信頼できるマンション管理（一戸でも）教えてください

>>180さん

エレベータなど、マンション一棟管理は、コミュニティサービスにような
専門業者でないと難しいでしょうね。
管財人さんの目利きを信頼するしかないように思います。

アーウィンの仕事は、アーウィンでなくてもできますが、アーウィンが
契約者には、

　　損害を被った既存入居者の敷金を準備します。
　　既存入居者の退去時の現状回復費用を準備します。
　　シックスと同じく、家賃保証額をｘｘ年間は継承します
　　シックスと同じく、ｘｘ年後の残債保証をします
　　管理手数料を、ｘｘ年間は無償にします

といったような　特別条項をつけるのであれば検討しますが、
そうでなければ、多くの不動産の一つととらえればいいでしょう。
# アーウィンには、契約者の総取の目論見がありますが、
　オーナーには、管財人の方針に従う義務はありません。

なお、アーウィンには、保証会社と組んだ「不払い家賃の補填」とか、
いくらの金額はわかりませんが、「空室時の家賃保証」のオプション
サービスはあるようです。
これらは、家賃と保証料の兼ねあいもあるので、シックスのように
まったく無償で、このようなオプションサービスがつくとは
思いませんが。。。

>>180
建物管理契約は、コミュニティサービスと結ぶよりほか有りません。
コミュニティサービスは、共有部分の保守を行います。
マンション全体の大規模改修や、エレベーター、通路、エントランス等の整備ですね。
賃貸管理契約は、アーウィンに限らず、各オーナーが自由に決められます。
家賃管理、空室時の営業活動、入退去時の立ち会い、退去後の原状回復工事等を行います。
アーウィンの場合、原状回復工事はアーウィンの業者に任せても良いし、オーナーが独自で他の業者を利用してもいいとのことでした。

個人で、別の賃貸管理会社と契約しても大きな問題はないと思います。
ピュアドームシリーズの管理を請け負うことで、アーウィンの管理戸数が２０００戸→８０００戸になると聞いているので、「ピュアドーム通」として頑張ってくれるのでは？と期待し、私はアーウィンと契約しようと思っています。

丸美の場合は、「指定賃貸管理会社と契約したら、敷金の○％をみる」という条件があったようですね。
まあ、どの賃貸管理会社もシックスほどの条件を出してくるわけはありませんね。
だって、シックスは新築マンション販売でガッポリ儲けた上でのあの保証だったのですから。

まあ、シックスは破産した会社。
その事業の継続会社にシックス並み、若しくはそれ以上の条件を求めても
難しいのでは？（継続会社とシックスに何の関係も無いとして）
詐欺であるとか、詐欺の立件は出来ないとか色々とご意見が出ていますが
判断は司法が下す事。法曹関係でない方が色々と判例を持ち出して、断定
するのも如何なものかと・・。

アーウィンさんのHPには、「物件戸数6,000戸、約3,000人程のオーナー様」と
有りますが、一人平均２戸。（驚き）
一戸目で甘い汁吸わせて、二戸目は契約楽なリピーター。
最近得た話では、オーナーの中には公務員の中でも特に堅い仕事の方や、
法曹関係、半公務員扱いの民間企業の方が多数（どれくらいか知りませんが）
いらっしゃるとの事。
詳しい方は、もしかして法曹関係ですか？
でも、平均２戸とは、３戸以上持っていらっしゃるオーナーさんもそれなりに
おられそうですね。
私は古いオーナーですが、全うな商売をしてくれていれば、こんな事にならな
かったと思っています。
途中で、結果的にオーナーさんを甘い汁（利息無料・１０年後買取）で誘い
自滅したようにしか思えません。本当に、残念です。
私は、投資としてある程度のリスク・持ち出し等は覚悟しておりました。

確定申告の時期となりましたが、皆さんは如何しますか。今年からは自分でやるつもりですが、素朴な疑問があります。教えてください。送金延滞分を収入金額に入れるか、入れないのかという点です。アーウィンのＨＰの確定申告についてを見ると、収入金額に入れて、シックスの破産確定後、来年の申告時に費用として出すとなっています。会計事務所が記載した内容だから間違いないと思うのですが、確定申告はその年の収支を見るわけだから、貰ってもいない家賃を貰ったように記載するのは抵抗があります。来年、確定した費用で出せば、結局いっしょかもしれませんが、来年のことはわからないわけです。貸倒金であれば、破産がまだ確定していないため、半分を貸倒金として費用勘定にできますが、貸倒金相当額を収入金額には入れないと思うですね。ご存知の方、教えてください。

>>184
私はアーウィンと別の税理士に問い合わせましたが、やはり入居者が居るのなら、たとえ未収であっても「収入」に入れるそうです。
確定申告については、こちらの素人集団に聞くより、最寄りの確定申告相談窓口にお尋ねになるほうが確実ですよ。

