シックス（福岡・マンション）友の会　掲示板

売却がいいでしょう
ローンとの差額も30年？続きます
空室がでると丸々手出しです

仮に今2万の手出しとすると

2万 × 12ヶ月 × 年数 + 固定資産･･･

空室がでると･･･
内装代は･･･
設備の故障は誰が出すの？
確定申告でいくらの戻り？

ちなみに
売却は査定を何社かにしてもらいましょう

141さん　ご丁寧にありがとうございます。物件は３つあり悩んでいたので決断しました。ここでも訴訟の話が出ていますが、今回のような事例では法的に被害者保護のかたちが整っておらず、私も弁護士等いろいろ相談しましたが道は遠いと感じました。非常に歪な状況です。

ちなみに、売却となると相当な赤字になります

新築物件でローン残高での売却は不可能です

差額の現金準備をしないと抵当権は抹消されません

差額分のみでローンを組んでもらえるか相談してください



ローン残高の半分残るかもです

まずは、査定を

了解しました。ありがとうございます。

売却でもいいのですが、少し金をかけて内装をやり直して賃貸という道もあるのでは？

場所にもよりますが、新幹線全線開通により学生もかなり増えると見こまれます。
企業も市内に出てくる先が増えます。

福岡市内は供給が多いのはわかりますけど寮・社宅需要は増えますので、、可能性はお伝えしておきましょう。

少しというのはいくらくらいでしょうか？

とある会社は、内装費用一律9万円オーナーに請求してますよね？

“一律”て

原価って半分くらいでは


15万パック？ちゃちいシールとか壁紙の色変えるくらいでしょ？

オーナーを￥￥￥

その会社って

被災地から福岡市へ転居される方への賃貸住居の斡旋を無償にてお手伝いさせて頂くこととってとこ？
従業員全員に強制で募金の金集めてんだろ

最近、全店の責任者休んでゴルフ行ってるんだよね？
4月はどうせ、沖縄か韓国旅行だろ？

金をかけての内装については

価値を上げるというものであれば、安っぽいクロスや水周りを高級マンション並みにする
というところが最低線ですので30-50万円といったところでしょうか。

9万円で見違えるような人気物件にすることは難しいと思います。

どこにでもあるような物件を軌道に乗せるには結構大変です。
不動産賃貸事業は簡単ではありません。

PDのオーナーです。
今月空室になってしまいました。
本当に家賃保障という嘘にのせられた
自分が情けないです。
その後、みなさんどうされているのですか？
売却しても良くてローンの１/３の金額にしかならないようです。
１室なので持ち続けるほうがいいのか、それとも
任意整理？考えると眠れないです。知人は２軒、３軒もっている
人が多く、みんな悩んでます。また、他の会社に相談すると、もう１軒
購入したら家賃保障など言ってきます。もういい加減にこの世界から
抜け出したいです。残債でローンなど組んでもらえるのでしょうか？

私も一戸のオーナーです。

そもそも、投資用の新築マンション購入は絶対ダメ。

お金を貯めて早く売却すべきだと思います。

つまり、売却額とローンの差額分を用意するということでしょうか？
やはり、もってていいことはありませんよね。
税金の還付など微々たるもの。
それよりも、空室になったら丸々手出し、おまけに内装にも
お金がかかるし、１０年経てばお風呂やキッチンはやり変えないと
いけない。
ほんと、付き合いでマンション購入などバカでした。
いっそのこと、銀行ローンなどでで売却を急いだほうがいいでしょうか？

はじめまして。被害者の一人です。私も空室になりました。今回の件で自己破産や個人再生され方などはいらっしゃいますか？よかったら教えてください。

私も任意売却なども検討しています。
しかし、損失額が多きすぎて。また、自宅はてばなしたくないし。
今、空室1ヶ月です。管理会社をかえました。三〇〇〇〇〇〇には、
うんざりです。
知り合いの不動産会社にまかせることにしました。
その方の話では、博多駅周辺はかなりの空室らしいです。

