信頼できるマンション管理（一戸でも）教えてください

賃貸管理会社をどこにするか、私はまだ最終決定していませんが、「ワンルームマンション投資会社」だけは、絶対契約しないつもりでした。
シックスのような事になっても困りますし、やはり「自社竣工物件」がある会社は、そちらを優先して入居者募集するだろうと思うからです。
まだアーウィンにするかは決めていませんが、HPによると現在２０００戸の管理とのこと。
ピュアドームシリーズ４５００戸を請け負う事によって、ピュアドームを主軸に頑張ってくれる会社になればいいなと思います。

シックスの破産申請後、確定申告は自分で！と思い、かなり勉強しました。
保有する２室で契約時期が異なり、減価償却法も２室で違なるため（平成１０年４月が分岐点）最初は戸惑いましたが、ネットで調べたり地域の確定申告受付センターの相談窓口で税理士さんに相談に乗って頂いたりしながら、やっと理解する事が出来ました。
主婦の私でも理解できたので、皆さんも大丈夫ですよ。
ぜひ過去の申告書控えをじっくりご覧になって、取り組んでみてください。

>>160さん
個人が所有する物件の税務調査はシックスでなくオーナーに問い合わせが入ります。
分からないうちにシックスが立て替え払いをという事は、あり得ません。

余談ですが、破産後すぐに消費生活センターに電話相談したところ「申請人弁護士さんが、そのまま管財人になられるようですよ。これまでも業務上のお取引があった先生で、よそから管財人を連れてくるよりスムーズだからという事でしょう。」と聞いていました。
管財人の先生が違っていてちょっと驚きました。

Ｎｏ１５８さんのアドバイスの通り、今日の朝から過去の確定申告資料を引っ張り出して分析を行いました。数字の仕組みはほぼ理解できました。家賃収入が止まった分は差し引いて問題ないのかとか、シックスから出ていた書類はきっと出ないんだろうななど悩みは尽きませんが・・以前おまかせにしていたら国税監査でチェックをうけ追徴課税をうけました。面倒なのでそんな目にはもう会いたくありません。

>>162さん
＞家賃収入が止まった分は差し引いて問題ないのかとか、シックスから出ていた書類はきっと出ないんだろうななど悩みは尽きませんが
私も、同じ点について確定申告センター（地域の）の税理士さんに相談し回答を得ました。
責任が持てないので、ここでは公表しませんが、ちゃんと教えてもらえますのでお問い合わせされてみてはと思います。

全体のオーナー数で、このブログの視聴率はいくらぐらいなのでしょう？

債権者集会には参加されない方が多いと思われますが、それが粛々と
議事進行されれば、大口の債権者の意見が反映された内容になるでしょう。

３月決算会社の決算発表が５月末ごろなので、マスメディアも、多くの
倒産の話題の中、４ヶ月前の破産会社の債権者集会を取り上げるのか
どうかも疑問です。

詐欺かどうかは、騙す意図が最初からあったのかどうかですが、
オーナーとの申合せに応ずるべく頑張ったが、経営環境が悪くなって、
経営者もろとも破産せざるえなかったと言い切られると、それを覆す
証拠を捜索するのは、刑事事件にならない限りは、難しいでしょうね。

皆さん

「信頼できるマンション管理（一戸でも）教えてください」では、その他の仲間が検索し難いでしょうから、新しいスレ如何でしょう？

新スレ「シックス（福岡・マンション）友の会　掲示板」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/42129/

>>160

156ですが、残念ながら割賦販売法は不動産は対象にならないと思います。
（消費者保護の観点からの判例はあるみたいですが…）

http://www.sangiin.go.jp/japanese/annai/kounyu/20060407/2006040768.pdf
（3ページ目を参照下さい）

既に経済産業省から割賦販売法の一部改正案が出ていますが、こちらでも不動産は明記されていないと思います。（時間があれば読んで下さい）
http://www.meti.go.jp/press/20080307003/20080307003.html

ただ不動産が当てはまったとしても、この場合は上記のように「住居者利益」から消費者保護を盾に取らなければ争えないと思います…割賦販売法上で訴える場合、契約者が賃貸し借主から家賃収入を得るという事が「契約者の商行為に当てはまらない事」という法律の例外部分に当てはまるでしょうね。

どちらにしても最初のリンクページ内のように、ジャックスがシックスとかなり密接に詐欺を計画していたという事を立証しない限り難しいでしょう。
つまり156に戻りますが、膨大な裁判費用と時間が必要であり、民事上の慰謝料位が妥当な線と思われます。

新スレと　どちらに書いていいのか分からないのですが、とりあえずご連絡。
建物管理の会社も決まったようです。
http://www.community-service.co.jp/

→No.164
詐欺かどうかは、騙す意図が最初からあったのかどうかですが・・

私もピュアドームオーナーで家賃未納が12月からない状況です。
9月10月分も滞っていたのでシックスに何度も電話しやっと12月19日に2ヶ月分の入金がありました。
それと同時期に、シックスの鱒渕社長名で「お詫び」の書面が届きました。
内容は「家賃送金システム」の不具合で8月以降の家賃送金が大幅に遅れることとなったこと
のお詫びであり、経営状況悪化の話は全くありませんでした。これは騙すことの意図があったと
言えないでしょうか？私はこの書面をもって訴えてようと思いますが、皆さんどう思います？

>>168

詐欺の要件は満たしません。

いまのところの話では、12月末現在の販売件数は12件ほどらしく、その段階で2億円ほど資金調達はできていたことになっています。

1月に入り販売件数も伸びず、さらにローン会社から提携打ち切りの通達後、自己破産を決断したとなっているようなので、12月末段階での書面送付の時点では支払いの意志も能力もあったことになります。

→１６９
詐欺にはあたりませんかね・・・

ところで　私の知り合いで昨日、福岡地方裁判所から破産に関する通知が届いた人がいます。
（私は今単身赴任中ですので、我が家に届いたかどうか確認できていませんが・・）
内容は、
シックスには現在のところ殆ど資産がなく、新たな資産が見つからない限り、破産廃止決定と
なり、破産債権は消滅するとのことです。
そのため現時点では破産債権届けを裁判所に提出する必要はないとのことです。
また、破産債権届けの提出必要が出てきた場合は裁判所から通知があるとのことです。
平たく言えば、シックスには金がないので、我々の債権（家賃）は会社消滅と共に消滅
するから（株式会社の有限責任）、特に何もする必要がないよとのありがたい通知らしい
ですが（怒）　　どなたか通知が届いた方　上記のような内容でしたでしょうか？

小心者２号様
お知り合いの方と、同様の通知書が届きました。
確かに、現段階で債権調査は行わない（返すお金が無いから金額を申し出る必要もない）との事でした。
声を上げることも出来ないないなんて酷い話ですね。
家賃にしろ修繕積立金にしろ、シックスの運転資金ではなく、単なる預かり金であったはず。
転用しても罰せられないのでしょうか。

私は、弁護士相談を予約しています。
たとえダメでも、悔いを残さぬよう行動するつもりです。
まずは、地域の弁護士相談会や消費生活センターへの相談等から始めましょう。
そして、他のオーナーの利益になると思われる情報があれば、ここで共有していきましょう。

