信頼できるマンション管理（一戸でも）教えてください

ローン返済が、２件で１万円弱上がってます。
この額で５年間続くそうです。（弱り目に祟り目）

それに管理手数料５％と管理費で、毎月４万円弱の支出です。
これが３０年も続くことを考えると・・。
それに修理費とか考えると、ぞーーとしますよ。

今日は東京でも雪が降ってますが、
気持ちも雪のように冷たく凍ってます。

築１０年の２戸所有です。
ローンと家賃収入（２戸）の差額が毎月４万円。
管理費（賃貸・建物）が毎月２万円。

税金を含めると、空室なしの現段階でさえ、毎月７万円弱の赤字！！！

今後の家賃の下落、空室のリスク、退去時のリフォーム代、還付金の減少（減価償却費も減ってきた）・・・・そうしたことも考慮すると、今の「赤字７万円」でさえ、一番マシな金額なのです・・・。

オソロシイ・・・・。

アーウィンのHP見たら財務バランスが悪い
お客様には中古ワンルーム買って
バランスよくするアドバイスが書いてた。

もうワンルームはいりません。

そのためのローン払うぐらいなら
自宅のために払います。


他人が住む家にばかりお金払ってどうする。
業者の言いなりになるとろくなことない。

オーナーも不動産の勉強が必要ですね。
図書館で不動産の本読むといいです。
（自宅買うときはしっかり研究しました）

先日「ご契約内容の再確認について」ということで、日本興亜損害保険株式会社から「火災保険のご契約内容に関する再点検へのご協力」という通知が届きました。
保険金（契約金額）が建物評価額よりも超過している可能性が高いと思われるお客様に対して通知しているようです。

計算式
（（購入時の消費税額÷購入時の小雨費税率）＋購入時の消費税額）×マンションの区分所有権の割合＝

上記の計算式で確認したところ現在の保険金額と2700000円の差額がありました。つまり、余計に保険料を支払っているということになると思います。

早速返信葉書で送り返すこととしますが、皆様はこのような葉書は届いてないでしょうか。
参考までにお知らせしておきます。

No３２５「ご契約内容の再確認について」の件ですが、今回「日本興亜損害保険株式会社」の設定ミスということでした。電話をしたら、差額については後日口座に振り込みますということで、丁寧に対応していただきました。よりによっていろいろなことが重なり、混乱しそうになりました。通知文が届いている方はすみやかに、フリーダイヤルなり返信ハガキで返答した方がよいです。以上、お騒がせしました。

火災保険の金額確認についての投稿がありました。これによると保険会社の設定
ミスとのことでした。しかし、実際に私の建物価格を計算すると、以下のような
考え方もあるのではないかと思うようになりました。
火災保険の契約については、契約時にシックスがオーナーに代わり作業を行って
いたと思います。
当時シックスが保障金額を送付された計算式で基づいて行っていたとすると私の
場合、申請された価格が土地込みの価格を２００万円上回る値となります。計算
は、現在の保障額を0.4で割り戻すことで建物価格（税込み）得られます）。たと
え、0.6で割戻ししても消費税から割り戻した建物価格を上回ります。（補償額が
低すぎるとオーナーから不信を買われてしまう可能性あり）
これは、かなり意図的に行わないと、できないことではないかと思います。
今回、不動産や保険について無知であったことを後悔していますが、
シックスの販売は、はじめからうそをうそで固めてばかりであったように思えて
仕方ありません。

Ａ社に家賃の振込手数料について聞いたら、８００円くらいと言われました。
毎月の賃貸管理費が２０００円くらいなのに、振込手数料が８００円・・・。
相見積もりをとったＭ社は、手数料がＡ社より１％高かったけど、出入金の銀行支店を同じにすれば、手数料は要らないと言われました。
これじゃ、賃貸管理料率の高いＭ社の方が、トータルで安くなってしまいます。
Ａ社も、オーナーの窮地を理解して頂いて、手数料がかからないような手立ても考えてほしいです。