私はさっさと賃貸業者探して契約しました。入居者へも連絡済みです。

管財人にその旨を連絡しようとしたら、電話がいつも話し中。
そこで文書にしてＦＡＸで送信しました。

多額のローン組むのに遠方だからと物件を見たこともない。
自分がオーナーなのに自覚がなかった。

自宅買うときはしっかり研究しました。
おかげで自宅は売却しても値崩れしてない、賃貸に出せば
ローンの倍の家賃が取れる物件を買いました。
人生無駄な経験はないものです。

破産通知書が来て馬鹿らしくなりました。
すぐにお金が戻ってくるものでないから期待してない。
無くしたお金は稼げばいい。
やっとそう思えるようになりました。

１０年くらい前に友人がシックスの投資マンションを購入すると聞き、自宅まで出向いてやめるべきだと説得しました。家賃保証や自己資金ゼロだとか、およそ不動産業界の常識では考えられないことばかりを聞いていましたので、そんなうまい話が世の中にあるはずがないと自分なりに力説したつもりでした。結局、説得は受け入れてもらえず、友人は物件を二つ購入したらしいのですが、今回のことは相当落ち込んでいるようです。先日友人の奥さんから「何故、もっと強くとめてくれなかったのか」と長々の恨み節を聞かさせました。もっと強く言えたかなぁ・・・。

＞＞　１８６　シックスオーナー様
管理会社を既にご契約ということで、それは、アーウィン以外なのでしょうか？
他の管理会社なのでしょうか？　決められた選定理由を差し支えなければお教えください。
自分も、管理会社を決めて前に進みたいと思っているのですが、遠方のうえ、なかなか決定する
材料がないものですみませんがお願い致します。

建屋管理会社は、皆バラバラと言う訳には行かないですね。
家賃管理会社は、皆さんの好みで可能ということですよね。（アーウィンさんのＨＰには
破産管理人の先生から指定されているので、自社以外は無いとような事を書いていますけど）
私は、数件の不動屋さんにお手数をお掛けしましたが、契約書・条件等を送付して
貰いました。今は、アーウィンさん待ちです。
弁護士先生の選定であること、入居者情報等全ての書類が一度アーウィンさんに譲渡
される事を考えると、積極的選択になるかどうかは分かりませんが、当座致し方無し
かなと考えています。
皆さん、どう思いますか？

>>189
賃貸管理会社を比較検討されているのですね。
手数料、営業力（店舗型か）、ネットでの広告宣伝力、会社の信用度、提携している保証会社の信用度・・・私は、その程度を考えていますが、他にどのような所がポイントでしょうか？
家賃保証については、あまり家主にメリットが無い（その分、負担も多い）ようにネットで見ましたので、私はお願いする意思が今のところなく、あまり重く考えていませんが、どうでしょう？

もうどうしていいのやらさま

ネットで賃貸業者を探して電話して対応がよかったところです。
いくつか電話して検討されるといいです。

勝手に倒産してアーウィンにしろという高圧的な態度が気に入らない。
自分で納得の業者を選びます。

アーウィンも何千件も引き受けたら対応がずさんになる
心配もある。

契約した業者は代表自ら電話に出て、責任を持って引き受けると
言ってくださった。入居者の方にもごあいさつする誠実さが
ポイントでした。
自分でいろいろ手配できるわけがないので、いいと思うところと
契約してお任せするしかないです。

普通に考えて、２０００戸の管理実績しかない会社が、４０００戸の管理を受けるには、
それなりのリスクがあります。
どこまで、社内リソースの整備ができるかわかりませんが、私は、不安があります。

これからのこともあるので、遠方でありますが、マンションの立地状況をみたり、
ＤＭを頂いた不動産屋さんにお会いしたりして、実際に福岡に出向いて、決めて
いきたいと思います。

売れるものなら早く処分したので、賃貸だけではなく、売買にも長けた不動産会社が
いいと思っています。

新しい家賃管理会社、考え物ですね。

私は、シックスが管理していた頃の資料が全てアーウィンさんに
引き継がれるという事ですので、取り敢えずアーウィンさんにお願い
する事とし、早期に一度資料が整理される事を期待します。
（全ての資料が行くので、全体を見れる？）

シックスが管理していた頃の状況が全く分からず、この状況で選任
された以外の家賃管理会社に御依頼しても、中身中々分からず、かえって
混乱するかなと思います。（アーウィンさんからの、資料引渡しについても）
現状がクリアになり、家賃管理等が正常化しましたら、改めて他の管理会社に
ついても検討しても良いかと思います。
（結果的にアーウィンさんに満足したら、それはそれでＯＫですが）
その頃は、管理会社変更をするにしても一度資料が整理されるので、手続き等が
スムースに運ぶのではないかと思います。

何か勝手な解釈をしている方が多すぎな気がします。
一般的には、破産管財人が譲渡先を決定するのは、
その会社の内容なんて全く関係ないです。
要は一番高く買うと手を挙げた先に決めるだけです。
通常は入札をするんでしょうが今回はあまりにもずさんなのと
整理がつかなかったから急いだだけではないでしょうか？
資産なんて全く残っていないそうですし。
よって管財人に内容を聞いても無駄ですよ！
噂はご存知かもしれませんが。

