人気なのは角部屋だけじゃないですか？
ほかは電気が点いてないみたいですけど。
やっぱ、ダメ？
電気の話題で盛り上がってるけど、完売物件の電気見てみたら？どこも言うほどついてないよ。
かなり厳しいね。
賛成！
購入を真剣に検討してます。
実際に住まれてる方でお子様が小学校・中学校に行かれてる方は
マンション以外の近隣の方とお付き合いで反対問題の影響は実際どうでしょうか？
また住み心地等はどうでしょうか？
朝は渋滞や西新方面から来た際はどこでUターンするんですか？
あと朝のエレベーターは渋滞しませんか？
教えて頂ければ助かります。
朝の渋滞はありませんよ
西新方面からはマリナタウンの交差点を左折して愛宕浜四丁目交差点方面にでた方が無難ですよ
すむエリア的には最高だと思います
マリナ通りの騒音も全く気になりませんし･･･
主寝室はほとんどの間取りで北側にあるので
もちろんリビングも気にならないです
みなさんよく挨拶を交わし非常に住みやすいですよ
小さな子供さんたちもたくさんいますし
教育環境に私は惚れて購入しました
愛宕浜小～姪浜中の評判はわるくありません
もしお気に召さないなら能古小中にいかせるという裏技もありますしね
私は全く後悔はありません
このエリアでこの価格
資産価値は十分にあると思います
移り住んで1ヶ月
トラブルは全くありません
ぜひ購入してください
皆で協力して一層住みやすいイニシア愛宕浜にしましょう
808さん
公園の掃除当番はありますか？
教えてください
今のところそのような話は聞いてないですよ
来月に管理組合が立ち上がるのでそれからそういった話も出てくるかもですね。
しかし もう裁判終わっているし やはりコスモスイニシアは幾らかは原告側に支払ってるみたいですよ
裁判費用くらいは･･･
気にしなくていいですよ
807です。さっそくのお答えありがとうございます。
是非前向きに検討したいと思います。
ちなみに昼からの日当たりがわるくなければ東側もいいなと思ってますが、
東側でに住んでる方がいたら洗濯物がかわくかどうかおしえてください。
ヴァークスもいいなと思ったんですが場所的にはイニシアの方が気に入ってます。
あと小学校では集団登校でしょうか？わかる方教えてください。
こちらの物件が苦戦している理由は経営問題だけだな。
不動産としての価値はたいへん高いと思いますし、なんといってもオンリーワン
なものであることが、ポイントだと思います。
同意！
あの立地はすばらしい
眺めよし 治安よし 学校区よし
経営問題さえクリアすれば･･･
なんとかクリアしてくれると信じてます
東側のベランダは南側に比べるとやはり洗濯物は乾きにくいと思います。でも障害物がないので、午前中に干せば問題ないです。東側から見る夜景はとてもきれいですよ。
立地、そんなにいいかなあ・・・。
大通りから一歩入ったところに建っていたら、もっと静かで良かったと思う。
No808さんは何階に住んでいるか分からないけど、南側のリビングはやはり音が若干気になる。2階～6階までだとやはり昼は窓を開けるにはきつい。
あと、資産価値に関しては、同じコスモスイニシアでも「リベーラガーデンシリーズ」の方が海にも近いし
中古でもよっぽど資産価値があるよ。
そんなに資産価値が気になるなら、もうちょっと待って中古のマリナタワーでも買ったら？
音は気になりますか？
すでに残りの部屋は５F以下しかあまりなさそうですが、
南側ですと車の音は気になりますか？
教えてください。５F以下で検討してます。
立地は気に入ってます。
あと海側の中古物件がたくさん出てますが、タワーマンション以外の
物件って公団のマンションなんですか？
中古情報みても載ってないので教えてください。
周辺住民、来週にも福岡市に対し提訴だとニュースでいってました。
イニシア愛宕浜、また裁判物件に？！
まだまだ続くね・・・
今回は関係ないやん。
そうですね、裁判の原因になった物件ですね。
福岡市に対して何を提訴するんだ?
ソースは???
契約者には関係ないでしょ？
博多港開発を提訴?
意味ないでしょ
結果は見えていますよね
もともと裁判にイニシアは関係ありませんしいい迷惑ですね いいマンションだと思うよ
また反対のぼりが掲げられると思うとぞっとするよ
それこそ街の景観乱してると思うけどなぁ･･･
みんな 大人なんだから仲良く暮らせないのかなぁ～
難しいね…
ダメっしょ。
周辺住民はなにがしたいんだろうね
金??
取り壊し??
それともマンション住民との闘争がしたい?
