福岡・地場の不動産デベロッパー事情

あんぴ〜〇
に一票

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わたしも　アン○に一票　営業かけすぎ

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わたしも　アン○に一票

投げ売りし出したところはヤバい。

章栄しかり、ジョーしかり。

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アン○〜ルに一票。

建ててる立地が微妙なところばかり。
マンションの需要そんなにあるの？ってところにばかり建ててる・・・

マンションは立地が命。

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ア○ピの牛のキャンペーンでどこの在庫が一番減ったんだろう。

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>>367
あの程度で投売りというのならば、他でもやってます。
最近のタウンズなんか「新価格発表！」ばっかり・・・。

自前で売ってるところはすぐに現金化しなければ逝ってしまうという
レベルではありませんから、ジョーや章栄とは一緒にできません。
一棟売りするデベは間違いなく危ないです。とにかく現金が欲しいと
言う事ですからね。

次に危ないのが新価格で損切りすらできないデベかな？


>>368
立地が良いところに建てている地場デベってどこです？？

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新価格出してる時点で資金回収に入ってるんだけどね。

地場デベで立地のいいところに出してる業者は福岡地所くらいかな。

立地の良さの考え方は人それぞれなんで一概に言えませんが、地下鉄空港線の
天神から姪浜、七隈線の別府あたりまでが、マンション好立地って言えるかも。
大牟田線なら大橋・井尻まで？つらいか・・・高宮まで？の徒歩１０分圏内。

東区は、住んでる方には申し訳ないけど論外です。

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>新価格で損切りすらできないデベ
ア○ピも入ってるなら、1票

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371さんに同感。
ただ別府、大野城は周りにマンションありすぎてありえないね…

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>>371
マンションを売るって事は全て資金回収ですよ。
家電品なども値引き販売や定価の引き下げがあるように値引き＝危険
とまでは言えないでしょう。
その内容によって違うのではないでしょうか？業者売りは50%くらいが相場
のようですが、その価格で個人に直接販売しているデベはありませんよね？

立地ですが、私は現状の路線のままでは七隈線沿線はパスです。
七隈線の利用者数が全てを物語っています。
あれなら論外と言われているJR沿線の千早や香椎の方がマシです。


>>372
私は新価格すら出せないデベが危ないという意味で書きました。
取りあえず新栄は出せていますし、例の400万キャンペーンも公式発表を信じれば
まずまずの反応のようですから、これで在庫が圧縮できればしばらくは戦えるのでは
ないかと思っています。


しかし、どうしても新栄に逝って欲しい人がいるみたいですね。
個人的にはア○ロスシリーズの福岡○行は会社の規模の割に在庫が多いと思って
いますが・・・。

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NO371と同意見です。

福岡地所は福岡市内の需要がしっかりと分かっていると思います。

東区は論外っていうのも一緒です。

どうやら県外出身者、特に関東地方から来た方は
福岡市内だったら「どこでも」通勤が便利だし、
環境も良い、そして安いって思うみたいだけど、実際違うよね。

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≫374
新価格すら出せないデベが危ない・・・
該当するデベを教えて下さい。参考にしたいです。

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東区は論外っていうのはちょっと違うと思いますよ。
千早、香椎はよい立地だと思います。
車通勤限定なら人工島もいいでしょう。
電車バス通勤なら人工島は論外。

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東区は通勤立地以外は論外でしょ。

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>>375
そんなに東区ばかり悪者にしなくても・・・。
確かに東区は微妙な地域もありますが、その他の区もありますよ。
おおむね大丈夫そうなのは中央区くらいかも？

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博多区なんかも避けたい地域はたくさんあると思いますけどね。

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そういえば、東区の物件のスレなんて、建物の良し悪しより、
東区の良し悪しの事ばっかりだったな。

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３７１です。
東区論外って言ったのは言いすぎでしたね。
千早はいいと思いますよ。香椎はどうかな・・・って感じです。
千早なら個人的ですが、ロイヤルアークよりシルフが好きです。
価格的にあれは買いなマンションかな・・・立地がちょっとズレてはいますが。
博多区は、好みじゃないですかね。私は・・・ないですが。
個人的な意見なんで、全般的な曖昧な感じですみません。
あと、シルフとは関係ないんで。

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その問題がある東区に皆さんがよい立地に物件を建てていると言われて
いる福岡地所が大規模に開発した香椎浜のネクサス群についてはどうお考え
なのでしょうか？？
特徴ある建物が多く、力が入っていた開発だと思いますが・・・。

