シックス（福岡・マンション）友の会　掲示板

本当に、コメントたびたびありがとうございます。感謝しております。

今売るのはやめたほうがいいというのは、
賃貸契約がつけば、手出しは少なくなるという理由で
いってあると思います。

そうなんですけど、不安は付きまといます。
空くたびにリフォーム費用がかかり、固定資産税も。
還付など微々たるもの。

お教えいただいたとおり、「PD○○　中古」で検索してみました。
８００万円から９００万円の間でしたが、まずこの額では売れそうにも
ないです。（根拠は不動産会社の話）

だから、かりに６００ぐらいでうれたとしても、残債は８００から残ります。
その残債でローンを組む方がかしこいのでしょうか。

１０年持ち続けると、水周りなどの大規模なリフォームも必要になってくるし、
どちらの方が損失が少ないのか悩んでいます。

ちなみに、来年まで還付はありません。なぜなら住宅ローン減税で満額、税金が
帰ってきているからです。なぜ購入したのか、悔やまれます。

売却・一部入金が難しいならば
マンションにかかる出費をどう抑えるかですね。

リフォーム費用はいくらかかっていますか？

通常のクロス張替・水回りの点検清掃では、
業者の利益がのっても10万もかかりません（← 高いくらいです）

大規模なリフォーム？ 使い方次第です

故意過失は入居者負担ですよ
10年以上は、普通にもちます


リフォーム前と後を見ることをおすすめします

清掃だけでいいのに張り替えたと
ぼったくる業者もいるんで

コメントありがとうございます。
今回のリフォームは９万かかりました。
１０年たてば３０万ほどとも聞いています。

今、同じマンションに空室が知っている限りでいうと
４軒あります。そして最上階の２部屋もってあった方は
自己破産されました。

オーナーは公務員の方が多いとと思いますが、公務員が自己破産って
なにか今後の仕事に支障がでてこないのでしょうか。

当面、書いてあるようにできるだけ出費を抑えるようにして、
賃貸契約が早くつくことをいのるばかりです。

今ではそう簡単には自己破産はできないでしょう。
収入が500万円なら物件売却額を控除してその年収の5倍以上の負債が残るなどの場合でもなければ
公務員は安定職種ですし難しいでしょう。

厳しいですが少しでも賃収を稼いで時間をかけてある程度負債を小さくすることがいいのではないでしょうか。
なかなか賃貸住宅を借りられないような人などを対象にウイークリー契約でいくことや
アジア人向けに貸すとかして少しでも収益が上がるように考えてみてはいかがか。

そうですか。自己破産もそうできるものではないのですね。

やはり、賃貸契約をつけてどうにか出費をおさえるしかないのですね。

ありがとうございます。

借り換えの検討をまずおこなってみます。

ありがとうございました。

ウイークリーはお勧めしません
なぜなら、管理会社が相場の80％ぐらいで約2年間の借り上げですよね？
相場が50,000だと
50,000 × 80％ = 40,000
家賃収入が40,000円になります。
しかも、翌月からです。
2年後は再度相場の見直しになります。

それなら、相場が50,000なら
それよりも安い家賃で募集をしたほうがいいとおもいませんか？
2年以内に退去？　違約金があります。


リフォーム費用が90,000円ですか･･･

管理会社は事業譲渡したところですね

ウィークリーを進める理由として、ほぼそういったニーズへの物件供給数が足りないからです。
たしかに費用面で弱いところもありますが、空室期間はないでしょう。

他の住民に悪いこともあるかもしれませんが、やむを得ないでしょう。
普通に賃貸してやってゆけるのであればそうすればいい。
当地は供給過剰で、この物件をいい値段で貸し続けるのはほぼ不可能でしょ。　

みなさん語親切にありがとうございます。
リフォームの９万円は、同じマンションに４軒も空室で、
近所のマンションも空室は多く、差別化をはかるために
すすめられました。

