売却には向いている場所ですよ。賃貸は良いものであればすぐに決まります。 福岡市では人気のある住宅街の一つです。(不動産業者)
愛宕浜の中古 いっぱい売れ残ってるけど？
築10年たちますと難しくなります。周りの宅地開発も進みました｡この場所に係わらず相対的価値が変化するリスクが不動産には常にあるということですね｡愛宕浜はすんでみたい街というカテゴリでは市内でtopｸﾗｽです｡ 書かれていますように賃貸タウンになることがありませんので街が荒れてしまうことがないと思います。
ここは本来の愛宕浜というより、
道の向かいの姪浜エリアだよね。
商店・賃貸住宅が混在するエリア。
それは山のむこうがわだ
エリアは問題無いと思うよ
ただ、建物が建った経緯が惹き起こしている現状のディスカウントを考えると、賃貸も思ったほどおいしいとは限らないと思う
向かいのスタンドって将来的には何になるのかなあ
やっぱマンションかなあ
15階建てリビングお見合いの賃貸
しかし 最近かなり灯りついてるなぁ･･･
年明けて 叩き売りした?
いくら値引きだろうか･･二割なら即決したい
スタンドあとにマンションが建つとしてもあの敷地ではペンシルみたいなへんなものしか建たないだろうね｡スタンドからのガソリン臭がきになるな。
マンションが建とうが建つまいが気に入ってます。（＾０＾）
そもそも人の土地に何が建つかなんて他人にはどうにもなりません。
色々あってもそこそこ売れてるのは立地・造りにも魅力があると考える人がいるからですかね？
普通だとあそこまで揉めると全く売れない気がしますが・・・
残り早く完売してほしい＆イニシアに逝かずに頑張ってほしいです。
目の前にラブホがたつ計画があったら絶対買わないだろ 隣の敷地に何が建つかをある程度予想して高層の部屋を買うことをすすめるよ。 数年後に10階建ての建物がたったらここの資産価値は5割は下がりますよ。
ガソリンスタンドの敷地オンリーでマンション計画は考えにくい。
残りはいくつなの?
コスモスイニシア ついに倒産（私的整理）
４月２６日日経朝刊1面トップ
コスモスイニシアが私的整理に踏み込むことで銀行団と調整に入った.
ttp://www.nikkei.co.jp/news/main/20090426AT2C2500W25042009.html
コスモスイニシア、債務軽減で銀行と調整 再建へ私的整理
ジャスダック上場のマンション販売大手、コスモスイニシアが債務負担を減らして経営再建をめざす私的整理に踏み切ることで銀行団と調整に入った。事業の縮小や再構築などの再建計画を示す見返りに、三メガバンクや住友信託銀行など約40の取引金融機関に債務の株式化や返済期限の延長を要請する。銀行団と協調して有利子負債を削減し、経営を立て直す。
コスモスイニシア（旧リクルートコスモス）はＭＢＯ（経営陣が参加する買収）で2005年にリクルートグループから独立した。現在の筆頭株主は投資ファンドのユニゾン・キャピタル。マンション販売が落ち込み、08年4―12月期は327億円の連結最終赤字だった。過去の投資に伴う約 2000億円の有利子負債が重荷になっている。 (07:00)
ttp://www.nri.co.jp/opinion/r_report/m_word/shiteki_seiri.html
経営用語の基礎知識（第2版）
私的整理 Voluntary Liquidation
債権者と債務者との協議により倒産処理を図る手続。速く安く倒産処理が図れる。
私的整理とは、破産法・民事再生法・会社更生法などの法的手続によらずに、債権者と債務者との協議により倒産処理を図る手続です。法的手続と同様に、倒産企業を解体する清算型と、倒産企業の事業継続を図る再建型があります。
迅速かつ低廉な手続
私的整理は、法的手続と異なり、裁判所による関与・監督を受けずに、債務者たる倒産企業と債権者との合意により自主的に行われます。このため、決まった手続がなく「任意整理」「内整理」ともいわれます。