でもやり方があるそうで、今はその方におまかせしてこの状況を
ひとまず打開しようとしていることろです。
私も、みなさんどうしてあるのかお聞きしたいです。

売ることができれば一番いいんですけどね。

私も一戸のオーナーです。家賃は下がりましたが入居状態が続いているのが不幸中の幸い。

相場で売れても残債に4～500万位足らないでしょうね・・・

ピュアドームヴィザージュ西公園の物件を購入したく検討しています。３１戸のオーナーの方で福岡在住のかたにお聞きしますが購入しても問題ないでしょうか。

１５５さんは、なぜこの掲示板に書き込まれたのでしょうか？
どうやってこの掲示板を検索されたのでしょう？
私は、シックスの破産で被害をこうむっている方の掲示板だと思って
書き込んでいますが。

空室で困ってある方、どうしてありますか？自己破産しかないのか、
それとも他に手があればあお教えください。

どうにかして差額を用意して売却をお勧めします。
差額が用意できない場合は、おそらく皆さんジャックスかスルガ銀行で
ローンを組まれてると思いますので、
お付き合いのある金融機関に相談されてはいかがでしょうか？

金利が低くなりますので支払いは安くなると思います。


空室を埋めるには、仲介業者に払う【広告料】を 1.5ヶ月 2ヶ月と上げてみては？

その場合は”仲介業者の領収書”になってます

一部の管理会社以外はきちんと仲介業者に支払うと思いますが・・・

ご親切にありがとうございます。

金利が安くなるのですか？それは残金が減るからでしょうか。
今、仮に売却しても１０００万近くの残債が残ります。
みなさん、そのようにして対処してあるのでしょうか。

同じような思いをしてある方はきっと他にもいらっしゃるとおもいますが、
みなさんどのようにしてあるのでしょう。

ほんとに情けないです。今から子どもの教育費などかかるというのに。
このまま空室が続いたら、そのようにしようと思います。
アドバイスありがとうございました。

久々に書き込みがありましたね。
皆さん、たまには見られている様ですね。

福岡から遠い場所に住んでいるオーナーです。
購入後、１４年が経過してしましました。まだ、残債一杯です。

旧SICの役員・従業員は結局お咎め無しだったのでしょうね。
157さんが書かれている様に、差額を用意しての売却がベストでしょうね。
収入のあるうちに。
ローンなんて、利息の払いが大部分で元本なんかなかなか減りません。
繰り上げ返済も、いい手なのですが　小まめな返済に対応しておらず手数料だけ
高くてなかなか大変です。
私のマンションも来年から、管理費が３倍程度になるらしいです。みなSICが持ち逃げ
したから。。。

一度、付き合いのある銀行に相談しましたが、物件の価値が低すぎて不成立でした。
来年、３回目のローン契約更新（固定ですので、利息変更です）ですので、少しでも
金利が下がる事を祈っています。

皆さんの状況を同じオーナーの立場として情報交換できるのは、このスレくらいしか
ありません。
何かうまい方法で、この苦難を切り抜けておられる方がおられましたら、是非情報の
提供をお願いしたいものです。

勝手なお願いですみません。

私も１５９さんに同感です。

この掲示板ぐらいしか、交流の場がありません。
みなさんが、その後どうされたのか、もしよろしければ
お教え願いたいです。

私は破産直前に１軒つかまされました。
法的手段にでようとも考えましたが、うまいことできています。
訴訟の費用をだしても、それだけの勝ち目があるかという点で
あきらめました。損切りするにしても、現金をそんなに用意す
ることもできず、なくなく貯金を使いながら補填する日々です。
このまま続けていけるわけでもなく。

よかったら、皆さんの解決方法をお教えいただけるとあるがたいです。

157です
158さん
残金は減りません。ジャックス・スルガは金利が高いので
金利の低い銀行へ借り換えをすると毎月の返済が下がります。
サラ金で10万借りるのと銀行で10万借りるのでは
金利の違いで返済額も変わるのと同じです。

