テラス武蔵野中町ってどうですか？（旧：武蔵野中町三丁目集合住宅）

売り出し時期から考えて、まだ半分も残ってるというのは不人気物件だと思います。鹿島が他で手がけている借地物件はすでに500万支援券付き販売を始めました。
ここの購入を検討されている方は、しばらく待ったほうがいいのでは。

>519

何を訴えるのかは不明ですが
地代と言うことであれば、ありません。

＞523
もう竣工済みの定借物件ですよね。ここは値引きするとすれば来年夏以降でしょうね。
部屋ごとの個性が強い物件ですし、迷いますね。

先月MRではぱっと見七割位花ついてたけど。本当の所どれくらい売れたんだろう。

５２５さん、その通りです。エリアが違うのによくご存知ですね。あの物件は５０年後更地になると聞きました。
ここは３０年で更新あり。考え方によっては悪くはないので、あの物件ほど売れ残るかは微妙です。しかし急がない方ならば待つ甲斐はあると思います。
もし完売してしまったら、二丁目計画を待つのも良しといったところでしょう。

＞527
借地期間は当初2067年までなので、更新は53年後ですよ。
契約時に払った保証料が戻ってくるのも53年後…。中古で売ったら保証料は買った人のものになるんでしょうね。

>528
保証料は、中古で買った人のものになりますが
売買時に前所有者と新所有者とで精算されるはずなので
前所有者が払い損になると言うことは無いでしょう。

売却時にそのくらいまけろって言われそう

詳しい方にお聞きしたいのですが、このような借地権物件を売り出した時、売れるものでしょうか？

＞531
値段による。

所有権に近しい価格帯なので、新築時価格を意識するとどうでしょう。
普通は所有権だと買えなくて、でもどうしても住みたいから借地でもという検討順位です。
やっぱり価格次第、明らかに安くないと。

共働きなので、この辺りに保育園が多いことにはひかれます。中央図書館も近いのですが、せめて平日は22時閉館にしてほしい。

皆さんこの物件が所有権でこの値段なら即決してますか？

子供の学校の関係でこの立地が良かったので、即決でしたね。予算内でしたし。
後はまあ鹿島施工とか借地期間が長いことをプラスに考えました。

所有権なら適正価格だったでしょう。

所有権ならもっと高いはずです。三鷹近辺の相場を調べてから書き込みしてください。

南側でなく東や西側で6000万円、多少広くとっているにしても、駅徒歩10分だし、御殿山ならともかく、準工業地帯の地域だし、所有権なら納得できる価格だと思いますが。

南口の三鷹市ならあるかもね、でもここは武蔵野市ですから。施工鹿島だし。。

>538
上の方も書かれてますが、ここは南向きがないのです。
配棟も無理があるし、こんなものですよ。
南向きの計画なら、確かにもっと高いでしょうけど。
あなたはマンションの価格に向きが重要なポイントになっていることを無視している。

＞541
あなたは南向き重視し過ぎ。もうちょっと総合的に考えた方がいいのでは。

＞所有権なら適正価格～
希望価格でしょ。

まあいずれにしても、借地権でこの価格は高いと言うことですよ。

高いかな？個人的にはまあ許容範囲かなと思うんですがね。個人的には南向きとかどうでもよくて子供の通う学校関係や環境などを考えるとここは希望に近いですね。

教えてください。
南向きと東西向きが同じ物件を。

売行きがすべてを物語っています。
武蔵野市物件で、ディアスタの次にうれていないでしょう、ここは。

そうなんですか。
壁式…そこにしびれる！あこがれるぅ！
なんですけどね。

＞546
誰に何を言ってるのでしょうか…
＞547
要は高いということ？？
売れれば良いマンションとは思わないけど、桜堤物件が完売したんだから大丈夫じゃない。よく売れたましたよね～ちなみに駅前のすみふもお忘れなく。

>545
南にこだわらなければ近くのパークハウス武蔵野の南以外を選べばいいのでは？ 値段は同じぐらいだけど、所有権だから中古で売っても高いし、承諾料もかからない、トータルでみたら断然お得。

両方MR見に行きましたが、値段同じ位じゃないですよ。立地も学区も違います。

値段同じくらいです。南向き意外と比べれば。
しかも地代発生するから、ランニングでは逆転でしょ。
学区は確かに違う。

同じくらいって…坪単価や金額出さないと曖昧すぎる議論ですね。何でわざわざ別の物件をすすめてるんでしょう。まあこの２つを比較する人は多そうだけどね。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

