グランファーレ札幌伏見プレシアヴェールってどうですか？
エコロジー＆エコノミーなとことか気になっています。
マンションの設備や周辺のことなど、情報交換したいです。
所在地：北海道札幌市中央区南１７条西１６丁目20番
交通：市電「西線16条」停 徒歩2分
売主：日本グランデ株式会社
施工会社：岩倉建設株式会社
管理会社：グランコミュニティ株式会社
[スレ作成日時]2014-03-14 17:27:31
グランファーレ札幌伏見プレシアヴェールってどうですか？
エコロジー＆エコノミーなとことか気になっています。
マンションの設備や周辺のことなど、情報交換したいです。
所在地：北海道札幌市中央区南１７条西１６丁目20番
交通：市電「西線16条」停 徒歩2分
売主：日本グランデ株式会社
施工会社：岩倉建設株式会社
管理会社：グランコミュニティ株式会社
[スレ作成日時]2014-03-14 17:27:31
ここのコンシェルジュサービスが良いですね。
ハウスクリーニングから食材・食事手配サービスなど、日常のサービスを承ります。
HPで物件概要見ましたが、
修繕費安過ぎませんか？
管理費も設備+コンシェルジュ+エレベーター2基？で、この戸数の割には安くないですか？
長年過ごすには心配かも。
10年以内に住み替えならいいのかな？
売却時に、この物件の資産価値はどうなのでしょうか？
大通まで路面電車で乗車時間僅か17分って、それ全然「僅か」とは言えないでしょ。しかも冬は下手したら30分かかるよ。
この辺りの伏見の平地エリアは、
子育て世帯が一時的に賃貸借りたりしてますよ
札幌は私立の小中学が少ないので
そこの学区に入れたいって場合、わざわざ転居してきたり、が多いみたいです。
南高も近いですし。
この物件、地区(利便性)に否定する方々は、どの地区と比較しているのでしょうか。
比較対象がないと、根拠がなくわかりにくいです。
札幌で地下鉄より市電をそこまでゴリ押しする方は初めて見ましたよ。
いくら乗り場にはすぐでも、冬は風雪に晒されるし、良いことばかりではないですがね。
結局は、条件の優先度なので
地下鉄だから良いor市電だから良くない…
のみで議論しても無意味ですよね。
ただ、市電というだけで、鼻息荒くして否定する方々が居るということは分かりました。
その他も否定しても答えないだけだよ
そういえば、ここ残り何戸なんだろう
学園前、幌西、伏見の中でなぜか1番売れ残りが多い？
販売開始時期が、プレミストタワーとか人気物件と被ったせい？
プレミストとグランデは購入層が違う。
単に立地ではないでしょうか。
ここ、売れ残りの管理修繕費負担はデベって事で良いんですよね？
コンシェルジュも、管理人兼清掃員も
どちらも経費が同額なら、どちらでも良いですよね
実際の業務内容は同じのようですし。
コンシェルジュとうたっている事がきにくわないのかしら？
経理上は差がないのであれば、どうでも良いのでは？
管理人兼清掃員＝コンシェルジュでしょうか？
知りませんでした。
コンシェルジュサービスは行うのでしょうか？
期待しています。
コンシェルジュサービスってどうなんでしょう。食材や食事の手配って普通は自分でしますよね。料理名を言うと必要な食材を揃えてくれるとか？カツ丼が食べたいと言ったら出前を頼んでくれるとか？どんなサービスなのか想像がつかないのですが。美味しいお店を探してくれたりとかするんでしょうかねえ。
普通に言ってコンシェルジュと管理人と清掃員はそれぞれ全く別々の人だし、ここも物件説明に「専任のコンシェルジュ」と明記されているのに、一連のレスはズレていない？
こちらのマンションはコンシェルジュがいるんですね。
コンシェルジュを配置しているマンションも意外と多いもので、
そういうマンションは、高級なイメージがありますが、ここもそんなクラスのマンションに
入るのでしょうか。
高級なマンションです。
http://www.nippon-grande.co.jp/job/index3.html
これにあるとおり
コンシェルジュの業務内容が
マンション内岩盤浴・サウナ・ジャグジースパ管理・清掃、共用部清掃業務
になってるけど
これでコンシェルジュって言えるのか？
コンシェルジュの上を行く存在…
時給安～
専門の方がいてその補助の人員を募集というなんでしょうか。
それともその方が専任になるんでしょうかね。
共用施設が豪華ですしやることは色々ありそうですね…。
フィットネスは講師がいる形のものになるんでしょうか？
置いてあるマシンを勝手に使うってことなんでしょうか。
普通に考えて
ジムは無人だと思いますが
コンシェルジュがいます、
