ライオンズ南大沢エスト

確かにターゲットは４１さんの言うことも一理あるなと思いますが
買い替えだからと言って、この価格になっていいことにはなりませんよね

買い替えだろうが、富裕層だろうが何も無理して高い物件を買うことはないと
思いますよ。
確かに駅は近いが、坪240万ぐらいの設定はいががなものかと？

＞確かにターゲットは４１さんの言うことも一理あるなと思いますが
＞買い替えだからと言って、この価格になっていいことにはなりませんよね

＞買い替えだろうが、富裕層だろうが何も無理して高い物件を買うことはないと
＞思いますよ。
＞確かに駅は近いが、坪240万ぐらいの設定はいががなものかと？

何か問題でも？
ここを買う人は、誰も強制されて買うわけではありません。
マンションは生活必需品ではありませんので、この値段で買ってもいいと思った
人が買うだけです。

高い、割に合わんと思う人は買わなければいいだけです。
仮に売れ残ったとしても困るのは売主で、我々は何の損害も受けません。
ですから良い、悪いという善悪の問題ではありません。
たとえ利益率１０〜２０％（額にして１０００万円以上）通常より上乗せしてい
るとしてもそれ自体を悪いといって非難する権利はないのでは？（それは、経済活
動自体を否定することになります、というかまさにこれが経済です。その本質は、
ここまでなら出せるという値段の探りあいですので）。
なので、権利があるとすればそれは買う人だけではないでしょうか（とはいえ買う
人はこの値段に納得して買うわけですが）。

値付けは売主の専権事項です。
買主の期待値（当然ひとそれぞれこのマンションに対する期待値により金額が変
動します）が売主の提示額を上回った場合に売買は成立しますので、値付け自体の
多寡に関しては何の問題もありません。

ですので、善悪を論じることはできません（騙していたり、必要な情報の開示を怠
っていれば別です）。
良心的かどうかという面については語れますけどね。

例えば、マンションくらい高額の物件を購入する場合、専門家（１級建築士等）の
方に設計図書（＝商品の仕様書）のチェックをしてもらうことをオススメしますが、
良心的な売主はモデルルームに誰でも見れる状態で置いてあります（置いてなかっ
たり、裏に隠してあるようなところは黄色信号です）。
エストは記載ないのでわかりませんが、ヒルズや翠彩の社の設計図書は千駄ヶ谷に
置いてあると記載されており、ひどい話です。
何千万円という金額のものを購入検討するのに、また多摩ニュータウンの物件の購
入検討をするにもかかわらず、わざわざ千駄ヶ谷まで見に来いと言うのですから、
その姿勢は推して知るべしです。

あとはこのサイトの南大沢ヒルズの掲示板を見るとわかりますが、ぼったくりの機
械式駐車場とかは私もいかがなものかと思います。

ついでですから書きますが、上物がそれほどでもないとした根拠は、単位水量が
１８５ｋｇ／立方メートル以下となっていることがまず筆頭です。
この基準は耐震等級よりも前に、ＪＡＳＳ５という鉄筋コンクリート工事の仕様を
定めた鉄筋コンクリート工事のバイブルがありますが、１８５というのはそこでい
う上限値です。
前田建設やダイア建設等、コンクリートに対して本当に頑丈さや長寿命化を考えて
いる会社は１７５以下で設計しています。

また、バルコニーでもコストダウンをはかっており、いまどきリビング等で全面ガ
ラス手摺ではなく、アルミ手摺との混合というのはいかがなものかと思います。
アルミ手摺は安いだけではなく、意匠上の問題や外部から見られやすいという問題
がありますので、プライバシー上の配慮も足りません。
また、戸境のスラブ厚も標準の厚さしかなく、石膏ボードも薄い方を使用するなど
して、コストダウンしてますので、割りにあわんとは感じています。

エスト（英語で言うところの”最上級”）という名前をつける以上、それにふさわ
しい仕様にすべきだったのでは、という感じです。

わざわざ前の文書まで記載して、『問題でも？』と
私は、前にも記載したがこの場所でこの価格はいくらなんでも高すぎると思ったから書いたまで
非難してるのは、４３さんが私の意見に対して自分と考えが違うので非難されているだけで
たんなる私の見解と意見ですよ。

かなり建築知識は豊富なようなので、近隣のマンション価格も調べてみたらいかがですか？

昨日MRを見てきましたが、年配の男性が、一言「狭いな！」とつぶやいていました。

１００平米以上で８０００万円近くする物件で「狭い」のですから、この物件を購入できる層は本当に小金持ちなんだな〜と、びっくりしました。

確かに、４３は何が言いたいのかわからんなぁ。
有益な建築知識を正しく発信してくれれば、みんなも助かるのにな。
たのしくやろうぜ。

ヒルズのほうのスレッドで、エストの成約が１１件という情報がありましたが、
この数字って、出足としてはまずまずなのでしょうか？
それとも・・・・・・なのでしょうか？

