3mm前後なのですが、目視したクラックは、クラック幅が明らかにそれを上回っており、注入等の対策を施さなければ、劣化等の要因になる可能性があります。）
ただ、内覧会で指摘しても、でき得る措置としては、現状の段階では、適切にクラックを注入やシーリングで埋めておくことが必要で、今後しっかりメンテナンスすることで耐久性に悪影響が及ばないような状態にし続ける、ということが必要であると思います。
このことは、引渡し後、管理組合が出来上がった時点で、施工会社及び売主に不可視部の検査状況等の確認も求め、適切な補修・維持計画等を求めて行くのが良いと思います。（あまり個人レベルでとやかく言うより、管理組合として、どう取り組むかを議論するのが良いと考えます。）

３２８さん
＞ただ、内覧会で指摘しても、でき得る措置としては、現状の段階では、適切にクラックを注入やシーリングで埋めておくことが必要で、今後しっかりメンテナンスすることで耐久性に悪影響が及ばないような状態にし続ける、ということが必要であると思います。
＞このことは、引渡し後、管理組合が出来上がった時点で、施工会社及び売主に不可視部の検査状況等の確認も求め、適切な補修・維持計画等を求めて行くのが良いと思います。（あまり個人レベルでとやかく言うより、管理組合として、どう取り組むかを議論するのが良いと考えます。）

とありますが、「内覧会」は購入契約を結んだ物件が契約したとおりに造ら
れているかを「納品前」に行う「検品」作業です（本来は「内覧会」という
呼称も不適当で、「買主検査」の日です）。不良品や瑕疵があれば、指摘し
て修繕してもらい、再納品時に再度「検品」（＝手直し確認会）を行い、「
検査合格」となった時点で契約の履行を認め、代金を支払うことになります。
また、当然のことながら買主は共有部分についても按分して購入し、支払い
を行うことになっていますので、共有部分も「検査」対象であり、本来売主
は内覧会時において、専有部分同様、瑕疵を手直しした上で買主の検査を受
けられる状態にしなければなりません。
この業界では、買主が声を上げないのをいいことに、共有部分の内覧会時未
完了が横行していますが、他の事例に置き換えると大変異常なことであるこ
とがわかると思います。
例えば私が、自動車のパンフレットを見て、ディーラーと購入契約を結んだ
とします（レクサスとか）。人気の車種であったため、１年後の納品です。
１年後、納車を受けるため、ディーラーを訪れ、試乗してみました。走行は
できるものの、変な違和感を感じた私は自動車の下を覗いて底面を検査して
みました。すると、車のシャーシにはあちこちぶつけたような傷があり、シ
ャフトが曲がっていました。しかし、とりあえず走行は可能であることから
そのまま納品を受け、購入資金を払い、購入後ディラーに申し出て直しても
らうことにしました。

ありえますか？
内覧会で指摘しないということは、買主が売主に対して納品物に対し、「検
査合格」ですと言っているのと同じ行為です。「引渡し」というのは非常に
重要な境目です。日本はまだ「契約社会」ではありませんので、不具合はア
フターケアで直しますからという売主側の説明を受けて引渡しを受けてしま
うことがままありますが、欧米（契約社会）ではそんなことはありえません。
瑕疵のある商品を納品して、購入後に直しますからとりあえず代金払ってく
ださいと言われてるのと同じということですよ。

そもそも、管理組合ができてからとか、個人レベルでとかいう問題ではあり
ません。
ただ、現実問題として、内覧会で指摘しても引渡しの時期である４月２６日
までに瑕疵を修復した状態で納品を受けるのは無理ですよ、ということをおっ
しゃりたくて書かれてるのではと推察されますが、それであるなら、引渡し
前にきちんと修繕する旨の確約書を売主から提出させる必要があります。
その上で、残金を支払い、引渡しを受ける。
これが、現実的で、妥当な方策だと思います。

いかがでしょうか？　３２８さん含めｔｏＡＬＬ

問題は２つあります。 一つは私を含めあまりマンションの知識がない人間は、共用部に問題が生じているとわかっていながらどう行動すべきかわからない。（致命的なレベルかもわからない）二つ目は掲示板という匿名的な場所で問題が発覚しても、個人個人から組織的な動きに発展できない。
だから管理組合発足後に期待するしかないと思います。もっと具体的に、引渡し前に全員で売主に訴える内容の明確にしてもらえれば動けるのですが。

