ライオンズ南大沢ヒルズ

＞そういえば、近隣の方との問題は本当に解決したんでしょうか。
検索すればすぐにヒットしますが、せっかくですので。
http://sky.ap.teacup.com/ncity_daikyo/53.html
↑地元町会と大京の交渉の記録です。

のぼりも撤去されてますので、大丈夫かと思いますが、追加費用は販価に上乗せで
しょうね。

＞あとは、駐車場が機械式なのを懸念しています。
＞修繕コストが大きいので、初期からそれなりの金額を出しているようです。
＞※９千円〜1万２千円/月だったと思います。
＞西側の傾斜を駐車場（自走式）にすればよいと思うんですけどね。

これは、管理会社がグループ会社の時に良くやる手ですね。
平置きに出来るところを機械式にして、竣工後もグループ会社として管理会社経由
でも利益確保をします。
平置きなら月２０００円位でもいいと思いますが、
仮に機械式との差額８０００円×１３５台×１２ヶ月×２５年＝３億２４００万円
の売り上げを２５年間で確保できます（さらに駐車場の管理費とは別に、機械式駐
車場の耐用年数切れによる更新が２５年後に来ますので、これが一時金として億単
位かかります）。

九分九厘駐車場の管理は、大京のグループ会社の扶桑レクセルに委託すると見てい
いと思います（連結決算というやつですね。扶桑レクセルの名称を変えないのは、
ブランド保持という意味だけでなく、グループ会社ということを感づかせない手か
とも勘繰りたくなりますが）。

もし私が住民になったら、こんなもったいないことはさっさとやめて、住民負担で
平置き化工事をして駐車場代を安くするところです（一時的に工事代かかりますが、
トータルコストの低減だけでなく、駐車場出し入れの時間待ちといった不便も解消
されるので、１石２鳥です）。

ただ、不便を強いた上、こんな無駄金を住民に使わせるなら、最初から総平置きに
してほしいものです。
敷地面積が足りなくて機械式にするなら筋が通りますが、この物件は敷地余ってま
すので、利益確保以外の何ものでもないですね。
少なくともこの１点を見る限り、良心的な売主とはいえないと思います。

＞ただコンセプトがリゾートなので、実利的要素については受け止め方によって我慢できる範囲かもしれません。

人それぞれではありますが、リゾートとは避暑地の意ですから、一時避難の場所で
す。日常の場に求めれるものとコンセプトの乖離を感じなければＯＫだと思います。

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①販売は、大京
②物件管理は、大京アステージ。
③駐車場の修繕は、扶桑レクセル。
　http://eng.lexel.co.jp/
④転売時には、大京りあるど。

いたる所で、利確ですね。

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建築反対していた住民には解決金を相当な金額払っているはずだから販売価格
はそのぶん割高かも知れません。　あんなにすごい勢いで反対運動の幟まで
立てていたのにある時点で一切の幟が降ろされた。　そこに金銭の流れがあった
と見るのが自然です。

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４７です。

５１さん、情報ありがとうございます。
円満とまでは・・・・でも、安心しました。


金銭うんぬんは、気にしていません。
割高になったとしても、仕方ないですね。

購入前の問題で、実際に住む人との間でも引き続きもめるのは嫌なんで
確認したかった次第です。

長い時間を過ごすわけですから、お互いに良い関係でいたいと思っています。
ゴミ拾いをしたりして、環境を保ったり、
いろいろなイベントなどをして、よい育児環境作りができたらたと思っています。

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＞管理費と修繕費で25000円は、ちとたかいかな。

＞一般庶民からすれば、月々３５０００円（管理費＋修繕費＋駐車代）は高いと思いますよ。

まずその是非はともかくとして、機械式駐車場はこれくらいの数があれば1万円
いくのは仕方ないので、管理費・修繕積立費についてですが、そもそもこの金額
が高いからというのは、本来物件購入をやめる理由にはなりません。

管理費は年間契約で管理組合たる住民が委託するものですので、経費の見直しで
すぐに下げることができます。通常最初は割高に設定されていますし、無駄なサ
ービスは切ればいいのです。特にアクアホールなんかは、秋を越えたらすぐ水を
張らなくなると思います（止めようという意見がでるでしょう。水物は続かない
です）。
それに、どうしても費用対効果が見合わなければ管理会社をリプレイスすればよ
い話です。
つまり後天的に変えられるものなので、物件検討時にはあまり気にする必要はない
と思います。