マンション住民がかわいそうだよ
金しか無ぇだろっ？
取り壊しなんて有り得ぇっつうのっ。
勿体無ぇかろう？
建築物は、それまでに、多くの費用をかけているから、余程の欠陥住宅でもない限り、簡単には取り壊しなんて事にはならない。
姉歯物件だって、建物の階数を低くして補強してから、使っているだろっ？？？？？
取り壊しって。
もう引渡し済んでるし。
法律上は取り壊しは無理ですよ、居住権が優先しますから
しかし金ってどこに請求するんですかね？
福岡市？ 福岡商事？ 博多港開発？
難しいと思いますが...
最悪裁判費用をドブに捨てる事にならなきゃいいですけどね
でもある日突然、建つはずのなかった建物がいきなり建設されりゃそこに住んでる人たちは誰でも怒ると思います
しかし イニシア住民とマリナタウンの原告に
再び亀裂が生じるようなことにならなきゃいいけど･･･
購入者に罪ないし･･･
一億円くらい請求してるみたいですね
福岡市や博多港開発に･･
原告団120人
一人頭100万円ないやん
和解金100万くらいて゛すっきりするなら福岡市払ったほうがいいんじゃない
かんぽの宿みたいに政治問題になれば払い下げの経緯とか問題になっちゃうんでしょうね
いずれにせよ、鬱陶しいね。
たしかに鬱陶しい
もう いい加減にしてほしいね
払い下げの経緯？
ここの土地は福岡銀行の関連会社の福岡商事から買ったんでしょ？
博多港開発から直接買ったんならともかく問題にならんでしょ
金融機関が【不良債権】を押し付けた結果。。。
【この土地を購入するなら、当行が融資を致します。】
っというような条件で、購入を勧める。
その結果。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
┏(|||｀□´|||;;)┓
訴えはこれでしょ
みんな福岡市が悪い
ある意味なにもしらないイニシア物件購入者は被害者だよね
http://www.google.co.jp/gwt/n?site=universal&source=gwt&q=%E3%...
ユーチョじゃないけど市がＦＦＧに払い下げた経緯(直接じゃないにしても)ってどうなの？
福岡市・博多港開発訴えても、もうこのスレとは無関係と思いますが...
いやいや、マンション選びには重要なファクターだと思いますよ。
建設中ならともかく、完成して分譲開始してるんだから影響ないと思います
何か影響がありますか？
別に住めない訳じゃないし、住宅ローンが借りれない訳でもないでしょ？
イニシアと住民の裁判は、最高裁で住民の方が敗訴したように聞きました
やっぱし関係ないと思います
人生タイミングってことだ！
ただ イニシア愛宕浜に住むからには周辺住民と仲良くしたいよね
逆恨みが！
歓迎されてないってこと？
どうだろうね･･･
やっぱり良識ある人たちなんじゃないの?
イニシア住民ですが
周辺の病院とか利用しましたが良心的でしたよ
心配してるのは学校のことだけです（－０－）
子供同士は問題ないとは思いますが、実際愛宕浜の戸建てには小学生とか多いのですか？
あとマンションが現状不適合みたいな話にはならないですよね？
ユニバーシアードが行われた時代に出来た街
マリナタウン
もう15年以上経ちます
小中学校のお子さんは
ほとんどいらっしゃらないのでは?
そんなことはないでしょう
その地区に小中学生がいなけりゃ近い将来ゴーストタウンじゃん
転入もいるし また 子ども生まれています 魅力ある福岡のｳｵｰﾀﾌﾛﾝﾄ地区ですから 心配ありませんね
そんな話じゃないってば!
しょせんイニシアじゃない。
どういう話なんですか？
イニシア愛宕浜ってそんなに悪い？思ったほど景観壊してないと思うけど・・
なにも悪くありませんね
実害云々という話じゃなくて、やっぱりお金になるからってことじゃない？
請求先がイニシアじゃなければ慌てなくてもいいのにね。
この裁判騒ぎで１番わるいやつはだれなの? 商事?