残債を全額用意できないのであれば、
一部入金という方法もあります。
そのままですが、残債の一部だけ返済する方法です。
1000万円の残債があるなら、500万だけを返済して
毎月の返済額を半分にするとか・・・
手数料は数万円かかりますが、家賃で回ればいいでしょう？

そのほうが確定申告で若干還付金はあります。
ただ、利息を考えると還付金で賄えるか
多分無理です

どなたも今更お持ちの物件で儲けようとは考えていないと思いますので

ただ、管理会社には気を付けましょう
お金をジャンジャン使わせるとこもあるので･･･

2カ月以内成約!!!とか

ご親切に、たびたびありがとうございます。

一部入金ですか。現金がどれほど用意できるできるか
微妙です。おはずかしながら。
何の手出しもいらないという条件で、契約したもので
一切考えておりませんでした。本当にバカです。。。

借り換えは、資産価値がローンの残債も無いと思うので
むずかしいかなと考えておりました。
付き合いのある金融機関に（ろうきん）に相談してみます。

管理会社も付き合いのある不動産会社にかえました。
そちらの方の話では、１４００万の残債があるにもかかわらず
売れたところで５００万台だろうということでした。
だから、今売るのはやめた方がいいということでした。

ローンも３５年で組んでおり、かなり厳しい状態です。

でも、こうやって皆さんのアドバイスがいただけるので
ありがたいです。
本当にありがとうございます。

今売るのはやめたほうがいい･･･

年数がたてばたつほど資産価値は下がります。
今は500万円で、それが倍に上がるのか疑問です。
そのころには利息をいくら払っているのか
新幹線が通るから物件を取り壊すとかなら話は別ですが

脅かしているつもりは毛頭ありません。

売却・ローンの借り換え 可能性は０ではないと思います

ちなみに売却金額の相場はネットで調べてみてはどうですか？

【ピュアドーム〇〇　中古】で出ると思います

ちなみに売却の仲介手数料は最大で
売却価格の3％+60,000 です

本当に、コメントたびたびありがとうございます。感謝しております。

今売るのはやめたほうがいいというのは、
賃貸契約がつけば、手出しは少なくなるという理由で
いってあると思います。

そうなんですけど、不安は付きまといます。
空くたびにリフォーム費用がかかり、固定資産税も。
還付など微々たるもの。

お教えいただいたとおり、「PD○○　中古」で検索してみました。
８００万円から９００万円の間でしたが、まずこの額では売れそうにも
ないです。（根拠は不動産会社の話）

だから、かりに６００ぐらいでうれたとしても、残債は８００から残ります。
その残債でローンを組む方がかしこいのでしょうか。

１０年持ち続けると、水周りなどの大規模なリフォームも必要になってくるし、
どちらの方が損失が少ないのか悩んでいます。

ちなみに、来年まで還付はありません。なぜなら住宅ローン減税で満額、税金が
帰ってきているからです。なぜ購入したのか、悔やまれます。

売却・一部入金が難しいならば
マンションにかかる出費をどう抑えるかですね。

リフォーム費用はいくらかかっていますか？

通常のクロス張替・水回りの点検清掃では、
業者の利益がのっても10万もかかりません（← 高いくらいです）

大規模なリフォーム？ 使い方次第です

故意過失は入居者負担ですよ
10年以上は、普通にもちます


リフォーム前と後を見ることをおすすめします

清掃だけでいいのに張り替えたと
ぼったくる業者もいるんで

コメントありがとうございます。
今回のリフォームは９万かかりました。
１０年たてば３０万ほどとも聞いています。

今、同じマンションに空室が知っている限りでいうと
４軒あります。そして最上階の２部屋もってあった方は
自己破産されました。

オーナーは公務員の方が多いとと思いますが、公務員が自己破産って
なにか今後の仕事に支障がでてこないのでしょうか。

当面、書いてあるようにできるだけ出費を抑えるようにして、
賃貸契約が早くつくことをいのるばかりです。

今ではそう簡単には自己破産はできないでしょう。
収入が500万円なら物件売却額を控除してその年収の5倍以上の負債が残るなどの場合でもなければ
公務員は安定職種ですし難しいでしょう。