結局Ａ社に賃貸管理をお願いしましたが、今日Ａ社から電話連絡があり、「賃貸物件の家賃から5%の手数料と送料を差し引いて送金します。現在の家賃は○○円です。」との内容でした。
そのときはわかりましたと返事しましたが、後で考えると昨年まで税理士から送付されていた確定申告書の賃貸料は、月額でその1.4倍くらいの金額でした。
どういうことなのかＡ社に聞いてみたいと思います。

329さん

多分シックスの家賃保証の額（振り込まれていた金額）と実際の家賃が違っていたからだと思います。周囲にその様なオーナーが大量にいます。
物件価格にもよるでしょうが、例えばローン返済額が月額６５,０００なのに、実際の家賃相場は５０,０００だった場合は、シックスが家賃保証額を６０,０００として振り込んでいた様です。
シックスとしては、丸々負担するより、入居者から５００００の家賃が入ればその分負担が軽くなりますからね。

まずは販売したいと姿勢から、ローンや管理費等の「負担感」を顧客に少なくみせる為、月額ローン額と保障家賃をできるだけ近くしていた様ですね。実際にその金額で借りてくれる入居者は少ないでしょから、シックスが無くなった今、実際の家賃しか入金されなくなったという事でしょう。

>>329,330様

良く分かりませんが、私を含め古いオーナーさん（例えば１０年以上）には、
特に家賃を誤魔化すことなく送金していたと思います。
なぜなら、ローン利子補填も管理費補填も契約に無いからです。
一度二ヶ月ほど家賃保証を受けた事がありますが、「相場下落と建屋自身の経年化」
という事で家賃価格を下げられ、その価格の８０％の振込みだったと思います。
その時は、確かに入居者の方の交代がありました。今も、その金額であることは
アーウィンさんからの連絡で確認しました。

前のレスにも有りましたが、急に家賃振込み金額を変えたのは、元々その家賃で
入居者様と契約しておらず、シックス自体が補填不可能になって来たからでは
ないでしょうか。
そういう方が大勢いるとの事ですが、再度ローン費用・管理費・税金等を含めた
総合的な見直しをしないと、一気に財務状況悪化となりかねません。
また、各オーナーさんも購入時期により受けた被害内容が異なる様ですね。
金額はさておき、一律の被害内容で無いと今後のオーナー間の思惑が異なるのが
心配です。
やはり、同じPDであればほぼ同じ時期に購入しているでしょうから、建屋管理組合
を、中心にするのがいいのかも知れませんね。
これは、私見という事で

331様「購入時期により受けた被害内容が異なる」そのとおりなんです。

所有歴の長い方は、修繕積立金と駐車場料金等共用部分の行方をご心配なさる（場合によっては一時金の供出が必要では）必要があると思います。
所有歴の短い方は上記のリスクはまだ少ないと思いますが、現実的な月々のキャッシュフローの
問題があると思います。
私はまだ1年ちょっとの所有歴ですが、幸いにも保障家賃と実際家賃が同額でした。
しかしもう「賃貸管理料」が発生し収益が５％落ちてますし、これ以上のコスト増は絶対避けたいところです。オーナーは管理費・修積についても金額の妥当性を検証する必要があるのではないのでしょうか？
その為にも331さんのおっしゃるとおり、棟ごとの管理組合を早く結成する必要があると思います。
この掲示板を見ておられるオーナーさんで、自分の所有するＰＤの管理組合の存在ご存じの方
いらっしゃいますか？

>>322様

管理費・修繕積立金等を他目的で使い込んでいれば、横領罪でお手手が回ると思います。
営業実態の詐欺罪を問うより分かり易いかもしれません。

それより、管理費補填の場合　実際には管理費はシックスから積み立てられて
いなかったのではないですか？それも、心配です。
私で、年間１０万円程度。大方１２年ですので、既に１２０万円払ってます。
私のＰＤの場合、オーナーさんが４０人弱。
それだけでも、５，０００万円近いです。（駐車場代除く）
もちろん、管理経費が掛かりますから全額積み立てされるわけではないですし、
新しいＰＤ、古いＰＤもあります。
でも、１ＰＤ平均で１，０００万円としても９０棟として、９億円です。
乱暴な計算ですが、これだけの積立金を使い込んだとなると只では済まないと思いますが。

