福岡・地場の不動産デベロッパー事情

一昨日私の住んでいるマンションから　一家族が引っ越していきました
また売りに出されている部屋もあります　事情は解かりませんが
明日はわが身となりませんように......

財閥系、鉄道系の他での話ですが。体力十分な福岡のデベを模索中です。分譲の新栄、運用のえん、いかがなモノでしょうか？在庫、値下げと・・やはりきついのでしょうか？営業手法や社風など色々と教えて下さい。

九電系の森林都市が一番かな

森林都市は九電不動産という名前に変わってますね。
あまり数は作ってないけど、南区に一つ大きい物件を計画中らしい。

九電は、南福岡にもあるけど
もう完売したかな？

新栄はやばいっしょ！
すごい数残しちゃってますから。

結構財務体質いいって聞いてたがキツイの？

新栄は自己資本率が高いと聞きます。あのタワーマンションは6、7割売れてるようですが、あの地での生活のイメージが・・って私は思います。今後、市もデベも住民も色々と大変そうですね。九電不動産、調べてみます。

》255さん
南区の計画中〜の情報、些細なことでも教えて下さい。

業者ではないのでホームページしか知らないです。
http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/jq-takamiya/index.html
場所がやや不便？

↑
『ＪＱ多賀の杜』正確な戸数は忘れましたが１００戸前後の大規模物件
大池小学校そばに建設予定

259です。その計画のことだったんですね。その他にもあるのかと勘違いしてました。お手数かけてすみません。ありがとうございました。

新栄住宅しらべてみました。
自己資本率が高いとの事でしたが
上場会社じゃないので、それは関係なさそうですね。

でも、タワーマンションは６，７割売れてるっていうのは
どうやら違うようですよ。
私がきいたのは、６，７割が売れ残っているとの事でした。

どちらにしても、あのマンションが好きな人が住めばいい話し
なので　売れ行きは関係ないかとも思います。

んー。自己資本率とかあまり関係ないからね。
今まで倒産したとこみれば分かりますよね。
マンションやってる会社はまず完成までにどれだけ売れるか、
そして完成後どれだけ早く完売するかだから。
特に大型物件で在庫が多いと大変になるのはあきらか。
安心はできないということです。

そうかな？

バブル期と違って、業者が銀行から借りている金利は当時の３分の１以下ですし、
銀行の自己資本も充実していて引当てもしている。
さらに在庫にかかる税金の免除も延長されているし、

一番やばいのは土地を購入して事業化できる目途がないものを抱えている場合
典型的なのは岩田屋体育館跡地をもてあまして逝ってしまったクロキ

バブル時ですらリゾートやゴルフ場に手を出していない業者はしっかり生き残ってる。
マンションなんてものは不動産というより商品。すぐに現金化できますよ。

在庫約５００戸は多過ぎでしょ？
２５００万×５００＝１２５億　ですよ。

こんなご時勢だし、Ｆ銀行もどこまでお付き合いできるんでしょうか？

>>263
情報ソースはどこでしょうか？ずいぶんいい加減な情報源ですね。
書き込んだからにはきちんと回答して頂きたいものです。
営業妨害ものだと思いますが・・・。

タワーは結構残ってるみたいですね。
竹中施工なんで、施工時のジャンプはないでしょうから決済したのは『流石！』と思います。
内部留保を今回のタワーでかなり使ったのではないでしょうか？
新栄さんは、福銀が潰さないだろう・・・って思ってましたが、今のご時世で考えるとそうとも言えないなってのが、【個人的な】意見です。
在庫がかなりあるようなので、早く現金化されるといいですね。
老舗なんで、頑張って欲しいです。

>>268
そのタワーの竣工式に福銀の頭取も出席していましたし、重要融資先である
のは間違いないでしょう。

福銀自体もアイランドシティ事業の主力融資行ですから、貸しはがして潰して
しまってランドマークであるタワーの事業会社が破綻ともなればイメージダウン
は避けられません。そうなれば融資が焦げ付いてしまうでしょうから、新栄
も社運をかけていると思いますが、福銀も必死でしょう。