191 シックスオーナーさんの言われるとおりです。自分で納得されるところに賃貸管理委託された方が良いと思います。
アーウィンさんのＨＰ等を読んでみるとちょっと「高飛車」っぽく感じたのは私だけですかね。例えば家賃にしても「上がる室もあれば下がる室も・・」なんて書いてありましたが、相場の関係はあるにしても、現状維持を保障します位の気概はないんですかね。ちょっと舞い上がっている様な気がします。

確定申告の相談にしても、あれじゃ税理士に頼むまでなく自分でやった方がマシだと思いました。

ただ1つだけいいことが書いてありましたね。「シックスの営業担当が移った会社での管理はお断りしたい」と皆さんもそれだけはやめときましょう。

今日もある管理会社から電話かかってきました。たまたま休みで自分がすぐ出たのでよかった（この後に及んでも妻には内緒）のですが、すぐに賃貸管理の話をし始めて「こいつ何考えとるのか？？」「とにかく契約とることだけに必死で、困っている相手の事情はお構いましか！」と思ってしまいました。それでも気になるので、色々聞いていると、
　「アーウィンには元シックスの上層部の人間が異動している。その話を知った各オーナーは、そんな会社なら絶対に任せておけない、と管理を断るオーナーが続出していて、既に相当の数が他の会社に流れている。通常管理費は5％だが、うちは4％で請け負います」とコメントがありました。管理業務の争奪合戦になるのは致し方ありませんが、オーナーからするととにかく、入居者の情報公開やキチンとした敷金の管理など、透明性の高い運営をしてもらえるところを選ぶしかないですね。
私はとりあえず明日アーウィンさんに「こんな話をききましたが・・・」と問い合わせてみるつもりです。

アーウィンを叩いて、管理物件を取りたいという輩が沸いてきてますね。
そもそも、オーナーの情報を調べて変な営業かけてくるようなところこそ、胡散臭く感じますが。
・・・投資マンションの営業と同じですね（苦笑）。

アーウィンについては、福岡の知人（不動産業界勤務）に調べてもらいましたが、評判良かったですよ。でも、何を信じたらいいのか、解らなくなりますね。

まあ、いま空室になってるオーナーは、アーウィンに斡旋頼んだ方がメリットあるかもしれませんね。
だって、部屋探しにきたお客さんに、今なら他のマンションより「ピュアドーム」を推してくれる可能性大じゃないでしょうか？
２〜３月で満室にするから安心してってHPに書いてるくらいだから、力を入れてくれるんでしょう・・・ちょっと大口叩きすぎな気がして、軽い感じが怖いですが。
あと、私の物件と同じマンションをアーウィンのHPで見つけましたが、シックスが設定した私の部屋の家賃より高かったです（涙）、同じ間取りで。
空室じゃないので、値上げできませんが。

アーウィンはオーナー口座へ家賃を送金するの際、オーナーが振込手数料を負担しなくちゃいけないようですね。
これは、他社も同じなのでしょうか？
だとしたら痛い・・・シックスは無料でしたから。
「塵も積もれば」です。

シックスの担当者から破産直後に、「一生をかけて面倒見させてください、確定申告もさせていただけないでしょうか」と言ってきましたが、「まあ言ってくるだけ、いいやつなのか」と思い色々と分からない事を聞いたりしてましたが、私が賃貸管理会社を違う業者にした、と分かった途端、電話にもでません。要するに自分が移った同じような会社への手土産代わりに、管理する顧客を持っていきたいだけです。あんな奴らを一時たりとも信用した自分の不明さを深く恥じています。

アーウィンのＨＰ見ると確定申告を税理士に頼んで15000円。
シックスは無料でやってくれるのが売りだったので、オーナーは
踏んだり蹴ったりですね。

入居者はシックス倒産をご存じなかったです。
私たちにとって大騒ぎなことでも、よそから見たら
どうでもいい。
業者はどこでも引き続き住めればいいという感じでした。
倒産知らないと聞いて拍子ぬけしましたが。

アーウィンと電話連絡とれました。
管理費は家賃の５％、空き室保証は家賃の２０％だそうです。
家賃の２０％を払ってれば、家賃は保証するとのこと。
　＊ただ、保証もいつまでつづくかと心配なところですが。
空き室保証の有無は、アーウィンから資料送付時にオーナーの判断だそうです。

また、家賃もアーウィンの相場に合わせてこれからは変更されるそうです。
＊入居が有る場合はそのままで、入居者変更時に家賃変更するとのこと。

自分の場合保証を組み込んで家賃の７５％を受取、ローンとの差額約４万円／月の支出です。
税金を加えて年間約６０万円くらいの支出となります。
＊小遣い稼ぎのつもりが・・・・トホホ！！

アーウィンいままで２０００件管理だったのが、一挙に６０００件強の管理となって
空き室の対応等等本当に大丈夫かな？
それよりは、小規模の不動産屋さんでしっかり管理していただいた方がいいのでは
等等、思案してます。