どちらにしても、コミュニティーサービスさんと、管財人の先生とでの
早期の実態解明をお願いしたいです。

333様　確か㈱シックスの債権者には㈱シックスサービスがあり、貸付金が億単位であったと記憶
　　　　します。同じ社長だし、その様な流用があったのかもしれません。
　　　
　　　今になっては遅いのですが、キチンと家主代理契約を結んで権利義務関係をはっきりさせて
　　　おくべきでした。

>>333さま
管理費は、共用部分の電気・水道代等で、いわゆる「共益費」をオーナーが出しているのですよね？
これは、積立ではないのでは？
積み立ては「修繕積立金」の方だけではないのでしょうか？
これだと、築１２年でも２０万弱の積立金です。
駐車場代の積立は、かなりの積立金になっているはずですが。

それから、管理組合の通帳の名義がどうなっていたかによって、過去の判例でも罪に問われていないケースがあります。
保全されていることを祈るばかりですね。

振込み手数料の件について（送金）

アーウィンは８００円位なんですかねぇ

そんなばかな。と思いますよね。いまどきインターネットバンキング振込み・ATM振込みですれば
そんなに高くないんじゃないかと、思いますけど。

我が家には担当者が決まったと言うけど、その担当者から連絡がまだですからその件を聞いてみようと思います。

PDのオーナーの中に銀行関係者の方がいらしゃれば、教えてもらいたいものです。
お願いします

家賃引落時の口座振替手数料又は代行手数料を乗せているのかな？

代行手数料の件

代行・・・それを取っているとすれば、それはいけませんよね。その為の家賃管理費を5㌫払うわけですから。

他県で戸建を管理してもらっているのは、105円です（送金代）

電話がきたら、私必ず聞きますから。答えを書きますね。

送金の手数料、聞き忘れていました。
もし８００円が本当で、そんなところからもお金を儲けようって事なら、この先が思いやられます。
入退去時の修繕費なども・・・。
ちゃんと確認してから契約すれば良かったかな。

毎日、情報も掲載してくれて、オーナーと密に連携を取ってくれるいい会社だと思っているので、ガッカリしたくないです。
３月半ばには、各ＰＤの写真も載せてくれると聞き、「やっぱりここにしてよかった」と喜んでいたのに。

もし８００円なら、うちの場合は、管理費５％が結局管理費７％と変わらなくなってしまいますよ。
それなら、管理料自体が高くて、しっかりやってくれる某老舗のほうがいいかなと思ってしまう。
私は、２戸所有なんですが、送金手数料に毎月１６００円もかかるとは。
シックスは無料だったのに（苦笑）。

複数所有で、アーウィンと管理契約しました。
建物毎に個別の担当者を割り振っているそうで先日電話がかかってきました。（21時過ぎてましたが、毎日だそうです・・）入居者情報等いろいろ教えてくれました。

振込手数料ですが、三井住友銀行をメインバンクとしているので、本店支店間同士であれば210円と言われていましたよ。ちなみに複数所有でも一件と同様扱いだそうです。

シックスの時に使っていた銀行口座は既に残高はカラだし、見るものいやなので、三井住友に変更するつもりです。

340です。
でも、同じ銀行ならふつう無料ですよね。

338さん、339さん、問い合わせの結果を共有お願いします。

340さん

問い合わせたら。。。。。
340さんの言われるとおり、三井住友なら210円でした。（交渉したそうです）
他行ならば525円とのことでした。

今日にでもHPに書くとのことでした。

Telした（送金）結果です

三井住友は２１０円・その他銀行は５２５円（30000円以上）


委託契約書の作成の時は、まだ銀行が決まっていなかった為、送金代は載せられなかったとのことでした。現在は上記のように決定しているとのこと。

前進・前進又前進ですね

＞＞３２５さん
＞＞３２６さん

私の方にも「日本興亜損害保険株式会社」から確認依頼の資料が届きましたが、
すみません。教えてください。

◆算出式の【購入の消費税額】って、どのように算出されましたか？
実際のＰＤの購入額って、わからないのでないですか？
借り入れ金が元ではないですよね？？？


＊返済金の金額は上がるわで、費用増の話しばかり・・・・。
　いくら持ち出しすればよいか、気が気ではないです。

送金手数料の件、有難うございます。
私が聞いた時は（２月上旬）、どの銀行も一律８００円とのことだったので、少し安心しましたが・・・やっぱり５００円も高い！
銀行口座を変えようかと思います。
有難うございました。