住民が福岡市と博多港開発に賠償求め提訴したそうです。さっきニュースで流れてました。
http://news.rkb.ne.jp/rkb_news/archives/012081.html
なるほど 初めからそうしてりゃいいのに 無駄な裁判費用かかったな ほんとイニシアは被害者だよな
一番の被害者はここ買った人。
って言っても知らずに買った訳じゃあないからね。
行政相手だと最高裁まで行くけど、イニシア相手ならば訴えればビビって
和解金を支払うとでも思っていたんでしょうね。
ところがイニシアもこれだけ負ける要素が無ければ徹底的に戦ってきますから
住民としては予想外だったのでは？
どっちにしろ、住民についている弁護士がイマイチな気がします。
860は裁判官（笑）
このての裁判は、北九の例を見ればわかるけど、業者でも住民でも、訴えた方が負けちゃうよ。わかったかい。
今日の西日本新聞に載っていたけど、住民側の主張で、「博多港開発は住環境を守る努力を怠った。不動産価値も下落した」って、下落させたのは、あんたら住民達でしょ(w！
本気でそう思ってるんだったら、かなりの重傷だな。
責められるべきは法人とは思えない不誠実さでしょうか。法的云々じゃなく人としての社会性の観点から博多港側の責任が問題視されます。 田舎にありがちなてんやわんやだけどね
やっと半分ですか？キビシー ヴァークスよりも苦戦しとるの 気合い入れてうらないと 大変だよ
買った人達勇気あるな
もはやイニシア愛宕浜マンション住民とは、関係ない話だと思うが・・・
天神や博多へのアクセスが容易だという触れ込みだけどかなり不便ではないだろうか 百道浜とくらべると厳しいと思います。
バス停まで徒歩１分、時間さえ調べておけば始発からすぐで待つ時間もなく乗れますし、
徒歩２～５分でダイエーやベスト電器、グッディ、幼稚園、等小さな子供がいる家庭にはこんなに便利な生活環境、他にはなかなかないと思います。
地下鉄が使えるエリアが希望なのですがここは姪浜までは15分でいけますか? バスは確かに便利だとおもいますけど11時以降は本数が激減するので地下鉄が使えることに魅力を感じます。チラシの水準で希望する部屋がえらべるのなら決めたいと思います。
１５分で行けます。ちゃりなら10分で行けます。
1.4km、徒歩１５分は無理かも・・・。
バスで室見駅までいったら?
姪浜駅もバスあるし･･･
平日は、天神から深夜バスもあるし･･･
地下鉄よりいいかもよ
急ぎ足で20分弱
20分くらいなら歩いてもいい距離ですね。健康にもね｡ 回りがコダテばかりなので夜は静かなんでしょうね。 学校も近く、教育熱心な親も多いと聞きます。 販売不振はマンションの問題ではなさそうなので狙いたいですね｡
住民です
ここ本当にいい街だよ
歩いて散歩してたら海
綺麗だよ～
愛宕浜から見る福岡市･･
約一キロ海から離れてるから塩害も余りないだろうし
マリナタウンの住民の方々も景観云々といいたくなるかもね･･･イニシア云々より この立地をこの価格
私は大満足です
早く完売してほしい
「いいから買った」
「欲しかったから買った」
「買えたから買った」
それだけですよ
売ってるものを買って何が悪いの？
ベスト電気の駐車場に大きなマンションが建っても反対できない
ベスト電機の場所にマンションがたっても気にしません。愛宕浜がいいんですよ。
10年前とくらべると土地は半値以下か 埋立地の資産価値ってむずかしなあと思っています。
10年前の半値以下ですか・・・？
ってことは、支払うべき税金も下がるって
考えていいのでしょうか？
固定資産評価額と売買価値は違いますので。 見直しのサイトも違います。 税はよくて1割くらいしかさがらないな。
ようするに愛宕浜買うなら、戸建は買うなって事だね。
ここからのさげは限界的なので買いには安心感があるな
営業お疲れ様です。（笑）
必死さが伝わってきます
ちょっと引きました
だって生活かかってますから！
売ってる場合？
他にもっと心配した方がいいことがあるような気もしますが...
今日のチラシでまた下がったよ。今度は、どこをモデルルームにしてくれるのかなぁ
つまり全戸あのていどは引くということだな そうかけばすぐに完売だとおもうよ
チラシがみられないもので今日のチラシでいくらくらいになてますか？
わかる方教えてください。
残りあと何戸ですか
イニシアいつまでもちますか？
いつまで持つかなんてわかる人はいないと思いますよ
いるとすれば破綻する際のイニシアの一部の上層部の人だけですよ(営業の継続を断念する場合)
このままずっと存続するかもしれないし、最安値の頃より多少回復はしてるものの株価も同業他社と比較すると依然として低いので破綻するかもしれません
個人的にはイニシアのマンションは価格の割には設備も良いし、デザインも飽きの来ない良い感じのマンション作ってるってイメージがあるので、できればこのまま存続してもらいたいです
このスレでは正確な情報はわからないですよ
最安値の頃より多少？
200%以上になってるよ！
神のみぞ知る！
マンコミにはデベに逝って欲しいハイエナみたいな人が群がっていますからね。
デベの将来性については正確な情報は得られないでしょう。
200％って最安値が安すぎるだけでしょ？
分母が小さけりゃ上昇率は高くなりますよ
上昇額は20円程度なので金額的には大した事ないと思います、株式投資してる人には大きいかもしれませんけどね
現在の39円は依然として安全数値とは思えません、最近は株価が1000円前後してた会社もあっという間に民事再生するから株価だけでは判断できませんが...
私も購入者なので早く今の低価格水準は脱却して欲しいと思ってます
昨年完成してるしもうしばらくしたら1年近く経ちますよね、多少の値下げはやむをえないと思います
ただべらぼうな値引きは勘弁してくれと思います
なんぼ自分がいい部屋が選択できたとはいえ、500万とか値引きされたら正直もうちょい待って考えるべきだったかなって思いますので...