新管理会社さんが、ＨＰから逐一情報をＵＰしてくれるので、状況が解り有り難く思います。
コミュニティサービスの管理費も気になるところです。

>>171

債権者をみていると、消費税などの税金も滞納していますね。。。

　税金
　預り金
　建設会社への未納金

何がどのように配当されかわかりませんが、債権額の案分とならば、
どれだけオーナーに戻るのやら。
やはり、債権者集会で主張すべきものは主張して、違法債権は優先
配当していただかないといけないのですよね。

円天、丸美、シックス、組織犯罪処罰法違反（組織的詐欺）が成立
すれば、被害者も納得できるところですが、法律の専門家ではない
ので、どのように行動すればいいのか途方にくれるのが現状です。

本日、福岡の仕事が早めに終わったので、マンションに行ってみました。

今月初めに管理費用を払っているのに、管理人がいません。
どういうことでしょう？
管理業務は続けるので、管理費用を徴収したというシックスの
話は、どこにいったのでしょうかね。

>>171

コミュニティサービスの管理費、気になりますよね。

福岡の不動産屋さんに今の管理費用みせると、少し安めですね
と言われました。
この場に及んでは、持ち逃げされず、別用途に使いこまれず、
真っ当な管理をしていただけるのであれば、オーナーとしては、
少し高めの価格でも納得しますが。。。

>>170

まさに、同じ文面がきています。

会社や役員個人に隠し財産がなければ、みんなが破産申告しているので
どうしようもないでしょう。
税金も滞納しているようだし、空の金庫をハイエナが舐めまわす債権者集会
となるでしょうか。
管財人が全うに調査されて、金庫は空だといわれるのであれば、今の破産法
上は、どうしようもないですかね。

でも、その調査ができているのなら、なぜ債権者集会が３ヶ月後なのか？
ほとぼりが覚めるのを待っているのか？
３ヶ月決算の発表時期に、こっそり開こうとしてるのか？

本日、入居者から退去連絡がきました。

シックスに連絡すると、「次の管理会社が責任を持ってします」と言われました。
「それで、敷金や現状復帰の処理もしていただけるのですか？」と聞くと、
「それは、破産手続き中ですので。」という回答でした。

結局、「現入居者の敷金や解約引、現状復帰のコストは、オーナーさんの方で
よろしくお願いします」というのが、シックスさんの回答ですね。

正式な回答書面が来るのを待ちますが、破産後、入居者が退去される初めての
ケースでしょうか？

税金、給与、抵当権のついた債権が多額なので、一般債権者まで配分されるお金が無い・・・従って、調査不要なのでしょうね。
入居者から預かった家賃は、本来手を付けてはならないもの。
しかも、２月分は破産申し立て直前に入居者から払い込まれたお金。
運転資金に使って、なぜ罰せられないのでしょうか？

それから、ジャックス経由で収納されている家賃（２月分）だけ、通常振り込み日より４日繰り上げて、まるで破産申請に間に合わせるかのように入金されたのはなぜなのでしょう？


賃貸管理費に関して言えば、シックスは安かったですね。
「賃料の５％」が主流ですが、シックスは１０００円でしたから。
仮に「家賃5万円」としても、これまでシックスで１０００円だったのが、アーウィンなら２５００円。

>>176様
どの様なルートで、入居者の方から御連絡有りましたか？
私は、入居者の方を直接知りません。
また、入居者の方も直接オーナーの私を知らないと思います。
管理会社を既に変更されましたか？

>>178さん

家賃保証がないと、通常の不動産のように入居者情報を
シックスは開示しましたね。

家賃保証がある物件は、入居者はわからないですね。
私の場合は、家賃保証がある物件では、私とシックスの間では、
シックスが賃借人で、シックスの社員寮として利用している
と聞いていましたので、入居者には無頓着でした。

このブログをみて、シックスの２枚舌３枚舌があるようで、
実態が分かって、本当に不安です。

シックス管財人との契約？により、マンション管理は㈱コミュニティサービス、
賃貸管理は㈱アーウィン（ドリームステージ）ということになったようですが。
ほとんどのオーナーは、この会社と契約されるのでしょうか。
複数の会社から書類が送られたり、電話がきたりしていますが、まだ考慮中です。
それぞれのオーナーが個別に契約した場合、今後の管理等に支障は出ないのでしょうか。

>>180さん

エレベータなど、マンション一棟管理は、コミュニティサービスにような
専門業者でないと難しいでしょうね。
管財人さんの目利きを信頼するしかないように思います。

アーウィンの仕事は、アーウィンでなくてもできますが、アーウィンが
契約者には、

　　損害を被った既存入居者の敷金を準備します。
　　既存入居者の退去時の現状回復費用を準備します。
　　シックスと同じく、家賃保証額をｘｘ年間は継承します
　　シックスと同じく、ｘｘ年後の残債保証をします
　　管理手数料を、ｘｘ年間は無償にします

といったような　特別条項をつけるのであれば検討しますが、
そうでなければ、多くの不動産の一つととらえればいいでしょう。
# アーウィンには、契約者の総取の目論見がありますが、
　オーナーには、管財人の方針に従う義務はありません。

なお、アーウィンには、保証会社と組んだ「不払い家賃の補填」とか、
いくらの金額はわかりませんが、「空室時の家賃保証」のオプション
サービスはあるようです。
これらは、家賃と保証料の兼ねあいもあるので、シックスのように
まったく無償で、このようなオプションサービスがつくとは
思いませんが。。。

>>180
建物管理契約は、コミュニティサービスと結ぶよりほか有りません。
コミュニティサービスは、共有部分の保守を行います。
マンション全体の大規模改修や、エレベーター、通路、エントランス等の整備ですね。
賃貸管理契約は、アーウィンに限らず、各オーナーが自由に決められます。
家賃管理、空室時の営業活動、入退去時の立ち会い、退去後の原状回復工事等を行います。
アーウィンの場合、原状回復工事はアーウィンの業者に任せても良いし、オーナーが独自で他の業者を利用してもいいとのことでした。

個人で、別の賃貸管理会社と契約しても大きな問題はないと思います。
ピュアドームシリーズの管理を請け負うことで、アーウィンの管理戸数が２０００戸→８０００戸になると聞いているので、「ピュアドーム通」として頑張ってくれるのでは？と期待し、私はアーウィンと契約しようと思っています。

丸美の場合は、「指定賃貸管理会社と契約したら、敷金の○％をみる」という条件があったようですね。
まあ、どの賃貸管理会社もシックスほどの条件を出してくるわけはありませんね。
だって、シックスは新築マンション販売でガッポリ儲けた上でのあの保証だったのですから。

まあ、シックスは破産した会社。
その事業の継続会社にシックス並み、若しくはそれ以上の条件を求めても
難しいのでは？（継続会社とシックスに何の関係も無いとして）
詐欺であるとか、詐欺の立件は出来ないとか色々とご意見が出ていますが
判断は司法が下す事。法曹関係でない方が色々と判例を持ち出して、断定
するのも如何なものかと・・。