ところで、前にも話が出ましたが、シックスーエージェンシーから借り入れてローン組んでる方もおられるんですよね？
支払いはどうなるんですか？

↑すみません、３４５です。
シックスエージェンシーでローンを組まれていた方が、どちらかに借り換えられるのなら、私も参考にさせてもらいたいと思い、お尋ねしました。
良い借り換え先を探しているところです。

私はシックスエージェンシーから借りてる分は1月２７日に引き落とし停止の手続きをしました。が
銀行によると、破産したならば、停止になると、思います。と言うことでしたが。。。。。

借りていらっしゃる方、引き落とし、されてるのでしょうか？

そのローンについては、管財人からの連絡を待っているのですが。これってどうなんでしょうか？

ご存知のかた教えてください・・・・・お願いします

344 さん　ご購入時期はいつ頃ですか？

＞３４０様

私も、シックスを引きずらない為にも銀行口座を変更したいです。
ローン・管理費引き去り、家賃振込みが纏めて旧口座になっているので、
落ち着いたら、三井住友に変更します。
また、新しい気持ちで始めます。

どこからも何の連絡も来ず、どういう状況かも分かりません。２月末までには管理会社が決まるとアーウィンHP上に載ってましたが、決まらなかった人たちはどうすれば…。このまま家賃払わずに住み続けるのって気持ち悪いんですが。どこに問い合わせてもたらい回しで困ってます。

344さんへ
325,326ではありませんが、327です。
質問されている件のことですが、契約時に交わした売買契約書
のなかに消費税額が記載されています。この額を消費税率で割戻し
すれば、建物価格が算出できます。（建物だけに課税されるため）

>350様

色々と御心痛をお掛けして、心よりお詫び致します。
入居者様は、何もご心配なさらないで下さい。
連絡が悪いのは、オーナーなり管理会社の問題です。
入居者様に連絡があった際、「何も連絡が無いので
放っておいた。何か文句でもありますか」と、お伝え
下さい。
これから、再度仕切りなおしの我々オーナーに取りまして
３５０様の様なご意見を頂くのが、一番悲しく辛い事で
あります。
アーウィンさんもこのＨＰを見ているでしょうから、
誠にお手数ですが、再度お問い合わせをお願いします。
資料は全て、管財人の先生からアーウィンさんに渡って
いるはずです。

＞＞３４４です。

☆３４８さん、ありがとうございます。購入は平成１５年です。

☆３５１さん、ありがとうございます。早々に確認してみます。
　　支出のことばかり気にしていて、契約書もろくに確認していませんでした。

当方シックス倒産の３日前に賃貸契約を切り替えることが出来少しは救われた方です。
建物管理はコミュニティサービスと契約が常套なのでそのようにしました。何よりもＰＤ建物の管理が第一ですからね！私も管理組合の設立に賛同しますので、ネットで交流したいと思っております。

ワンルームなくて新婚時代から貯金したら
どれだけ貯まったんだろうと思ってます。

日曜日に実家が自宅用の新築マンション購入決めたとの
知らせが。全額現金払いなのです。

長年狭い公営住宅で我慢してたのですが
決断に驚きました。

不況のときは不動産も値段が落ち着いていて
いい場所にお手頃で買える。
今は不動産や株より現金が勝ちますね。

うちなんか売却しても残債どうしようの
ワンルーム持って温水器が壊れただの
お金がかかるばかり。

あきらめついてるけど愚痴りたくなりました。
すみません。

３５５のオーナーさん元気を出して！！！

今は苦労が多いかもしれないけど、年金の足しになる日が、来ますよ。。。。。

少しでもお金が貯まったら繰り上げ返済をして、少しでも益がでるように。。。。。

頑張りましょう・ファイト

340です。
本日三井住友銀行の口座を作ってきました。
早速アーウィンさんに連絡し、変更をお願いするつもりです。
コミュニティサービスさんの口座も同じにして、出入りの確認がキチンとできるように。
とにかくシックスの時に使っていたものは、すべてクリアします。
新しいスタート！　みなさん元気を出しましょう！！