その近くのアイランドシティにも戸建て・マンション共に事業主・売主として
名を連ねています。東区でもこれらの地域は別？

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17〜18年前に完成した香椎浜のネクサスを引き合いに出されても・・・。

福岡地所は西日本シティ銀行系のデベなんで色々してますよ。
キャナルもそうだし。

この不況時にいい立地に建てられる資力を持ってると言いたいだけです。

福岡地所でも下大利はどうかなって思いますし。

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同じ区内でも全然違うからね。立地なんか所詮好みとかライフスタイルによると思います。
ただ全体の在庫数を区別でみると偏りがあるね。

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>>384
昔だから意味があるのでは？
それとも昔は良い地域だったけど、今は悪化したという事でしょうか？
もしくは昔は福岡地所も見る目が無かったといいたいのかな。
資力がある点は同感です。あとは鉄道系くらい？

香椎浜ネクサスシリーズはいい感じに年を重ねている感じがしますけどねぇ。
住環境もいいと思います。

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昔の事は昔のことだと思いますが。
ロワール（新生住宅）やＪＧＭなんかもいい立地にたくさんマンションありますし。
今の時点で、よい立地に出してる【地場】デベという観点ですよ。

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・・・で結局、地場デベで資力に不安があるのはどこなの？

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香椎浜の中古マンションも安くなったよね。

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>>387
福岡地所も人工島は現在販売中ですが。

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東区に販売中の物件が無い大手地元デベってありますか？
無いと思いますけど。
結局、「区」で区切るとどの区もイマイチな地域があるってことでしょう。

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>>389
築年数を考えればあの価格で売れれば御の字でしょう。
資産価値が残っている方だと思います。

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390さん
じゃあ人工島もいいって事にしましょう。キリがないんで。
東区に出してない地元大手デベはないかもしれないですが、
東区に出してる全国区の大手デベは少ないです。
人工島の積水くらい？ロイヤルアークは大手じゃないし。

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>>393
ここは「福岡地場デベ」のスレですよね？
しかも、391は387に対してのレスに読めますが。

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シックス破産ですね。

http://www.tdb.co.jp/tosan/syosai/2898.html

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次はどこだ〜

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内定取り消して訴えられたのは、どこの不動産会社でしょうか？

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どこの不動産会社か知らんがマンションディベなら実名が出た途端に、ある事ない事いろいろ変な噂が飛び交うこの情勢でよくそんな事できるね

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その学生さん、取り消されてラッキーだったかもよ。

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シックスのマンション、一部屋所有していた者です。
今後どうなるか、少しでも情報をお持ちの方は居られますか？
遠くに居て、情報が有りません。
宜しくお願い致します。

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お役にたてば

http://www.data-max.co.jp/2009/01/post_4355.html

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> 402
早速の御回答、有り難う御座います。
自己破産したのは、知っていました。
今後の成り行きについての、情報依頼でした。
まだ、何にも決まっていないとは思いますが・・。
しかし、合計４，５００戸の供給。複数の部屋の所有者が
いても、４，０００人位はオーナーですかね。
私は、１２年前の購入者でした。
怪しい時も有りましたが、家賃遅延は２回だけだったので
信用していたのですが。
昨年、もう１戸薦められましたが、購入せず正解でした。

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内定取り消した会社は、知ってるけどここでは言えねえ。

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>>404
大手ですか？

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NO403さん、「信頼できるマンション管理（一戸でも）教えてください」に投稿しましたので参考にしてください。また、私もオーナーですので何か情報がありましたら教えてください。

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>>406
御教示、有難う御座います。
お薦めのURL拝見致しました。非常に参考になりました。
今後、破産管財人を中心に処理が進んで行くと思います。
私は、今月一回だけの家賃未払いでしたが今後が心配です。
オーナーさん同士で情報を交換し合い、別途管理会社を頼むに
しても、ある程度の数が纏まった方が交渉し易いかも知れませんね。
特に賃貸マンションですので、入居者が退室した後の次の入居者
探しなども懸念しております。
今後も情報の交換、宜しくお願い致します。

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シックスに続くは・・えんは大丈夫なの？

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えん、には何度か電話で相談しましたが、シックスよりはしっかりした対応だと感じました。以前のシックスも対応はよかったですけどね。しかしこの業界（特に投資用マンション主体の業者）はどこも厳しい状態でしょうね。

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新栄さんの物件、購入しました。モォ〜・・。
掲示板見てると、なんだか不安になりますね〜。