アーウィンさんのHPには、「物件戸数6,000戸、約3,000人程のオーナー様」と
有りますが、一人平均２戸。（驚き）
一戸目で甘い汁吸わせて、二戸目は契約楽なリピーター。
最近得た話では、オーナーの中には公務員の中でも特に堅い仕事の方や、
法曹関係、半公務員扱いの民間企業の方が多数（どれくらいか知りませんが）
いらっしゃるとの事。
詳しい方は、もしかして法曹関係ですか？
でも、平均２戸とは、３戸以上持っていらっしゃるオーナーさんもそれなりに
おられそうですね。
私は古いオーナーですが、全うな商売をしてくれていれば、こんな事にならな
かったと思っています。
途中で、結果的にオーナーさんを甘い汁（利息無料・１０年後買取）で誘い
自滅したようにしか思えません。本当に、残念です。
私は、投資としてある程度のリスク・持ち出し等は覚悟しておりました。

確定申告の時期となりましたが、皆さんは如何しますか。今年からは自分でやるつもりですが、素朴な疑問があります。教えてください。送金延滞分を収入金額に入れるか、入れないのかという点です。アーウィンのＨＰの確定申告についてを見ると、収入金額に入れて、シックスの破産確定後、来年の申告時に費用として出すとなっています。会計事務所が記載した内容だから間違いないと思うのですが、確定申告はその年の収支を見るわけだから、貰ってもいない家賃を貰ったように記載するのは抵抗があります。来年、確定した費用で出せば、結局いっしょかもしれませんが、来年のことはわからないわけです。貸倒金であれば、破産がまだ確定していないため、半分を貸倒金として費用勘定にできますが、貸倒金相当額を収入金額には入れないと思うですね。ご存知の方、教えてください。

>>184
私はアーウィンと別の税理士に問い合わせましたが、やはり入居者が居るのなら、たとえ未収であっても「収入」に入れるそうです。
確定申告については、こちらの素人集団に聞くより、最寄りの確定申告相談窓口にお尋ねになるほうが確実ですよ。

私はさっさと賃貸業者探して契約しました。入居者へも連絡済みです。

管財人にその旨を連絡しようとしたら、電話がいつも話し中。
そこで文書にしてＦＡＸで送信しました。

多額のローン組むのに遠方だからと物件を見たこともない。
自分がオーナーなのに自覚がなかった。

自宅買うときはしっかり研究しました。
おかげで自宅は売却しても値崩れしてない、賃貸に出せば
ローンの倍の家賃が取れる物件を買いました。
人生無駄な経験はないものです。

破産通知書が来て馬鹿らしくなりました。
すぐにお金が戻ってくるものでないから期待してない。
無くしたお金は稼げばいい。
やっとそう思えるようになりました。

１０年くらい前に友人がシックスの投資マンションを購入すると聞き、自宅まで出向いてやめるべきだと説得しました。家賃保証や自己資金ゼロだとか、およそ不動産業界の常識では考えられないことばかりを聞いていましたので、そんなうまい話が世の中にあるはずがないと自分なりに力説したつもりでした。結局、説得は受け入れてもらえず、友人は物件を二つ購入したらしいのですが、今回のことは相当落ち込んでいるようです。先日友人の奥さんから「何故、もっと強くとめてくれなかったのか」と長々の恨み節を聞かさせました。もっと強く言えたかなぁ・・・。

＞＞　１８６　シックスオーナー様
管理会社を既にご契約ということで、それは、アーウィン以外なのでしょうか？
他の管理会社なのでしょうか？　決められた選定理由を差し支えなければお教えください。
自分も、管理会社を決めて前に進みたいと思っているのですが、遠方のうえ、なかなか決定する
材料がないものですみませんがお願い致します。

建屋管理会社は、皆バラバラと言う訳には行かないですね。
家賃管理会社は、皆さんの好みで可能ということですよね。（アーウィンさんのＨＰには
破産管理人の先生から指定されているので、自社以外は無いとような事を書いていますけど）
私は、数件の不動屋さんにお手数をお掛けしましたが、契約書・条件等を送付して
貰いました。今は、アーウィンさん待ちです。
弁護士先生の選定であること、入居者情報等全ての書類が一度アーウィンさんに譲渡
される事を考えると、積極的選択になるかどうかは分かりませんが、当座致し方無し
かなと考えています。
皆さん、どう思いますか？

>>189
賃貸管理会社を比較検討されているのですね。
手数料、営業力（店舗型か）、ネットでの広告宣伝力、会社の信用度、提携している保証会社の信用度・・・私は、その程度を考えていますが、他にどのような所がポイントでしょうか？
家賃保証については、あまり家主にメリットが無い（その分、負担も多い）ようにネットで見ましたので、私はお願いする意思が今のところなく、あまり重く考えていませんが、どうでしょう？

もうどうしていいのやらさま

ネットで賃貸業者を探して電話して対応がよかったところです。
いくつか電話して検討されるといいです。

勝手に倒産してアーウィンにしろという高圧的な態度が気に入らない。
自分で納得の業者を選びます。

アーウィンも何千件も引き受けたら対応がずさんになる
心配もある。

契約した業者は代表自ら電話に出て、責任を持って引き受けると
言ってくださった。入居者の方にもごあいさつする誠実さが
ポイントでした。
自分でいろいろ手配できるわけがないので、いいと思うところと
契約してお任せするしかないです。

普通に考えて、２０００戸の管理実績しかない会社が、４０００戸の管理を受けるには、
それなりのリスクがあります。
どこまで、社内リソースの整備ができるかわかりませんが、私は、不安があります。

これからのこともあるので、遠方でありますが、マンションの立地状況をみたり、
ＤＭを頂いた不動産屋さんにお会いしたりして、実際に福岡に出向いて、決めて
いきたいと思います。

売れるものなら早く処分したので、賃貸だけではなく、売買にも長けた不動産会社が
いいと思っています。

新しい家賃管理会社、考え物ですね。

私は、シックスが管理していた頃の資料が全てアーウィンさんに
引き継がれるという事ですので、取り敢えずアーウィンさんにお願い
する事とし、早期に一度資料が整理される事を期待します。
（全ての資料が行くので、全体を見れる？）

シックスが管理していた頃の状況が全く分からず、この状況で選任
された以外の家賃管理会社に御依頼しても、中身中々分からず、かえって
混乱するかなと思います。（アーウィンさんからの、資料引渡しについても）
現状がクリアになり、家賃管理等が正常化しましたら、改めて他の管理会社に
ついても検討しても良いかと思います。
（結果的にアーウィンさんに満足したら、それはそれでＯＫですが）
その頃は、管理会社変更をするにしても一度資料が整理されるので、手続き等が
スムースに運ぶのではないかと思います。

何か勝手な解釈をしている方が多すぎな気がします。
一般的には、破産管財人が譲渡先を決定するのは、
その会社の内容なんて全く関係ないです。
要は一番高く買うと手を挙げた先に決めるだけです。
通常は入札をするんでしょうが今回はあまりにもずさんなのと
整理がつかなかったから急いだだけではないでしょうか？
資産なんて全く残っていないそうですし。
よって管財人に内容を聞いても無駄ですよ！
噂はご存知かもしれませんが。

191 シックスオーナーさんの言われるとおりです。自分で納得されるところに賃貸管理委託された方が良いと思います。
アーウィンさんのＨＰ等を読んでみるとちょっと「高飛車」っぽく感じたのは私だけですかね。例えば家賃にしても「上がる室もあれば下がる室も・・」なんて書いてありましたが、相場の関係はあるにしても、現状維持を保障します位の気概はないんですかね。ちょっと舞い上がっている様な気がします。