厳しいですが少しでも賃収を稼いで時間をかけてある程度負債を小さくすることがいいのではないでしょうか。
なかなか賃貸住宅を借りられないような人などを対象にウイークリー契約でいくことや
アジア人向けに貸すとかして少しでも収益が上がるように考えてみてはいかがか。

そうですか。自己破産もそうできるものではないのですね。

やはり、賃貸契約をつけてどうにか出費をおさえるしかないのですね。

ありがとうございます。

借り換えの検討をまずおこなってみます。

ありがとうございました。

ウイークリーはお勧めしません
なぜなら、管理会社が相場の80％ぐらいで約2年間の借り上げですよね？
相場が50,000だと
50,000 × 80％ = 40,000
家賃収入が40,000円になります。
しかも、翌月からです。
2年後は再度相場の見直しになります。

それなら、相場が50,000なら
それよりも安い家賃で募集をしたほうがいいとおもいませんか？
2年以内に退去？　違約金があります。


リフォーム費用が90,000円ですか･･･

管理会社は事業譲渡したところですね

ウィークリーを進める理由として、ほぼそういったニーズへの物件供給数が足りないからです。
たしかに費用面で弱いところもありますが、空室期間はないでしょう。

他の住民に悪いこともあるかもしれませんが、やむを得ないでしょう。
普通に賃貸してやってゆけるのであればそうすればいい。
当地は供給過剰で、この物件をいい値段で貸し続けるのはほぼ不可能でしょ。　

みなさん語親切にありがとうございます。
リフォームの９万円は、同じマンションに４軒も空室で、
近所のマンションも空室は多く、差別化をはかるために
すすめられました。

ウイークリーというのもあるんですね。

皆さんのお話をうかがって、残債と売却額の折り合いがつくぐらいの
時期に手放したいと思っています。

資産価値などどれほどなものか。。。期待できませんが。

こんばんは。
今日、借り換えの相談をろうきんにしてみました。
すると、ろうきんではアパートローンを取り扱ってないらしく
ことわられました。ろうきんのそもそものコンセプトが、営利目的は
駄目だそうです。
そこで、どこかおすすめの金融機関があったら、教えていただけないでしょうか。

ちなみに今は、ジャックスです。

借り換えを検討されている方、まずは手数料を調べましょう。
私は、不動産担保ローンのある東京スター銀でシュミレーションしてもらいましたが、手数料が想像より一桁多かったので断念しました。
ジャックスの繰り上げ返済も、手数料は１回につきウン万円かかります。
何度も繰り上げ返済するのは、手数料が勿体ないです。
案ずるより、まずは電話で相談されてはどうでしょう？
電話口で、大体の金額は電卓たたいてくれますよ。

いま賃貸の管理を任せている不動産屋に不信感があるので、空室になったら管理会社を変えようと思っており、空室になる前に準備しておこうと思っています。
そこで質問なのですが、不動産会社を通さずに家主が個別で頼んだ場合、一般的にワンルームの壁紙張り替えや清掃等は、相場お幾らくらいでしょう？
損傷の度合いにも依るでしょうが、目安となる金額を知っておきたいのです。
また、個人で家主が依頼するとしたら、壁紙の張り替えと清掃業者、鍵の交換以外に、どういった業者への手配が必要でしょう？
ご存知の方がありましたら、教えてください。

不動産投資専門のぎんこうがあるでしょ

今の担保評価の７掛けにされますけどそれでいけるなら相談しては

星銀行もあるかも

175さん
ワンルームのクロス張替・清掃は、10万以下
それ以上になると、故意過失もあると考えていいでしょう

鍵の交換は、通常シリンダーのみの交換ですので、ネットで調べると出るでしょう
ただ、普通はオートロックと連動されていますので
まーそこは、防犯上の理由など言い訳はつきます
後は、室内消毒ですかね