お金持ちですね。でも２ヶ月で３００万下がったら私ならつらいですね。
100～200万なら単価もでかいし、しょうがないかなって思います
300万になりゃちょっと...
売れ残れば価格はどんどん下がるのは仕方ないでしょうけど短期間の間に大幅に下がれば正直ムッとします
1ヶ月待ってるだけで100万以上変われば騙されたって気になります
だから下がったとしても知りたくないですな
1億する物件ならともかく このクラスのミドル層ものは利益水準がもともと高くないので赤字覚悟だとしても500万も引けないときいたことあります。 一割なら有り得ると思います。 かいどきだと思います。
まだ売れ残っているの？「たしか早くしないと全部売れてしまいますよ。」みたいなこと営業マンが、言っていたのは、何か月前だったかな。
結構売れてるだろ
この立地
80平米3LDKで2700万くらいかな？
まぁ間取りと階数でかわるだろうけど
一割くらいは引くんじゃない?
愛宕浜という立地は土地の仕入れ価格が高いはずだからこれ以上は引かないでしょ
第一種低層住宅地域だし･･･
残り30戸くらいか
もう自転車置き場はあきないくらい
かなり住んでますよ
このあたりのマンションデベは値引きしないしね
近くのｳﾞｧｰｸｽやﾊﾟｰｸｽｸｴｱ姪浜は 全く値引きないよ
イニシアが経営不安だから割り引くだけであって･･･
愛宕浜界隈に住みたい人は チャンスだとおもうけど･･･
住民だけど住みやすいよ
海ちかいし散歩したりして
バスも多いし
車いらないもんな
愛宕浜のマンションはは値引きを巡って裁判にまでなったことがあることを知らないの？
値引きしないところなんてこのご時世財閥系だけだと…
自己責任で納得して印鑑押したのだから…
わたしは、入居者だからこれからの値引き云々よりコスモスイニシアが頑張っていってほしいこの
経営危機を乗り切ってほしい。
いいマンション供給してるし。
アフターの評判も管理会社の評判もいいし。
早く完売してしっかりした管理組合を発足させてほしい。
愛宕浜は普通の場所です。値引きもありますし 売れ残りもあります そんなに讃えるほどの物じゃないす 財閥系でもかなり値引きしています どこも値引き
イニシア頑張れ！！
つぶれないでね。
値引きは交渉しても地場のデベみたく
ドーンと気前良くはないですが、場所とマンションを気に入ってるので気にしてません。
気持ちは９０％以上購入予定です。
財閥系値引きしてる?
聞いたことないなぁ?
確かに地場は値引き幅大きいよね
でもよくみてみたら
準工業地域とかが数多くみられ仕入れ値が安いからじゃないかな？
愛宕浜地域にパチンコ店や風俗店など建たないしね
公園や海
小中学校も近く
ちいさなお子さんがいる人には素晴らしい住環境だと思いますよ
建つはずのないものが建つ
それが世の中
管理組合は26日に あちあがるようです
第一回総会があります
先週はじめてイニシア愛宕浜のモデルルームを見学して大変気に入りました。
周辺になんでも揃っているし、マンションの中ももちろん魅力的でした。
現在入居されている方、住心地はいかがなものでしょうか？？
周辺地域の事も心配ではありますが。
入居されている方ご感想お聞かせ下さい。
入居予定者です。 住宅街のよさを満喫できます 浜辺あり 商業施設ありと 楽しみもあります。教育熱心な親がおおく学校もハイレベルです。 地下鉄がつかえませんのでその点が難点です。 素晴らしい場所ですよ。
ほんとに環境がよいですね。
わたしは子供がまだいないので学校も評判がよいとは知りませんでしたがそこも魅力ですね！！
今週あたりまた見学して前向きに検討してみることにします☆
人生いろいろ｡ 不動産もいろいろ 価値もいろいろ｡
人生いろいろ 不動産もいろいろ 評価もいろいろ
入居してる人も、いろいろ。
完売はいつころですか
私が見学に先週いった段階で10戸ほどでした。もうそろそろ完売ではないですか？
いやいや、、、（笑
いやいやとは？
まだまだ完売しないと言うことですか？私も購入しようとしてます☆彡
価格表は渡されましたか？
渡されて10戸位というなら現在販売中の部屋がそれだけで
今販売かけていない未販売の部屋もあるわけです。
たぶん契約済の戸数は20くらいじゃないかな？
イニシアの営業はがっつりダミーも入れてきますよ。
あれだけの戸数あって20しか売れていないのですか？車もけっこう止まってましたし住人の方も結構あいましたが･･･
わたしがみた価格表は10戸くらいしかなかったです。
１割は引くと言われましたが、それ以上の値引きは無理と思われますか？マンション購入など初めてでなにもわからないもので(泣
恐らく残りは20位でしょう。 連休明けには10位になっていないと 売れ残りマンション のイメージがついてしまうものね｡ 最後は再販業者に流して完売! 本当に1割引いてくれるなら年内でなくなりそうな予感