皆さん、どう分析されますか？

11件は少ないような・・・

このマンションのターゲットというか
コンセプトがいまだによく分かりません。

11戸も売れてないですよ

予想通り、大失敗でしたね。

私がすべての部屋のリスト（価格＆広さ）を見せてもらった時には、１１戸分のお部屋に「分譲済み」の表示がしてありましたよ。

ウソなんですかね？

買えっこないんで、どうでもいいんですが。。。。
実際リストを見た者なので、一応、書いておきます。

No.51さん、

分譲済の部屋は、西向きと南向き、どちらが多かったですか？
もし覚えておられるなら、教えてください。

個人的な興味で申し訳ありません。

＞５２さん

申し訳ありません。　もともと「買えない」と思っていたので、詳しく向きまで気にしてみていませんでした。　

階数でいったら、真ん中から下の方が若干多かったと思います。

どこかの向きに集中していたのではなく、横にバラけて分譲済みになっていました。

営業さんが、「８０００万円台のお部屋も（分譲済みの）中にはありました」とおっしゃっていました。

本当に記憶があいまいで、お役に立てなくてごめんなさい。

５３さん、

さっそくのお返事、ありがとうございました。
たいへん参考になりました。

マンションは絶対南向きと思っていたのですが、
この物件は、西側が公園になっていて、眺望も良いかなと思ったもので、
どちらの向きが人気なのか気になっていましたが、半々のようですね。

ただ価格が価格なだけに、かなり割高な買い物をすることになりそうで、
正直、迷っているところです。

２期もこんな価格で売り出すんでしょうかねぇ・・・

＞５４さん

あまり有益な情報でなくて申し訳ありませんでした。

５４さんは、前向きに検討していらっしゃる様ですので、そういうお客様には、全戸の情報リスト（価格、分譲済みかどうか等）を見せてくれますよ（私も主人と一緒だったので、前向き検討組と思われたのか、細かいリストを見せてもらえましたし）。

価格は全戸分見たわけではありませんでしたが、いちばん安い価格帯では、６０００万円台後半（６８００万円位〜）からあったようでしたよ。　安いといっても、広さが最低でも、９０平米以上ですから、条件がクリアされれば、（他よりは）お買い得なのかもしれませんね（我が家はそれでも予算オーバーですが）

５４さんが、良い物件とめぐりあえますように。

＞５５さん

ありがとうございます。

あの立地にあこがれて早々にマンションパビリオンを訪れましたが、
価格表を見て、当初私が予測していた価格よりも一千万円近く高かったのに、愕然としました。
しかしながらどうしても諦めきれず、前向きに検討し始めたにもかかわらず、
「この物件は、お安いのでぜひにとはお勧めしません。」とか、
「この場所に住む方は、それなりの方をと考えております。」などなど、
まるで、私たちがここに住むのは不相応だと言わんばかりの営業の方の言葉に気分を害しました。
そして、あなた方に買ってもらわなくても、他に買い手はいくらでもいるといわんばかりの強気の発言に驚きました。

こんなやり取りの後、割高だとわかっている物件をすんなりと購入するのは、
ちょっとしゃくにさわる感じがして、踏み切れないでいます。

こんなことにこだわる私は、ひねくれているのかもしれません。
でも、ちょっと愚痴ってみたくなりました。

どうもすみません。

苦戦している証拠ですよ。
売れていない−−＞客を選んでいる−−＞無理に買ってもらう必要なし
という態度を取りたいのでしょうね。
まあ、あと半年過ぎれば態度か激変しますよ。きっと。
多摩境、エスト、ヒルズ、全て苦戦ですからね。
静観、静観。

＞５６さん

５５です。

５５さんの書き込みを読んで、びっくりしています。

そんな営業態度は許されるんでしょうか？？

私は（はなから相手にされていなかったのか）そういう言い方はされませんでしたが、「ずいぶん高いのね。　とても手が出ないな〜。」と言うと、「どうもすみません。　しかし、確実に買われる方もいらっしゃるんで。。。」なんて言われましたが。

私的には、「ヒルズ」と「エスト」を同じマンションパビリオン内にしている事が？？ちょっと疑問です。　もちろん同じ大京さんなので、同じ場所であたりまえなのですが、なんだか、「ヒルズ」が精一杯の私の様な客は、いやな感じがしてしまいます（単純なひがみですが）。