私的整理のメリットには、（1）債権者と債務者の合意を円滑に進めることで、柔軟、迅速かつ低廉な手続が可能である、（2）「倒産」のレッテルが貼られないため、取引関係や企業ブランドなどの事業基盤が毀損されにくい、（3）債権カットが一律でなくてよいため、零細な取引業者に負担をかけずにすむ、などがあります。
他方、デメリットには、（1）再建計画に同意しない債権者を拘束できない、（2）債権者にとって経済合理性が担保されない場合、債権者の株主代表訴訟を提起されるおそれがある、（3）裁判所に債務弁済禁止等の保全処分を求める制度がない、（4）債権者の担保権行使に対する対抗措置が備わっていない、などがあります。
私的整理ガイドラインの制定
私的整理は、法的に定まった手続がないため、様々な方法により行えるという自由度がある一方で、手続の透明性に問題があり、再建計画の信頼性・公平性に欠ける場合が多いとの指摘がなされていました。
そこで、手続の透明性・公平性・迅速性を確保するため、平成13年9月に私的整理ガイドラインが公表されました。このガイドラインは私的整理の実務指針を提示しており、関係当事者には遵守が求められているものの、法的拘束力はありません。そのため、複数の金融機関の調整に手間取るなどの限界があります。
また、倒産企業に求められる要件が相当に厳しく、例えば、3年以内を目途に、実質債務超過を解消し、経常利益を黒字に転換することが数値目標として必要となります。こうしたことから、平成16年3月までの利用実態としては、西武百貨店など14社にとどまっています。
と、いうことは倒産はしない。
銀行と株主が大損。
物件購入者に影響なしということ？
そんなに世の中甘くない
966さん そうなると思います。ここは潰せないようです
優良企業は潰せないと
銀行が判断したということでしょうか?
過去に私的整理で再建した企業はどこがあるのでしょうか･･･
私は物件購入者ですのでコスモスイニシアの動向が気になってしかたありません
金融機関は企業の資金繰りをたすけ円滑な企業活動をサポートする責任があります｡=債権放棄などで財務リストラをサポートして資金調達力を底上げさせる｡ 大きすぎることも支援される理由の一つと思いますが景気回復の政策が発動されていることからこれ以上貸し渋りで会社をつぶすと役所から何言われるかわからないという見方をしたのではないかな｡ 私的再生なので最後まで解りませんがオーナーには影響ないと思います。オーナーも広義にはコスモスイニシアの債権者でありますからオーナーすべてまたは2/3の了解を得ることは不可能であり金融債権者が被ってくれるということなのです｡ 金融機関はリストラやらで厳しいね！
会社自体は潰せなくても個別の物件とは別問題。
再建の過程でどうなるかと言うことでしょうから、今後も心配のタネは尽きません。
コスモスイニシアは
今日の日経の記事を否定してるね｡
どういうこと?
情報が漏れたことをイニシアが嫌がった?
ホントはGW明けくらいに発表するつもりが･･･
この連休に叩き売りしたかったはずだからね
入居者から、問い合わせ殺到しているみたいですが？
そら殺到もするでしょうよ
＞そら殺到もするでしょうよ
なぜ私的清算するかというと、資産より債務が多い（債務超過）ということですね。
債務超過になると、上場廃止になります。以前から継続企業として疑義があると
会計監査の会社から付記が求められていました.
ようするに、３月決算をまとめているうちに債務超過がはっきりしたので、いそぎ
なんとかしないといけない、ということでしょう。
通常であれば、会社更生法で管財人をきめて、債権者会議をやって、債務放棄、債務
の割引、株主の減資などで債務超過を解消しますが、会社更生法を申請すると、その
時点で上場廃止になります。
そうすると、現時販売中のマンションは売れなくなりますね。債権スキームがでる
まで会社活動が停止しますので、その間さらに債務が増えていきます.