ウイークリーというのもあるんですね。

皆さんのお話をうかがって、残債と売却額の折り合いがつくぐらいの
時期に手放したいと思っています。

資産価値などどれほどなものか。。。期待できませんが。

こんばんは。
今日、借り換えの相談をろうきんにしてみました。
すると、ろうきんではアパートローンを取り扱ってないらしく
ことわられました。ろうきんのそもそものコンセプトが、営利目的は
駄目だそうです。
そこで、どこかおすすめの金融機関があったら、教えていただけないでしょうか。

ちなみに今は、ジャックスです。

借り換えを検討されている方、まずは手数料を調べましょう。
私は、不動産担保ローンのある東京スター銀でシュミレーションしてもらいましたが、手数料が想像より一桁多かったので断念しました。
ジャックスの繰り上げ返済も、手数料は１回につきウン万円かかります。
何度も繰り上げ返済するのは、手数料が勿体ないです。
案ずるより、まずは電話で相談されてはどうでしょう？
電話口で、大体の金額は電卓たたいてくれますよ。

いま賃貸の管理を任せている不動産屋に不信感があるので、空室になったら管理会社を変えようと思っており、空室になる前に準備しておこうと思っています。
そこで質問なのですが、不動産会社を通さずに家主が個別で頼んだ場合、一般的にワンルームの壁紙張り替えや清掃等は、相場お幾らくらいでしょう？
損傷の度合いにも依るでしょうが、目安となる金額を知っておきたいのです。
また、個人で家主が依頼するとしたら、壁紙の張り替えと清掃業者、鍵の交換以外に、どういった業者への手配が必要でしょう？
ご存知の方がありましたら、教えてください。

不動産投資専門のぎんこうがあるでしょ

今の担保評価の７掛けにされますけどそれでいけるなら相談しては

星銀行もあるかも

175さん
ワンルームのクロス張替・清掃は、10万以下
それ以上になると、故意過失もあると考えていいでしょう

鍵の交換は、通常シリンダーのみの交換ですので、ネットで調べると出るでしょう
ただ、普通はオートロックと連動されていますので
まーそこは、防犯上の理由など言い訳はつきます
後は、室内消毒ですかね

>>177
ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

マンション投資がいかに成功しないかを赤裸々にお話いただいてたいへん感謝しております。

保有し続けて時間を稼いで負債残高と売却価格の差が接近する時まで延命させたいところですが
現実厳しいものがありますよ。やはりうまく貸し続ける難しさと価値を維持するコストが
当初の想定よりもかなり高くつくと感じていると思います。

これから物件価格は信じられないくらい値下がりするでしょうし、資金付けは今以上に難しくなるでしょう
なんといってもシコリ案件ですから。

残債が残ったとしても損切るべきかと。
歴史的に勝つ投資家とは損切りがうまいんですよね。

私はへたくそなんです。

私が持っている物件は、築２年の博多駅から１３分程度のところの
物件です。今、空室になって２ヶ月がたとうとしています。
私も、もう売却し残債をローンにしたほうがいいのではと考え中です。

そんなことを考えているさなか、株式会社日本クリードというところから
葉書がきました。内容は、あなたがもっている物件を売りませんか。
購入したいという人が５名以上いる物件に葉書を送っている。というものです。

参考までに査定してもらおうかと思っていますが、あやしいですか？

そもそも残債でローンを組めるものでしょうか。

それは不動産会社の常套手段だと思います。５人も買い手がおられるなら、誰も苦労しないと思いますが…

金利7-10％の会社を紹介されるでしょう。
業者は紹介手数料を金融会社からもらでしょう。
弱い人は食われまくるのみ。こわいものです。

そうなんですね。
こんな世界に足を踏み入れるんじゃなかった。。。

とりあえず、はやく賃貸契約がついてくれることを
祈るばかりです。
しかし、３軒も、４軒もつかまされた人は、何か
対策を打ってあるのでしょうか。
私の友人は、倒産寸前にもう一軒増やしたという人
もおり、苦しんである方もたくさんいます。
もう一軒契約したら、空室の時でも家賃保障という会社も
あり、そういうところを利用してあるのでしょうか？