確定申告の相談にしても、あれじゃ税理士に頼むまでなく自分でやった方がマシだと思いました。

ただ1つだけいいことが書いてありましたね。「シックスの営業担当が移った会社での管理はお断りしたい」と皆さんもそれだけはやめときましょう。

今日もある管理会社から電話かかってきました。たまたま休みで自分がすぐ出たのでよかった（この後に及んでも妻には内緒）のですが、すぐに賃貸管理の話をし始めて「こいつ何考えとるのか？？」「とにかく契約とることだけに必死で、困っている相手の事情はお構いましか！」と思ってしまいました。それでも気になるので、色々聞いていると、
　「アーウィンには元シックスの上層部の人間が異動している。その話を知った各オーナーは、そんな会社なら絶対に任せておけない、と管理を断るオーナーが続出していて、既に相当の数が他の会社に流れている。通常管理費は5％だが、うちは4％で請け負います」とコメントがありました。管理業務の争奪合戦になるのは致し方ありませんが、オーナーからするととにかく、入居者の情報公開やキチンとした敷金の管理など、透明性の高い運営をしてもらえるところを選ぶしかないですね。
私はとりあえず明日アーウィンさんに「こんな話をききましたが・・・」と問い合わせてみるつもりです。

アーウィンを叩いて、管理物件を取りたいという輩が沸いてきてますね。
そもそも、オーナーの情報を調べて変な営業かけてくるようなところこそ、胡散臭く感じますが。
・・・投資マンションの営業と同じですね（苦笑）。

アーウィンについては、福岡の知人（不動産業界勤務）に調べてもらいましたが、評判良かったですよ。でも、何を信じたらいいのか、解らなくなりますね。

まあ、いま空室になってるオーナーは、アーウィンに斡旋頼んだ方がメリットあるかもしれませんね。
だって、部屋探しにきたお客さんに、今なら他のマンションより「ピュアドーム」を推してくれる可能性大じゃないでしょうか？
２〜３月で満室にするから安心してってHPに書いてるくらいだから、力を入れてくれるんでしょう・・・ちょっと大口叩きすぎな気がして、軽い感じが怖いですが。
あと、私の物件と同じマンションをアーウィンのHPで見つけましたが、シックスが設定した私の部屋の家賃より高かったです（涙）、同じ間取りで。
空室じゃないので、値上げできませんが。

アーウィンはオーナー口座へ家賃を送金するの際、オーナーが振込手数料を負担しなくちゃいけないようですね。
これは、他社も同じなのでしょうか？
だとしたら痛い・・・シックスは無料でしたから。
「塵も積もれば」です。

シックスの担当者から破産直後に、「一生をかけて面倒見させてください、確定申告もさせていただけないでしょうか」と言ってきましたが、「まあ言ってくるだけ、いいやつなのか」と思い色々と分からない事を聞いたりしてましたが、私が賃貸管理会社を違う業者にした、と分かった途端、電話にもでません。要するに自分が移った同じような会社への手土産代わりに、管理する顧客を持っていきたいだけです。あんな奴らを一時たりとも信用した自分の不明さを深く恥じています。

アーウィンのＨＰ見ると確定申告を税理士に頼んで15000円。
シックスは無料でやってくれるのが売りだったので、オーナーは
踏んだり蹴ったりですね。

入居者はシックス倒産をご存じなかったです。
私たちにとって大騒ぎなことでも、よそから見たら
どうでもいい。
業者はどこでも引き続き住めればいいという感じでした。
倒産知らないと聞いて拍子ぬけしましたが。

アーウィンと電話連絡とれました。
管理費は家賃の５％、空き室保証は家賃の２０％だそうです。
家賃の２０％を払ってれば、家賃は保証するとのこと。
　＊ただ、保証もいつまでつづくかと心配なところですが。
空き室保証の有無は、アーウィンから資料送付時にオーナーの判断だそうです。

また、家賃もアーウィンの相場に合わせてこれからは変更されるそうです。
＊入居が有る場合はそのままで、入居者変更時に家賃変更するとのこと。

自分の場合保証を組み込んで家賃の７５％を受取、ローンとの差額約４万円／月の支出です。
税金を加えて年間約６０万円くらいの支出となります。
＊小遣い稼ぎのつもりが・・・・トホホ！！

アーウィンいままで２０００件管理だったのが、一挙に６０００件強の管理となって
空き室の対応等等本当に大丈夫かな？
それよりは、小規模の不動産屋さんでしっかり管理していただいた方がいいのでは
等等、思案してます。

アーウィンHPでの文面に「あおり」を感じ、信用に値する会社なのか判断に苦慮しています。
今日の連絡事項にも「現入居者の敷金は、シックスが預かっていたが、退去する時はオーナーが負担せねばなりません。次の入居者がすぐに決まれば、負担が軽く済みます」との文が。
現段階で、敷金返還義務の所在は特定されていないにも関わらず、アーウィンの文では、敷金返還義務がオーナーにあると断言されている。
入居者もHPを見ているという事を重々認識してもらわねば困る。
また「負担が軽く済む」も、一時的な持ち出しが減るだけで、トータルでは変わらないはず。
HPでシックスを悪く言うのも、企業として器の大きさを感じない。

>>200さん
私も、ほぼ同じ負担ですが、今後、家賃が下がることや還付金の減少を考えると、６０万円ですむのも１〜２年かなと。
怖ろしいです・・・・・・・・・・・。
アーウィンの管理は２０００戸→８０００戸ですね（シックスの６０００戸が増）
大丈夫なんですかね。

２０１です。
自己レスですが、アーウィンのHP、修正されてますね。
クレーム入ったかな？

★「信頼できるマンション管理（一戸でも）教えてください」とありますが、

福岡は支店の街ですので、「法人の借り上げ社宅」の斡旋を主にしている不動産会社が良いと思い

ます。業者名は会社の総務に聞いたら分かると思います

上場企業は家賃の滞納は無いし、入居者は常識ある使用をされると思います

学生には貸したくないです！

アーウィンさんの顧客はどうなのでしょうか？

賃貸人が個人契約だと退去の際に「敷金のガイドライン」の問題もありますね

安い家賃収入で、ローンの支払い・物件の管理費・賃貸の管理費・修繕積立金・

固定資産税・退去精算金・広告手数料・・・払えません(>_<)

みなさん〜ローンの借換はどうされてますか？

シックスのＨＰに掲載されている「ごあいさつ」の中にあるアーウィンピュアドーム管理センター担当職員の中に元シックス社員がいるのですね。

>>２０４様
「ごあいさつ」の中の○島さんはそうだと思います。

私も知っています。
でも、いいと思いますよ、詳しい人は居た方が。
ただでさえ、マンパワー足りないのに。

仮にアーウィンに転職した人がいたとして、おそらく管理部門のかたでしょう。

シックスの管理部門のひとは暴走する営業をなんとか支えてたわけですから、引き継ぎ会社に行っても問題はないと思いますが。


今回の件は、社長や経営陣、管理部門のせいではなく、10年補填・10年転売はともかくとして、1月くらいに破たんが懸念されていたにも関わらず、内容をよく説明をせずに無理やり売り続けた営業の責任が大きいのでは。