356さま

励ましありがとうございます。
めげずにがんばります。

ピュアドーム場所がよさそうだから
いざとなったら老後に住んでもいいかな。

３５８のオーナーさん

そうですよね。私も駅1分と3分のところだから、どちらかに、いざの時は住みます。

老後は場所がイイと散歩やら買い物やら病院・・・・・

きっと楽しい暮らしができそうですね！！！

ポジティブ。。。。。Go- Go-

オレオレ詐欺に繋がる可能性があるので詳細は記述しませんが、
今後は家賃とは別に振込(引落)手数料は入居者負担になるんですね。

細かい話ではありますが、以前より家賃が上がるってことですよね？
正直いかがなものかと思います。
管理人がいなくなり、これまでより明らかにサービスレベルが低下してるにもかかわらず、家賃増です。
管理会社都合にも関わらず、入居者負担なんですね。

スレを拝見させていただいておりましたが、
コミュニテイサービスからの、管理費が依然と同じ金額だったとの記載がありました。

入居者側からの率直な感想として、以前より、サービスレベルが低下しているので同じ金額はおかしいです。
交渉の余地が十分あるかと思います。
最近清掃等はきちんとしていただいております。
事実、週三回昼間常駐していた管理人さんがいなくなったので人件費は削減されているはずです。

ここまで書いて何が言いたかったかというと、
その分振り込み手数料等は、入居者負担させないで欲しい方法がないかとおもったまでです。
これまで払っていなかったのになぜ？とアーウィンには話しましたがどうにも話にはならなかったので。
このような件は、どこに話したらいいんでしょうね。

オーナーさんのほうがきっと被害をこうむっているのは重々承知しております。
現在の入居者の状況も把握していただければと思っております。

＞360様

ＰＤにより異なるのかどうか分かりませんが、建物管理費はオーナー負担となっております。
家賃の引き落とし手数料については、良く分かりませんが、１００円位ですか？
オーナー側としては負担増となりますが、そういう御不満があれば（もっともな御要望とは
思いますが）、アーウィンさんにオーナーと連絡を取って相談してくれと御伝え願えない
でしょうか。入居者様と、家賃管理会社との細かいやり取りについてまでは全部を把握しておりません。
私の場合、アーウィンさんを信頼・信用して任せております。
アーウィンさん経由で、そういうお話があった場合、私はオーナー負担も有りかなと考えております。
勿論、個々のオーナー様で考えが異なるでしょうから、個別に確認が必要と思います。

まあ、このように此れまでお互いに接点の無かった入居者様と、オーナーが話をする機会が
出来たのは、私個人としては良かった事かなと考えております。
お手数ですが、宜しくお願い致します。

>>360さま

家賃のお支払に手数料がかかるようになったとのこと。
管理会社の変更で、入居者様まで金銭的な負担増になるとは思ってもおりませんでした。
このような事態をとても残念に思います。

私の部屋の場合、入居者様には以前から、家賃の振込手数料をご負担いただく契約になっていたようです（シックス破産前から、月に５００円ほど）。
ですので、みなさんそうだと思っていましたが、３６０様の場合は違っておられたのですね。

入居者様への負担増は、本当に心苦しいことです。
アーウィンになって、オーナーが負担する管理費も上がりましたし（2倍以上に）、振り込みに関る手数料も無料から有料になってしまいました。
入居者さま、オーナー、それぞれ手数料負担が痛いですね。
スケールメリットを考えると、なんとかアーウィンさんに状況を酌んで頂けないかと思います。

３６０入居者様

入居者様には連絡をとっているオーナーです
３６０様もアーウィンに聞きオーナーと直接話が出来れば、気持ちがスッキリするのでは・・・・・

我が入居者さまによると、賃貸契約書にオーナーの名前が書いてあると、お聞きしました。

電話をアーウィンからオーナーにかけてもらい、オーナーから３６０様にかけてもらうように
すれば、電話代が掛からず、直接話しができ、今後も良いのではないでしょうか。

私も直接話ができ、良かったです。

建物管理の件・管理費はそのままですが、これは決定ではなく、PD個々で今からの話し合により常駐か巡回か
管理組合を作りそれらにより変わるとのことでした。横並びではないということでしょうね。