私は、１軒でもこんなに不安なのでそれは断りました。
シックスも倒産はまずないと一時ながら、倒産しましたので。

聞けばこちらの物件は管理費積み立ての方法や管理方法に問題がある場合が多く
ローンがつきづらいとか　本当ですか
そりゃローンつかねえときついね
管理方法を替えることが資産価値改善の早道と思うけど

どんがらになったところを買い叩く筋が見えます。
でも早くお別れししたい人はそうしたらいいでしょう。
まっとうなプロ筋ではあまり関与する人が少ないとか・・・・・ね

もう1軒契約したら家賃保障ですか･･･
倒産も頭に入れておく必要がありますね

そもそも、どちらに住んでいるのかわかりませんが
福岡から経費を使って（何度も）行けるのであれば、
1軒に対して利益がどれくらい乗っかっているのかですよね

ようやく、賃貸契約がつきました。
調べると、空室が6つもあり、かなり
不安でしたが、いい不動産屋さんと会え、
ご尽力していただきました。
また、空室になった時のために、とりあえず
蓄えたいと思います。
みなさんの、アドバイスのおかげで勉強になりました。ありがとうございました！

はやいとこ、手放したいです
。

書き込みの投資家さんの怒りの理由は何なんですか？販売業者が貸せないようなマンションを言葉たくみに
販売し、その直後に会社は倒産、社員も雲散、そのご別会社を設立し同じようなことをやっている。ですか。


それとも管理費の横領とか？

前者は投資のリスクで、後者は犯罪。

シックスは法の抜け道をつかった犯罪といえる販売方法だったので、
掲示板がこれだけ書き込まれていると思います。

営業担当も含めて、恨みを多くの方々からかっていることは
掲示板をみてもお分かりでは。

この掲示板は、不安に思ってある方や、これ以上このようなお思いをされる
方をなくすためになればと思いますが。

やはり

投資成績がおもわしくない⇒販売の仕方に問題があった

と思うことが原因なのでしょうか。

運用がうまくいっていたら
販売方法云々言わないのではないのでしょうか。
完全な違法販売が原因だけではないのでしょうね。

どういった立場で述べてあるのか疑問ですが。

成績云々ではないことが、この掲示板でわかりませんか？

153さん、その他の皆様
私は、アーウィンが管理会社なのですが、最近空室になりその後の対応がよくないです。お知り合いの不動産をご紹介願えないでしょうか？

１５３です。
ここに不動産会社の名前をかいても大丈夫なのでしょうか。
たしかに、同じマンションに６部屋も空室があったにもかかわらず、
約1ヶ月ちょっとで決まりました。
ただ、不動産会社名を書いてよいものか、迷っています。
薬院にある不動産で優〇〇〇〇〇というところです。

191さん
ここに業者名を書くと
その業者関係者と思ってしまいます･･･

ただアー〇○〇はいいと思いますよ
担当の入居率で歩合がつきますから
担当は必至になりますよ
ドリームプランはオーナー泣かせですけどね

自分の足で直接探して会って話してみるのがいいと思いますよ

ちなみにアー〇○〇の担当者は誰ですか？

私も当初、アー〇〇〇でした。しかし、対応に不信感を持ちやめました。
上記に書いてある、歩合？がつくのならなぜ？と思ってしまいます。

あるところは、一括借り上げをしているようですが、そこにあたったときも
もう一軒購入するならということでやめました。シックスと同じような会社が
まだまだあるのですね。知り合いにそこは紹介してもらったのですが。

シックスの計画破産後、みなさんはどこにしてあるのでしょうね。
「もう一軒購入して・・」という方もおられるのでしょうか？

たしか、アー〇○〇も事業譲渡した際に
中古マンションを購入して毎月の差額を軽減とホームページに書いてありましたね。

すぐ、削除だったみたいですけどね･･･

私はラ〇〇○○〇です。しかし、この会社の意味はなにかあるのでしょうか？
実際のところ、管理は不動産屋さんにお願いしています。〇〇エ〇〇〇〇にしておりましたが、
対応の不信感から知り合いの不動産屋にお願いしています。家賃の入金もそちらからです。
いったいラ〇〇○○〇って何をしてるとこですか？先日、思い出したかのように電話が入り、
「困ったことはありませんか？」とか。なんのこっちゃ？です。ラ〇〇○○〇に何か、私は
支払いでもしているのでしょうか？