そして、私もそうですが、ある意味目先の利益に踊らされて購入したかたにも責任はあると思います。

後悔はしましたが、こういった事態になっても物件はあって、そこに家賃は発生しているわけですから、組んだローンを全額ただ背負わされたわけではないと思うようにしました。

>>２０７さん

営業担当者個々人の問題もありますが、これは会社の姿勢・風土の問題です。社員は会社（トップ）の指示で動きます。この規模の会社は、社長や一部の役員の意向が大きく影響します。　　　
ただ、私もアーウィンに元シックス社員がいるのはやむを得ないと思います。

>>207
はい、業務課におられた方です。
入退去の連絡などでやり取りがありました。

コミュティサービスに連絡しましたが、今のところ管理費等は未定だそうです。
これは、コミュニティサービスの「言い値」で受けるしかないのでしょうか？
実際に「管理組合」が存在すれば交渉も出来ると思うのですが。

アーウィンですが、６，０００戸が移管して本当に大丈夫かな？

要らぬ心配かもしれませんが、概算で
移管６，０００戸、家賃５万円／月、賃貸保証２０％、空き１，０００戸とした場合、
　・賃貸保証保有額　１万円＊５，０００戸＝５，０００万円／月
　・保証支出額　　　４万円＊１，０００戸＝４，０００万円／月

アーウィンにどれだけの保有額があるかわかりませんし、金融機関からの融資が
なかったら、２か月〜３か月目で破綻ですよ。
当然、空き戸１，０００戸はオーバかもしれませんし、シックスと同じことに
ならないかなぁ・・・・。

また、アーウィンのＨＰに３月分の家賃から支払いとありますが、２月分の家賃も
支払らわれるのですよね？？？

など考えてたら・・・・・。

＞＞210
賃貸保証とは差額の補てんのことだと思いますが、それは今後はありません。
アーウィンでもそうですが、どこの管理会社も差額の補てんまでは受けませんよ。


それくらい元の契約が異常だったってことです。

>>211さん

　家賃保証制度のことを記載しましたが・・・。
　アーウィンＨＰのＱ＆Ａに記載されています「家賃保証制度、８０％」から
　記載させていただきました。
　いずれにしても、個人負担が増えることは確かですね。

　＊オーナーが死亡すればジャックスとの契約はチャラになり、家賃は家族に残るから
　　それもありかな。でも、自殺ではだめなんですよね？？？？

２月分家賃（1月に自動引き落としでシックスに入ってしまった分）は、破産債権ですね。
３月分家賃（２月に入居者から支払い）は、自動引き落としがストップとなり、賃貸管理契約後に別途支払ってもらい、それを3月25日にオーナーへ送金するとのこと。
家賃については、入居者は、前月末払い、オーナーは当月末受領ということですね。

それから、アーウィンに限らず、時代の流れは「敷金０〜２か月程度」だそうです。
アーウィン以外の不動産屋さんからも、そう言われました。
今までのシックスが取りすぎだったらしいです。
退去者が出たらオーナーの出費が増える時代になるようです。
「敷金で儲けよう」なんて、今の御時世ありえないそうです。
それから、ピュアドームは８００戸空室だそうです。

>>213 今までのシックスが取りすぎだったらしいです。
これでは、まるでシックスが不当に取っていたようですね。
訂正します。
シックスが取り過ぎていたという訳ではなく、業界全体の流れとして、敷金を抑えた契約に変化しつつあるという事です。

>>209　さん

コミュニティサービスに異を唱えるには、管理組合の４分の３程度の
賛成がいるのではないでしょうか？

管理組合といっても、マンションオーナー同士の組合ですから、
現実には難しい部分もあるでしょうね。

やはり、貸主責任の追及は難しいようです。

　ＬＩＶＥＸ被害者原告団　　で、検索してみてください。
銀行から不動産販売元に役員を送り込んでいても、貸主追及はなされていません。

他に、
　マルコー詐欺　　で検索しても似た事例が出ます。
こちらは、子会社が残債をみたようですが、シックスは子会社も破産しているので・・・。

アーウィンに、私の物件の空室状況、入居者との契約内容を教えてほしいと質問すると、
管理契約を結んでくださいというメールが届きました。

そこで、管財人に聞いたら、アーウィンに聞いてくれと言われました。

これって、おかしくないですか？

>>217

なにもおかしくないですよ。
本人確認しないと情報を開示できないのは当たり前です。

アーウィンと委託契約するか、他の管理会社と委託契約しないと家賃、入居者の状況はわかりませんよ。

直接訪問しても無駄です。今は振り込め詐欺対策でそういう話は相手にしないようにと徹底してるはずですから。


というよりも、状況や契約内容を知ってもどうにもなりませんよ。
シックスの条件が異常なのは周知なので、ほかの管理会社はどこもほぼ同じ条件です。

現在の部屋の状態がどうであれ、どこに頼んでも同じことです。

※みなさん、よろしければ名前欄に物件名を書きませんか？
　可能な方のみでも。

実は、いま一番問題なのは「建物管理」の件ではないかと思います。
ネット情報によると、管理組合のない投資マンションの保守は、やりたい放題。
掃除もいい加減、工事も思うまま。
管理費垂れ流しになりますよ。

これまでは、「ピュアドーム」ブランドを保つために、シックスサービスもそれなりにやってきたでしょうが。
今や「ピュアドーム守りたい」のは、オーナーだけ。
なのに、オーナーはバラバラ、現地を見に行けない人も多数。
清掃や点検だって、誰もチェックする人が居ないんですよ。

色々ネットで調べましたが、投資マンション（複数）の理事長代理を、定年退職後の方にまとめてお願いしてる所もあるらしいですよ。
また、販売元の破綻により、頑張って管理組合を立ち上げた投資マンションオーナ達も実際にあるようです。
要は「管理会社任せにしない、誰か監視役を置く」という事ではないでしょうか。

先日、コミュニティサービスに連絡してみましたら
Q:新たに契約書を交わすんですか？
A:判りません。もうすぐ口座振替の用紙を送りますのでお待ちください。
Q:管理費の額は、決まっているのですか？
A:まだ決まっていません。
どうせ管理会社任せのオーナ達だから・・・とのんびりされてるのでしょう。

実際に「オーナーが集まる」のは、難しいでしょうが、何かの時に委任状を集めたりできるくらいの連携はあったほうが良い気がするのですが。
何とかならないものでしょうか。

マンションの資産価値を食い止めるために、なんとか知恵を出しあいませんか？

>>217
アーウィンは217さんと契約していなければ無関係でしょう。
管財人は217さんの物件に関してシックスの資料を引き渡す義務があるのではないでしょうか。
217さんの所有物をシックスに委託していたものがシックスでは管理不能になってるのですから。
大家さんが何も分からないでは現在は誰も管理できない状態になります。
入居者から家賃を受け取り管理する権利と責任があるのはあくまでも217さんです。
管理会社にお願いするしても委託しているに過ぎません。

>>218
本当はマンションごとにオーナーが臨時の管理組合総会を開いてマンションの価値を維持するために一致団結しないといけないでしょうね。賃貸といってもこの点は通常のマンションと同じです。
通常のマンションでも管理組合がしっかりするかどうかで管理費や積立金が倍くらい違うのはよくあることです。キチンと維持管理されたマンションは貸すときも売るときも評価も上がります。
でも実際は地元在住でリーダーシップが取れるオーナーでもいないと218さんが言うように無理でしょう。

