シックス（福岡・マンション）友の会　掲示板

ところでお聞きしますが、築７～１０年の１Ｋ中古マンションの売買相場は幾ら位なのでしょうか。
売り手、買い手双方の立場で大凡を教えて下さい。

売買価格の20%～25%が相場だと思いますよ。

売買価格は、利回り１０％というところでしょうね。

例えば、賃料４．５万円、管理費等０．８万円とすれば、

月３．７万円×１２ヶ月＝４４．４万円　が賃料年収。

利回り１０％なので、４４４万円。

実際は、１１～１２％かもしれません。

シックス社員は倒産後会社を立ち上げた情報を入手しました。

株式会社アドバンスの社長が森氏　植村氏

シックス社長は株式会社ゼクトだそうです。

№124すぐる様　シックス倒産後に設立された会社は多数存在するそうです。問題はその後です！
駒〇氏によるシックス倒産後に受けた被害者の方情報ください。
特に書面を取り交わされた方は斉藤弁護士（当時シックス顧問弁護士）宛に郵送致しませんか？
三ツ角法律事務所は別件での訴訟依頼にて引き受けてくれるようです。
後日こちら側で立てた弁護士と詐欺による立件を考え被害者の会を発足したいと考えております。

どなたか仕置き人を紹介して下さい。
私は嘘のため自己破産をしてしました。悔しくてなりません。

　　ずばり、ワンルームの利益率は、30％です。
　　　
　　新聞チラシ広告はしませんし、どこで仕入れたか名簿での「電話営業」のみですから経費はほとんど
　　かかりません。
　　
　　欲はかかないこと。足るを知る者は富む。以上です。

マンションを売ろうと考えています。損切り価格という言葉を聞きますが、そのための貯金を貯めようと決心しました。2100万円で購入したマンションは、いくらあれば、損してでも売れるんですか？いくらくらい最終的には、残高が残るのですか？だいたいでお願いします。

投資が失敗じゃなかったら訴えることもないんでしょう。

世の中でサラリーマン大家見たいのが多くいるけど、成功している人のほうが珍しいんじゃないかな

うまくいくシナリオ分析をやってみるとわかるけど　　相当無理なんだよね　サラリーマンでは

賃貸不動産の供給過剰状態を見ると年を追うごとに厳しくなると思います。

金借りて不動産投資する場合で成功するには不動産価格の上昇が不可欠だと思う。

ワンルームマンションなんて…節税対策以外は何の意味を持たない。

節税どころか　ホントの赤字になる人が多いでしょ　　賃料どころか給与所得もへりゃそうなるわな

自己責任ですよ

マスコミに訴えかけることはどうでしょうか？
都市部でもこのようなことが起こり取材が行われてるようですが。(某夕方ニュース)


被害者のためにも。
新たな被害者を生まないためにも。
決起集会が行われましたがその際にはそのような話はだされたかったのでしょうか？

詐欺的な販売手法があったとしても注意を怠った、または不十分であった方の過失も考慮されてしまいます。

前にも書かれていますけどうまくいっていれば訴えることはしないと思いますし、それだけでなら弱いと思います。

2100万円の福岡のﾜﾝﾙｰﾑとはかなり高いですね。40㎡近いでしょうか。

最近ではよりﾊｲｸﾞﾚｰﾄﾞなものが同規模で10万円位／月賃料でも空きが出ている状況です。



9万円／月賃料として、業者の仕入れ値は1000万円くらいです。

低層であったり　盛り場にちかいところであればさらに下でしょう。



福岡のワンルーム市場は供給過剰で、築5年超えてくると競争力が大幅低下しますので

場所・仕様・環境重視で選らばなければうまくいきません。

No.125様　２００９年５月に１０年間家賃・管理費保証という社印入りの書面提出させたが、約半年後にシックス倒産。今ではこの書面も無効力、騙されたとしか考えられない。何か訴訟の役に立てればと思います。Ｆ川の営業が憎い。