福岡には100万円台で買える投資物件が多数あります。ピュ○○ームというものもそのようですが
相当な供給過剰さなんでしょうね。

過剰であると思います。所有しているマンションは、３６戸中、６戸は間違いなく空室です。

先日、この掲示板を見たとき気分の悪くなるような書き込みがありましたが、
削除されたのですね。良かったです。
この掲示板は、業者の方も見てあるんですね。

誰でも見る掲示板に、相談するのはマンションの価値を下げるものです
すばらしい物件をお持ちですから、大事にしましょう
年金・プラス・マンション収入ですから、すばらしいことです
皆様、業者の方は業者の方なのです、自分で考えないと、業者さんの思う壺です
そこの所を考えれば、お分かりの事かと思います

このスレも閑古鳥が鳴いております。

皆さん、如何お過ごしですか？
私は、この３月で長く住んで頂きました居住者様が退室されました。
この居住者様には１０年近く住んで頂き、誠に感謝しております。
この場を借りて、お礼申し上げます。

幸いな事に家賃は大幅に下がりましたが、次の居住者様が間髪入れず決まり、
ホットしております。
家賃が下がった事に伴い、２回目の繰り上げを返済を行う予定です。
それでもまだまだ残債有りです。
でも、どうにか始末に手の届くところまで来ましたので、後は地道に
繰り上げを実行し、目途の立った段階で早めの売却を考えております。
思えば、１５年近く掛かっても繰り上げ無しではまだ３分の１程度しか
元本が返済されていません。繰り上げで、やっと元本が４割程になりました。
１戸だけだったのも、不幸中の幸いでした。
無駄な金を使い悔しい限りですが踏み倒す訳にもいかず、考えを割り切って
対処する事としました。
長いオーナーですが、ローンは長期戦となるので、出来るだけ繰り上げ等で
対処される事をお伝えします。
特に繰り上げをするなら、残高が大きい内が効果的です。今思えば、
早いうちから対処しておけば良かったと思っています。
（ただ、家のローン、子供の学費等有り、どこまで対処出来たか分かりませんが）
また、まだ高い家賃で入居者様がついている内が良いと思います。
元本減らない、家賃下がるでは、本当に二重苦です。
早めにローンの目途さえつけば、それなりの値段で売却も可能と思います。

シックスの件は、シックスとローン会社と安値で中古を手に入れた業者さんを
喜ばしただけだったと思います。
せめて、ローン会社に多額の利子をなるべく払わない様にするのが、せめてもの
抵抗でしょうか。

皆さん、先は長いけど頑張りましょう。

破たん時は、頻繁に来ていましたが、久しぶりに立ち寄りました。
あの頃の苦しかった日々が、思い出されます。

お尋ねしたいのですが、みなさん「空室時の対応に不信感」と書いておられますが、具体的にどういう事でしょうか？
「空室なのに、なかなか決まらない」「広告費を払っているのに、動いてくれない」というような事ですが？
よろしかったら教えてください。
今のところ、２室とも賃貸中ですが、必ず「空室」の日は来ますから、ぜひ想定して事前に対応を考えておきたいのです。
また、リフォームを賃貸会社に任せなかった方がおられましたら、そのお話もお聞きしたいです。