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>>410
それが不安を煽るような書き込みをしている人の目的ですから
乗せられないようにして下さい。

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>>411
安心できる材料はありますか？

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＞＞４１１
４１０です。ありがとうございます。
もう購入してしまった事だし、気にしない様にします。

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>>412
新栄に限らず、安心できる材料があるデベはありますか？
無いのであれば現在生き残っているデベはどこも同じ立場です。

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安心できるデべはありますよ。
安心なのは、財閥系（三菱・三井・住友）と鉄道系（ＪＲ・西鉄）。
地場という点では、ＪＲ九州と西鉄？と、前にも出てた福岡地所は安心と思います。
撤退はあるかもしれませんが。

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>>415
そうなると地場では鉄道・銀行系以外の独立デベは似たようなもの
ですね。このスレでは一社だけメチャクチャ叩かれてますが・・・。

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まぁ確かに他は同じ立場かも知れないですね。分譲買ったデベが民事とかになったら、買った人は具体的にどんなデメリットがありますか？値引き分譲物件多いし、購入検討してるんですけど…

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>>417
まずは瑕疵担保責任（保証）の問題があります。
これについてはデベの他に施工会社も負いますから、両方潰れてしまうと
痛いですが、最悪どちらかが残れば大きな影響は無いです。

デベの先行きが怪しければ施工会社がしっかりしているかを確認されて
みてはどうでしょうか？
ただ、値引きが大きい物件だと両方とも危険な香りがする場合が多いので
悩みどころです。

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>>418さんありがとうございます。　
分かりやすくて助かりますが…
結局そういうデメリットを考慮しても、値引きが大きい方を買ってまう気がします。まぁあとは自己責任ですよね。

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ロイヤルアークもダメでしたか。専業のマンション業者は総崩れの予感。
確実に残るのは鉄道系でしょうか？
いくら値引きされようが今買うのは損のような気がしてきました。

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まさか栄泉まで飛ぶとはね
本社は大阪だけど福岡にロイヤルアークブランドで販売中・建築中のマンションもいくつかあるし、他のマンション購入検討中の人に与える心理的影響は大きいんじゃないでしょうか？

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親会社がモルガンだからね。外資きびしいから援助がなかったのかな？

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栄泉はモルガン傘下に入った後はメインバンクが無かったみたいですね。
モルガンも大変な時期ですから、どうしようも無かったというところでしょうか。

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千早の500世帯、工事止まるんですかね…

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栄泉のＨＰに購入者・債権者向けの案内が載ってたよ。

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有り余る在庫、大幅値引き、次から次へと破綻する業者、これからの需要も期待できない。
マンション業界崩壊だな。

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>>426
自動車と同じで総需要は減るものの、ゼロにはなりませんから在庫を抱えて
いても借金して建ててないデベや在庫が少ないデベはリストラなどで不況
脱出まで細々とやっていけるのではないでしょうか？
生き残ればどの業種でも生存者利益は期待できます。

借金して一気に拡大路線を突っ走ったところは消えてしまうでしょうけど。

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確かにそうだね。結局、その会社の経営陣の能力次第。

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あ〜景気悪すぎ！リーマンを見殺しにしたアメリカを恨みます。

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福岡のディベじゃないがアドバンスマンションの原弘産もやばいのか？

http://www.data-max.co.jp/2009/02/15_16.html

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デベなんて銀行か親会社の支援がなければどこでもヤバイよ。
早いか遅いかの違い。もともと借金体質だからね。

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↑あなたの勤めてる会社は銀行からの借入金は０ですか？

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新栄住宅って結局まだ４００万キャッシュバックキャンペーン継続するみたいだね。
しかも６０万円分の家具付きだって。

必死だね（笑

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>>433
必死という見方もあると思いますが、よく資金が続きますよね。
キャンペーンも前回対象だったが今回は入っていない物件もあるので
前回のキャンペーンで売れたってことでしょう。
効果があったので在庫圧縮の為に継続したってところでしょうか。

今回は家電のオマケも付きますし、ここまでやられてしまうと近隣に
物件を持つ競合デベはたまったもんじゃないかも。
デベ同士の体力勝負になってきてますね。

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１月以前に購入した人がかわいそうだね。
しょうがないとはいえ・・・

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>>434
広告代理店に勤めています。
直接の取引はありませんが同業者の話では新●住宅の在庫物件には抵当がかかっていないそうです。
つまり自己資金でもっていると。
このご時世、とんでもない体力ですね、、、（笑