上の方はなんか新栄あっての福銀みたいな書き方ですね。
新栄が逝っても福銀のイメージダウンになるとは到底思えませんけど。
福岡銀行からすると融資先のひとつに過ぎないのにね。
億単位の融資ができる企業が福岡（九州）にないからデべはいい貸出先なんで、重要融資先には違いないでしょうね。

>>270
えらく極端な解釈ですな・・・。
269はただでさえいろいろと言われている人工島事業に福銀が相当融資している
（ぶっちぎりの金額です）ので、人工島のランドマークであるタワーマンションの
事業主である新栄が逝けば福銀じゃなくて人工島事業に対してのイメージダウンに
なるとしか取れないのでは？

そうなれば今後の開発も先行きが危ぶまれるし、少なくとも他の福岡地元デベの
中では支えていかなければならない分類でしょう。
タワーの事業費も福銀から融資を受けてますしね。

まあ、頭取はホイホイあちこちに顔を出す立場ではありませんからね。
お呼びがかかっても選別してます。

しかし、新栄一社で盛り上がって（！？）いますけど、逝ってしまった
インベストや矢緒企画などと同規模 or それ以下程度の地元デベの方が危ないん
じゃないですかね？？
電力・鉄道系以外のデベはどこも完璧に安心できるレベルではないと思いますが。

電力・鉄道系以外では、福岡地所は大丈夫でしょう。
ここまでデベが次々と逝ってしまう状況ではせめて瑕疵担保責任を負える
施工会社で選ぶしかないかも。大手ゼネコン施工ならば最悪デベが逝っても
補修の問題はクリアできるのではないでしょうか？

福岡で大手ゼネコン施工の物件が少ないのが難点ですが・・・。

大京：５１０億円の赤字に転落！

正社員６００人削減！


　マンション販売大手の大京は１１月５日、不動産市況の悪化を受けて、０９年３月期連結決算の純損益見通しを、当初予想の９５億円の黒字から５１０億円の赤字に下方修正すると発表した。年間配当も予想の５円から無配にする。

　コスト抑制のため、正社員の約１５％にあたる６００人程度を早期退職募集などで削減、他にアルバイトや派遣社員も４００人程度減らす。子会社の扶桑レクセルは合併し経営効率化を図る。

　また、財務内容改善のため増資を検討。筆頭株主のオリックスが優先株を引き受ける方向だ。

　世界的な金融危機の影響で不動産価格が下落し、大京の販売実績も低迷。０９年３月期の売上高見通しは３６１０億円と、予想より３１０億円下方修正した。損益面でも、建築費上昇に加え、保有不動産の評価損を計上し大幅赤字となった。

大京だけではなく、マンション専業はどこも同じような感じです。
不動産流動化をしている（していた）ところも。

財閥・電鉄系など、本業が他にあるところは安心ですが、それ以外で大丈夫ってのはなかなか
ないと思います。

福岡なら福岡地所（西日本シティ系のデべ）は大丈夫だと思いますけど、最近攻めすぎですね。
余力があっても市場がついて来れてないのと、販売代理が微妙な感じがします。

ソニーでも世界的に８０００人の正規社員をリストラしたり、日本ＩＢＭも評価下位１５％のリストラなど不動産業界以外も厳しい不況なんで、どこもこれからが厳しい状況ではないですかね。

≫275さん
「福岡地所〜最近攻めすぎですね」って？

270さんは正しい事を発言してますが違います。内緒ですけど。

↑内緒？。言えないなら何しに来たの？

>>277
個人的には270の言う通り融資先のひとつに過ぎないから、逝ってもいいと思って
いるけど、違うって書いている事は上層部はそう思っていないという事でしょうか？
そうなると逝かないように支えるって方針なんでしょうね。