来週の再内覧会の時に各個人がクレームすることは可能でしょうね。
多くの住民予定者から補修要求をすることで売主を動かしましょう。

オフ会をやるというのは？

３５２さん　ほかＡＬＬ

問題１について
どのような戦術をとるにせよ、まずすべきことは情報収集です。

現在、以下の３つを行っています。
①売主への照会：３月２５日付けで売主に対してメールを送信し
　・Ｂ棟（ＦＧＨ住戸がある棟）１階のコンクリート打設状況の詳細
　・コンクリート打設時の監理方法・体制についての報告
　・Ｂ棟１階の躯体について、今後どのような補修をする予定かの報告
　・売主検査において判明したコールドジョイントの箇所及び補修した
　　箇所についての報告
　以上４点の報告を求めています。
　締め切りは２００７年３月２９日（必着）です。
　売主へのメール送信に際しては、カスタマーサポートセンター及び売
　主担当職員の２ルートにて同一内容のメールを送り、送信エラー、売
　主側の受信処理漏れを防ぐ方法をとって冗長化を図っています（アナ
　ログなデュプレックスシステムです（笑））。

②専門家への照会：３月２５日付けで内覧会に同行していただいた一級
　建築士兼マンション管理士の方に対して現場写真を添付したメールを
　送信して相談中

③その他情報収集：この掲示板において、専門家を同行させた方からの
　情報を募集中（必要とあれば現場写真提供の用意あり）

問題２について
当然のことながら、組織的対応が必要となった場合は掲示板上での戦術
展開は行いません。一応腹案は用意してありますので、購入者だけのネ
ットワークを構築できる予定です（戦術的理由により、まだ、ここには
書きませんが）。この辺はいくらでもやりようがあります。
組織的対応が無理でも、手直し確認会時に個々に専門家を同行して、実
地に見てもらうという方法もあります（これも手堅い手、というか両方
やるほうが効果的だと思いますが）。

とりあえずまず情報を把握してからになりますが、仮に組織的対応をと
るとなった場合
①行動指針の提案
②賛同者の募集
③ネットワーク構築
④協同アクション
という流れになると思います。

私としても、他板で発生しているような、不必要な煽り立てたや、非現
実的な提案等は望んでいませんし、戦略的撤退はできるだけ回避したい
と思っています。

とりあえずとにもかくにも情報収集ですね。
これまで同様、判明した情報については、みなさんに提供して、共有を
図りたいと思っておりますので。
だいたいこんな感じです。

最後に恥ずかしいミスを訂正、打「説」→打「設」ですね。いやあお恥
ずかしい（なんか変だとは思ったのですが）。

というわけで、
３２３さん
３２５さん
３２８さん
３３５さん
３３９さん

内覧会同行者に駐輪場もしくはゴミ置き場の躯体を検査させたかどうか、
もし検査させたのであればどのような話であったのか。
書き込みいただければ幸いです。
よろしくお願いします。

283さん＞
351における書き込みの趣旨、基本的に了解しました。
確かに、内覧会で何も指摘せず、そのまま引渡しを受けてしまうというのは良くないのでしょう。
実は、内覧会の時に、同行してもらった専門家に、口頭でクラックが存在することを話したら、その回答が、350に記載した、「管理組合が出来てから・・」ということも可能ですよ、という趣旨のことだったのです。

私がこの問題に関して、今のところ考えていることは、以下の通りです。
（１）このクラックの状況について
クラックの状況としては、350で書いたように、目視で確認できるようなクラックなので、放置すると耐久性等に影響を及ぼす可能性があります。（クラックを放置すると、鉄筋が空気や水に露出し、錆びて耐久性や性能が低下する恐れがあります。）但し、この壁の役割は、メインが「耐震性の向上」であり、柱・梁・床などの主構造の一部ではないと考えます。（だからといって、クラックがあれば許して良いということではないのですが。）
（２）今後の対策などについて
基本的に、クラックが入ってしまったものは、元に戻すことはできません。すなわち、一度大きなクラックなどが入ってしまった構造物は、①取り壊して作り変えるか、②補修、補強して使っていくか、③そのまま様子を見ながら使っていく、のいずれかになると考えられます。もし、このクラックが、「主構造」に関わる部分であれば、大規模な工事になったとしても、①や、大規模な補強などを施す必要があるでしょうが、今回の箇所は、上記で述べた通り、どちらかといえば主構造ではありませんので、②あるいは③の方法を取るのが一般的であると考えます。（有害でないクラックと判断できる場合は、③の方法が有効である場合もあります）ただ、留意する点としては、我々は、これら①〜③のどの方法を取るのが最も適切かを選択する必要があり、これに関しては、入居者個人個人の考え方も異なるでしょう。また、352さんが示唆されているように、住民全体に説明したり、理解を求める必要もあるのではないかと考えます。従って、専門家が示唆していた、管理組合発足後・・という指摘は、これらのことを踏まえた意見なのではないかと自分ながらには考えています。
（３）我々（及び私）が今後取るべき対応
まず、立ち会ってもらった専門家に意見を求めてみたいと思います。また、カスタマーサポートに、メール或いは電話してみようと思います。（できれば写真を参考資料にしたいので、何らかの形で開示いただきたいのですが・・）但し、上述したように、今後の対応としては、場合によっては、住民全体の意見を反映させる必要が出てくるようなことも考えられると思いますので、そのことは、個人的には、管理組合発足後でも遅くないと考えます。
但し、今回のことが、居住することに対して、問題のあるような状況のまま放置された状態で引き渡されることだけは避けなければいけないので、きちんとした措置を施したかの情報開示及び確認は、引渡し前に確実に行っておく必要があると考えます。