とはいえ上の217さんのような書き込みを見ると他人任せでは結局「オーナーという名の奴隷」になる気がします。
＞販売元の破綻により、頑張って管理組合を立ち上げた投資マンションオーナ達
の実例が知りたいところです。

建物管理については一波乱起きるはずです。

予想される事態としては、修繕積立金不足です。
また、それに伴って管理費の増額が提示される物件も出てくるでしょう。

ほとんどのオーナーが管理費・修繕積立金に関しての認識がないと思いますので、賃貸委託手数料5％でも大騒ぎしているのですから波乱は必至です。

通常であれば、管理費・修繕積立金合わせて8000円前後ですが、2〜30000円の提示がある物件も出てくるのではないですかね。


近々、管理総会が行われるはずなので、できれば委任状ではなく必ず出席しましょう。

>>220
http://www.c21heiwa.com/blog/cat7/
この記事で下の方に下がると「マンションという建物の価値を考える その２」という記事があります。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070412/506550/
こちらにも例があります。

>>221
この掲示板は、オーナーだけでなく業界のプロの方も沢山おられると思います。
今後ともアドバイスいただき、色々お知恵をお貸しください。

シックスサービスの管理組合の口座、修繕積立金、一体どうなっているのでしょう。
流用が疑われる場合、告訴している例もあるようですが。
破産財団（シックス）は、６０００戸と引き換えに、新管理会社からお金を得ているんですよね？
私たちを売って得たお金なら、まず私たちに修繕積立金や敷金を返してほしい。

修繕積立金が流用されて全くない状態になっているんですから、新管理会社での修繕積立金増額は仕方ないんでしょうね。でもいくらになるんでしょうか。古い物件のほうが当然高くなりますよね。ところで、経営陣の刑事責任（横領罪等）や民事責任は問えないんでしょうか。お金が返ってくるとは思ってませんが・・・

１棟単位で、オーナーが集まって管理組合を作るのが難しい現状です。
願わくば、管理組合ができれば、コミュニティーサービスやアーウィンにも交渉ができるのですが・・・

ここをご覧になっている方に「弁護士」の方も多くおられると思います。
そこで、アーウィンと契約する方限定でいいと思いますが、どなたか弁護士の方が発起人となって
交渉していただけませんでしょうか？

最初にその弁護士の方に皆さんが委任状を書き、交渉していただくことで今後の経費が安くなり、
結果的に良い方向にすすめたら・・・と思いますが。
私は、交渉してくださる方に多少高額となっても出費することは全く抵抗ありませんし、歓迎します。
無理なことでしょうか？
今は、皆が一枚岩となって動くことが急務と思います。
ご意見ください。

>>224
アーウィンには、具体的にどんなことを交渉したいと考えておられますか？
私は、思い当たらないのですが。
よろしければ教えてください。

「マンションは管理を買え」という言葉があるそうです。
管理とは、建物管理のことです。
コ社との折衝は、必要だと思います。

このままコ社から契約条件が提示されれば、管理費も管理内容も、改修工事も言い値です。
ある日突然、「大規模改修を行うので、各戸数十万円出せ」と管理会社から連絡されたら、払うしかないし、不要と思われる工事でさえ、言われたらやるしかないんです。
もちろん、必要な工事なら仕方ありませんが。

「オーナー同士の連携がない」というのが、私たちにとって一番の弱点であり、シックスや管理会社にとっては一番美味しいところ。
シックスが破産した今こそ、オーナー連携の好機。
今を逃すと、もう無いと思います。

まずは、メーリングリストを利用する、ネットの掲示板を利用する等で、同棟のオーナー同士が連絡を取りあえるようになれば良いのではないでしょうか。
そこで決まれば、弁護士さんではなくマンション管理士さんに折衝を依頼する等も考えられると思います。
まずは、棟ごとのオーナーが集う場（メーリングリスト、掲示板等）が必要と思います。

http://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/j-seisaku/life/soudan/12.ht...

福岡市の無料相談もあるそうです。
残念ながら、私は九州島外なのですが、どなたか御検討いただけませんか？

平成１３年８月にマンション管理適正化法が施行されました。
この法律では、
①管理費等口座の名義は原則として管理組合または管理者とすること　
②管理業者が管理費等の預金通帳と印鑑を同時に管理することの原則禁止
③管理費等が有価証券の場合は、管理業者は有価証券の預かり証を保管してはいけない
と定めています。

http://www.asahi-net.or.jp/~cd8h-kwsm/diamondo1.html
この記事には「破産管財人が告訴するのが常識」とあります。

ピュアドームマンションの管理組合名義口座は、残っているのでしょうか？
残っていない→流用　となれば、管財人は告訴する？

普通のサラリーマンなのに、３物件（１部屋はシックスではない）も持ってしまい、途方に暮れています。眠れない、仕事にならない、何もする気がおこらない、２週間で３キロもやせてしまいました。

>>222さんHP紹介ありがとうございます。
>>225さんの「マンションは管理を買え」というのは昔から聞きますね。今まではシックスが何とかしてくれるという甘えがあったのでしょう。普通のマンションでは管理組合の活動状況がポイントになります。

あちこちからの管理の誘いが来ていると思いますが、「（個別物件の管理はもちろん）当社はマンション価値の維持には管理組合が重要であると考え、その支援を行う用意もある」という業者は一社もないと思います。
自社の目先の収入よりもオーナーの利益を先に考えてくれる良心的な管理会社があったら他のオーナーを説得してでもその会社に依頼するんですけどね。

>>220にも書きましたがこの件は「自分がやる」というリーダーシップがある人がいないと「誰かやってくれ」では解決しません。

そうなると次善の策は「これ以上できるだけお金をかけない」なんです。
全オーナーがそう考えてしまうと大規模修繕どころか荒れ果てたゴミマンションの出来上がりになります。ピュアドームは場所がいいので家賃を下げれば入居者はいますよ。下の方の階はエレベータが止まっても関係無いですし。

今の入居者の契約内容がわからず困っています。
○某の人？　実は敷金６ヶ月とっていた？　不安な条件を考えると、
きりがないですが、アーウィンも実体把握中で、先に契約結んで下さい
としか言わないし、どなっているのやら？

アーウィンにシックスの元管理担当社員が行っているのなら、
なぜ実体把握に、一週間以上もかかるのやら？

管理費や修繕積立金についても、実体調査中としかいわないのに、
今月の管理費・修繕積立金は徴収されて、マンションに管理人は
解雇されている。

私も含めて、オーナーは遠方であることを言いことに、やってます
といいながら、債権者集会も５月だし、管財人と地元の業者で何か
企てているでは、と疑心暗鬼は募る一方です。

アーウィンとの交渉といっても、賃貸の管理契約だけであり、条件も家賃の５％かつ空室時は徴収しないといっており、常識的な条件だ思います。先日届いた契約書を読んでも特段に変な所も無いようです。あとはオーナー自身が信用して契約するか、また違う業者に依頼するかだけだ思います。私は知人の不動産業者に依頼・契約しましたが、アーウィンって決して変な業者じゃないと思いました。