今回は、私的清算ですから、おもな債権者が同意すればいいわけですが、問題に
なるのは株主がどこまでかぶるのか、ということです。また販売中のマンションがどう
なるのか、も問題でしょうね。おそらく、大手の株主、債権者と調整をやっている
途中で日経にすっぱぬかれたのでしょう。
いったん日経の一面にでかでかとのった以上、納入業者は資材の納入をやめ、あるいは
引き上げされてしまいますので、速めに債権者が同意しないと、大変な混乱になります。
私的清算が決まるまでは、まだ決済されていないものの引き上げや納入停止を
法的に抵抗できないからです。
ですから、日経にでた以上、１、２日中にいやでも債権者は私的整理を決定するか
会社更生法を申請するか、一時の猶予もなくなります。
まあ、違法ではないものの、グレーゾーンの建物をたてて、その販売が一年以上
遅れ、売れ残りが大量にでたのはイニシアが悪いわけで、イニシアの責任であり
どうしようも無いですね。
なお、マンションを買った人間のお金は供託されていて無事のはずですが、さまざまな
サービス、たとえばマンションの管理組合がまだ活動していない時点でのエレベーターの
経費や維持費、掃除費などは止まるので、住んでいるかたがたで払うしかないですね。
その場合、空家の分も当然負担することになります。
問題は、会社更生法の場合は管財人がすべての資産を管理しますから、
債務者はかってに物品の引き上げなどはできませんし、また会社が
原価割れで投売りすることが禁止されます。
しかし、私的清算が確実になった以上、決済されていない納入の停止や引き上げ
は違法ではありませんし、会社価値を毀損するような投売りや資産の散逸を
法的に強制力をもってとめることができないのですね。
あくまでも債権者会議を開いて決めるわけで、どうなるかわかりませんね。
気になるのは、本来３７％の株主であるユニゾンが会社を維持するのか、
解散するのか、売却するのか、見えないところです。財閥系不動産や
メインバンクが決まっていれば、そもそも銀行に優先株を発行して
DES（借金を優先株におきかえる）をやって上場を維持するのが普通ですが、
私的整理で上場を維持するというのが、またまたグレーゾーンです。ようするに
私的整理には何ら法的な強制力も裏付けもない、からです。どうなるか、
まったくわからない。
現時点で金融危機で新たに出資できる方策が無いとしたら、会社の解散整理と
１００％減資に向かう可能性があります。けっして楽観的じゃないですよ。
時期が悪いですから.
間違いコメントやめてね 株主責任をとう手続きしらないだろ
上の私的整理のところで
（1）再建計画に同意しない債権者を拘束できない、（2）債権者にとって経済合理性が担保されない場合、債権者の株主代表訴訟を提起されるおそれがある、（3）裁判所に債務弁済禁止等の保全処分を求める制度がない、（4）債権者の担保権行使に対する対抗措置が備わっていない、などがあります。
とあります。法律用語でわかりにくいのですが、２／３の債権者が合意しなければ不可という
ことです。またたとえ２／３の同意があっても、債務放棄やカットに賛成しない人間から
訴えられることがある、ということです。
また、債務弁済禁止の保全処分が求められない、法的にうらずけが無いということは、特定の
債権者や納入業者だけに、資産を毀損して不公平に支払いが行われることには、訴訟以外に
対抗する方法がない、ということです。
また４）番目は、まだ支払いをうけていない業者が納入した物件については、たとえばかってに
引き上げられても抗弁できない、ということです。マンションで言えば、エアコンとか
エレベーターなどであっても、決済がすんでいなければ、担保権、つまり借金のかたに
引き上げられても抗弁できない、ということですよ。
上に甘いことが書いてありますが、私的整理とは、よくある決して甘い話しではありませんよ。
長々書いている方はオタク? 常識的に倒産してないなら減資は簡単にできんよ あなたやすんだら^
＞長々書いている方はオタク? 常識的に倒産してないなら減資は簡単にできんよ あなたやすんだら^
ねぼけてますか。
そもそも私的整理って、速い話し父さんという意味ですよ。
倒産父さんとうさん藤さんトウサンです。
減資の割合は、債務超過の具合、また債権者の債権放棄、債務カット、
などによります。
通常は債務超過が大きく、債権者に債務の完全放棄、もしくは大幅なカット
をお願いする場合は、株主にも責任が求められます.減資です。
減資にはいろいろな割合がありますが、要は１００％か、それ以外か、
ということです。
１００％減資なら紙くずです。しかし、99.99%減資なら、まだ期待できる。
いいですか、株式会社や有限会社は、最悪株主は株がゼロになるリスクがあるが、
自分の出資した株（額面）以上の責任を負わない、つまり減資１００％でゼロ
になりますが、それ以上の借金を負わない、それが有限責任ということです。
高校の教科書に書いてないかな.