入居者方々には関係のないことで、不自由なことですが、良くなるように頑張ります。

ちょっと、待ってください。

入居者とオーナーが直接連絡を取る（シックス破産時で、管理会社が無かった時ならともかく）事は、トラブルの元です。
そうならないために、委託管理料を支払って一切の対応をアーウィンさんに任せているのです。
入居者とオーナーが、直接話し始めると、収拾がつかなくなります。
その時点で管理会社を頼っても無理です。

そもそも、管理会社は入居者とオーナーの直接折衝を嫌います。
理由は・・・ご想像ください。
賃貸管理契約書にもありましたし、それが通常の形です。

>>360
同一銀行の同一支店内の入出金であれば、手数料のかからない銀行もあります。
私も、ある代金を毎月支払っていますが、振込先と同一銀行同一支店で口座をつくり、そこへテレフォンバンキングで振り込んでいます。手数料無料です。

>>363
364です。
申し訳ありません、363様が直接入居者とお話しされていることを批判する気はありません。

ただ、オーナーにも入居者にも色んな人がいますから、直接交渉をしても全て上手くいくとは限らないと言いたかったのです。

近所をよく知る人さん

個々の考えがあるから、そうですね。余計なことだったかもしれませんね。

あくまでも、私と入居者様は（良かった）と言いあってるものだから・・・・・

少しでも前向きにと・・・・・不愉快な思いさせました。ごめんなさいね。

家主さま
いえいえ、こちらこそすみません。
家主さまの入居者さん第一の姿勢は、素晴らしいと思いますよ。
お互い、頑張っていきましょう。
360さま
要らない口を挟んでしまいましたが、ご意見はドシドシ管理会社に仰ってくださいね。
今は動き出したばかりですが、色んな御意見を反映させながら、もっと良いピュアドームになればと思います。

近所をよく知る人さん聞いて下さい

PCをよく見ていらっしゃるのですね。私は株を（趣味程度）してますので、その合間をみてここを覗いています。大変勉強にもなり、役だっています。

シックスの経営をされていた方々･社員さんも、最初は、すばらしいPDにする為に一生懸命だったことを、知っているものです。私はそれを知っているがゆえに、苦悩しました。批判・苦情等・・・・・結果がこうなったから何も言えませんが、私たちが協力して、元のPDに（きれい・すばらしい・・・・）

名前のごとくピュアにしましょうね！

アーウィンさん昨日は新着お休みでしたね。

お休みがあると、何かあったのかと、心配します。

心配がゆえに、不安が出てきます。

お疲れ様です

アーウィンの対応、最低。最悪です。
家主さんには悪いけど。あそこが管理なら、即出たい。 ３月にはいって２月末までに振り込めと
住民の名前も振込み金額もかいてない、
意味不明な振込先だけ部屋番号かいてポストにいれてきて。
電話かけたら、そういうクレーム言ってくるの多いんだよね。いいから振り込んで。と。

家主さんと連絡がとりたいとお願いもしたけど、連絡とれるか確認してもいいけど
いつお金もってくるの？

あなたの情報はわかってるんだからいいでしょ？証明書？
証明書見にきたら見せるけど、そのとき現金をもってきてくれるんでしょうね？

家主さんと連絡は確認するけど、家主が誰とかわかってるの？わかってないんでしょ？
こっちはあなたの情報全部わかってるんだから、さきにいつお金もってくるの？って。ただでさえ住んでいて不安なのに、電話したら対応最悪。
家主さんと話することがもしできて、家主さんがちゃんとした人であることを願います。

370さま

入居者さまの氏名と振込金額が書いてないのは変ですね。
アーウィンは管財人から書類一式渡ってるので
わかるはずです。

ピュアドーム管理センター0120-608-605
もう一度問い合わせてみてください。

今はオーナーが増えて対応がまずいと
クレームが殺到します。

入居者さまにそんな対応するとは思えないんです。
家主はたいてい普通の会社員なのでご安心ください。