フローレンス小倉木町グラントアーク

下記の記事があったので参考までに。

マンション駐車場契約に関する規約変更について


　管理組合の理事をしています。駐車場契約のことで分からないことがありますので教えてください。

　区分所有法第３１条（＊下記参照）によると、規約の変更は区分所有者および議決権の4分の3以上の議決が必要とありますが、その内容の変更にあたり、一部の組合員に損害を与える場合にはその承認が必要とあり、その場合正当な理由なくしてこれを否認してはならないとあります。

　実は今、駐車場の契約について一部の組合員からルール改正の要望が出ています。駐車場の使用契約を自動更新ではなく定期に変更する際に4分の3以上の議決でこれが決定された場合、上記の法律で判断すれば、現在使用している組合員の「承認」が必要ということになりますが、これを正当な理由により否認された場合には、この規約は変更はできないということでしょうか。また、正当な理由とはどのような場合がありますか。

＊区分所有法第３１条 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得なければならない。

（東京都　30歳代　会社員　男性）
専用使用権と駐車場契約との違い
　駐車場契約について大きな勘違いがあるようですね。

　区分所有法第３１条の「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすとき」とは、例えば共有部分の一部専用使用といって、ルーフバルコニーや専用庭など売買契約時から専用使用を予定して契約するようなケースを言います。

　一方、駐車場使用契約は少々違います。

　現在使用している人の中には、「駐車場が当ったからこのマンションを買ったのだ！もし外れていたら買ってなかった！」などと総会などで主張する人がよくいらっしゃいます。残念ながら間違いです。専有部分そのものを購入した時の権利とは、直接関係ありません。

　思い出してください。駐車場の抽選・契約は、売買契約時ではなく、入居時の前後だったと思います。

　管理規約を再度ご確認ください。ちなみに中高層共同住宅標準管理規約では、「駐車場は、管理組合が特定の区分所有者に別途定める使用細則により使用させることが出来る。」とあり、期間等の契約条件は定めていません。お宅の管理規約はいかがですか。

　駐車場は一部共用部分の専用使用権とは違って、大家さんとしての管理組合と借主としての使用者との民法上の賃貸契約がベースです。（いつでも双方から契約終了を申し入れすることが出来ます）そして貸主である管理組合の契約条件を駐車場使用細則で決めているというだけです。（この変更は普通決議で出来ます）

　さて、この問題に対し理事会としては、まず規約の解釈の誤解を無くし、次に白紙の状態で駐車場の使用ルールについて集会で話し合う必要があります。

　駐車場の使用権は、原則区分所有者全員が平等ありますので、十分に話し合ってみんなが納得できる方法を考えてください。

　例えば、敷地外の一般駐車場の情報を集め、もし数年毎の抽選に外れても代替情報をスムーズに提供できるように根回しするとか、さらには、その代金の差額まで使用者で均等割するとか…。

　最後にもう一度。駐車場の使用権利は、区分所有者全員に平等にあるという原則は絶対に忘れないようにしましょう。

（住宅ねっと相談室カウンセラー　暮らしと住いのコンサルタント　楠本　泰三）


[2002.4.18 掲載]

＞50さん
棟内モデルルーム、見に行きましたが1種類の部屋しかまだ見ることができないので
あまり実感がわかなかったというのが正直なところです。
私も遠方のため、6月中旬に一度行ったのですがやはりまだ自分の部屋は見せてもらえず、
早く自分の部屋を見てみたいと思っているところです^^；

一度、棟内モデルルーム見て見たいと思いながら、もう契約したので、見てどうするわけでもないのでずるずると見ていません。見るべき？

見るべきかどうかというのはどうなのかわからないのですが・・・
やはりいろんな細かいものを決定していく上で（家具とか家電とか）
自分の部屋を見て、採寸してから決めたいなと思っているので
私は早く見てみたいなと思ってるんですが、遠方のためなかなか・・・

私は契約の時に棟内モデルを見ました。
壁が叩くと薄い感じがしたのですが、どこもそんな物なのでしょうか。
それから壁紙がイマイチでした＾＾；
その時はまだ採寸まで考えてなかったのですが、8月下旬まで見れないのだったら
計っておけば良かったと今ごろになって思います。

私は棟内モデルを見てキャンセル空きの部屋をみましたが、かなり違いを感じました。はっきり言ってショックを受けました。フローリングからぜんぜん違いました。壁もドアもすべてコスト削減されてるようです。広さだけですね。

私は購入予定者の一人ですが、現地周辺を偵察しました、するとマンションのベランダ側に16階の賃貸マンションが建っているし、その横には、墓があるではありませんか！ベランダから墓が見えるなんて最悪です、あまり墓を見下ろすとよくないという話聞きますからね。購入者の方は気づいたでしょうか？