なにか、ねぼけているひとが多いですね.
まあまああ そんなシロウトさんが さわかない さ わ が な い イチローについて夜中のファミレスで白熱した議論をしている低知識人みたいですね。 みての通りだよ｡
え？今掲示板みてビックリしたのですが、イニシア倒産したと言うことですか？
購入を検討していたのですが、やはりやめたほうがよいのでしょうか？？
購入している人、または購入しようとしている人にどのような問題がおきてくるのでしょうか？？詳しい方がおられましたら宜しくお願いします。
金融機関の格付が「破綻先」扱いで物件の競売なども行われて、工事、販売活動も中止にむかうらしいよ。。
上場廃止だからねぇ。
イニシア愛宕浜の販売が中止になるのでしょうか？？購入を検討中でしたのでショックです！！
いつ販売中止になるかはわからないですよね？
ならないよ
大幅値引きしてくれるでないの?
ここはテキトーな事を書いてる人もいるから、正確な情報が欲しかったら、
直接イニシアに問い合わせたほうがいいと思うよ。
大幅値引きありますかねぇ？？どの程度までの値引きか気になるところです。
購入したあとイニシアが破綻したら住民はどのようなとこでデメリットがあるんですか？
瑕疵くらいでしょ。埋まってれば。
あと20数戸だよ
お早めに!
お早めにっ！って、倒産しかけで値引きもそんなにしてくれないなら誰も買わないんでわ？？
もしかして991さんはイニシアの方だとか？
２割引いてくれたら考えるけど、どうかな～？？
詳しく書いておられてどこが正解でどこが間違いかアタシは指摘しきらんけれども、
これだけは言える。
このスレでそんな細かいこと求めてる人はおらん。
要はどうなるとや？ ということ。
>倒産父さんとうさん藤さんトウサンです。
突っ込んだ方が間違いやったとしても、こんな風に熱くならんでよか。
みんな冷ややかに見とうよ。
買ってる人は冷ややかとはいかんけどね。
父さん！倒産どうなん？
倒産しないでしょ
倒産してもこの会社残るでしょ
株主や銀行関係者ならともかく 私的整理なら
清算には向かわないはず最悪,民事再生だろうねまず購入者には不利益ないと思うけど･･･
気に入ったなら購入すればいいし･･･
日経の一面を持参して値引き交渉するのも面白いとおもうけど･･･
特にイニシア愛宕浜は
八割は売れてるみたいだし、万が一破綻～清算に向かっても管理組合も立ち上がったし 瑕疵の問題以外不安はない
アフターはコスモスイニシアが清算しないかぎり大丈夫と思うよ
借りた金を返さないなんて許されるの？
うちもローンや管理費を滞納しようかしら。
やっぱり逝きましたか。
いいかげんに現実をみようよ
IR出ましたね
私的整理の概要が･･･
なんだか既に出来レースな気がする
銀行･株主に債権放棄させて
どこかの大手がバックアップしそうな気が･･･
少なくとも一年は延命したと思われる
頑張ってコスモスイニシア
イニシア愛宕浜も、管理組合が立ち上がった（管理費等が住民側に戻った）ようだし
とりあえず良かったね。
あとは管理組合の頑張り次第だね。
どうなるのかなぁ～～？？
コスモスイニシア、再建へ私的整理
ジャスダック上場のマンション販売大手、コスモスイニシアが債務負担を減らして経営再建をめざす私的整理に踏み切ることで銀行団と調整に入った。事業の縮小や再構築などの再建計画を示す見返りに、三メガバンクや住友信託銀行など約40の取引金融機関に債務の株式化や返済期限の延長を要請する。銀行団と協調して有利子負債を削減し、経営を立て直す。
コスモスイニシア（旧リクルートコスモス）はＭＢＯ（経営陣が参加する買収）で2005年にリクルートグループから独立した。現在の筆頭株主は投資ファンドのユニゾン・キャピタル。マンション販売が落ち込み、08年4―12月期は327億円の連結最終赤字だった。過去の投資に伴う約2000億円の有利子負債が重荷になっている。
いってしまいました。。。。。
おまいさん 馬鹿じゃあない よくなるんだよ。
＞取引金融機関に債務の株式化や返済期限の延長を要請する。