問題は建物管理についてですね。再三意見がでている様に、まずは棟毎の管理組合をキチンとする必要があるのでしょうね。コミュニティーサービスからの条件（管理料等）が適正かどうかをチェックするにしても、所有者ごとではなく、管理組合としての委託になりますから。

単純に考えても、管理人さんの人件費・共用部分の光熱電気使用料金・その他セキュリティ・消防設備点検費用がうかびます。管理料及び修繕積立金を考えると今以上の出費は間違いないと覚悟はしてますが、適正に使用する業者に委託したいものです。

ところで私と同じ物件のオーナーさんてこの掲示板見ていらっしゃいますか？

不動産屋または司法書士に頼んで、法務局で、マンション１棟の全部屋の
謄本をとれば、管理組合のメンバーとなるオーナー住所と名前はわかります。
そして、ＤＭ発送することで、管理組合をつくる前段階はできます。

>>232
マンションの登記簿謄本は、1通請求すると全室の所有者が判るのでしょうか？
また、ネットで調べた限り、専門家に依頼しなくても誰でも申請できるようなのですが、いかがでしょうか？
教えて頂けると有難いです。
よろしくお願いいたします。

売主が破産したマンションが荒廃する様子は、地域における不動産業界不信も招きかねませんし、マンション購入を控える消費者もさらに出てくると思います。
こちらを見ておられる不動産関係の方がおられましたら、どうぞお知恵をお貸しください。
よろしくお願いいたします。

>>228
１２月、シックスの賃貸斡旋店舗である「ピュアシティ」のHPが事実上閉鎖され、「本当にシックス潰れるかも」と不安でたまらなくなり、精神的に少しおかしくなりました。
破産が決定した今は、むしろ肝が据わったというか「やるしかない」という気持ちに切り替えています。
シックスのことが頭から離れず、車を運転していてぶつかりそうになった事もありましたが、事故にあって入院したり、病気をしたりしても、さらにお金がかかりますから。
とにかく、元気でいなくてはなりません。

人の連帯保証人で背負った借金でもなく、自らの意思で契約した、自分の借金なのです。
みんな一緒ですよ。
ここで愚痴ったり、泣きごとを言ったりしながら、頑張っていきましょう。

シックスでないもう1軒ワンルーム持ってるのですが、そちらの
電気温水器が錆びたとのこと。
今日業者に交換の見積もり出してもらうと、なんと24万円。

シックスといいトラブルが立て続けに起こり
感覚が麻痺しているようです。
でも現実です。

来世に生まれ変わったら絶対にワンルーム買いません。

みなさんで励ましあっていきましょう。
私も励ましが必要なようです。

>>235
現実なんですよね。私も、朝目覚めたとき「これが夢なら」とよく思います。
物件はお近くですか？故障の場合、見に行かれるのでしょうか？
よろしければ教えてください。

シックス以外の物件もお持ちの方にお聞きしたいのですが、
シックスが破産し、色んな面での（家賃保証等）補償が無くなった今、金銭面では、単に他社と同条件になっただけなのでしょうか？（管理会社が無くなったデメリット以外に）
だとすれば、他社のオーナーは、ずっと前からこの問題を抱えていたはずなのに、なぜ大きな社会問題になることもなく、福岡だけでも投資マンションの会社が何社も存在し続けているのでしょう。

それから、マンション内にある駐車場は、誰の所有で誰に賃料が入るのでしょう？
私の物件の駐車場は、「機械式」とパンフレットにあるのですが、これが故障した場合、だれが修理するのでしょう・・・・・。

管理人さんが居る物件、居ない物件があるのでしょうか？
「重要事項説明書」によると、私の物件は、１つが「巡回」もう１つが「日勤」となっているのですが、「日勤」の物件の方が、管理費が安いのです・・・なぜでしょう。、

取りとめのない疑問ばかりですみません。

>>233
建物の登記要約書は、一部屋１通５００円だと思います。

　http://www.f-touki.com/002/ent1.html

故障の連絡あったマンションは自宅の隣の県にあります。昔、空き室になったときに見に行ったきりです。駅からの道も覚えていません。

そこの賃貸管理業者も最初は家賃保証で契約しましたが、経営上
難しくなり、途中から通常契約に切り替わりました。

ここは入居者変わる度に鍵交換してオーナーにスペアキーを
送ってくれます。

次回空室になったときは物件がどうなってるかちゃんと
見に行こうと思います。

管理人さんはいませんでした。

私の物件には駐車場・駐輪場が付属しています。当然有料のはずですが、その賃料って本来、管理組合に帰属すべきものなんですよね？どなたがご存じありませんか？

>>239
私もネットで色々調べましたが、駐車場は共用部分なので、やはり「管理組合」の賃料収入となるようです。
あるピュアドームマンションを賃貸サイトで調べたら、駐車場１５台、賃料１８，０００円/月。
満車と仮定すると、３２４万円/年の賃料収入。
築8年で、なんと２５９２万円の賃料！

管理組合の口座は、本当に残っていないのでしょうか？
管財人に聞けばわかるのでしょうか？

アーウィンに頼みましたが、やはり不信感があり、気持ちはスッキリしていませんね！
管財人さんから移管される所がココだからということもあり。。。。。
皆様元気をだして頑張りましょう　時は金なりですから

ほんとに元気出していきましょう。
大きく損をした人はお金持ちになれるそうです。

恨みつらみで生活すると良くないなので、今後の
情報収集しつつ手配はしっかりして前進していきましょう。

そうですね！頑張りましょう！
くれぐれも、ボーッとして事故おこしたりしないように！！
一緒に頑張ってるオーナーは沢山居るのですから（涙）

それから、ちょっと考えてたんですけど
「管理費がUPするかも・・・」という懸念もありますが
管理費は、これまでシックスがその金額でやれているのだから、大幅UPは許せません！！
あの管理費で、管理人さんまで雇えていたのですから！
大口の「ピュアドーム」を抱えて、会社も急成長出来るはずだから、スケールメリットで少しくらいサービスして欲しいくらい。

修繕積立金が「もしかして」流用されて消えてるかも知れませんが、それならそれで、修繕積立金を倍額払う程度の料金増で済むはず！
毎月１０００円程度の増ですよね？

管理会社が潰れたからって「管理費が激増しても仕方ない」なんて、変な諦めはよしましょう！

どんな金額の管理費が提示されるか分かりませんが、管理費が増えても仕方ないなんて思うのはよしましょう！

管理費については「仕方ない」と思わず、ちゃんと意見して、ちゃんと主張しましょう。

242の方がおっしゃる通りだと、思います。
人間この世を去るときは、プラスマイナス０で、旅立つと聞いた事があります。
今回の件はマイナスですが、きっとプラスになる時が、あるのですよね。。。。。
これから先の事が大事ですから、マンションが汚くならないようにビル管理を
していきたいものです。私は近辺に住んでいますので、自分の目で確かめに
行きます。5月26日に同一マンションのオーナーと、わかるようなもの
（目印）があれば、話もできるし、いいのですが・・・・・
みんなでピュアドームの名前が美しいものでありますよう
人気のマンションにして、家賃を下げないようにしていきましょう。
協力すれば、きっと良い方向のいきますよ。。。。。ネ