>554
554さん、『ホームページの「学校評価報告書」』とはどこのホームページですか？

公立校であそこよりここが勝っているってバッカじゃないの。
年度により当たりハズレがあるだろうし、試験もなく誰でも入れるのに。

よく出る話題ですね。もちろん公立でも学力差はありますよ。
武蔵野市も学テ結果を誇らしげに発表してますから。
ただ個人の努力差をしのぐものではないとも思います。
一小には吉祥寺地域が入るから、どちらかというと保護者の経済力に差がありそうですが。。

557さんの言うとおりですね。学校より個人の努力、その努力を支える親の経済力が大きいですね。

裕福でそれなりの家庭は小中から私立に行く子もいるので・・・

学力の高い学校にいれば、自分の子も学力が高くなるような錯覚は捨てた方がいいですよ

＞559
誰もそんな錯覚はしてないと思いますが。
あと経済的に豊かな地主や武蔵野市に長い人は公立に行かせますね。それぞれの方針でしょう。

>経済的に豊かな地主や武蔵野市に長い人は公立に行かせますね
勝手な決めつけはよくないですよ。私立に行かせるだけの頭がなかっただけのことです。

いやいや560さんの言っていることは事実かもしれませんよ。経済的に豊かな地主って言っても、自分の実力ではなく、先祖が持っていた土地のおかげだし、子供の頭もそれなりで私立は無理、逆に本人の実力で最近の地価の高い時代に武蔵野市に家買った人は頭が賢いので子供も私立に入れる頭を持っているってことでしょう。

壁式ってそんなにいいのかな。MR行って初めて、我が家に梁が多いことに気がついた位自覚なかったです。地震に強いとは聞くのですが。
メゾン井の頭の施工も鹿島だと知って、何となく評価上がりました。

＞563
柱も梁もない壁式構造。イメージをしただけで平たい広い空間が頭に浮かぶので良いとは私も思いますよ。

でもこれ梁や柱のことをどこかで詳しく知るようになって初めて気になり出すことなのかもしれないですね。人によってはですが。うちの今の環境は梁あり、下がり天井あり、天井低し、柱が大きいなど、言われてみればデメリットと言われるポイントだらけだなあと。しかしこれも気にして初めて考えたことです。

上記の何も無い空間となると、相当広く感じるでしょうね～。

ここって３Ｌ5000万後半なんですね。駅たいして近くないし、借地だから3000万台なんだとおもっていたら、狭い２Ｌでした。
三鷹だとバス便しか検討できないのか。

3L3000万は、バス便でも最安ラインでしょう。

いつの間にか、価格が高くなっていませんか？
３Ｌ5000万前半のイメージでしたが、6000万前後になっています。
借地ですよね、ここ。
高い部屋しか残っていないということですかね。

通常の普通借地権とは違い53年だからか、強気ですよね。ちなみに北側のスカイハイツの二階が、築31年で2580万で売れたそうです。広さはうろ覚えですが60代でした。

失礼、60代→台です。スカイハイツも普通借地権です。

この物件が所有権だったら億ションに近いんじゃないでしょうか。この中町という立地は武蔵野市では随一との認識です。

そんなにいくわけない。だったら地所が手がけている中町2丁目マンションは億ションになる。
しかし坪単価を考えればそれほどでもないだろう。
駅前のタワーの現在の価格をみればあの周辺の相場がわかります。
中町は便利な町であることに違いはないが、吉祥寺周辺と違いこれといった特徴のない町でもある。環境面を考慮すれば、駅遠になるが緑町あたりが良いと思う。

緑町はレイプ事件が多発していましたよね。今はどうか知りませんがよく住むなぁという感想です。特に子供がいる人は気をつけてください。本当にゆるせないですよね。レイプ魔！！病院で働いていますが被害者がきました。いたたまれないです。

多発ってアホかｗ　虚偽の情報を書き込むな。多発というなら情報ソースを示せ。
示さないならおまえはとんでもない嘘つき。

そうだ

この辺りは便利なのが特徴です。
三鷹駅、市民会館、図書館、市役所、スーパー、総合体育館、全ておよそ徒歩10分で行けますからね。
外食にも困らず吉祥寺までも歩ける距離、学校もあるし、住むには良い場所ですよ。

井の頭通り越えたら、中町といってもイマイチですよね。
西久保一丁目のほうがはるかにいいですよね。
だから億ションはありえないです。

逆でしょ。井之頭超えたら閑静な住宅街になるんじゃない。東京でも稀少な環境ですよ。ここは。

閑静な住宅街なんていっぱいありますよ

でもここ準工ですよね。横河の隣で閑静な住宅街といわれても、ピンときませんが。

普通に考えて、場所だけでいえば中町＞西久保でしょう。もちろん好みは人それぞれですが。

隣の横河ですが、特に暮らしには影響なさそうなので気になりませんでした。
警備の人がいたり清掃の方が道もきれいにしてくれたりと、メリットもあるので。
NTTや富士重と共に、横河あっての武蔵野市ですし。
全国的に準工地域が住宅になる事が増えてますが、隣も2、3年でマンションになる可能性もありますね。

