イニシア愛宕浜

ここは本来の愛宕浜というより、
道の向かいの姪浜エリアだよね。
商店・賃貸住宅が混在するエリア。

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それは山のむこうがわだ

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エリアは問題無いと思うよ
ただ、建物が建った経緯が惹き起こしている現状のディスカウントを考えると、賃貸も思ったほどおいしいとは限らないと思う

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向かいのスタンドって将来的には何になるのかなあ
やっぱマンションかなあ
15階建てリビングお見合いの賃貸

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しかし 最近かなり灯りついてるなぁ･･･
年明けて 叩き売りした?
いくら値引きだろうか･･二割なら即決したい

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スタンドあとにマンションが建つとしてもあの敷地ではペンシルみたいなへんなものしか建たないだろうね｡スタンドからのガソリン臭がきになるな。

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マンションが建とうが建つまいが気に入ってます。（＾０＾）
そもそも人の土地に何が建つかなんて他人にはどうにもなりません。
色々あってもそこそこ売れてるのは立地・造りにも魅力があると考える人がいるからですかね？
普通だとあそこまで揉めると全く売れない気がしますが・・・
残り早く完売してほしい＆イニシアに逝かずに頑張ってほしいです。

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目の前にラブホがたつ計画があったら絶対買わないだろ 隣の敷地に何が建つかをある程度予想して高層の部屋を買うことをすすめるよ。 数年後に10階建ての建物がたったらここの資産価値は5割は下がりますよ。

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ガソリンスタンドの敷地オンリーでマンション計画は考えにくい。

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残りはいくつなの?

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コスモスイニシア　ついに倒産（私的整理）

４月２６日日経朝刊1面トップ

コスモスイニシアが私的整理に踏み込むことで銀行団と調整に入った.

ttp://www.nikkei.co.jp/news/main/20090426AT2C2500W25042009.html

コスモスイニシア、債務軽減で銀行と調整　再建へ私的整理

　ジャスダック上場のマンション販売大手、コスモスイニシアが債務負担を減らして経営再建をめざす私的整理に踏み切ることで銀行団と調整に入った。事業の縮小や再構築などの再建計画を示す見返りに、三メガバンクや住友信託銀行など約40の取引金融機関に債務の株式化や返済期限の延長を要請する。銀行団と協調して有利子負債を削減し、経営を立て直す。

　コスモスイニシア（旧リクルートコスモス）はＭＢＯ（経営陣が参加する買収）で2005年にリクルートグループから独立した。現在の筆頭株主は投資ファンドのユニゾン・キャピタル。マンション販売が落ち込み、08年4―12月期は327億円の連結最終赤字だった。過去の投資に伴う約 2000億円の有利子負債が重荷になっている。 (07:00)

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ttp://www.nri.co.jp/opinion/r_report/m_word/shiteki_seiri.html

経営用語の基礎知識（第2版）

私的整理　Voluntary Liquidation

債権者と債務者との協議により倒産処理を図る手続。速く安く倒産処理が図れる。
　私的整理とは、破産法・民事再生法・会社更生法などの法的手続によらずに、債権者と債務者との協議により倒産処理を図る手続です。法的手続と同様に、倒産企業を解体する清算型と、倒産企業の事業継続を図る再建型があります。

迅速かつ低廉な手続
　私的整理は、法的手続と異なり、裁判所による関与・監督を受けずに、債務者たる倒産企業と債権者との合意により自主的に行われます。このため、決まった手続がなく「任意整理」「内整理」ともいわれます。
　私的整理のメリットには、（1）債権者と債務者の合意を円滑に進めることで、柔軟、迅速かつ低廉な手続が可能である、（2）「倒産」のレッテルが貼られないため、取引関係や企業ブランドなどの事業基盤が毀損されにくい、（3）債権カットが一律でなくてよいため、零細な取引業者に負担をかけずにすむ、などがあります。
　他方、デメリットには、（1）再建計画に同意しない債権者を拘束できない、（2）債権者にとって経済合理性が担保されない場合、債権者の株主代表訴訟を提起されるおそれがある、（3）裁判所に債務弁済禁止等の保全処分を求める制度がない、（4）債権者の担保権行使に対する対抗措置が備わっていない、などがあります。

私的整理ガイドラインの制定
　私的整理は、法的に定まった手続がないため、様々な方法により行えるという自由度がある一方で、手続の透明性に問題があり、再建計画の信頼性・公平性に欠ける場合が多いとの指摘がなされていました。
　そこで、手続の透明性・公平性・迅速性を確保するため、平成13年9月に私的整理ガイドラインが公表されました。このガイドラインは私的整理の実務指針を提示しており、関係当事者には遵守が求められているものの、法的拘束力はありません。そのため、複数の金融機関の調整に手間取るなどの限界があります。
　また、倒産企業に求められる要件が相当に厳しく、例えば、3年以内を目途に、実質債務超過を解消し、経常利益を黒字に転換することが数値目標として必要となります。こうしたことから、平成16年3月までの利用実態としては、西武百貨店など14社にとどまっています。

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と、いうことは倒産はしない。
銀行と株主が大損。
物件購入者に影響なしということ？

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そんなに世の中甘くない

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966さん そうなると思います。ここは潰せないようです

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優良企業は潰せないと
銀行が判断したということでしょうか?