＞フィットネスは講師がいる形のものになるんでしょうか？
それは最終的には区分所有者で決めればよいことです。
しかし、指導員を入れる時はその指導料負担をどうするかが議論になります。またいずれ来るトレーニング設備更新の時ももめます。
結局限られた人だけが使うにもかかわらず、その費用を管理費や修繕積立金からの支出でまかなうのは不公平だという不満が使わない人たちから出ます。特に指導料は週単位などで利用者だけで割勘することも可能ですが、設備はそうはいかないです。
講師料一日１万として月30万÷56戸＝5400円
管理費に月々5400円の上乗せでトレーナー常備のフィットネスになりますが？
管理費がそんなに上乗せするなら否決だろう。
早速 中途半端な共用施設のあるマンション特有の
めんどくさい揉め事が起き始めてますね
コンシェルジュなんて名前だけで管理人だよ
それにコンシェルジュが共用施設の清掃もするなんて
ありえない
ただでさえ普通のマンションより共用施設多いのに
フィットネスに関しては現状でいいんじゃないでしょうか
お掃除はコンシェルジュさんがするのですか？
かなり共用部があるので掃除する箇所が多くなると思いますが
その他にもお掃除の方たちがいたりするのでしょうかね？？
値段が魅力です。安い。
それと共用施設が充実しているのが嬉しいかも。
ジムや映画館やカラオケなどがあるので、天候が悪い日もマンション内で利用できるのは、良い。
スカイパークは、雪の時期は使用しないでしょうが。
時給710円のコンシェルジュ（笑）
古いな。今は840円だよ。ちなみにラルズのレジは730円。
￥８４０円高給優遇！ですね。
グランフとフェネスは、よーく考えて結論ださなきゃ。
共用部分がここを購入する動機になった人っているの？
逆に共用部分がネックで辞めた人の方が多いんでないの？
NGはそろそろ気づいたほうが良いと思うけどね。
わかっちゃいるけどやめられない～＾
コンシェルジュの時給って７１０円？８４０円？
でも、どっちも１０００円に満たないですね。
そんなに安いんじゃ、コンシェルジュもヤル気が出てこないんじゃないのかな。
コンシェルジュなんて響きも良いけど、見た目はどんなもんかな。
ここもプロパンなんですか？
>64さん
内容を確認しましたが、パートさん対応になっているんですね。
業務内容もコンシェルジュ業務だけでなく随分幅広く任されるようですが、コンシェルジュ兼管理員兼清掃スタッフという役割は負担が大きそうです。
コンシェルジュって時給なんですか？
雇い主がしっかりと教育されていないと、コンシェルジュの意味がないですよね。
外観がおしゃれな感じで、目立ちそうですね。
共用施設がたくさんあるので、管理費が高くなってきそうです。
時給のコンシェルジュ！！
しかも管理員及び清掃スタッフ兼務！！
外観がおしゃれ？？
管理費だけでなく維持費も高くなり
運用等で揉め事もたくさん続出！！
コンシェルジュ・管理員・清掃スタッフが兼務だと衣装は三通りで着替えに忙しいです！
管理費上がるといっても
1件あたり1万程度？が上限じゃないでしょうか
ここ買う人はそんなに長居する気ないんじゃない？
さっさと子育て世帯に売るとか。
こういう新築マンションって、日当たり良いと
ガンガン暖房たかなくても
床暖だけでけっこう暖かいものなんでしょうか
暖かいですね。
全面じゃないので、暖房面で心配だったのですが
床暖と備え付けの暖房で乗り切れるのでしょうか？
乗り切れます。
ここ、ブロパンですが、あまり暖房使わずに
過ごせそうなので購入検討してみよう
床暖房はエアコンを使わなくても暖かいですよね。
マンションは特に熱がこもりますから、冬場も室内は暖かいですよ
ただ、床暖房も意外と光熱費がかかるんですよね
共用施設が充実していますね。
ここ、まだけっこう売れ残りあるみたいですね。
駅前タワー以外の物件は
だいたいこんなペースが普通なんでしょうか？
中央区内だし、そんなに立地も悪くないので
避ける理由も多々ない物件かと思ったのですがね
↑
マンションは地下鉄近郊が基本ですからね。
この立地が好きな方も多いでしょうが、市電だと敬遠する人も多いのでは？
追記
グランデは外観や無駄な施設で避ける人も多いですね。
購入した者です。
ずっと賃貸でしたが、子供も生まれたので思い切って
決めました。
確かに、市電は地下鉄と比べるとちょっと行ける範囲が
狭まりますが、乗り換えればいいだけですし、
共用部分の施設は「便利だったらいいな〜」くらいにしか
思っていません。
決め手の一番は伏見の環境でしょうか。
自分は南区出身の生粋の札幌人ですが、
ある程度自然が近くにあって、なおかつスーパーとか