また、修繕積立費については安い方が問題ですので、高い場合は逆にまっとうだと
いえます（売りやすくするため、良心的でない売主ほど異常に低くします）。
修繕積立金が数千円の方がおかしいのです。
これも後天的に変えられるといえば変えられますが、実質的に下げるのは簡単です
が、上げるのは大変です（このためそういうマンションは大規模修繕時に必要な資
金が足りなくなって非常に苦労します）

なので、
「修繕積立費高いから安心だね（機械式駐車場はあこぎだけど）」
というのが論理的帰結となると思います。

ヒューザーでもわかるとおり「安かろう悪かろう」は真実です。
（ただし、逆が真と限らないのが世知辛いところです）

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次の販売は５月中旬のようですね。
第一期で購入された方いらっしゃいます？

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7部屋くらいは売れたのではないでしょうか？

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この物件は敷地は広いけど傾斜地半分の為有効利用できる土地に限りがあります。　
あまった傾斜地には植栽などで整えて地域の美観に貢献して頂たいものです。
とは言ってもあの土地を管理するのは大変そうですね。　あのよもぎは根っこ
から対処しないとすぐ生えてきます。

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今日、MRに行って来ました。

ヒルズはA棟１８部屋が分譲済み、C棟３部屋が分譲済みでした。

ちなみに、駅近のエストは、すでに１１部屋も分譲済みでした。

エストは高くて手が出ませんが、普通に購入できる層の方って、やはり存在するのですね〜。

羨ましい限りです。

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さてみなさん、Ａ〜Ｄ棟は上階に行くほど階高が低くなっているのをご存知でしょうか。
Ｅ棟は１階から９階まで階高は３４６０ｍｍと同一ですが、Ａ〜Ｄ棟は１・２階３０６０
ｍｍ、３〜６階３０１０ｍｍ、７〜１０階２９６０ｍｍ、１１・１２階２９１０ｍｍと
だんだん低くなっています（この掲示板の上の方で「３メートル階高」と言っている人
がいますが、Ａ〜Ｄ棟の半分弱にはあてはまりませんのでご注意ください）。

これが近隣との交渉の結果なのかはわかりかねますが、階高を抑えると高さが低くなり
ますので、「高さに関わる部材の全て」が低減できます。
階高を１００ｍｍ上げると㎡あたり５万円程度上がるという人もいますので、大雑把に
平均を９５㎡として計算し、７階以上も３０１０ｍｍだった場合と比較すると、階高を
減らしたことで約２.１億円のコスト削減が出来た計算になります。

さて、それはそれとして、階高減らして大丈夫なのか気になりますが、二重天井、二重
床を合計で３００ｍｍ、床スラブが２００ｍｍ、１〜１０階の天井高２５００ｍｍなの
で、＝３０００ｍｍとなります。６階まではＯＫですが、７階以上は天井高を低くしな
いと結構厳しいのではないでしょうか。
またこれによって、１１、１２階は天井高が２４５０ｍｍとなっています。
当然１１，１２階は他階より安い金額で設定されている・・・かどうかは不明ですが。

あと最後にＥ棟はＡ〜Ｄ棟と異なり戸境壁がスラブではなく乾式耐火間仕切ですので注
意してください。通常は構造上の理由から高層のタワーマンションでやむなく使われる
ものです。
空気伝播音はいいのですが、振動音がかなり響きます。通常中層以下のマンションでは
使う必要のない（スラブより遮音性能が落ちるため）工法なのですが・・・

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まだ２０戸しか決まっていないんですね。
成約率、あんまり良くなさそうですね。


いろいろあるようですね。

購入を見送ってよかったと思う・・・ほんとに。

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モデル行って来ました。
びっくりしたのが10階以上の建物で杭が打っていないというのには正直不安になりました。
私は建築の知識は何もなく、基準法でクリアしてますからといわれたのですが、
4階建てくらいのマンションならまだしも、10階以上でって・・・・

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同じくＭＲに行ってきました。
地盤がしっかりしているので杭は打たなくてよいのかと思っていました。
No62さんの意見も確かにですね。