過去に私的整理で再建した企業はどこがあるのでしょうか･･･
私は物件購入者ですのでコスモスイニシアの動向が気になってしかたありません

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金融機関は企業の資金繰りをたすけ円滑な企業活動をサポートする責任があります｡=債権放棄などで財務リストラをサポートして資金調達力を底上げさせる｡ 大きすぎることも支援される理由の一つと思いますが景気回復の政策が発動されていることからこれ以上貸し渋りで会社をつぶすと役所から何言われるかわからないという見方をしたのではないかな｡ 私的再生なので最後まで解りませんがオーナーには影響ないと思います。オーナーも広義にはコスモスイニシアの債権者でありますからオーナーすべてまたは2/3の了解を得ることは不可能であり金融債権者が被ってくれるということなのです｡ 金融機関はリストラやらで厳しいね！

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会社自体は潰せなくても個別の物件とは別問題。
再建の過程でどうなるかと言うことでしょうから、今後も心配のタネは尽きません。

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コスモスイニシアは
今日の日経の記事を否定してるね｡
どういうこと?

情報が漏れたことをイニシアが嫌がった?

ホントはGW明けくらいに発表するつもりが･･･

この連休に叩き売りしたかったはずだからね

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入居者から、問い合わせ殺到しているみたいですが？

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そら殺到もするでしょうよ

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＞そら殺到もするでしょうよ

なぜ私的清算するかというと、資産より債務が多い（債務超過）ということですね。
債務超過になると、上場廃止になります。以前から継続企業として疑義があると
会計監査の会社から付記が求められていました.

ようするに、３月決算をまとめているうちに債務超過がはっきりしたので、いそぎ
なんとかしないといけない、ということでしょう。

通常であれば、会社更生法で管財人をきめて、債権者会議をやって、債務放棄、債務
の割引、株主の減資などで債務超過を解消しますが、会社更生法を申請すると、その
時点で上場廃止になります。

そうすると、現時販売中のマンションは売れなくなりますね。債権スキームがでる
まで会社活動が停止しますので、その間さらに債務が増えていきます.

今回は、私的清算ですから、おもな債権者が同意すればいいわけですが、問題に
なるのは株主がどこまでかぶるのか、ということです。また販売中のマンションがどう
なるのか、も問題でしょうね。おそらく、大手の株主、債権者と調整をやっている
途中で日経にすっぱぬかれたのでしょう。

いったん日経の一面にでかでかとのった以上、納入業者は資材の納入をやめ、あるいは
引き上げされてしまいますので、速めに債権者が同意しないと、大変な混乱になります。
私的清算が決まるまでは、まだ決済されていないものの引き上げや納入停止を
法的に抵抗できないからです。

ですから、日経にでた以上、１、２日中にいやでも債権者は私的整理を決定するか
会社更生法を申請するか、一時の猶予もなくなります。

まあ、違法ではないものの、グレーゾーンの建物をたてて、その販売が一年以上
遅れ、売れ残りが大量にでたのはイニシアが悪いわけで、イニシアの責任であり
どうしようも無いですね。

なお、マンションを買った人間のお金は供託されていて無事のはずですが、さまざまな
サービス、たとえばマンションの管理組合がまだ活動していない時点でのエレベーターの
経費や維持費、掃除費などは止まるので、住んでいるかたがたで払うしかないですね。
その場合、空家の分も当然負担することになります。

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問題は、会社更生法の場合は管財人がすべての資産を管理しますから、
債務者はかってに物品の引き上げなどはできませんし、また会社が
原価割れで投売りすることが禁止されます。

しかし、私的清算が確実になった以上、決済されていない納入の停止や引き上げ
は違法ではありませんし、会社価値を毀損するような投売りや資産の散逸を
法的に強制力をもってとめることができないのですね。

あくまでも債権者会議を開いて決めるわけで、どうなるかわかりませんね。

気になるのは、本来３７％の株主であるユニゾンが会社を維持するのか、
解散するのか、売却するのか、見えないところです。財閥系不動産や
メインバンクが決まっていれば、そもそも銀行に優先株を発行して
DES（借金を優先株におきかえる）をやって上場を維持するのが普通ですが、
私的整理で上場を維持するというのが、またまたグレーゾーンです。ようするに
私的整理には何ら法的な強制力も裏付けもない、からです。どうなるか、
まったくわからない。

現時点で金融危機で新たに出資できる方策が無いとしたら、会社の解散整理と
１００％減資に向かう可能性があります。けっして楽観的じゃないですよ。
時期が悪いですから.