生活に必要なお店や施設が近いところがいいと
思ってました。
最近の新築マンションは街中が多くて、他の物件は
あまり土地に魅力を感じませんでした。
もし、購入検討されている方がいれば、
ご近所さんになるかもなので
何か聞きたいことあれば、レスください。
心配事は山ほどありますが、一番心配なのは
やっぱり揉め事ですので、きちんと話ができる人に
ご近所さんになってもらいたいです。
この地域は教育環境もありますし子育て世帯に受けそうですね。
でも最近は子供を持たない世帯も多いので、
中央区のこの場所ですから、夫婦のみ、も多く入居しそうですね、犬猫も飼える物件ですし。
子供の泣き声や奇声&躾のされていない犬の声は本当に勘弁して欲しいですね。
揉め事の要因の一つです。
ここの土地、ずっと空き地だったように思いますが、その前はなにがあったかわかる方いますか？
建物管理費は10,350円～11,430円になっています。共用設備が多いのでちょい高めですね。築3年のグランファーレ中古物件の管理費が19,140円/月・・・マジック？
↑その物件の平米数は？
私もこちら検討していましたが
子育て家庭が多そうで、迷っています。
静かに暮らしたいからこの場所を検討したのに
子供の奇声はちょっとね。
窓開けて泣き声とか、犬の吠え声よりひどいですからね。
98m2で1.9万でした。
ここよりは確実に高いですね。
実際に管理運営してみて管理費が足りなく値上げしたのかも…
こればかりは住民に聞くか、販売所の管理費が記載されたものがないとわかりませんね。
デベさんに聞いても答えてくれなそうですよね。
>>101
98です。
はっきり質問と書いてなかったので無視しようかとも
思いましたが、一応答えます。
おそらくですが、その中古物件の管理費には
何十年かけてみんなでコツコツ貯める修繕基金が
含まれていると思われます。
実際の管理費は、タイプによって変わりますが
プレシアヴェールの場合11,000〜14,000円という感じです。
確かに高めなので、無理と考えるか、これだけの
共有設備ですからある程度仕方ないと考えるか、
大きな判断の分かれ目のひとつだと思います。
ちなみに、中古物件は築3年で修繕積立金は4,930円/月、管理費は19,140/月ですね。やはりこの規模の共用設備を維持していくのは大変そう。シンプルに共用設備を変更しても売れそうです。
100平米で修繕費が5000円を切るのですか⁉︎
こちらの方が驚きです。
20年後の管理費と修繕費が気になります。
修繕積立金と書いてありますね。修繕費とは別です。
修繕積立金の面積あたり月額は150-250円程が標準のようですから過少徴収でしょう。
途中で大幅値上げするか、大規模修理などで一括徴収せざるを得なくなります。
逃げ得という話ですね。
そうならないように、段階的に値上げがされていったりしないのですか？
されていないのなら、管理組合が結成された時に
きちんと試算しなおして直していかないといけないということになりますが。
初期設定が低めなのは多くのマンションで取られているという話は聞いたことがありますが…
適宜見直ししないと、ですネ
もちろん段階的に値上げするでしょうね。
今は安くても将来は高くなります。最初に安すぎると値上げ幅が大きいですから、、、
ここは共用施設や設備が多い分
値上がり率も高いだろうね
というか逆に高くない方が心配になるけどね
上がる上がるといっても
管理費で、上限2万くらい？修繕費も2万くらいかしら？
戸建で壁、屋根など手入れすること考えたら
その位、必要経費では？
戸建にはない、立地や暖かさ、雪かき無し、放火リスクなし、泥棒リスクも戸建より低い、など良い諸条件があるのなら、
諸経費払ってマンションに住む事の何が問題なのですか？
分譲マンションには当たり前の事ですね。
家の維持にお金を掛けたくない人は賃貸にしましょう。
戸建でも手入れしていないお家はありますが
それでなくても、札幌で戸建事情をこ存じな方なら、除雪がどれだけ負担か分かると思います。
専業主婦の家庭は奥様方が日中除雪頑張っていますが、共働き家庭は年間3万くらい払って除雪頼んだり
排雪だけでも数万円はかかります。
除雪トラブルもかなりの頻度であります。
空き地がなく家が密集している住宅街なら、どこに雪を捨てるかで大揉めです。
ゴミの出し方ひとつでも、ご近所同士のローカルルールがあります。
燃えるゴミは段ボールに入れてから黄色い袋に詰める、とか……ここ◯軒のルールなんですけどぉーって
転居と共に地区のボス主婦がやってきますよ。
何かあったら菓子折りもってボス主婦宅へお礼、お詫びなんて当たり前。
面倒なご近所付き合い事が山ほどあります。