どの部屋も価格表から１割は引きますと言われているので今週あたり、また見学して詳しく話を聞いてきたいと思います
私も購入しました。
先月時点で残り２０ぐらいでしたよ。
部屋は残り少なかったですよ。５階から上では８部屋程度でした。
値引きは１０％程度でしたが望みの部屋だったので満足してます。
もう一部屋いいなおおもった部屋は次週に行ったら契約済みでした。
はやく引越ししたいな（＾０＾）
他の地場業者ぐらい引けばもっとすぐうれそうな感じだが・・・
それはうれすぎだ そんなはずない
どんなはず？
昨日も引っ越ししてたよ
残り20弱でしょ
住民より
えっ！もう出ていっちゃうの？
いや、入居でしょ？
馬鹿なカキコミやめなさい
あなたもね☆彡
イニシア愛宕浜購入を真剣に考えてますが、転勤があるかもしれずもし購入後しばらくして売りに出す場合このあたりはどのような感じでしょうか？？
その辺りがかなり気になるのですがあまり土地勘などないため私ではわかりかねますので詳しい方宜しくお願いします。
場所的にはよいと思いますが。
937はただいまハローワーク
あなたもね☆
さすがに職がないのね チーン
あなたと違って働いてますょ。付き合ってる時間ないのですいません。ﾊﾞｲﾁｬ"
>>938
別に売らなくても賃貸に出したらいかかですか？
中古で売りに出した場合、当初の購入金額で売れたとしても購入時の諸経費(住宅ローンの保証料や担保の設定費用)や売却時の仲介手数料がかかるはずだから、その分捨てるつもりで購入しないといけないと思いますよ
でも普通は新築のときの価格よか少し下がるみたいなので売却を考えるんならここはどうですかね？
転勤になってもエリア次第だし、転勤考えないといけないなら単身赴任も覚悟のうえで購入されてはいかがでしょうか？
ご返事ありがとうございます！！大変参考になります。
そうですね、売却の事しかなかったですが賃貸と言う手がありますね。
転勤なくずっといれるのが一番ですが･･･ご親切にありがとうございます！！もう少し検討してみます。
この場所は賃貸にはあまり向いていません。地下鉄利用可能な場所が一番の人気なので貸せない期間を覚悟しておく必要があると思います。
愛宕浜は売り物件が多いね
転勤で福岡に来る人は地下鉄沿線しか考えないので、賃貸でローンを
払うのはあまりあてにすると怖いですね。
普通は転勤の可能性があるなら確定するまで待った方がいいのでは？
その時にはまたいいマンションができてますよ。
そうですね･･･やはり地下鉄沿線のほうがよさそうですね。
イニシア愛宕浜は近くになんでも揃っているし学校も近いため、賃貸でいけるかなと思いましたがそんなに甘くないようですね。
そこも考えて検討致します。イニシア愛宕浜は売りにも賃貸にも向いていないと言うことですよね？？
そうですね。しかし環境や賃料をかんがえると 西新や藤崎室見ではｼﾔﾋﾞｰな古いものしかありませんし 博多赤坂-唐人町は治安がイマイチです 街をうろつく不明者もめにつきます。 地下鉄は大事な要因ですが福岡市には転勤者が満足する物件が少ないということも事実です。 愛宕浜はそれほど悪い場所とは思えませんがよくわかりかねます。 賃貸物件が多い場所は生活環境が荒れていますので子どものいる家族生活には不向きです｡ 私はいろいろさがしましたが平尾に決めました 世田谷の閑静さに似ていて治安が最高て゛す。 賃料は高いですが満足です｡
価値観はいろいろありますので、賃貸に適さないとか売却には向いてないとは言えないと思います
でも地下鉄沿線のマンションと比較すると転勤族の人はどうですかね？
でも買物も便利だし、学校も近いので奥さんや子供さんにはいい場所と思います
公共交通機関で通勤するご主人にはいかがかなと思います(バスで通勤するのならOKと思います)
売却には向いている場所ですよ。賃貸は良いものであればすぐに決まります。 福岡市では人気のある住宅街の一つです。(不動産業者)
愛宕浜の中古 いっぱい売れ残ってるけど？
築10年たちますと難しくなります。周りの宅地開発も進みました｡この場所に係わらず相対的価値が変化するリスクが不動産には常にあるということですね｡愛宕浜はすんでみたい街というカテゴリでは市内でtopｸﾗｽです｡ 書かれていますように賃貸タウンになることがありませんので街が荒れてしまうことがないと思います。
ここは本来の愛宕浜というより、
道の向かいの姪浜エリアだよね。
商店・賃貸住宅が混在するエリア。
それは山のむこうがわだ
エリアは問題無いと思うよ
ただ、建物が建った経緯が惹き起こしている現状のディスカウントを考えると、賃貸も思ったほどおいしいとは限らないと思う
向かいのスタンドって将来的には何になるのかなあ
やっぱマンションかなあ
15階建てリビングお見合いの賃貸
しかし 最近かなり灯りついてるなぁ･･･
年明けて 叩き売りした?