お墓は実家がお墓の近くにあるので別に気になりませんが
こんなに早く前に建物が建つとは・・・
最初にモデルルームを見に行った時はまだ計画は決まってないと聞かされましたよ。
でもいずれは建つけどこちらのほうが若干高い位置にあるので上のほうならあまり気にならないだろうと言われました。

ＵＲの事は前から知ってました。日当たりの事でデベから説明があったので。
実際住んで見ないと日当たりはどうなのかな・・って心配です。
お墓もモデルルームを見に行った時に気付きましたが、あまり気にしてませんでした。
東よりでしたっけ！？
見下ろすと良くないのは知りませんでした。
あの近辺は高層マンションが次々と出来ているので、少し息苦しい気もしますね。

今もマンションに住んでますが、実際、椅子に座って見える範囲は景色としてよく見るけど、ベランダから下を見ることはほとんど無いです。そうするとお墓も特段気にならないと思いますけど・・まあ無いほうがいいですけど・・

私は購入前に周りを一応調べたのでお墓があることは知っておりました。
南側のマンションについても、最初にモデルルームに行ったときに話を聞いていたので
大体何階以上であれば陽が当たるのかを考慮して階数を決めたつもりです。
お墓に関してもないにこした事はないですが、お墓はちゃんと供養されている方のものなので
何も問題ないといいように解釈しております^^；

遠方のため、22日の入居説明会参加できなかったんですけど、どんな感じでしたか？
資料はもらえるらしいのですが、当日の状況トピックなどなんでも結構ですから情報提供いただければ助かります。

入居説明会は資料を順に読んで終わりだったので、特に心配される事はないと思います。
金消契約が９月３日なので、住民票を９月３日までに移動しないといけない、
内覧会が30〜40分と言うのが私の中では気になった事でした！

６３さん
どうもありがとうございました。確かに内覧会が３０〜４０分というのは何も問題がないことを前提としている時間に思えますね・・入居は９：３０日頃から随時と聞いていたので９月３日の住民票移動はとても早いような気がしますが・・実際に入居できるのはいつなんでしょう？子供の学校のこともあるし・・2学期当初から転校したほうがいいのか、入居後、転校したほうがいいのか迷っています・・。

水道料金は、一括で管理組合が支払うということですが、水道局の検針では、各戸検針した場合と親メータのみ検針した場合で、水道料金に大きな差があります。
というのは、北九では従量料金制を採用していて、使用水量が多いほど単価が高くなるんです。
例えば、大抵２ヶ月検針なので、２ヶ月で３０㎥使用したとしますと、水道局の検針員が各戸の小メータを検針すると約６千円になりますが、親メータ一括だと３０㎥×１６０戸＝４８００㎥になり、１戸当たりの水道料金が２万円くらいになります。
（北九州市水道局のホームページで試算できるようになっています。）
管理組合なんて通さずに、各戸に小メータつけて水道局に直接検針・請求してもらいたいと思いますが、どう思いますか？

すいません・・・文字化けしました。３０㎥となっているのは３０立米つまり３０立方メートルのことです。

65さんへ
水道料金の件は、マンション購入の際にも説明無かったので、今契約書の内容を確認しました。
・・・が意味がわかりませんでした＾＾；
管理組合が各戸のメーターの検針をして、住民は管理組合に振込み、管理組合がまとめて
水道局に支払うのでは？と思ったのですが。
万が一全てをまとめて割っての支払いだと各家庭の使用料も違うのに、不平等ですよね。
うちでは２ヶ月で１万いかないのに、２ヶ月２万なんて・・

65さんへ
今すんでいるマンションも、水道メーターは各戸ではなく、管理室の横に全戸分のメーターがあり、集中管理していますが、請求は個別に使用料に応じて請求されています。
常識的に考えると、水道料金が3倍になるような請求の仕方はしないと思うのですけど、本当なら大変なことですね。

６４さんへ
きっと世帯数も多いので、引越しも一日に出来る件数がかぎられますよね〜。
内覧会は３０〜４０分で終わるわけないですよねー。
高い買い物なのでじっくりチェックしなくては・・・

皆さんフローリングのコーティングはどうされているのでしょうか？入居説明会であったミラーコートは＊十万もするし、コーティングってこのくらいが妥当な値段なんでしょうか？他の業者に頼んでも問題ないのかな？

フローリングのコーティングのサンプル見ましたが、個人的にテカテカ過ぎるのも
好きではないので、自分でスプレーとかで間に合わせます＾＾；
自分の家なので、もちろん他の業者に頼んでいいと思いますよ。