マンションの管理費は社会的にも妥当な経費だと思います。
分譲マンションが問題ではないんです
日本グランデが問題なんです
具体例を挙げて、問題の精度を上げて下さい
114さんではありませんがパッと思いついた具体例です。
マンション事業を始めて約10年で長期修繕の実績がない。
共用施設は群を抜いて充実しているが、他のマンションより修繕費が安い。
プロパンでデベと揉める。
共用施設について住民間で意見が割れる。
外観。
なんか話の本質がずれてしまいました。
管理費、修繕積立金等は住宅ローンを含め、長期的に支出が続きます。それが、結婚式の準備じゃないですが後からこれも掛かります、あれはオプションで別途費用が必要ですといわれると返済計画も建てらません。予算的に中古物件で築浅物件も探していて新築と築浅で管理費が何故違う?と疑問を持ちました。
※専有面積が違うとかのレベルでないくらいの差異を感じました。
実際やってみたら管理費が足りなく値上げした。
これだけのこと。
1年目の管理組合になった人に有能な人がいれば、こんな事にならなかったかもね。
>>116
1.長期修繕の実績はないですが、
ないことでダメとするのはどうなんですか？
きちんと細かい修繕計画を立てていますが、
見たことありますか？
2.修繕費が安いことは、悪いことですか？
実際に管理してみないと分からないことですから、
足りないなら後から管理組合で相談してあげる判断を
すればいいんでしょ？
要はその心積もりを購入前にできるかだと思いますが。
3.プロパンの件は何も具体的じゃないので答えるに値しません。
4.外観は…私ももうちょっと落ち着いたほうがいいとは
正直思います。
＞2.修繕費が安いことは、悪いことですか？
適切な修理・保全が行われ、修繕費が安い事は大変良いことです。
しかしこれ修繕費そのものではなく修繕積立金の話をしているのですよね。
計画された修繕積立金が足りない場合は「足りないなら後から管理組合で相談してあげる判断」をするしか方法はありませんが、そういう事態になると積立金という性質から不公平が発生する可能性がありますから、望ましいことではないでしょう。
今後、共用設備の修繕、更新に関して
その施設を使用している住民としてない住民で
揉めるんだよね
そのようなことは有りませんです。
管理修繕費の問題は、このデベに限った事ではないですよね？
分譲マンションとはそういうもの、として覚悟し購入する他ないと思います。
嫌なら戸建買い、個人の判断で手入れをすれば良いだけ。
ただ、戸建の手入れの費用は
マンション修繕費とtotalでそんなに変わらない気がします。例え、マンションの方が手入れ代で高上がりだとしても、戸建にはない良さがありますよね？
解りました。
委任状で済むでしょうか
>>120
おっしゃる通りですが、あくまで「足りなくなる場合」
ですよね？
あたかも足りなくなるような表現をして、
不安を煽りかねない書き方が嫌なんです。
「気をつけたほうがいいですね」とか、
「〜の場合がありますので要注意です」で
十分良い情報になるはずです。
経験のある方に教えて欲しいのですが、
そういう揉め事の元は、入居前の管理組合の
会合などでしっかりみんなと確認をとっておけば
いいのではないでしょうか？
事前の話し合いがしっかりされていても、
揉め事がたくさん起きるもの何でしょうか？
>>127
普通の分譲マンションでも
ゴミの出し方、駐輪場の使い方等
揉め事が出ます
これだけ共用施設が多ければ
揉め事も多くなるでしょう
それに、グランファーレを購入するような人たちは
より一層、揉め事が多くなるリスクが高いと思われます
↑
察してください
「入居前の管理組合の
会合などでしっかりみんなと確認をとっておけば
いいのではないでしょうか？」
とありますが
月日が経てば入居者も流動的になりますし
賃貸で入居する人も出てくるだろうし
事前の話し合いなんて
意味がなくなると思われます
１２７さん
１２０です。
＞あくまで「足りなくなる場合」 ですよね？
そうですよ。
120のレスのどこにも私の意見や主張としてここのマンションの修繕積立金が「足りなくなる」と書いていませんし暗示もしていないですよ。
＞あたかも足りなくなるような表現をして、不安を煽り
元レスの「足りないなら後から管理組合で相談してあげる判断をすればいいんでしょ」に対して、その場合は手段としてそれしか無いけれど、積立金というものの性質上、足りなくなったからと後日増やすなり一括負担するというのは不公平感が発生する可能性があるので望ましくないと申し上げています。
レスの主旨は「不公平」であって「不足」ではありません。（注）