管理費等は設備はＨＰに掲載されている以外にも充実しているようですし、これらを維持するには仕方ないかと思いました。

第２期の価格はどれぐらいですかね。

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２期のMRいった方、いらっしゃいますか？

価格や、MRの印象など拝聴できたらと思います。

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実は、マンションを購入するなら
ライオンズとこだわっていたんです。
でも、迷ったあげくに別の物件にしようかと…。
同じ別所の新築分譲済みマンションです。
駅からの距離は、若干難でしたが
それ以上の環境などの良さは見出せました。
あまり数を見るのは、オススメできませんが
変なこだわりはなくして、
近辺の物件はチェックすべきだと実感しました！

ちなみに、駐車場も自走式で魅力でした。

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モデルルーム行ってきました。　価格やはり高いですね。　物件はとても魅力的でしたが予算

オーバーであきらめます。　設備、仕様から考えると妥当な価格設定かもしれませんが、妥当

かどうかは素人では判断が難しいです。　きっと市場が判断することでしょう。　キッズルーム

がない所をみるとターゲットは子育てファミリーではなく年配の富裕層の買い替えなどを見込んで

いるみたいです。　全体的に落ち着いた高級感があり金銭的余裕があれば検討してみても損な物件

ではないと思います。　現時点で２２戸分譲済みになっていました。　来年春竣工物件なので普通

のペースではないですか？　ここは大幅値引きはあまりしないと思います。　ちなみに我が家の予

算は多摩境に駅遠のソル○○ンデ○イツ位です。

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６５の書き込み、すごく微妙な・・・

ホントにモデルルームに行った人なら自走式は３６／１９０台でわずか１９％
しかないことくらいわかるはずなのに・・・

すまいはこだわりをもって、モデルルームも色々見ることをオススメします。

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そろそろ２期の販売でしょうか？

１期、２期で販売数はどのくらいになるか楽しみです。

エストより金額が低いのでそこそこ売れるとは思いますが・・・・。

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A棟は、階毎の価格差は２０万円でした。
他のマンションと比べたら安いです。
少し古い話ですが、第１期では２部屋が抽選だったそうです。

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少し部屋のつくりが微妙ですね。ベランダに面している洋室の後ろにキッチンが
あったりして・・・キッチン暮らそう。

あと、６０の方の説明で、私も感じましたが上の階に行くと下り天井が多く
１９１０の高さまで、張りが下がっている箇所がおおく、ＭＲでもびっくり
するほどの大きな張りの部屋が・・・
やはり、建築法上無理しているんですかね。詳しいことは私はわかりませんが・・・

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場所はいいんですが、家構造と向きが今一ですね〜
後年取ると坂が多く大変そう！

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ここはぜんぜん更新ないですねぇ。
売れてないのかな？

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売れてる物件ほど、書き込みが少ない傾向があります。

売れない物件だと揶揄が多くて書き込みが増えてしまいますからね。

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73さんへ
そういうことなんですね
勉強になりました。
ありがとうございます。

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いえいえ
どう致しまして。

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？一概には言えないと思いますよ。
ネットの書き込みだけで判断するのは無理があると思います。

広告を頻繁に打っていれば売れてない。
１回で売り出す販売戸数が少なくて、小刻みに販売しているのは売れてない。

は通ると思いますが。

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そうですか？
結構まともなこと言っていますよ。

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部屋の作り、間取り、張り棟考え、あまり良くないと感じました。場所代が高いって感じかなぁ？ベランダの方角も今一だし！

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エストがあると安く感じますよね。
動向などをみていると、

エストは、6000〜7500が適正かと・・・。
ヒルズは、3800〜4500くらいが妥当かと・・・。

どう思われますか？

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デベ倒産溢れてますよね。。供給戸数もアフレルトイウコトでしょうか。。。

来年3月まで待とうかと。。2割ちかくは下がるんじゃないか・・・と。。。


自論ですが、

転売はインフレや少子化の影響を考えると
（新築価格-20%）÷2・・・　÷3…　
から想定しておいたほうがいいかも。


借りるべき買うべきか、なやみどころです。

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ただいいところは、やっぱりすぐ売れてしまいますから。
買い時が本当に難しいですよね。

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新価格が発表される？ようですね。
広告がはいってました。

詳細ご存知の方いらっしいますか？

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こんなにおそく価格改定ですか？
まだ下がるんじゃないですか？

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下げても景況がよくないですね。

倒産されたら大変です

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お部屋売れ残ってたんですね、５００万円近く値下げしましたね、既に買った方は怒ってるんじゃ・・・。今が買い時か？来年まで待ったらもう少し値下がるか。
待ちすぎて競争が激しくなってきて欲しい物件が買えない可能性も出てくるのが心配。