デベから銀行の借り入れ内容など詳しく聞いてくるのだけど、これってどういうこと。

＞72
本審査後ですか？
住宅ローンの事を聞かれるのでしょうか？
家は連絡ありませんが。

引越しは皆さんもう見積もりとかとられました？サカイってどうなんですかね〜

引越しの見積もりてもう取るんですか？9月末以降の入居だったのでゆっくり構えていたのは私だけでしょうか・・聞いたところによると、サカイはアルバイトが多いとのことでしたが、料金的には安いようで、○○ト引越しセンターより評判はいいみたい。

140世帯位あると日にちの調整も大変だと思います。
1日4世帯で1ヶ月以上掛かりますし。
もうすぐ内覧会ですが、時間はオーバーしても構わないのでしょうか？
業者に頼んでも2時間位は掛かると聞いたので、私一人で40分で大丈夫なのか心配です。

内覧会には業者さんを頼んだ方がいいのでしょうか？素人目で見て短時間で不具合が全て分かるとは思えず、入居してから不具合がなんて泣きたくないし(^_^;)みなさんはどうされますか？

うちは業者を連れて行きます。じっくり見るつもりです。

やっぱり業者さんに頼んだほうがいいですか。どこで業者さんを知りました？料金は業者さんによって色々ですよね。

ご無沙汰しておりますが皆さん引越し準備など着々と進めておられるのでしょうか？^^

１９日の内覧会ですが、ご自分でなされる方も多いと思うのですが何かこういうのはあったほうがよいというようなものがありましたら是非教えていただきたいです。

今のところカーテンやサイズを測るためのメジャー、高いところを確認するためのちょっとした三脚、確認・記録用のカメラを用意する予定ではいるのですがそのほかでしたら何かありますでしょうか・・・？^^；

私もそのくらいしか考えてませんでしたが、あと、インターネットで内覧会のチェック表見たいなものを探してプリントアウトして持っていこうと思っています。あと水平機みたいなものが安く売っていれば買おうかな〜という感じです。

＞81さん

お返事ありがとうございます^^
内覧会チェックシート、私も探してプリントしておきました♪
水平器は家にあるのでそれも持って行こうと思います。
安いのという事であれば、ダイソー（100円ショップ）にあったような気がします。

内覧会は指摘事項は皆さんありましたか？

汚れとか細かい部分（自分で出来そう）以外で10箇所位指摘しました。
結構雑な仕事してるなぁ〜と思う所が多かったですが、冷蔵庫を置けば見えないし・・
とか、前向きに考えてます。皆さんのお部屋はどうでしたか？

私も１０箇所くらい指摘しましたが、自分でもよく言うなーという細かい部分ばかりで、大きなものは見つけられませんでした。
あと共用部分の廊下の傾斜（水はけ用の傾き？）が気になりました。今のマンションでも傾斜は着いていますが歩いて気になる感じではないんですけど・・・

うちの部屋は使用上注意した方がよいと同行業者の人に言われた点が3箇所程ありました。同じタイプの部屋は注意した方がよいと思われます。細かな傷等もありましたが、浴室の天井裏まで見て合格と言われましたよ。章栄さんの対応も良く、熱意のある会社と同行業者の人に言われました。駐車場の防犯面が少し気になりますが。どうでしょう？

遠方のため、やっとPCを見れる環境に帰ってまいりました^^;

内覧会ですが、細かい傷を含め合計４６箇所の指摘ポイントになりました・・・
皆さんは１０箇所ほどだけだったようですので、私たちの部屋が異常だったのでしょうか・・・。
細かい傷もそこそこありましたが、普通だとなかなかそこまで目が届かないというところを
父親が何箇所も発見してくれたので事前に指摘できてよかったと思っております。
指摘箇所が多かった事もあり、先方より引渡しまでにもう一度チェックの為に立会いすることに
なりました。

＞87さん
同じタイプの人は気を付けたほうがよいとの事ですが、どのタイプのお部屋なのか
差しさわりがないようでしたら教えて頂けるとうれしいです＾＾

駐車場の防犯面ですが、その件については私も少し不安は持っておりました。
入り口に関しても出入り自由なようですし、機械式のものもあるため、子供などが
過って事故などが起こらなければいいのですが、あのままなのでしょうか？

88さんへ
私も細かい部分を含めれば数箇所ありました。（風呂場の物干し掛けの立て付けが微妙に曲がっていたりとか＾＾；）ただ、小さい子供も居るので、日常生活でできる傷や
汚れ、通常使用できる部分は指摘しませんでした。
それから、子供を連れての内覧会とバスで行った為三脚は持参できませんでした。
高い部分、換気扇の裏とかは見れませんでした。
天気の関係で部屋が暗く、湿気で暑い、子供が騒ぐ・・で早く終わらせたかったのもありましたが・・