売却すべきかなと考えています。まだ新しい？うちに。新幹線効果？があるうちに。

>137
どのくらい、新しいの？

138さん
倒産直前の購入なので2年ちょっとは経過してます。

138さん　倒産直前なので2年は経過しました。

売却がいいでしょう
ローンとの差額も30年？続きます
空室がでると丸々手出しです

仮に今2万の手出しとすると

2万 × 12ヶ月 × 年数 + 固定資産･･･

空室がでると･･･
内装代は･･･
設備の故障は誰が出すの？
確定申告でいくらの戻り？

ちなみに
売却は査定を何社かにしてもらいましょう

141さん　ご丁寧にありがとうございます。物件は３つあり悩んでいたので決断しました。ここでも訴訟の話が出ていますが、今回のような事例では法的に被害者保護のかたちが整っておらず、私も弁護士等いろいろ相談しましたが道は遠いと感じました。非常に歪な状況です。

ちなみに、売却となると相当な赤字になります

新築物件でローン残高での売却は不可能です

差額の現金準備をしないと抵当権は抹消されません

差額分のみでローンを組んでもらえるか相談してください



ローン残高の半分残るかもです

まずは、査定を

了解しました。ありがとうございます。

売却でもいいのですが、少し金をかけて内装をやり直して賃貸という道もあるのでは？

場所にもよりますが、新幹線全線開通により学生もかなり増えると見こまれます。
企業も市内に出てくる先が増えます。

福岡市内は供給が多いのはわかりますけど寮・社宅需要は増えますので、、可能性はお伝えしておきましょう。

少しというのはいくらくらいでしょうか？

とある会社は、内装費用一律9万円オーナーに請求してますよね？

“一律”て

原価って半分くらいでは


15万パック？ちゃちいシールとか壁紙の色変えるくらいでしょ？

オーナーを￥￥￥

その会社って

被災地から福岡市へ転居される方への賃貸住居の斡旋を無償にてお手伝いさせて頂くこととってとこ？
従業員全員に強制で募金の金集めてんだろ

最近、全店の責任者休んでゴルフ行ってるんだよね？
4月はどうせ、沖縄か韓国旅行だろ？

金をかけての内装については

価値を上げるというものであれば、安っぽいクロスや水周りを高級マンション並みにする
というところが最低線ですので30-50万円といったところでしょうか。

9万円で見違えるような人気物件にすることは難しいと思います。

どこにでもあるような物件を軌道に乗せるには結構大変です。
不動産賃貸事業は簡単ではありません。

PDのオーナーです。
今月空室になってしまいました。
本当に家賃保障という嘘にのせられた
自分が情けないです。
その後、みなさんどうされているのですか？
売却しても良くてローンの１/３の金額にしかならないようです。
１室なので持ち続けるほうがいいのか、それとも
任意整理？考えると眠れないです。知人は２軒、３軒もっている
人が多く、みんな悩んでます。また、他の会社に相談すると、もう１軒
購入したら家賃保障など言ってきます。もういい加減にこの世界から
抜け出したいです。残債でローンなど組んでもらえるのでしょうか？

私も一戸のオーナーです。

そもそも、投資用の新築マンション購入は絶対ダメ。

お金を貯めて早く売却すべきだと思います。

つまり、売却額とローンの差額分を用意するということでしょうか？
やはり、もってていいことはありませんよね。
税金の還付など微々たるもの。
それよりも、空室になったら丸々手出し、おまけに内装にも
お金がかかるし、１０年経てばお風呂やキッチンはやり変えないと
いけない。
ほんと、付き合いでマンション購入などバカでした。
いっそのこと、銀行ローンなどでで売却を急いだほうがいいでしょうか？

はじめまして。被害者の一人です。私も空室になりました。今回の件で自己破産や個人再生され方などはいらっしゃいますか？よかったら教えてください。

私も任意売却なども検討しています。
しかし、損失額が多きすぎて。また、自宅はてばなしたくないし。
今、空室1ヶ月です。管理会社をかえました。三〇〇〇〇〇〇には、
うんざりです。
知り合いの不動産会社にまかせることにしました。
その方の話では、博多駅周辺はかなりの空室らしいです。

でもやり方があるそうで、今はその方におまかせしてこの状況を
ひとまず打開しようとしていることろです。
私も、みなさんどうしてあるのかお聞きしたいです。

売ることができれば一番いいんですけどね。

私も一戸のオーナーです。家賃は下がりましたが入居状態が続いているのが不幸中の幸い。

相場で売れても残債に4～500万位足らないでしょうね・・・

ピュアドームヴィザージュ西公園の物件を購入したく検討しています。３１戸のオーナーの方で福岡在住のかたにお聞きしますが購入しても問題ないでしょうか。

１５５さんは、なぜこの掲示板に書き込まれたのでしょうか？
どうやってこの掲示板を検索されたのでしょう？
私は、シックスの破産で被害をこうむっている方の掲示板だと思って
書き込んでいますが。