準工業地域であることに抵抗はないですが、転借地物件には抵抗があります。マンションってリセールを考えるのが普通で、終の住処だとはじめから思っている人は少数派だと思います。10年、15年くらいで売却を考えた時になかなか売れないと思います。

転借は他の普通借地権に比べてどんな点が不利ですかね？
施工する鹿島が貸し主なので建物もしっかり作るかな、なんてポジティブに思いました。

地主と賃借当事者として直接交渉や訴訟が出来ない点でしょうか。

普通借地は借り手に有利な契約なのでよっぽどの事がない限り永住できると
考えていいと思います。ただし売却の際に承諾料として3%発生するので
仲介手数料を含めると6%かかる計算になります。これが1番のデメリットかと。
また契約更新時には区分によって金額が異なりますが、更新料が発生します。

また、マンションは所有権でも区分所有であり、そもそも土地の資産価値よりも
建物自体の資産価値の方が評価は高いです。

立地、建物の資産価値と売却時のデメリットを天秤にかけてご判断するのが
よいかと思います。定期借地であれば問題ありですが、普通借地なのであまり
借地権にこだわる必要はないかと。とにかくリセールの際の手数料だけですね。

購入価格に売却時の手数料を足して、実質購入金額を考えて余裕のある方はよい
物件だと思います。永住であれば強いて言えば更新料ですね。

土地の固定資産税はマンションは微々たるものだが、借地だと地代が高い、とくにここは普通の地代よりたかい。承諾料3%？ 10%でしょ

承諾料は3％ですよ、デマはいけません。

地代は平方あたり約150円です。改定時の計算式にも納得しましたが。

もちろん物件によりますが、この辺りでは固定資産税は土地だけで年12万以上すると聞きました…安いですかね。

マンションの土地は区分所有なので年１２万円なんてありえない、デマはいけません。

＞588
固定資産税で検索してみよう。

>589
常識で考えればわかることでしょ、148戸で各自が年１２万土地の固定資産税払うわけないし、地代を考えてみろアホか、

転借地権というのは、つまり地主の月窓寺から鹿島が借りた土地を
テラスの購入者に又貸しされるということ。

つまり
(地主)月窓寺→(借地権)鹿島→(転借地権)テラス住人
だけれども、重要事項説明書を読んだら
鹿島はテラス中町の販売が終わったら、
借地権をどこかの業者に売却することができるようになっている。
というか、テラスの販売終了後、来年にでも借地権を売却しそうだと聞いた。

そうすると、鹿島から土地を借りるから安心だと思って買ったのに、
月窓寺とテラス住人の間に、どんな業者が入るかわからないリスクがある。
(地主)月窓寺→(借地権)？？？→(転借地権)テラス住人

さすがに、鹿島は借地権の売却先にまあまあ真っ当な業者を選ぶと思うが
もしその業者が潰れたら、どんな裏社会系の業者に借地権が売られるかわからない。
(地主)月窓寺→(借地権)裏社会系のリスク→(転借地権)テラス住人

これは怖いと思った。

デマが多いね。
重説にも書いてあるけど、ここの地主は月窓寺を含む二つの寺。両寺が揃って裏社会とのつながりを持つ訳ないでしょ。
管理も鹿島建物がするのに、来年売却はまずないと思うけど。

デマでないよ。
鹿島建設が来年にでも借地権を売ってしまうリスクを
重要事項説明で販売員から聞いて、びびっている。

私の時は重説でそんな話していませんが。他に聞いた方はいますか。
まあリスクといえば何でもリスクですが。
そもそも寺が2つも絡んでて、しかも借地人が既に住んでる借地の権利なんて、買う人いないと思う…。

重要事項説明書２１ページ目に

（１１）原借地権契約上の借地権の譲渡について
転貸人は、原借地権契約上の借地権を第三者に譲渡しようとする場合、
あらかじめその旨を転借人に通知します。
また、その場合、同時に転借地権契約に基づく権利、義務のいっさいを当該第三者に
承継させると共に速やかに書面にて転借人に通知します。