・・・・もう誰も見ていないかもしれませんが。

ちなみに、広告料は、管理会社には入りません
入居者を決めた仲介業者に入ります。

まずは、周辺の物件の相場をご自分で調べましょう。
かなりの件数がヒットするでしょう。

そこで、それよりも1000〜2000円下げて募集しては、いかがでしょう？

リフォームに関しては、管理会社に任せたほうが無難です

不備があった場合が面倒なので…

90,000円でリフォームする会社もあるようですが、
そんなに、かかるはずありません。
入居者の故意・過失なら話は、別ですが…

マンション投資で成功してハッピーリタイア生活を！

といった意味不明な広告・書籍が現在も蔓延している。
なぜか不動産投資は融資もつきやすく、たいしたサラリーマンでもない人もに購入意欲を抱かせてしまう。
この複雑な見せ方や感じ方が、フィナンシャルインテリジェンスの乏しい平均的なサラリーマンにはひびいいてしまうようですね。

大型のワンルーム一棟を所有して年収1000万円という人が負債を1億円背負ってデフォルトしていることはよくあることです。
　　資産＝負債+資本

なんですが、この資産と資本は、時価ですから変動しますし、不動産という流動性の乏しい
加えてワンルームであれば、良くて鑑定評価の7割程度で見ることです。

そうすればほとんどの人が借金返済までずっと債務超過であることがわかると思います。

不動産が値上がる、もしくは安く買うかで投資の成果は決まります。値上がることはまず無いので
安く買えなければ将来は厳しいでしょう。

もうじき安い１Ｒに入居する人はもうその賃料を支払うことが出来なくなるのです。
ワンランク下の部屋もごまんとありますから、値下げは必至。

そういえばフィナンシャルインテリジェンスの足りなさそうな若いにいちゃんが電話で営業してきますよね
あんな無知なやつらにだまされるなんて、さびしいですよね。

結論：1.儲かる話は他人にはしない。　2.金は借りるな　　3.底値を拾え。そのための貯金を背よ

1990年頃に市内でマンション投資を始めました。深い谷を経て2005年頃にすべて売却しました。
現在の相場状況を聞くと我ながら自慢できるとりひきだったかなあと思うことがあります。

地価、不動産価格とはその取引に銀行融資がどのくらいつくかの話です。
これからの世の中を想像してみると、わずかの幅での上げ下げは新築などで見られるとしても
トレンドとしての下降線はほぼ確実。

何といいましても一時期の供給が過剰であること。
最新物件との質の差が大きすぎること。
人口減少、価格競争が急であること。などから

過去の資産で再生する可能性は厳しいのかなあと感じています。

競売で捌かれるものの値段がすべてを物語っています。

つまり、持ってる不動産は早く手放せと言う事ね！
二束三文で！

株でも不動産でも損切りのうまさが重要ですね。

でもさすがにこの底値では流血が大きすぎる。

福岡のワンルーム投資は絶望的。福岡では分譲中古をファミリー向けに賃貸するほうがいいんじゃないかな。

元社長は、新会社の社長になり、もう次の物件を建てようとしてるんですね。
以前より大規模に。
こんなことが許される世の中って、理不尽ですね。

新しい年がはじまりました
少しでも早く、状況が改善されることを願っています

不動産市況はリーマンショック以前とまでは言わないが
かなり戻ると思います。住宅地でも5-10％くらいは都市部で戻るでしょう。
取引価格は先を争う勢いですでにその近辺で取引される事例が福岡の人気のある地域・物件で見られます。

二極化すると思われ、福岡では供給過剰なワンルームは引き続き二束三文の評価が続くと思われます。

シックスのピュアドームと他のワンルームを20年所有してました。
今年に入り2件とも処分して身軽になりました。
老朽化すると立替えや修繕の不安も出てきます。
損は覚悟の上です。でも子供にこの物件を引き継がせるわけには
いかないと思ってました。
2件まとめて購入してくれた業者に感謝です。
信頼おけるところに相談されるといいですよ。

>213さん

損切で大変だったとは思いますが、縁が切れて羨ましい限りです。
私も早く縁を切りたいものです。
ところで、「信頼できる業者さん」とはヒントだけでも頂けませんか？
私も少し準備を始めたいと思っております。
でも、20年って長かったですね。私も今年で丸16年になります。

お手数ですが、宜しくお願い致します。