調子に乗って書き込んでしまいましたが、ここはエストの「検討版」でしたね。

ネガティブな書き込み、申し訳ありませんでした。

５５です。　上記、間違いを訂正します。

×５５さんの書き込みー＞○５６さんの書き込み

マンションは南向きがいいですよ。
（周辺の建物にもよりますが、）とくに東南向きがＢＥＳＴです。

このマンションの場合、冬は西向きの棟（西棟）は南向きの棟（南棟）の自己日影に
より午前中はまったく日が当たりません。
午後でも３時間がいいトコでしょう。
また上記理由により冬は西棟の東側の部屋は日が当たりません。

夏は西日が入ってきますし、購入されるなら南向きの方が良いですよ。
南向きなら日商が得られる時間は太陽の高度が高いので、室内までは日が入ってきま
せんが、西向きは太陽の高度が下がってきた時に日照が得られるので、直接室内が温
められてしまいますから。

夏は余計に暑く、冬は余計に寒いということになります。

ただ、なんともはやなのが、パンフの２ページに書いてある案内図です。
パンフ上では、唯一周辺環境を確認出来る図なのですが、本来なら法務局の入ってい
るビル（フレスコ南大沢オフィス棟）が書かれているはずのところが空白になってい
ます。
西向きの真正面に位置し、日照をさえぎる高さ（１４階建て）がある重要な建物なの
ですが・・・
（しかも方位も適当ですし）

書き込みがまったくない・・・

だって、この値段で南大沢マンションを買う人がおかしい。。。

私も言われましたよ。「ここはそれなりの（高所得者）が買われるマンションですから、住んでる人もしっかりしたところにお勤めの人が多く、環境がいいですよ。回りも分譲一戸建ては、１億円
前後で売り出されたとｋろですから、レベルが高い・・・」うんぬんかんぬん〜
　お金がない方は、買えないと言わんばかりに・・・まあ事実でしょうが

眺望と環境がいいのは納得ですが、向きが今一ですよね。同じ５０００〜６０００万出すので
したら、他をあたろうかと思っているとこです。

↑営業さんは、良かれと思っていているのでしょうが、裏を返せばそういう風に人を見ているんだなぁとわかりますよね。会社名と頭金を記載したところ、目の色変えて勧めてきましたから・・・
余計に引いてしまいました。人の素行が見えてしまい・・・

６４さん

立派なところにおつとめで、高収入という自慢？

はい！

以前にエストのモデルルームに行った者です。

つい先日、大京の営業の方から電話がありました。
なぜか多摩境の物件を勧められました。

マンションなら何処でもいいってもんじゃないでしょ！
ひどすぎるよ！

67さん
大京ってそういう会社ですよ。

日経新聞に大京が売れ残りの在庫物件を最大１割安にすると
でていたが、いかに。
ちなみに、同じ棟内にある販売済み物件は対象にしないとの
こと。

別の日に日経新聞に大京が首都圏在庫物件一番多く抱えている記事も出ていましたね。これから必死に値引き構成が始まるのでは？ここも方角が悪く、丘の上なので結構苦戦しているみたいですね。
角部屋も隣の棟と重なっているため、逆にお互いよく見られてしまいますね。
環境はいいですが・・・

70> 南大沢ヒルズの間違いでは？　エストは駅近の高級物件です。　丘の上でもなければ
近隣棟なしです。

ホームページの物件概要を見ると、第二期の販売予定時期が７月下旬となっていました。

これは以前６月上旬だったのが、いつの間にか６月下旬に変わっていたと思うのですが、
今回、またまた７月下旬に変更されています。

これには何か訳があるのでしょうか？
販売戸数や価格なども、ずっと未定になったままですよね・・・

No.72さん
同じ大京の「ライオンズ町田クロスデュオ」も第二期の販売予定時期は６月中旬だったのが７月中旬に変更になっていますね。
第二期の価格設定をどうするか迷っているんじゃないでしょうか。
６月２２日の日経の日経新聞に完成済み在庫物件を最大１割安にすること、そして、同じ棟内にある販売済み物件は対象にしないと書かれていましたが、これを読んだら、購入検討中だった私も第二期で購入するのは躊躇してしまいます。
価格を第一期より引き下げて、かつ、引き下げ分を第一期契約済みにも適用する位のことをしないと高値掴みが怖くて第二期は売れないんじゃないでしょうか。

No.73さん
ありがとうございます。たいへん参考になりました。

いくらあの立地とはいえ、やはり割高感は否めません。
これで少しでも価格が下がるのであれば、それはそれで大歓迎ですが、
そのしわ寄せが手抜き工事などにつながらなければ良いのですが。

とりあえず我家も第二期は見送ろうと思います。

工期は余裕ありますし、もともと利幅が大きいので手抜き工事にはなりにくい
と思いますが、１割減になったとしてもまだ割高ですね。

柏木小学校はどんな様子ですか？
勉強熱心である、荒れている、中学受験が盛んである、学級崩壊している・・・・・
などなどなんでも良いので教えてください。

柏木小学校と
近隣の南大沢小は、どちらも子供数がかなり少ないです。
(1クラス程度です)
近場の長池小(ヒルズ近辺)、鑓水小はマンションラッシュもあり6クラスから7クラスあります。