と書いてあるし、説明も受けた。
転貸人の鹿島が、第三者に譲渡する場合、転借人の住人には「通知」すればよいだけで、
住人の承諾を受ける必要はない。
「転借地権契約に基づく権利、義務のいっさいを当該第三者に承継」と書いてあるので、
鹿島とテラスの住人の縁は切られてしまう。
テラス中町が売れた直後に、鹿島が借地権を売却する可能性も十分ある。

可能性はゼロではないと思いますが、十分にあるとまで言い切るのは、何か別の根拠があるのかな。

＞597
なるほど、その表現なら分かります。

鹿島と言っても営利企業ですし、買い手の有無がどうあれ、売りたい時も今後あるのでは。
管理は住人が変えない限り鹿島建物なので、無縁ではないでしょうね。

ただ、今の所、他の鹿島の借地権物件では聞いた事がありません。
597さんが、可能性が十分あるとするのはなぜですか？
また、来年にでも売却しそうだというのはどこから？　
この二点が分かりません。

あとこの事で裏社会云々なんて、ミナミの帝王の見すぎでしょう。
普通の不動産会社でしょうね。

失礼、＞599でした。

>>600.601
販売員から直接、鹿島にとって販売後も長年借地権をマネージするメリットがほとんどないから、
鹿島が借地権を売却する可能性は「十分ある」「可能性は高い」「来年にでもある」と聞きました。
皆さんがそのリスクを十分考慮して納得の上、買っていらっしゃるなら、
皆さんの総合的な判断をご参考にさせてもらって、僕も買おうかと思っていましたが、
「重説でそんな説明聞いてませんが・・」のような方が多く、
余計に心配になってきました。

>>601
鹿島が借地権を売却するとしても、最初な比較的真っ当な不動産会社だと思います。
ただ、転売先の不動産会社が潰れたときに、次の借地権の購入者がややこしい会社に
なることは覚悟しておいた方がよいと、地元三鷹の不動産業者でアドバイスされました。

＞603
認識の違いかと。592の書き方だと重説で聞いてない！と驚く人は、私含めて多いでしょうね。
ただ借地権が第三者に売られる可能性については、私は想定内リスクです。
正直、重説では気にもとめませんでした。

転売先の不動産会社、（潰れたら）第三の会社、何にせよ転借地権契約は引き継がれますからね。
そこが大事だと考えています。
施工・アフターサービス・管理は鹿島ですし。
あと土地所有者の２つの寺も、そんなおかしな？所と契約承継はしないと思いますよ。

それにしても売却先なんて現れるかがとっても疑問なんですけどね…。

結局、重説には可能性が指摘されているだけであり、販売終了後に借地権を転売するらしいというのはデマと判断してよいみたいです。聞いたと言っているのは1人のようですからね。

606さんと同感です。借地権が転売されることはあり得ますが、問題のある業者に渡ることはほとんどないでしょう。
転売された業者が倒産するというリスクも限りなく低いと思います。

>>605
デマデマと、連呼している人がいますが、業者ですか？
鹿島にとって、テラス販売後も借地権を保有するメリットがないから
借地権を売却する可能性が高いと販売員から聞いたのは事実です。

>>604
> それにしても売却先なんて現れるかがとっても疑問なんですけどね…。

だから、ロクでもない会社しか手を挙げないのではないかと、不安に思っている訳です。
ましてや、鹿島から最初に借地権を買った会社が潰れた場合の次の会社では…。
不動産業者がよく潰れるのはご存じですよね。

>>607
転借地権=借地権の又貸し を舐めていますね。

>>606
もっとも真っ当な回答ありがとうございます。
詳しくは言えませんが、吉祥寺と三鷹は借地が多いですから、
実際に転借地権でどういうことになっているのかを知りたいと思い、
地元の不動産業者に聞きました。

>立地と環境と、施工を考えると、十分良物件だと思います。

施工はちょっと？なところもありますが、立地と環境にはとても惹かれています。
第一小学校の校区ですし、準工業地区とはいえ、隣の横河電機以外は静かな住宅街です。
皆さんの見解を伺った上で、僕も転借地権のリスクを想定に入れた上で買おうかと思って、
ここに書き込みましたが、606さん以外、「重説でそんな説明聞いてませんが・・」とか、
リスクをひたすら無いと思い込みたいだけの方々を多く、
リスクの想定すらしていない人達が購入するのかと、余計に心配になってきました。