いくら値引きだろうか･･二割なら即決したい
スタンドあとにマンションが建つとしてもあの敷地ではペンシルみたいなへんなものしか建たないだろうね｡スタンドからのガソリン臭がきになるな。
マンションが建とうが建つまいが気に入ってます。（＾０＾）
そもそも人の土地に何が建つかなんて他人にはどうにもなりません。
色々あってもそこそこ売れてるのは立地・造りにも魅力があると考える人がいるからですかね？
普通だとあそこまで揉めると全く売れない気がしますが・・・
残り早く完売してほしい＆イニシアに逝かずに頑張ってほしいです。
目の前にラブホがたつ計画があったら絶対買わないだろ 隣の敷地に何が建つかをある程度予想して高層の部屋を買うことをすすめるよ。 数年後に10階建ての建物がたったらここの資産価値は5割は下がりますよ。
ガソリンスタンドの敷地オンリーでマンション計画は考えにくい。
残りはいくつなの?
コスモスイニシア ついに倒産（私的整理）
４月２６日日経朝刊1面トップ
コスモスイニシアが私的整理に踏み込むことで銀行団と調整に入った.
ttp://www.nikkei.co.jp/news/main/20090426AT2C2500W25042009.html
コスモスイニシア、債務軽減で銀行と調整 再建へ私的整理
ジャスダック上場のマンション販売大手、コスモスイニシアが債務負担を減らして経営再建をめざす私的整理に踏み切ることで銀行団と調整に入った。事業の縮小や再構築などの再建計画を示す見返りに、三メガバンクや住友信託銀行など約40の取引金融機関に債務の株式化や返済期限の延長を要請する。銀行団と協調して有利子負債を削減し、経営を立て直す。
コスモスイニシア（旧リクルートコスモス）はＭＢＯ（経営陣が参加する買収）で2005年にリクルートグループから独立した。現在の筆頭株主は投資ファンドのユニゾン・キャピタル。マンション販売が落ち込み、08年4―12月期は327億円の連結最終赤字だった。過去の投資に伴う約 2000億円の有利子負債が重荷になっている。 (07:00)
ttp://www.nri.co.jp/opinion/r_report/m_word/shiteki_seiri.html
経営用語の基礎知識（第2版）
私的整理 Voluntary Liquidation
債権者と債務者との協議により倒産処理を図る手続。速く安く倒産処理が図れる。
私的整理とは、破産法・民事再生法・会社更生法などの法的手続によらずに、債権者と債務者との協議により倒産処理を図る手続です。法的手続と同様に、倒産企業を解体する清算型と、倒産企業の事業継続を図る再建型があります。
迅速かつ低廉な手続
私的整理は、法的手続と異なり、裁判所による関与・監督を受けずに、債務者たる倒産企業と債権者との合意により自主的に行われます。このため、決まった手続がなく「任意整理」「内整理」ともいわれます。
私的整理のメリットには、（1）債権者と債務者の合意を円滑に進めることで、柔軟、迅速かつ低廉な手続が可能である、（2）「倒産」のレッテルが貼られないため、取引関係や企業ブランドなどの事業基盤が毀損されにくい、（3）債権カットが一律でなくてよいため、零細な取引業者に負担をかけずにすむ、などがあります。
他方、デメリットには、（1）再建計画に同意しない債権者を拘束できない、（2）債権者にとって経済合理性が担保されない場合、債権者の株主代表訴訟を提起されるおそれがある、（3）裁判所に債務弁済禁止等の保全処分を求める制度がない、（4）債権者の担保権行使に対する対抗措置が備わっていない、などがあります。
私的整理ガイドラインの制定
私的整理は、法的に定まった手続がないため、様々な方法により行えるという自由度がある一方で、手続の透明性に問題があり、再建計画の信頼性・公平性に欠ける場合が多いとの指摘がなされていました。
そこで、手続の透明性・公平性・迅速性を確保するため、平成13年9月に私的整理ガイドラインが公表されました。このガイドラインは私的整理の実務指針を提示しており、関係当事者には遵守が求められているものの、法的拘束力はありません。そのため、複数の金融機関の調整に手間取るなどの限界があります。
また、倒産企業に求められる要件が相当に厳しく、例えば、3年以内を目途に、実質債務超過を解消し、経常利益を黒字に転換することが数値目標として必要となります。こうしたことから、平成16年3月までの利用実態としては、西武百貨店など14社にとどまっています。
と、いうことは倒産はしない。
銀行と株主が大損。
物件購入者に影響なしということ？
そんなに世の中甘くない
966さん そうなると思います。ここは潰せないようです
優良企業は潰せないと
銀行が判断したということでしょうか?