深夜に書き込むと、頭が回らなくて、なかなかきちんとした文章がかけないものです・・。理解に苦しむ箇所があるかもしれませんが、ご容赦下さい。

339です。
初めてのマンション購入です。内覧業者を同行させましたが、自転車置場、ゴミ置場の躯体は検査しませんでした。通常は自分の部屋の範囲が同行サービスだと考えていました。業者さんもバルコニー、玄関は調べてくれましたが、他の部分は検査するという姿勢はありませんでした。
よって、参考になるデータはありませんでした。
はっきり方向を決めたいのは、管理組合発足後に問題にすれば良いのか、引渡し前、再内覧会前に何らかの行動を個々で行うべきかにあります。足並みが揃えばいいのですが。

283さん

>内覧会同行者に駐輪場もしくはゴミ置き場の躯体を検査させたかどうか
結論から言えば、検査してもらっていません。
廊下(実際は隣の方のお部屋の壁面でしたが)を含めチェックして指摘頂いた時点で、東急建設の方から
廊下部分を含め内覧会は共有部分をチェックするわけではないと強い口調で言われ、止められました。

３５７さん
回答ありがとうございます。助かります。

（１）このクラックの状況について
現場で確認されたクラックについてはおっしゃられるとおりです。
ただ、クラック以外にもジャンカをはつって補修した跡（セメン
トの混ぜ不足）、前後左右ほぼすべての壁面にわたるコールドジ
ョイント（コールドジョイントは耐荷性能の欠落・せん断抵抗の
低下、漏水、通気による鋼材の腐食を受けます）がありました。
耐震性の低下もさることながら、躯体の寿命を低下させます（旧
レジデンス板２４１でも書いたように）。
で、問題は確かに界壁だけなら、主構造部分ではありませんが、
梁、柱、床スラブ、界壁は、通常同日にコンクリートの打設を行
っているので、主構造部分に同様の状況が見られる恐れがありま
す（まだ、未確認ですが、蓋然性の問題として）。
なので、現在確認の為に、売主に照会を行っているところです。
問題はこれが上層階であれば、耐震性の低下の影響も低くなりま
すが、これは建物の構造を支える１階部分の耐震性の低下を意味
しますので、簡単に主構造部分ではないからという風に割り切る
ことができません（あー、ちなみに私はＣ棟購入者ですので。Ｂ
棟の方の為にがんばっています）。能登半島のようなこともあり
ますし。

（３）我々（及び私）が今後取るべき対応について
＞まず、立ち会ってもらった専門家に意見を求めてみたいと思います。
はい、実はそれに期待して書き込みをしています。
写真の提供方法ですが、以下の２つです。
①この掲示板は写真を貼り付けられますので、情報共有という意味で
　ここに掲示し、それを取得してもらう。
②メールアドレス（検索サイト等で取得したあとで捨てる用メールの
　ほうが安全だと思います）を掲示していただき、そこに私が画像フ
　ァイルを添付したメールを送る（私だとわかるようにしておきます）。
ほかにこの方法にしてほしいというのがありましたらご連絡ください。

３３９さん
とりあえず、２００７年３月２９日に売主よりメールが着ます。
それを受けて専門家にも相談しますので、４月１日前後にこの掲
示板に基本的な方針の提示（引渡し前か否か等）したいと思いま
す。
それから、もちろんこれはみなさんのご自由なのですが、とりあ
えず残金の支払いはぎりぎりまで待たれた方がよろしいかと思い
ます。

３２５さん
＞廊下部分を含め内覧会は共有部分をチェックするわけではないと強い口調で言われ、止められました。
買主の情報不足をいいことに、売主・施工側がよく使う常套句です。
わたしは言われませんでしたが、もし言われたら、「へぇ、共有部分
は売主がプレゼントしてくれるんですか？違いますよね。私は共有部
分に対しても金を払っているから検査する権利がある。それを侵害す
るつもりですか。しかも、仕様変更や改善をしろと言っているならま
だしも、瑕疵を直せと言っているのだから管理組合がどうとか個人で
はどうとか言うレベルの問題ではない。そもそも管理組合は区分所有
法にもとづき、２名以上の購入者に引渡しがなされないと発足しない。
つまり現時点では管理組合は存在していないのだから、個々の契約者
である購入者が共有部分の瑕疵の指摘できるのは当たり前の話だ。管
理組合でという伝でいくと、共有部分は買主の検査をする必要がない
と言っているのと同じである。そんな理屈が通ると思っているんです
か。」
位のことは言うつもりだったのですが、使う機会がありませんでした。
かように「引渡し」と言う行為は法的にみても重要な境目です。

ちなみに私は自室前廊下からＥＶホールまでは同行者の方にチェック
してもらいました（同行者の方、その節はありがとうございました、
とここでもお礼）。