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間違いコメントやめてね 株主責任をとう手続きしらないだろ

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上の私的整理のところで

（1）再建計画に同意しない債権者を拘束できない、（2）債権者にとって経済合理性が担保されない場合、債権者の株主代表訴訟を提起されるおそれがある、（3）裁判所に債務弁済禁止等の保全処分を求める制度がない、（4）債権者の担保権行使に対する対抗措置が備わっていない、などがあります。

とあります。法律用語でわかりにくいのですが、２／３の債権者が合意しなければ不可という
ことです。またたとえ２／３の同意があっても、債務放棄やカットに賛成しない人間から
訴えられることがある、ということです。

また、債務弁済禁止の保全処分が求められない、法的にうらずけが無いということは、特定の
債権者や納入業者だけに、資産を毀損して不公平に支払いが行われることには、訴訟以外に
対抗する方法がない、ということです。

また４）番目は、まだ支払いをうけていない業者が納入した物件については、たとえばかってに
引き上げられても抗弁できない、ということです。マンションで言えば、エアコンとか
エレベーターなどであっても、決済がすんでいなければ、担保権、つまり借金のかたに
引き上げられても抗弁できない、ということですよ。

上に甘いことが書いてありますが、私的整理とは、よくある決して甘い話しではありませんよ。

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長々書いている方はオタク? 常識的に倒産してないなら減資は簡単にできんよ あなたやすんだら^

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＞長々書いている方はオタク? 常識的に倒産してないなら減資は簡単にできんよ あなたやすんだら^

ねぼけてますか。

そもそも私的整理って、速い話し父さんという意味ですよ。

倒産父さんとうさん藤さんトウサンです。

減資の割合は、債務超過の具合、また債権者の債権放棄、債務カット、
などによります。

通常は債務超過が大きく、債権者に債務の完全放棄、もしくは大幅なカット
をお願いする場合は、株主にも責任が求められます.減資です。

減資にはいろいろな割合がありますが、要は１００％か、それ以外か、
ということです。

１００％減資なら紙くずです。しかし、99.99%減資なら、まだ期待できる。

いいですか、株式会社や有限会社は、最悪株主は株がゼロになるリスクがあるが、
自分の出資した株（額面）以上の責任を負わない、つまり減資１００％でゼロ
になりますが、それ以上の借金を負わない、それが有限責任ということです。
高校の教科書に書いてないかな.


なにか、ねぼけているひとが多いですね.

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>>979
何を苛立ってるの？
日経１面に出ちゃった以上、最悪のシナリオを想定して、対処法を考えておいて損はない。
次の一手で出遅れちゃわないように...

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まあまああ そんなシロウトさんが さわかない さ わ が な い  イチローについて夜中のファミレスで白熱した議論をしている低知識人みたいですね。 みての通りだよ｡

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金融機関の格付が「破綻先」扱いで物件の競売なども行われて、工事、販売活動も中止にむかうらしいよ。。

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上場廃止だからねぇ。

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ならないよ

大幅値引きしてくれるでないの?

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ここはテキトーな事を書いてる人もいるから、正確な情報が欲しかったら、
直接イニシアに問い合わせたほうがいいと思うよ。

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瑕疵くらいでしょ。埋まってれば。

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あと20数戸だよ

お早めに!

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詳しく書いておられてどこが正解でどこが間違いかアタシは指摘しきらんけれども、
これだけは言える。

このスレでそんな細かいこと求めてる人はおらん。
要はどうなるとや？　ということ。

>倒産父さんとうさん藤さんトウサンです。
突っ込んだ方が間違いやったとしても、こんな風に熱くならんでよか。
みんな冷ややかに見とうよ。

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買ってる人は冷ややかとはいかんけどね。

父さん！倒産どうなん？

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倒産しないでしょ
倒産してもこの会社残るでしょ
株主や銀行関係者ならともかく 私的整理なら
清算には向かわないはず最悪,民事再生だろうねまず購入者には不利益ないと思うけど･･･
気に入ったなら購入すればいいし･･･
日経の一面を持参して値引き交渉するのも面白いとおもうけど･･･
特にイニシア愛宕浜は
八割は売れてるみたいだし、万が一破綻～清算に向かっても管理組合も立ち上がったし 瑕疵の問題以外不安はない
アフターはコスモスイニシアが清算しないかぎり大丈夫と思うよ

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コスモスイニシアの株価、急騰してるね。

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借りた金を返さないなんて許されるの？

うちもローンや管理費を滞納しようかしら。

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やっぱり逝きましたか。

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いいかげんに現実をみようよ

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IR出ましたね
私的整理の概要が･･･
なんだか既に出来レースな気がする

銀行･株主に債権放棄させて
どこかの大手がバックアップしそうな気が･･･

少なくとも一年は延命したと思われる

頑張ってコスモスイニシア

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イニシア愛宕浜も、管理組合が立ち上がった（管理費等が住民側に戻った）ようだし
とりあえず良かったね。
あとは管理組合の頑張り次第だね。

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