手形の不渡りと同じ、今後どうなるかは別としてこれの世間での呼び名は「倒産」以外ありえんだろ！
これから、購入しようとしていたものですが、どういった不利益がありますか。教えてください。
わたしも購入を考えているので教えてください！やはり購入止めたほうがよいでしょうか？
。倒産した場合の不利益は①構造に重大な瑕疵があった場合は構造部分の保証がなくなる可能性が高い。
あとは破綻するかもっていつも心配しないといけないこと。
心配性の方は買わないほうが安心だが、他にはそんなに心配あるかな？
ここ１年で多数のマンションデベが倒産してます、これからも体力のない先は
危ない状況は続きます。倒産リスクを読込んだ上で価格と立地や設備や雰囲気が
気に入ったら買ったらよいとはお思います。私は私的整理前にリスクを知った上で
納得して買いましたが・・・実際私的整理に入ったときはドッキリしたかな。
どちらにしても自己責任で判断するしかないと思います。
いつが買い時かなんて誰にもわかりませんよね。
心配な人は鉄道系か財閥系のデベマンションの方が安心かも？
ここの購入を検討しすぎた結果今一歩踏み切れず現在、保留中です
バルコニーが大通りに面している点と価格帯が若干気になりました
住人の方は実際騒音はきになりますか？
また、4月の上旬くらいにＭＲ見学に行ったのですが、また値下げされているのですか？
モデルルーム行った時、窓閉めていたら騒音は気にならない程度ですが、バイクや救急車の音はきになりましたよ。窓開けっ放しだとテレビとか聞こえずらいかも･･･
価格は今の状況からして値下げしてるのでは？？
私も検討中ですが、その２つの点で見送られたのですか？ほかにも見送られた理由がおありならお聞かせください！ぜひ参考にしたいので。
私が見送りにしたところはやはり騒音が気になったためなのですが、1011さんの検討されているポイントは何でしょうか？
こちらも参考にしたいので是非よろしくお願いします
やはり騒音が気になられたのですね。。。私は今住んでいるところも騒音はするので、愛宕の物件を見たとき、騒音はそこまで気にならない程度でしたが、そこは個人差がありますからね！！私が気にいったところははやり間取りですかね！！収納が多い事とやはり値段です。最初の定価では手が届かない感じですが、今なら手が届く感じですごく迷ってます。
倒産の問題もありますし、どうしたらいいのか毎日悩んでますよ(泣
一度、購入を見送ったのですが再度購入を検討しています
理由としては、やはり間取りと、立地条件、価格帯とのバランスが良いと考えたからです
倒産の件などもありますが、どうなんでしょうかね？
ギリギリ価格に手が届いたので私は買いました。
それでも原あたりのマンションよりは正直値引きも少なく多少割高でしたが・・・
立地と設備と雰囲気が気に入ってます。
姪浜近辺のマンションではお買い得感はると思います。
私的整理に入ってるので瑕疵保証の心配はありますが、管理組合も立ち上がってる
のでその他のことは気にしてません。
南向きは道路沿いなので雨の日などは窓をあけてると時間帯によっては気になりますが
閉めれば静かです。東側の場合は音はしませんしずかなものです。
人によって価値観は違うのでわかりませんが、愛宕浜界隈の雰囲気がすきな方には悪くない
とおもいます。実際、私が検討してた１月よりは部屋は少なくなってますね。
一日中部屋にいるのではないので騒音は気にしていません｡ 環境抜群で楽しい生活がおくれているこのマンションを買えたことに感謝しております。
1013さんへ
毎日悩んでおられるとの事でしたが、その後どうなりました？
私も最終的な決断をするところまできているのですが、1013サンの動向が気になってしま
い・・・よかったらどうされたかお聞かせ下さい
近所の某物件より気に入って契約しました。
色んな問題に関しては自己責任での判断になりますが、物件の造りや資産価値、居住イメージを考えて決定しました。
タイルの使い方（玄関側までちゃんと貼ってて吹き付けではない）等を参考に細部までチェックしたりしました。