この小クラスだと目立った悪？荒れているなどは皆無に近い状態になっていると思います。
どっかの掲示板で、南大沢中がちょっと悪いと書いてありましたが、多分3年もすれば近隣の大人数がいる中学校に移ると思いますので問題はないと思います。

エスト：第1期　第2期とも売れ残っています。
ライオンズ幹部の方とお食事を一緒にさせて頂きましたが、このご時世手抜きは絶対に出来ないと言っていました。まぁ手抜きをしているとは口が裂けても絶対に言わないと思いますが。

ただ、営業マンは未だに強気ですね。こちらも当初から強気で対応をしていたらこちらのスケジュールにあわせて新着状況を報告を頂いています。

踏み切るのには、ちょっと値段が高いですよね。全室

>77さん

学校情報ありがとうございます。
少人数なのですね・・・・少人数は先生の目もとどいて良い感じですよね。

八王子市のＨＰで公開されてる学校選択制の結果をみれば、いろいろ読み取れますよ。
選択転出入数を分析すれば、実情はわからなくとも読み取れるものはあります。
あとはクラス数もでてますので。
↓
http://www.city.hachioji.tokyo.jp/kyoiku/kyoikujoho/sentakusuishin/002...

ホームページの第二期販売予定時期、また９月下旬に延びていますね。
やはり、苦戦しているのでしょうか？

売れないのでどこも販売時期伸ばし、小出しにしていますね。

エストがあると安く感じますよね。
動向などをみていると、

エストは、6000〜7500が適正かと・・・。
ヒルズは、3800〜4500くらいが妥当かと・・・。

どう考えられますか？

レス進みませんね・・・
あまり皆さん興味ないのでしょうか・・・・
売れてないのでしょうかねぇ？

少し高い感じがしますよね。
新百合ヶ丘の物件と比較検討していますが、土地勘がなく良くわかりません。
どう思われますか？

やはり値段が高いですね。南向きを希望ですが、90平米でも6000万円後半からです。

眺望は、南上がりで、公団のグリーンコープを見上げるようでそれほど良くありません。
駅に行くには、最短だと階段を利用しなければならないし、階段を避けるには、郵便局の南側のスロープを使うので、アップダウンがあります。徒歩５分以上になると思います。雪が降ったらちょっと困るかも。

エレベーターがワンフロア７軒で１基しかないのはどうなんでしょう。

とにかく値段が高くて庶民より富豪の方向きですね。

>>75
今流行りの内廊下などもございませんし・・・
たしかに１割減でも難しい価格と私も思います。


5280〜6980ぐらいがジャストな感じがします。
それでも完売まで
竣工後1〜2年はかかりそうな物件ですね。


とある業者さんが言ってました〜

オープンになるまでお待ちになられるほうがよいかもしれませんよ〜

大京の社宅にでもなってしまうかもですね。
あの場所で、あの値段・・・。

この土地は公団より払い下げですがあまりにも高く条件も厳しいものでした。東京建物もコンペに参加しましたが大京の価格には勝てませんでした。というより大京はもう買うしかないのです。
買い続けなければ会社がやばい。ご存知の通り今やマンションは建設費用の高騰、土地の高騰、建築確認の遅さから以前より価格が15〜20%高くなっています。ここで無理して高いマンションを買う人が減ってきています。ここもたった53戸と入居者が少ないので将来の大規模修繕には持ち出しも考えられる。相当な余裕がない人は買うべきではないだろう。また、新築から２年もすれば1500万〜2000万円は値が下がるのでここで中古で買うのもいいと思う。新築より完売するには1年はかかるだろう。その間の修繕費、管理費の負担は早期購入者にずっしりのしかかる。

ヒルズのコメントありますが、エストはありませんねぇ。
南大沢から徒歩３分は、いいけどあの価格はねぇ。

今日の新聞広告、新価格が出てましたね。
当初からはかなり下げてきたようですが、それでもやはり高いですね。
しかしながらあの立地を考えると、すぐに完売しそうな気もする・・・

以前、営業さんに「価値観が合わないので仕方ないですね」と笑われましたが、
私の方の価値観が時代に合っていたようです！

>今日の新聞広告、新価格が出てましたね

スイマセンが、簡単に情報いただけますか？
例えば　３LDK　100m2　　6000万　レベルで結構なので。

３ＬＤＫ、９６m2台が５６００万円台〜、１０５m2台が５９００万円台〜　となっていました。

ホームページの物件概要のところにも詳しく出ていますよ。