過去に私的整理で再建した企業はどこがあるのでしょうか･･･
私は物件購入者ですのでコスモスイニシアの動向が気になってしかたありません
金融機関は企業の資金繰りをたすけ円滑な企業活動をサポートする責任があります｡=債権放棄などで財務リストラをサポートして資金調達力を底上げさせる｡ 大きすぎることも支援される理由の一つと思いますが景気回復の政策が発動されていることからこれ以上貸し渋りで会社をつぶすと役所から何言われるかわからないという見方をしたのではないかな｡ 私的再生なので最後まで解りませんがオーナーには影響ないと思います。オーナーも広義にはコスモスイニシアの債権者でありますからオーナーすべてまたは2/3の了解を得ることは不可能であり金融債権者が被ってくれるということなのです｡ 金融機関はリストラやらで厳しいね！
会社自体は潰せなくても個別の物件とは別問題。
再建の過程でどうなるかと言うことでしょうから、今後も心配のタネは尽きません。
コスモスイニシアは
今日の日経の記事を否定してるね｡
どういうこと?
情報が漏れたことをイニシアが嫌がった?
ホントはGW明けくらいに発表するつもりが･･･
この連休に叩き売りしたかったはずだからね
入居者から、問い合わせ殺到しているみたいですが？
そら殺到もするでしょうよ
＞そら殺到もするでしょうよ
なぜ私的清算するかというと、資産より債務が多い（債務超過）ということですね。
債務超過になると、上場廃止になります。以前から継続企業として疑義があると
会計監査の会社から付記が求められていました.
ようするに、３月決算をまとめているうちに債務超過がはっきりしたので、いそぎ
なんとかしないといけない、ということでしょう。
通常であれば、会社更生法で管財人をきめて、債権者会議をやって、債務放棄、債務
の割引、株主の減資などで債務超過を解消しますが、会社更生法を申請すると、その
時点で上場廃止になります。
そうすると、現時販売中のマンションは売れなくなりますね。債権スキームがでる
まで会社活動が停止しますので、その間さらに債務が増えていきます.
今回は、私的清算ですから、おもな債権者が同意すればいいわけですが、問題に
なるのは株主がどこまでかぶるのか、ということです。また販売中のマンションがどう
なるのか、も問題でしょうね。おそらく、大手の株主、債権者と調整をやっている
途中で日経にすっぱぬかれたのでしょう。
いったん日経の一面にでかでかとのった以上、納入業者は資材の納入をやめ、あるいは
引き上げされてしまいますので、速めに債権者が同意しないと、大変な混乱になります。
私的清算が決まるまでは、まだ決済されていないものの引き上げや納入停止を
法的に抵抗できないからです。
ですから、日経にでた以上、１、２日中にいやでも債権者は私的整理を決定するか
会社更生法を申請するか、一時の猶予もなくなります。
まあ、違法ではないものの、グレーゾーンの建物をたてて、その販売が一年以上
遅れ、売れ残りが大量にでたのはイニシアが悪いわけで、イニシアの責任であり
どうしようも無いですね。
なお、マンションを買った人間のお金は供託されていて無事のはずですが、さまざまな
サービス、たとえばマンションの管理組合がまだ活動していない時点でのエレベーターの
経費や維持費、掃除費などは止まるので、住んでいるかたがたで払うしかないですね。
その場合、空家の分も当然負担することになります。
問題は、会社更生法の場合は管財人がすべての資産を管理しますから、
債務者はかってに物品の引き上げなどはできませんし、また会社が
原価割れで投売りすることが禁止されます。
しかし、私的清算が確実になった以上、決済されていない納入の停止や引き上げ
は違法ではありませんし、会社価値を毀損するような投売りや資産の散逸を
法的に強制力をもってとめることができないのですね。
あくまでも債権者会議を開いて決めるわけで、どうなるかわかりませんね。
気になるのは、本来３７％の株主であるユニゾンが会社を維持するのか、
解散するのか、売却するのか、見えないところです。財閥系不動産や
メインバンクが決まっていれば、そもそも銀行に優先株を発行して
DES（借金を優先株におきかえる）をやって上場を維持するのが普通ですが、
私的整理で上場を維持するというのが、またまたグレーゾーンです。ようするに
私的整理には何ら法的な強制力も裏付けもない、からです。どうなるか、
まったくわからない。
現時点で金融危機で新たに出資できる方策が無いとしたら、会社の解散整理と
１００％減資に向かう可能性があります。けっして楽観的じゃないですよ。
時期が悪いですから.