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>>436
私もその話は聞きました。あのアイランドタワーも既に決済（支払い）が
終わっているそうです。自己資本比率が高いですし、内部留保が相当ある
からできることなのでしょうけど。
新栄がこの掲示板で叩かれているのも同業者から見るとこういう面がある
から足を引っ張りたいのかも。

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上場ディベがまた飛んだピョン

http://jp.reuters.com/article/stocksNews/idJPJAPAN-36318220090205

合掌

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↑ここは福岡には物件あるんですか？

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ないよ
関東、関西にしかないみたい

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マンション屋が自己資金だけで商売できるとか有り得ない…

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有り得ないかは別としてこれだけ逝く逝く言われていても
逝ってないところを見ると大部分を借金でやっていないことは確かでしょうね。
借金で拡大してたデベは大抵もう逝ってますから。

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90年代に設立されたデベが次々と逝ってますね。
老舗に負けないように無理に無理を重ねた結果、不況で資金が続かず・・・。

何度も不動産不況を乗り越えて来た古参デベのしぶとさはそれなりに
理由があるんでしょう。

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新栄はf銀の支援がある限り大丈夫ですよ。

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新栄はみんなに心配されて・・・　
さすが地場大手だけあって愛されてるんだね。

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心配？愛されてる？
じゃあ買ってあげなよ〜。

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最近毎週毎週よくディベが飛ぶよな
3月まであといくつ飛ぶんだろ？

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福岡地場でも拡販や投資などで急成長してきたデベは要注意ですかね。例えば…。

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抵当はいってないのは当たり前じゃないか！
ゼネコンに建設費払うんだから決済するよ。
出来なければ倒産。
本当に資本で決済してるかどうかは、定かではないが？

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>>448
例えば？

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エバーライフマンションってどうなんですかね？

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そんなのこの掲示板に載せれられるわけないでしょ。

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日本綜合地所の破綻で諦めムード
http://www.data-max.co.jp/2009/02/post_4503.html

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マンションを契約した人で完成前にディベが破綻してしまった場合、契約時に支払った契約金はどうなるんでしょうか？

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関連会社が破綻した本多産建ってその後どうなったんですかね？
最近あんましNet-IBにも出なくなりましたが...

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>>449
決済金が自己資金ではなく抵当にも入ってないってどういう状況なの？
ゼネコンに建設費払うから決済するというのもわからないんですが、、、。
教えてください。　ｍ（_　_　）ｍ

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ロイヤルアーク

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>>454
売主倒産リスクのある物件の購入について
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3372/

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>>456
通常完成時に建設費をゼネコンに支払う。
その資金を他の物件の売り上げで賄う。
金がなければ、他の物件を値引きしてでも
早期回収に走る。（自転車操業）
よって、値引きばっかりのデベは危険。
抵当付けて借り入れしても、売れれば抵当抹消（二度手間）
よって抵当付いてたら、なお危険。

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ますますわからないんですが、完成時にゼネコンに支払いするのはわかります。
その資金がほかの物件の決済金と直結するのは自己資金で賄えないという前提に立っていますよね？

逆説的ですが、資金が潤沢にあれば値引きをしないという理屈はここで消えませんか？

抵当つけて借入しても売れれば抵当抹消は当然で、事業資金を借入で一時的に賄うマンションデベロッパーの場合、これが二度手間であることにはないりませんよね？（最初から借入起こさないところもあるでしょうが）

『よって抵当ついてたらなお危険』というのはどういう意味でしょうか？これでは在庫がある時点で危険ということになりませんんか？

『抵当入ってないのは当たり前』というところが一番意味がわからないところで、在庫なんだから
抵当ついてないのが当たり前ってことはないと思うんですが？

長文で申し訳ないんですがお詳しいようなのでご教授ください。

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452さんはこの板の意味をわかってないのか…

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松屋産業（株）の代表宅が、1月21日に八幡税務署から差し押さえられていることが分かった。他にも1月30日に小倉簡易裁判所から仮差押命令が出されている。
http://www.data-max.co.jp/2009/02/post_4508.html

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デベは、大なり小なり銀行借入れした上で用地買収し新規マンションを建設しています。
商慣行上、土地を担保に入れた上でマンション自体には担保をつけません。
不動産不況がいつまで続くか分かりませんが、未来永劫続くなら壊滅状態になるでしょう。
そんな事はないでしょうけどね・・

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近頃値引き販売が目立って来たね。
大丈夫なんかね？

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