すべての仕様が一番と言う訳ではないですが、平均以上の造りはしてますし施工の粗も少ないように思えます。
変に促進する訳ではありませんが、自分もここでの意見は参考にさせてもらったので感想を述べました。
夜の騒音はどうでしょうか？
窓を開けて寝れますか？
先週から入居しました。
住んでみるとますますいい街だなと思うようになりました。
中学生も小学生も挨拶してくれるし、夜は静かだし、何より風が通るのが気に入っています。
ただ1つだけ問題があるとすると、ヤッパリバス本数の少なさです。
子供がいない夫婦ですんでいますので、アクセスは良いほうがいいのですが、
環境に惚れて購入したので、アクセスは妥協点の1つです。
毎日、海が見えて、夜にはマリノアの観覧車の明かりを見ながらビールを飲む・・・。
贅沢な時間が流れています。
自己満足？
他に何があるの？
自分が良ければそれでいいでしょ！
こんな人ばっかし 住んでるよ。
やっぱり、実際に住んでいる人の意見は、具体的で参考になりますね。
よくマリナ通りを通るのでマンションを見かけますが、マンションが建ってから戸建の日当たり悪そうに感じます。
建つ前から反対運動が盛んだったので建設はしないのかなと思ってました。
子供がいらっしゃる方でしたら学校の問題もありますし、あのマンションは辞めたほうが・・・
自分がよければの人が、たくさん住んでいるって本当？
女性の営業さんいなくなったの？
ここの男性の営業は最悪だよ？
勉強してないのが丸見え！
使える奴は、さっさと見切りをつけて、他に行っちゃったんじゃないの？
早く辞めないと退職金貰えないかも知れないし・・・
入居率は80％くらいでしょうか
契約済みを含めた販売率は90％程度 かな
広告ではかなりの値下げです。西区では有数の希少ものですし今が最後の買いどきのようなきがしますけど
周辺地域とのいざこざが販売不振の最大の原因なんですが、最近ではこの販売会社の経営問題のほうが
大きかったような気がします。
今となっては、どちらもそれほど騒ぐような話ではなかったわけで、希望物件を安く買えた人は
宝くじに当たったようなもんですね。
ここの販売員が大幅に減ったという話とおりならば、ここの販売はおおむね完了ということでしょう。
最近ジョイントが倒れたようだけど、こことの違いは、やっている業務の違いです。
この会社は大丈夫でしょう。
やっぱり買いだな。
じゃ 買えば
自己責任でネ。
普通の人なら自己責任なのではないか
1032＞＞
はイニシア関係の人？
金を借りることの難しさ、 それだけだよ ここの会社はその点賢いんだわ 潰れている会社はその点に不慣れだったようだ
たしかに販売員がいない
確かに、女性社員からの営業電話が急に無くなったなあ～。
残りはいくつありますか 何割り引き?ですか
トータルでたぶん赤字ですよね？
結局住民の意見聞いて事業諦めればよかっかね。
いまどき黒字のところあります?
住民の要求はマンション自体がダメでタウンハウスでしたよね。
あれじゃあ、マンションと比べて余計に赤字だったでしょう。
リーマンショックさえなければここまで苦戦はしなかったと思いますね。
反対運動さえなければリーマンショック前のピークに竣工・売り切れたでしょ。
結局、欲をかいて損した業者の自業自得です。
近くの反対運動がなかったほぼ同時期のヴァークスも売れ残っているし、リーマンの影響が大きいでしょう。早く売り出しができたので、今ほど値引きしなくても良かったかもしれませんが・・・。
反対した住民も1戸当たり相当な金額を設定しなければ利益が出ないような対案ではなくて、高さや建物の配置方法の変更など現実的な対応をした方が結果として良かったと思います。値引きが大きくなれば今までとは違う層が地域に入ってくるでしょうし、本当に損をするのは反対した住民でしょう。
所詮は田舎の物件
欲張りな業者が住民のアドバイスを無視して大損したでござるの巻
座布団１枚！
座布団没収！
駐車場の車を見ますと明らかに所得の高い層が暮らしていることがうかがえます。 挨拶もみなさん丁寧ですし 子どももよく躾られているようです。