追伸

管理費は交渉したいです
言われるがままではいけないですよね

管理費のことで意見お願いします

そうですね。
皆さんで、情報を共有し頑張りましょう。
まだ、シックス倒産して３週間。分からない事だらけです。
でも、御意見多々有りますが、家賃管理会社・建屋管理会社が
この程度の期間で決まった事は、良かったかと思います。
取り合えず、選択する余地が見つかったから。
これからが、あらためてローンやマンションとの長い付き合い開始です。
前向きに！！

アーウィンとランディックから資料が届いています。
どちらにしようか迷っています。

アーウィン〜仲介専門で店舗があり営業力が強そうな会社。確定は有料…
ランディック〜元シックスの営業マンがいて確定申告は無料で行うが空室になったら心配…

アーウィンがスケールメリットで管理費が安くなるなら、とも思いますが。
皆さんはどうされます？？？

他県に借家があり、そこの不動産も倒産したので、自分で管理をしているのですが
管理といっても（何もすることがない）
そこで、家賃の振込みが期日に、なかなか振り込まれず
大変苦労をしています。月末になると、頭が痛いというわけです
家賃の管理をキッチリしてくれるところが、イイと思います
5％で、確実にしてくれるなら・・・・・
頼んで駄目な時は変更すれば。。。。。良いのでは
自分だけ違う所に頼むのも心配ですよね。
一致団結です！！！！！

>>247さん

私もアーウィンとランディックで悩みましたが、敷金の件、販売力等から
今はアーウィンと契約することにしました。

今後は状況みて移管等、判断すればいいのかなって？

私も、アーウィンと契約しました。　社長さんと直接電話でお話をして、印象が良かった点と他の人のアドバイスもあり、今は情報をたくさん所有しているアーウィンのスケールメリットを感じました。（反面、デメリットはあると思いますが）
とにかく前に進まないといけないなあと思えるようになりました。　私が所有している物件は、去年竣工したばかりの新しい物件です。　次は、建物の管理がどうなっていくかが課題だと思いますが、シックスの時は管理形態がどうなっているか知らずに契約しました。（今思えば浅はかだった。）　
私も、＞＞２４３様の言われるとうり、管理費が今の金額以上にかかるとローンとの収支状態が非常に悪くなり困ってしまう。。。
修繕積立金、敷金等、そして家賃の未納分をあきらめることなく主張していきたいなと思っています。　みなさんやはり一致団結が必要だと思います。
ちなみに私は遠方（広島）です。だれか同じところの方いらしゃいますか？　
近隣に方がいらしゃったら励みにもなります。

>>250さま
広島ではありませんが、私も遠方です。
頑張りましょうね！

私も多くの資料を取り寄せ、数社迷った挙句、アーウィンと契約しました。

私は、アーウィンが毎日オーナー向けの情報を更新してくれる点を評価しています。
物件案内などで１年で一番忙しい時期だろうに。
不安な気持ちを分かってくれているのだと思います。
顔が見える点も、安心です。

私は、アーウィンにもっと業績あげて会社を大きくしてもらって、
どこかの建物管理会社を買収して、
ピュアドーム専任の建物管理会社もやってほしい！！

物件が綺麗に保たれる＝賃料も下がりにくいし、空室も出にくい・・・つまり、オーナーにも、５％を受け取るアーウィンさんにもメリットがある。
利害関係一致！

建物管理だけの会社は、入居率に関係なく、空室だろうと管理費は入るし、チェックするオーナーも居ない。
当面は、アーウィンが建物管理会社を「管理」してくれたらいいのですが・・・。

とにかく、管理組合としては、建物管理会社をしっかり監視することが肝心！
・・・でも、組合のない私たちは、どうしたらいいの？

シックスマンションのオーナです。ジャックスの金利が高いので、借換えを考えているのですが、可能ですかね？どなたかわかれば教えてください。

アーウィンから送られてきた封書の中の「よくあるご質問」で家賃保証制度が通常の家賃相場の８０％とありますが、建物賃貸借代理管理業務委託契約書には、その記載がないようですが、どのように読めばよいのですかね？どなたか教えてください。

>>252
借り換えはできます。
しかし、投資マンションへの融資は行わないという条件の金融機関も多く、なかなか厳しいです。
厳しいとはいえ、私も相談はしてみようと思っています。

>>253
家賃保証は２年契約だそうです。
通常の委託契約とは違い、別オプションなので、契約書には含まれていないそうです。
契約したら、２年間は空室でも８０％の家賃が受け取れますが、入居があっても８０％しか受け取れません。

でも、空室保証を契約する人、ほとんど居ないそうですよ。
なぜなら、アーウィンは空室時に「2か月で入居者探します」とオーナーと約束し、ほぼ守られているから。
だから、家賃保証を付けると逆に損になる人が多いらしいです。

・・・以上、私はアーウィンに聞いた事をこう理解していますが、見解の相違があるといけないので、念のため確認されてみてください。

>252,254様

確かに、今手持ちのマンションで借り換えを行うのは難しいと思います。
担保価値の問題です。
多分できても、かなり繰上げした上で、再借り入れを行う様ですかね。
借り換えのも、登記の変更、保証料・・等で数十万円掛かると思います。
Ｊ金融機関が、ローン利子を１〜２％程度下げてくれるのが、対処としては
一番現実的なんでしょうが。（借り換え等の対応せず、月々の払いが減る）
無理なんでしょうねぇ。

どなたかコミュニティサービスに連絡された方、ありませんか？
なかなか電話が通じません。

アーウィンは、一度契約して軌道に乗れば問題ないでしょうが、建物管理のコミュニティサービスは、既契約６０００戸→１２０００戸になるわけですよね？
ちゃんと手が回るのでしょうか。
単純に考えても、倍の社員が必要なはずです。

コミュニティサービスのホームページに、管財人と連名の通知書が載っていて、その中の今後の予定に、管理組合総会の開催等書かれていますが、管理費はどのようにして決まるのでしょうか。

256様

コミュニティーへ問い合わせをしました
巡回の掃除位はしているとの事（ごみ置き場）を重点に

人手が足りないから、今から募集をし、・・・・・
今後の事は　　マダマダ　　の気配

管理費しだいで巡回か・常駐か
　　　　　　　　　わからない様子

なんせバタバタしている様子でした

アーウィンにしても、コミュニティーサービスにしても、資料をすべて入手できて
いないというのですが、それだけ資料整理に時間がかかっているということは、
シックスは、資金管理もずさんで、マンション管理もずさんであったということ
でしょうね。

>>257
ありがとうございます。
巡回の掃除くらいは・・・そうですか。
なんだか微妙な感じですね。
体制が整っていないのですね。
整ってないのに、受託する＆譲渡を認める・・・ちょっとどうかと思います。

アーウィンから書類が送付されてきたものの、未だ返送出来ていない者です。
今後の敷金の管理方法について具体的に話を聞かれた方がいらっしゃれば教えて下さい。
アーウィンに電話で問い合わせたところ、「ケースによってオーナー様のご負担が一番少なくなるよう対応していきます。」、「契約書の敷金管理方法の欄はブランクのままで。」と言われました。
仕事の途中での電話だったので、それ以上突っ込んだ質問が出来なかったのですが、消化不良の状態です。
改めてアーウィンには電話を入れようと思っていますが、本件で何かご存じの方はいらっしゃいますでしょうか？