>>280
263はさすがに削除依頼が出されていましたけど、管理人からは削除不要と
判断されています。放置する方も問題ですね。

>>281
別にその位の事は削除する必要はないんではないですか？
263の書き込みをした人の文章を見ても正確な情報では無く「聞いた話」として記入され
てます。
「営業妨害」とまで文句を言うのは如何なものでしょうか？

私が聞いた話では6割残ってるんじゃなくて、6割〜7割近く程売れてるとは聞きました。
　但しあくまで噂の範囲であり別に根拠のある話ではありません。

個人的には立地的には気になる点があるもののいいマンションだと思いますよ。

【管理担当です。返信元の投稿を削除したため、一部テキストを削除しました。】

280さんよ！。何割売れてるか教えてくれよ！。

>>282
あそこはTVなどで取り上げられていますが、そこでの報道発表での
数が正式な数でしょう。「聞いた話」とはレベルが違います。

「聞いた話」であれば何を書いてもいいんですか？
「聞いた話ですけど、あそこは耐震性に問題がある」とか「893が
たくさん契約している」とか書いて良い事になってしまいます。
これを読んで契約しようと思う人はいないと思いますが・・・。
少なくともやめようと思う人が出てもおかしくありません。

たかが販売数とお考えなのかもしれませんが、最近のマンション不況
の状態で自分が購入しようと思っている物件が完売するかは大きな問題
です。検討時点での販売数は大きな指標です。これを適当に聞いた話程度
で発表数と大幅に違う数値を誰でも閲覧できる掲示板に書き込む事が情報
交換なのでしょうか？

どうしても「聞いた話」を書き込みたければ少なくともどこから聞いた話
であるかは記載すべきです。
263は複数の人に良くない・情報源を教えて欲しいと書かれているのに
書き逃げしています。自身がある・問題ないと思っているなら出てくるべきです。

>「聞いた話」であれば何を書いてもいいんですか？
勿論良いです。素人の書けることは全てその程度。

>「聞いた話ですけど、あそこは耐震性に問題がある」とか
>「893がたくさん契約している」とか書いて良い事になってしまいます。

勿論良いです。ただのうわさ話書いて本気にする方が＊＊。
本当の話を書く時で、「聞いた話ですけど」と書いて誰が書いたか
分からないようにする場合もあるでしょう。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

新栄さんが空港と箱崎でも値引きしてきましたね。

あそこは元々の価格が高めでしたからね。

あの二つはそこそこ売れてたんじゃなかったの？（223さんの情報による）

新栄住宅は早く２代目に変わればいいのに(笑)

500万や600万引きの新価格や400万のキャッシュバック・・・。ここも現金化が狙いなんでしょうか？

体力が無いところは値下げして売り切りもできませんからね。

新栄住宅の体力は大丈夫なんですか？。新栄住宅も正月休みに入ったんですよね？。休み明けに申し込み増えますかね？

277の書き込みではメインバンクが支えるようですから、大丈夫では？

>>292
逆に専業でそこより大丈夫だと思っているデベはありますか？

292じゃないですが、専業にこだわる必要はないんじゃないの？
新栄が危ないかは別にして、マンション専業の会社全体がこの不況で、
危ないって言われてるのに。

>>295
じゃあ、財閥（銀行）・鉄道・電力系デベ以外は全て危ないということで。

大手でも福岡支店を撤退したらアフターなんか期待できないよ

いくつか福岡から撤退しましたからね。
販売中の物件もまるごと業者売りしてまで急いだところもありましたっけ・・・。
福岡本社ならば撤退できませんから、マシかもしれません。

新栄の在庫の多さは尋常じゃない。
当分続く不動産不況を耐えれるだけの体力を残しているのか不安になるね。
まぁ〜福銀がいるから大丈夫か？

新栄住宅のアンピールシリーズ、価格改定前に契約した人への対応はどうしてるの？

新栄があぶないって書き込みばかりですね。
他にも会社の規模の割に在庫が多くて新栄以上に危ないデベもあるのに。
ここが生き残ると困る人がいるのかもしれませんが。