間違いコメントやめてね 株主責任をとう手続きしらないだろ
上の私的整理のところで
（1）再建計画に同意しない債権者を拘束できない、（2）債権者にとって経済合理性が担保されない場合、債権者の株主代表訴訟を提起されるおそれがある、（3）裁判所に債務弁済禁止等の保全処分を求める制度がない、（4）債権者の担保権行使に対する対抗措置が備わっていない、などがあります。
とあります。法律用語でわかりにくいのですが、２／３の債権者が合意しなければ不可という
ことです。またたとえ２／３の同意があっても、債務放棄やカットに賛成しない人間から
訴えられることがある、ということです。
また、債務弁済禁止の保全処分が求められない、法的にうらずけが無いということは、特定の
債権者や納入業者だけに、資産を毀損して不公平に支払いが行われることには、訴訟以外に
対抗する方法がない、ということです。
また４）番目は、まだ支払いをうけていない業者が納入した物件については、たとえばかってに
引き上げられても抗弁できない、ということです。マンションで言えば、エアコンとか
エレベーターなどであっても、決済がすんでいなければ、担保権、つまり借金のかたに
引き上げられても抗弁できない、ということですよ。
上に甘いことが書いてありますが、私的整理とは、よくある決して甘い話しではありませんよ。
長々書いている方はオタク? 常識的に倒産してないなら減資は簡単にできんよ あなたやすんだら^
＞長々書いている方はオタク? 常識的に倒産してないなら減資は簡単にできんよ あなたやすんだら^
ねぼけてますか。
そもそも私的整理って、速い話し父さんという意味ですよ。
倒産父さんとうさん藤さんトウサンです。
減資の割合は、債務超過の具合、また債権者の債権放棄、債務カット、
などによります。
通常は債務超過が大きく、債権者に債務の完全放棄、もしくは大幅なカット
をお願いする場合は、株主にも責任が求められます.減資です。
減資にはいろいろな割合がありますが、要は１００％か、それ以外か、
ということです。
１００％減資なら紙くずです。しかし、99.99%減資なら、まだ期待できる。
いいですか、株式会社や有限会社は、最悪株主は株がゼロになるリスクがあるが、
自分の出資した株（額面）以上の責任を負わない、つまり減資１００％でゼロ
になりますが、それ以上の借金を負わない、それが有限責任ということです。
高校の教科書に書いてないかな.
なにか、ねぼけているひとが多いですね.
まあまああ そんなシロウトさんが さわかない さ わ が な い イチローについて夜中のファミレスで白熱した議論をしている低知識人みたいですね。 みての通りだよ｡
え？今掲示板みてビックリしたのですが、イニシア倒産したと言うことですか？
購入を検討していたのですが、やはりやめたほうがよいのでしょうか？？
購入している人、または購入しようとしている人にどのような問題がおきてくるのでしょうか？？詳しい方がおられましたら宜しくお願いします。
金融機関の格付が「破綻先」扱いで物件の競売なども行われて、工事、販売活動も中止にむかうらしいよ。。
上場廃止だからねぇ。
イニシア愛宕浜の販売が中止になるのでしょうか？？購入を検討中でしたのでショックです！！
いつ販売中止になるかはわからないですよね？
ならないよ
大幅値引きしてくれるでないの?
ここはテキトーな事を書いてる人もいるから、正確な情報が欲しかったら、
直接イニシアに問い合わせたほうがいいと思うよ。
大幅値引きありますかねぇ？？どの程度までの値引きか気になるところです。
購入したあとイニシアが破綻したら住民はどのようなとこでデメリットがあるんですか？
瑕疵くらいでしょ。埋まってれば。
あと20数戸だよ
お早めに!
お早めにっ！って、倒産しかけで値引きもそんなにしてくれないなら誰も買わないんでわ？？
もしかして991さんはイニシアの方だとか？
２割引いてくれたら考えるけど、どうかな～？？
詳しく書いておられてどこが正解でどこが間違いかアタシは指摘しきらんけれども、
これだけは言える。
このスレでそんな細かいこと求めてる人はおらん。
要はどうなるとや？ ということ。
>倒産父さんとうさん藤さんトウサンです。
突っ込んだ方が間違いやったとしても、こんな風に熱くならんでよか。
みんな冷ややかに見とうよ。
買ってる人は冷ややかとはいかんけどね。
父さん！倒産どうなん？
倒産しないでしょ
倒産してもこの会社残るでしょ
株主や銀行関係者ならともかく 私的整理なら
清算には向かわないはず最悪,民事再生だろうねまず購入者には不利益ないと思うけど･･･
気に入ったなら購入すればいいし･･･
日経の一面を持参して値引き交渉するのも面白いとおもうけど･･･
特にイニシア愛宕浜は
八割は売れてるみたいだし、万が一破綻～清算に向かっても管理組合も立ち上がったし 瑕疵の問題以外不安はない
アフターはコスモスイニシアが清算しないかぎり大丈夫と思うよ
借りた金を返さないなんて許されるの？
うちもローンや管理費を滞納しようかしら。
やっぱり逝きましたか。
いいかげんに現実をみようよ