再内覧会の日程は連絡があるのでしょうか？

>88さんへ
図面を見た所A・G・J・Lタイプの部屋に注意箇所があるようです。駐車場の防犯と安全面は、管理組合で案件にすればと、同行業者に言われました。

＞89さん
　小さいお子様を連れての事、大変だったと思います^^;
　私たちの部屋で大きな所といいますと・・・

　○ベランダの塗装が傷がついていたであろう所を上から塗ってあるのですが結構広範囲で
　　色が全然違うのを塗ってあったのでリビングから見てすごく目立つのでその塗りなおし
　　（業者の方は、目立つようであれば全面塗りなおしますといってくださいました）
　○和室の襖を閉じた時、通常通りに閉めていれば見つからなかったのですが襖をはずすと
　　桟木に割れ（結構大きかったです）がありました
　○ベランダの出窓の裏側（下）の始末が悪い（普通にしていれば見えない部分です）

　そのほかにもいくつかありました^^;
　再内覧会は、もう一度連絡をもらう事になるとは思うのですがいつごろになるというのは
　今の段階ではまだわからないようです・・・

＞90さん
＞図面を見た所A・G・J・Lタイプの部屋に注意箇所があるようです。
　早速教えていただきありがとうございます。
　駐車場はおっしゃられている通り、何か対策を取るようにしたほうがよさそうですね。
　我が家はまだ子供はおりませんが、いないから何もしなくていいというのは違うと
　思いますし^^;第一自分たちのマンションで事故等おこってほしくないですね。

90
うちは9月20日くらいに再内覧会と言われましたよ。もう少し早い方がいいんですけど。元気な子供がいるので、安全面は何とかしたい所ですね。

出窓の裏側も見られたんですね。そんなことはぜんぜん思いつきもしませんでした。今から言っても遅いんでしょうね？

>93さん
　今からだと遅いという事はないのではないでしょうか？
　入居してからでもいいかもしれないですが業者の方が入られたりでなかなか落ち着かないと
　思いますので、気になるようでしたら事前にもう一度見て見られてはどうでしょうか？

91さんへ
出窓の裏の始末が悪いとは具体的にどういう状態でしたか？
私も一応見たのですが、どういうのが良くて、どういうのが悪いのかわからなくて・・
特に気になるヒビとかはなかったのですが＾＾；

>95さん
　出窓の裏の始末といいますのは、他のところなどに張ってあるタイルが張られていない
　（元からないのかもしれませんが）
　目地として埋めてあるコンクリのところに気泡の後のような抜け？があったり、
　その目地の一番下にもコンクリートがはみ出て固まっているため、きれいに始末されていない
　裏側をのぞいてみたときに、すす？（ペンキかも）のような黒い色で大きなはけでこすった
　様な後がありました。
　一番下のコンクリートがはみ出てるところなどは、子供などが丁度手が行くあたりの高さなので
　引っ掛けたりする事も考えられると思います。そんなに気にされる方もいないかもしれないですが
　私たちの部屋の場合、結構とがっていたので危ないと思い修正してもらう事にしました。
　とはいうものの、出窓の裏側ってタイルなしが基本なんでしょうか？
　防水用の塗装も何もなく、下地のコンクリート丸出しといった感じだったのですが。
　私たちの部屋だけその部分の始末を忘れていただけなんでしょうか^^;
　

96さんへ
ご丁寧なご回答有り難う御座います。
私の所は、黒いハケでこすった様な後はありませんでした。
ただ特にタイル等はなく、裏は白かったかな！？コンクリートに塗ってあるままでした。
建設業者の方も一緒に見ましたが、特に何も言われなかったので、
こんなものかなぁ〜と思って終わりました＾＾；

>97さん
　こちらこそ、お返事ありがとうございます^^
　事前に部屋の細かい図面などももらっていたのでそれも確認してみたのですが
　タイルの事に関しては書かれていないんですよね。
　どこまでが普通なのかという定義がわからないので、とりあえず気になったところはすべて
　指摘させてもらった次第です。
　今はその時に採寸したものを元に、カーテンや家具などを最終的に決める段階でばたばた
　しております。鍵渡しまで後１ヶ月を切りましたが、どのくらいのタイミングで引っ越して
　こられる方が多いのでしょうか？やはり鍵をもらってすぐという方が大半でしょうか？^^

皆さんは、インターネットどうしましたか？私は現在KDDIの光プラス電話を使っており、今度のマンションではKDDIはサポートされていないようなのプロバイダを含め変更しなければならないのですが、USENてどうなんでしょう、やっぱりNTTになるのかな・・

家は今、ジェイコムでインターネットと自宅の電話を使用してます。月に全てあわせて5000円前後ですが、
こちらではジェイコムのＴＶは無料なのでしょうか？
今までより負担が増えるなら、他に切り替えようかとも思いますが・・
何処が一番安いのでしょうか？