空室で困ってある方、どうしてありますか？自己破産しかないのか、
それとも他に手があればあお教えください。

どうにかして差額を用意して売却をお勧めします。
差額が用意できない場合は、おそらく皆さんジャックスかスルガ銀行で
ローンを組まれてると思いますので、
お付き合いのある金融機関に相談されてはいかがでしょうか？

金利が低くなりますので支払いは安くなると思います。


空室を埋めるには、仲介業者に払う【広告料】を 1.5ヶ月 2ヶ月と上げてみては？

その場合は”仲介業者の領収書”になってます

一部の管理会社以外はきちんと仲介業者に支払うと思いますが・・・

ご親切にありがとうございます。

金利が安くなるのですか？それは残金が減るからでしょうか。
今、仮に売却しても１０００万近くの残債が残ります。
みなさん、そのようにして対処してあるのでしょうか。

同じような思いをしてある方はきっと他にもいらっしゃるとおもいますが、
みなさんどのようにしてあるのでしょう。

ほんとに情けないです。今から子どもの教育費などかかるというのに。
このまま空室が続いたら、そのようにしようと思います。
アドバイスありがとうございました。

久々に書き込みがありましたね。
皆さん、たまには見られている様ですね。

福岡から遠い場所に住んでいるオーナーです。
購入後、１４年が経過してしましました。まだ、残債一杯です。

旧SICの役員・従業員は結局お咎め無しだったのでしょうね。
157さんが書かれている様に、差額を用意しての売却がベストでしょうね。
収入のあるうちに。
ローンなんて、利息の払いが大部分で元本なんかなかなか減りません。
繰り上げ返済も、いい手なのですが　小まめな返済に対応しておらず手数料だけ
高くてなかなか大変です。
私のマンションも来年から、管理費が３倍程度になるらしいです。みなSICが持ち逃げ
したから。。。

一度、付き合いのある銀行に相談しましたが、物件の価値が低すぎて不成立でした。
来年、３回目のローン契約更新（固定ですので、利息変更です）ですので、少しでも
金利が下がる事を祈っています。

皆さんの状況を同じオーナーの立場として情報交換できるのは、このスレくらいしか
ありません。
何かうまい方法で、この苦難を切り抜けておられる方がおられましたら、是非情報の
提供をお願いしたいものです。

勝手なお願いですみません。

私も１５９さんに同感です。

この掲示板ぐらいしか、交流の場がありません。
みなさんが、その後どうされたのか、もしよろしければ
お教え願いたいです。

私は破産直前に１軒つかまされました。
法的手段にでようとも考えましたが、うまいことできています。
訴訟の費用をだしても、それだけの勝ち目があるかという点で
あきらめました。損切りするにしても、現金をそんなに用意す
ることもできず、なくなく貯金を使いながら補填する日々です。
このまま続けていけるわけでもなく。

よかったら、皆さんの解決方法をお教えいただけるとあるがたいです。

157です
158さん
残金は減りません。ジャックス・スルガは金利が高いので
金利の低い銀行へ借り換えをすると毎月の返済が下がります。
サラ金で10万借りるのと銀行で10万借りるのでは
金利の違いで返済額も変わるのと同じです。

残債を全額用意できないのであれば、
一部入金という方法もあります。
そのままですが、残債の一部だけ返済する方法です。
1000万円の残債があるなら、500万だけを返済して
毎月の返済額を半分にするとか・・・
手数料は数万円かかりますが、家賃で回ればいいでしょう？

そのほうが確定申告で若干還付金はあります。
ただ、利息を考えると還付金で賄えるか
多分無理です

どなたも今更お持ちの物件で儲けようとは考えていないと思いますので

ただ、管理会社には気を付けましょう
お金をジャンジャン使わせるとこもあるので･･･

2カ月以内成約!!!とか

ご親切に、たびたびありがとうございます。

一部入金ですか。現金がどれほど用意できるできるか
微妙です。おはずかしながら。
何の手出しもいらないという条件で、契約したもので
一切考えておりませんでした。本当にバカです。。。