どこが「不安を煽っている」と解釈されるのか全く理解できません。
＞そういう揉め事の元は、入居前の管理組合の会合などでしっかりみんなと確認をとってけば いいのではないでしょうか？
管理組合は区分所有者で構成されますが、区分所有者は売買によって変わり、当初の区分所有者がずっとそのままという事はありません。従って将来「揉めたく」なければ揉める可能性のある事項について予め管理組合総会において討議・決議し、明文化して管理規定や付帯規則に組み込むなどしておかねばなりません。勿論それでも後日の総会で変更（覆）される可能性はありますが、ある程度の"効き目"はあると思います。
なお昨今のマンションでは予め売主が管理規定を準備し、売買契約時に購入者の同意を取り付けることで管理組合総会での決議を経ることなく管理規定を発効させる事が普通で、ここもそうだと思います。一方管理規定改廃は3/4多数決のはずですから、管理規定変更は結構ハードルが高いですよ。
さらに難しそうな事はこの総会を”入居前”にどのように開催するかです。
区分所有者として登記が完了（購入代金を決済し鍵の交付を受けている）していれば組合員ですから、物理的に入居前であっても総会を開催して「将来の揉め事潰し」を決議することが可能です。
しかし技術論として”入居前”にどのようにして総会を招集し総会運営をするかはかなり大変でしょう。将来の揉め事を見越した規約案文作成も極めて難しいと思います。世の中には驚くような独創的発想をする人がいますからね。
具体的にどうやれば良いのか、弁護士など専門家に相談されては如何でしょう。
＞事前の話し合いがしっかりされていても、揉め事がたくさん起きるもの何でしょうか？
上記の通り区分所有者は変わって行きます。一般的に10年目から修繕積立金が高くなるとか（注）、10年目以降マンションの資産価値は下がるという都市伝説のおかげで、築10年以内に売却（買換え）しようとする人は潜在的に結構いるそうです。これらの事がなくても区分所有者の入れ替わりはごく自然なことです。そして新しい所有者が古い所有者の決めたことに反対する可能性はあります。築年数が経って所有者が多様化すればするほどその可能性が高くなります。
必須以外の趣味的な共有施設については使う人と使わない人が固定化され、老朽化した設備更新において維持派と撤去派で揉めることが多いです。
（注）ただし当初購入者は修繕積立基金を負担しているのが一般的です。
詳しい方、教えて下さい。
ジムやカラオケの共用設備は、そのマンションの住人と一緒にお友達も利用する事が出来るようですが、
そのうち、マンションの住人が一緒でなくても、ジムなど使う人も居ると聞きました。
そのマンションの住人ではない人の利用って問題にならないのでしょうか？
全く利用しない住民にとって不満が出そうですが…。
>>130
127です。
言葉足らずですみません。
「不安を煽っている」のは、あなたの発言ではなく、
それ以前のただ「ダメ」とか「悪い」とかを
書くだけの投稿のことでした。
失礼致しました。
入居前の総会は、グランデさん仕切りで
ホテルのどこか会議室みたいなところを貸し切って
やる、みたいなことを言っていたと思います。
ここで、どれだけお互いしっかりと話し合いが
できるかがとても大切になりそうですね。
ちゃんと常識をもってお互いを思いやれるような
方に隣人になって欲しいですし、
自分もなりたいものです。
>そのマンションの住人ではない人の利用って問題にならないのでしょうか？
そのマンションの規定でどう定めているか次第です。管理規定や使用細則などで部外者使用を許容しているか、しているならどのような状況で許容しているかを確認してください。
部外者使用が可能な場合に有料であれば管理組合の課税対象所得になる可能性があります。空き駐車場を部外者に有償で貸す場合も同様です。税理士に相談してください。
131です。
詳しくありがとうございました。
賃貸と違い色々としなければならない事がありますね。
勉強になりました。
施設も住民限定じゃないのですか
他の方も使えるのなら、利用料を取りたいという方向になっても良さそうな物ですが
その場合の確定申告などが難しくなってきそうですよね
営利目的ではなくて、あくまで保守の負担のためとはいえ、
お金を取っている事には変わらなくなってきてしまいますので
この場合はあくまで話し合いの中でどうしていくかで方向性が変わってくるのでしょうか。現状の規約ではどうなっているのでしょう？
ここには何でも屋さんのコンシェルジュがいるじゃないか！
「清掃員」代わりのコンシェルジュに監視してもらいましょう。