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ここはかなり苦戦中のようですね。　値段も相場並みに下げてきたし、ライオンズのグレードなら

自分はそろそろ検討してもよいと思いますが、みなさんあと１年待てば値段がもっと下がるのでは

？との期待値から様子見にて買い控えをされているみたいですね。　サブプライムホントに恐るべ

しですね。　これで、一気に住宅購入マインドが自分は低下しました。　投資信託も４割の含み損

が発生し頭金が出せないし、正直、住宅どころではないというのが実際のところですね。　でも、

マンション自体は悪くないし、ライオンズの場合は外観、内装ともそれなりのグレード感をだして

くるはずですからねらい目です。　完成在庫をよく吟味して検討しようかと考えてます。　この時

代、青田買いをする勇気はありません。

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今日、モデルルームに行ってきましたが、成約済みのお花がたくさん咲いていましたよ。
価格を下げてきたことで、みなさん興味が出てきたのでは・・・？

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営業電話がひっきりなしに掛かってきます。

「金額下げても売りさばきたい」とおっしゃっていました。
会社が厳しいんですかね。中間決算をみたいなと思います。


購入されている方はどんな方が多いのでしょうか？

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価格が理由では無く、きちんと説明して断ったにもかかわらず、価格を下げたので検討し
てくださいって何度も電話してきて、なに考えてるんでしょうね。

営業さん、ここ見てたら反省してね。それと、次電話してきたら、実名公表しちゃうよ。

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もうすこしまともなセールストークできないのかな？
ここの営業マンは。

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マンション近くの長池公園。
かなり広いです。
大きな池があったり、木漏れ日のさす雑木林があったり、
開放感のあるネイチャーセンターがあったり。
いろんな風景があって、休日をすごすのに気持ちよさそう。

あと、徒歩３分ほどの所にある生協の「デポー」。
ここもなかなかツボをついた品揃えをしています。
自然派なものを探すならおすすめ。
このあいだのぞいた時には、
地元産のこだわり野菜がお得な値段で売ってましたよ〜。
油揚げなどもスカスカのものではなく、
ちゃんと肉厚なものが置いてあったり。
牛乳なんかも少し値段は高くなるけど、良質のものがありました。

車で１０分くらいの所にある「いこいの湯」も
ヨモギのスチーム風呂が気持ち良くて
かなり気にいちゃいました。
ここでゆったり温泉につかって、部屋にもどってバタンキューとお昼寝・・・なんて贅沢かも。

駅までのアップダウンや都内へのアクセスが難点ですが、
毎日住むのには気持ちの良い場所なんだろうなぁ、と感じましたよ。

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稚拙な文みりゃ…営業マン像が想像できる。
歩合制なのもわかるけど…もうすこし買い手の立場も理解してあげてください。
あなたがたの営業法は無茶苦茶です。

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号外でし！
大京、一転赤字に　オリックスに追加支援を要請

　マンション分譲大手の大京は５日、親会社のオリックスに追加支援を要請したと発表した。
０８年９月中間期に３２３億円の不動産評価損を計上したため、自己資本の増強が必要になった。
オリックスは７日にも優先株による１００億円規模の増資引き受けを発表する見通しだ。

　大京は５日、０９年３月期連結業績予想の純損益を９５億円の黒字から、５１０億円の赤字に下方修正。
市況の悪化で保有不動産の評価損が出たほか、繰り延べ税金資産の取り崩しや主力のマンション分譲での利益率低下が響いた。

　業績悪化を受け、約４千人のグループ社員のうち１５％を削減する。
田代正明社長ら役員の報酬を減らし、役員賞与の支給もやめた。
マンション分譲を縮小し、管理や仲介事業の拡大を目指す。

　大京は９０年代のバブル崩壊で不振に陥り、０４年９月に産業再生機構の支援を受け再建に着手。
支援企業になったオリックスは０５年３月、２３０億円の第三者割当増資を引き受け、約４割の株式を持つ筆頭株主になった。

http://www.asahi.com/business/update/1106/TKY200811060016.html

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今週末に契約予定ですが、このスレを見て躊躇しております。
立地やデザイン、価格にひかれ、仮契約までトントン拍子で本日まできましたが、後悔しはじめました。
週末まで、もう一度じっくり考えてみようと思います・・・

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