借り換えは、資産価値がローンの残債も無いと思うので
むずかしいかなと考えておりました。
付き合いのある金融機関に（ろうきん）に相談してみます。

管理会社も付き合いのある不動産会社にかえました。
そちらの方の話では、１４００万の残債があるにもかかわらず
売れたところで５００万台だろうということでした。
だから、今売るのはやめた方がいいということでした。

ローンも３５年で組んでおり、かなり厳しい状態です。

でも、こうやって皆さんのアドバイスがいただけるので
ありがたいです。
本当にありがとうございます。

今売るのはやめたほうがいい･･･

年数がたてばたつほど資産価値は下がります。
今は500万円で、それが倍に上がるのか疑問です。
そのころには利息をいくら払っているのか
新幹線が通るから物件を取り壊すとかなら話は別ですが

脅かしているつもりは毛頭ありません。

売却・ローンの借り換え 可能性は０ではないと思います

ちなみに売却金額の相場はネットで調べてみてはどうですか？

【ピュアドーム〇〇　中古】で出ると思います

ちなみに売却の仲介手数料は最大で
売却価格の3％+60,000 です

本当に、コメントたびたびありがとうございます。感謝しております。

今売るのはやめたほうがいいというのは、
賃貸契約がつけば、手出しは少なくなるという理由で
いってあると思います。

そうなんですけど、不安は付きまといます。
空くたびにリフォーム費用がかかり、固定資産税も。
還付など微々たるもの。

お教えいただいたとおり、「PD○○　中古」で検索してみました。
８００万円から９００万円の間でしたが、まずこの額では売れそうにも
ないです。（根拠は不動産会社の話）

だから、かりに６００ぐらいでうれたとしても、残債は８００から残ります。
その残債でローンを組む方がかしこいのでしょうか。

１０年持ち続けると、水周りなどの大規模なリフォームも必要になってくるし、
どちらの方が損失が少ないのか悩んでいます。

ちなみに、来年まで還付はありません。なぜなら住宅ローン減税で満額、税金が
帰ってきているからです。なぜ購入したのか、悔やまれます。

売却・一部入金が難しいならば
マンションにかかる出費をどう抑えるかですね。

リフォーム費用はいくらかかっていますか？

通常のクロス張替・水回りの点検清掃では、
業者の利益がのっても10万もかかりません（← 高いくらいです）

大規模なリフォーム？ 使い方次第です

故意過失は入居者負担ですよ
10年以上は、普通にもちます


リフォーム前と後を見ることをおすすめします

清掃だけでいいのに張り替えたと
ぼったくる業者もいるんで

コメントありがとうございます。
今回のリフォームは９万かかりました。
１０年たてば３０万ほどとも聞いています。

今、同じマンションに空室が知っている限りでいうと
４軒あります。そして最上階の２部屋もってあった方は
自己破産されました。

オーナーは公務員の方が多いとと思いますが、公務員が自己破産って
なにか今後の仕事に支障がでてこないのでしょうか。

当面、書いてあるようにできるだけ出費を抑えるようにして、
賃貸契約が早くつくことをいのるばかりです。

今ではそう簡単には自己破産はできないでしょう。
収入が500万円なら物件売却額を控除してその年収の5倍以上の負債が残るなどの場合でもなければ
公務員は安定職種ですし難しいでしょう。

厳しいですが少しでも賃収を稼いで時間をかけてある程度負債を小さくすることがいいのではないでしょうか。
なかなか賃貸住宅を借りられないような人などを対象にウイークリー契約でいくことや
アジア人向けに貸すとかして少しでも収益が上がるように考えてみてはいかがか。

そうですか。自己破産もそうできるものではないのですね。

やはり、賃貸契約をつけてどうにか出費をおさえるしかないのですね。

ありがとうございます。

借り換えの検討をまずおこなってみます。

ありがとうございました。

ウイークリーはお勧めしません
なぜなら、管理会社が相場の80％ぐらいで約2年間の借り上げですよね？
相場が50,000だと
50,000 × 80％ = 40,000
家賃収入が40,000円になります。
しかも、翌月からです。
2年後は再度相場の見直しになります。

それなら、相場が50,000なら
それよりも安い家賃で募集をしたほうがいいとおもいませんか？
2年以内に退去？　違約金があります。


リフォーム費用が90,000円ですか･･･

管理会社は事業譲渡したところですね