>>177
ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

マンション投資がいかに成功しないかを赤裸々にお話いただいてたいへん感謝しております。

保有し続けて時間を稼いで負債残高と売却価格の差が接近する時まで延命させたいところですが
現実厳しいものがありますよ。やはりうまく貸し続ける難しさと価値を維持するコストが
当初の想定よりもかなり高くつくと感じていると思います。

これから物件価格は信じられないくらい値下がりするでしょうし、資金付けは今以上に難しくなるでしょう
なんといってもシコリ案件ですから。

残債が残ったとしても損切るべきかと。
歴史的に勝つ投資家とは損切りがうまいんですよね。

私はへたくそなんです。

私が持っている物件は、築２年の博多駅から１３分程度のところの
物件です。今、空室になって２ヶ月がたとうとしています。
私も、もう売却し残債をローンにしたほうがいいのではと考え中です。

そんなことを考えているさなか、株式会社日本クリードというところから
葉書がきました。内容は、あなたがもっている物件を売りませんか。
購入したいという人が５名以上いる物件に葉書を送っている。というものです。

参考までに査定してもらおうかと思っていますが、あやしいですか？

そもそも残債でローンを組めるものでしょうか。

それは不動産会社の常套手段だと思います。５人も買い手がおられるなら、誰も苦労しないと思いますが…

金利7-10％の会社を紹介されるでしょう。
業者は紹介手数料を金融会社からもらでしょう。
弱い人は食われまくるのみ。こわいものです。

そうなんですね。
こんな世界に足を踏み入れるんじゃなかった。。。

とりあえず、はやく賃貸契約がついてくれることを
祈るばかりです。
しかし、３軒も、４軒もつかまされた人は、何か
対策を打ってあるのでしょうか。
私の友人は、倒産寸前にもう一軒増やしたという人
もおり、苦しんである方もたくさんいます。
もう一軒契約したら、空室の時でも家賃保障という会社も
あり、そういうところを利用してあるのでしょうか？

私は、１軒でもこんなに不安なのでそれは断りました。
シックスも倒産はまずないと一時ながら、倒産しましたので。

聞けばこちらの物件は管理費積み立ての方法や管理方法に問題がある場合が多く
ローンがつきづらいとか　本当ですか
そりゃローンつかねえときついね
管理方法を替えることが資産価値改善の早道と思うけど

どんがらになったところを買い叩く筋が見えます。
でも早くお別れししたい人はそうしたらいいでしょう。
まっとうなプロ筋ではあまり関与する人が少ないとか・・・・・ね

もう1軒契約したら家賃保障ですか･･･
倒産も頭に入れておく必要がありますね

そもそも、どちらに住んでいるのかわかりませんが
福岡から経費を使って（何度も）行けるのであれば、
1軒に対して利益がどれくらい乗っかっているのかですよね

ようやく、賃貸契約がつきました。
調べると、空室が6つもあり、かなり
不安でしたが、いい不動産屋さんと会え、
ご尽力していただきました。
また、空室になった時のために、とりあえず
蓄えたいと思います。
みなさんの、アドバイスのおかげで勉強になりました。ありがとうございました！

はやいとこ、手放したいです
。

書き込みの投資家さんの怒りの理由は何なんですか？販売業者が貸せないようなマンションを言葉たくみに
販売し、その直後に会社は倒産、社員も雲散、そのご別会社を設立し同じようなことをやっている。ですか。


それとも管理費の横領とか？

前者は投資のリスクで、後者は犯罪。

シックスは法の抜け道をつかった犯罪といえる販売方法だったので、
掲示板がこれだけ書き込まれていると思います。

営業担当も含めて、恨みを多くの方々からかっていることは
掲示板をみてもお分かりでは。

この掲示板は、不安に思ってある方や、これ以上このようなお思いをされる
方をなくすためになればと思いますが。

やはり

投資成績がおもわしくない⇒販売の仕方に問題があった

と思うことが原因なのでしょうか。

運用がうまくいっていたら
販売方法云々言わないのではないのでしょうか。
完全な違法販売が原因だけではないのでしょうね。

どういった立場で述べてあるのか疑問ですが。

成績云々ではないことが、この掲示板でわかりませんか？