そこまでリスクを考えている人がこの物件を考えること自体が不思議、環境だって将来にわたって保証されないリスクだってあるだろうし

他人のことなんか心配する必要ないでしょ。そんなに心配ならやめたら？
あなたこそ業者じゃないの。

えっと、ロクでもない会社は儲けの薄いであろうここには手を出さないと思うのですよ。

リスクの想定すらしてない人は、そもそもこの物件を検討しないでしょう。

正直、それ程リスクを避けたいのに、重説前に配布される筈のコピーを読まず、説明で初めて驚くなんて、怪しまれてもしょうがないと思いますよ。

＞608
地元の業者に相談されたとのことですが、借地権だけではなく転借地権もこの辺りではよくあるのですか。

>>609
環境が変わる可能性、もっともです。
横河電機は隣接地の部分を近い将来売却するようですが、
東側の購入を検討している者として
土地の用途が準工業地域なので、どのような建物が建てられるのか
不安な面もあります。

>>611
正式な重要説明の前のコピーを配布するときに、重要なことだけ、ざっと説明されました。
そのときに、鹿島が借地権を売却する可能性を強く言われましたよ。
聞いてないのですか？

>リスクの想定すらしてない人は、そもそもこの物件を検討しないでしょう。

むしろ、ここの方々の反応から得られる印象としては、
一生ものの買い物なのにリスクの想定もしない楽観家が多いのかと愕然としています。

>>612
僕も気になって改めて調べましたが、転借地権は吉祥寺三鷹圏はよくありますよ。
転借地の人が苦労して、長年かけて借地権を高額で買ったとか…。マンションでもあります。
有名なところでは、商業地ですが、借地権がややこしいことになっているハモニカ横町もあります。

本当に？重説の説明は資格者のみ可能な筈ですけどね。営業なら守ると思うけど。
責任の所在が曖昧なので、もし来年売却するかなど心配なら、三井の資格者からきちんと聞いた方がいいですよ。

ちなみに横河電機が隣接地を近い将来売るというのも、その時の話ですか？

色々な未確認情報が飛び交ってますね。担当に確認したほうが良さそうです。他社営業の流言の可能性があります。

「他社営業の流言」て笑えますね。
そちらこそ、テラス関係の業者ではありませんか？

>>614
>ちなみに横河電機が隣接地を近い将来売るというのも、その時の話ですか？

当然の現地チェックとして、テラス東側に隣接する横河電機の敷地を門から覗いたところ、
ゴーストビルのようになっている建物もあり、
売却か立て直しがあるかもしれないと思いました。

その上で、改めて、

重要事項説明書Ｐ２４
＜本マンション周辺の主な工場等＞
横河電機
＊本マンション東側道路先には同社の技術棟等の施設があり、
平成２５年１月現在、当該施設において研究開発および製品の保管・入出庫等が行われているとのことです。
なお、建物設備の老朽化に伴い、当該施設の敷地活用について
現在見直しを検討しているとのことです。

と書いてあるのを読み、知人の横河電機の社員から、社内の関係深い部署に問い合わせてもらいました。

一生ものの買い物ですから、これ位は当然皆さんもチェックしていますよね。
せっかくの第一小学校の校区の物件ですから、知性ある方々とご近所になりたいです。

うーん、そこまで心配性の人は賃貸派でしょう、普通は。マンションだと隣り上下からの騒音の心配だってあるし、将来失業等でローン返せないリスクもあるし、中古で売り出す時に市況により不動産価格下落のリスクや、地震の時は保険では全てカバーできませんよ。そんなこんなで何故貴方がマンション買う

流言だとか、僕が他社の営業だと思うなら、もう盆休みも終わりましたし、
皆さんでテラスの営業を通じて、
鹿島から「５３年間、借地権は売却しない」という念書を
取ってみたらどうですか？

僕の場合は、念書どころか
「この重要事項説明書の通り、鹿島は来年にでも借地権を売却する可用性がある。」
と言われてお終いでしたけど…。

念書が取れたら、皆さんに謝って、即刻、東の部屋を契約します。

契約上では将来的に鹿島が借地権を譲渡する可能性はあります。
来年かどうかは分かりませんが。

しかしながら、転借地権の契約で保護されているので業者が変更になっても
借地権者の権利は保護されるわけで、特段心配することではないかと思います。

このような時代ですから、鹿島が倒産する可能性もありますし、ゼネコンの再編等で組織自体変更になることもあります。

仮に鹿島が契約を解除する場合は手間ではありますがマンション組合と地主とで直接契約することもできるのでは。

来年にでもと聞いているのはお一人でしょ。

営業マンが言っていないから
鹿島は絶対に売らないということにはならないよ。

営業マンが言った・言わないに関係なく
鹿島は「いつでも」借地権を売却する可能性はある、
というか、売ることはできるんだってこと。

可能性なら明日地震がくる可能性だってある。だんだんこいつ荒らしではないかと思えてきた。しつこいしね。