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・固定金利は無駄だと思う変動選択者 ・変動金利は怖いと思う固定選択者
による討論スレッドです。
金利差額や余剰資金を繰り上げに回すか、運用に回すかなどなどの討論もどうぞ。
[スレ作成日時]2014-03-08 16:31:48
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固定金利は無駄じゃない？ 変動金利は怖くない？【Part 5】
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22 匿名さん 2014/03/08 10:41:14
各金利パターンのメリット、デメリットをまとめてみた
【変動金利型】
◎金利が低い
◎世の中の金利が下がれば適用金利も下がる
◎金利が上がっても、5年間は返済額は増えない
◎金利が上がった場合でも増加幅は25％まで
◎繰り上げ返済などの手数料が安い
×金利が上がると、5年後に負担が増える（増加幅は25％以内）
×5年以内に金利が上がると、元金の減りが遅くなる
×大幅に金利が上がると、未払い利息が発生する
【固定期間選択型】
◎期間中は、世の中の金利が上がっても金利は変わらない
◎金利引き下げ幅が大きく、実質金利が低い
◎特に期間が短いタイプは金利が低い
×期間終了時には金利が上がり、返済額が増えるリスクがある
×固定期間が長いタイプは金利がやや高い
×手数料が高い場合が多い
※選択する期間によりメリットデメリットが違ってくるので注意しましょう。
【全期間固定金利型】
◎最後まで金利・返済額が変わらず、安心。
◎「フラット35」ならほとんどの金融機関で利用可能
◎返済期間を短くすれば、金利が低くなるローンもある
×他のパターンに比べ、金利が高い
×世の中の金利が低くなっても適用金利は変わらない
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27 匿名さん 2014/03/08 23:40:55
個人的には、負担額の安い、変動も検討していましたが、どうしようかな・・・。少し古い記事ですが、これを見て心配になりました。世の中では、やはり変動の人が多いようですね。
アングル：「変動型」に傾斜する住宅ローン、反転リスクに警戒感も 2012年 12月 14日
［東京 １４日 ロイター］住宅ローン市場で「変動金利型」の残高が増加している。銀行による利用者の獲得競争が激化し、貸出金利が下がって手ごろ感が出ている一方、金利は当面上がらないとの見方が利用者に広がってきたためだ。
しかし変動型には、もとになる市場金利が反転上昇したときに返済が滞りやすくなるリスクがあり、金融庁は変動型に傾斜する住宅ローン市場に警戒感を強めている。
「これなら無理なく返済できそうだ。決めます」──。固定金利に基づく返済プランを見て住宅購入に難色を示していた見込み客が、月々の返済額がより低額となる変動金利型のプランを見て購入を決めるケースは珍しくないと、都内の不動産業者は話す。
法人の資金需要が見込めない中で、銀行は有力な貸出先確保のため住宅ローンの金利引き下げ競争を激化させている。主に短期金利をもとにする変動型ローンの金利は最優遇で０．７─０．８％台と、今や「採算割れスレスレ」（主要行幹部）まで低下している。長期金利の固定型も借入期間２１年以上３５年以下で１．８％台と過去最低水準だが「利用者は１％の差は大きいと捉えている」と、別の不動産業者は言う。住宅ローンの利用予定者を対象に住宅金融支援機構が実施のアンケートでは、固定金利型を検討していた人が４─５割のところ、実際の利用は２割程度にとどまっている。
住宅ローン市場はここ１０年、残高ベースで１７０兆─１８０兆円の間を横ばいで推移してきた。しかし、内訳は大きく変化している。固定型と変動型の明確な切り分けは難しいが、金利を数年間固定した後で変動に移行するタイプを含めた変動型を大多数扱っている銀行や信金、農協による貸し出しは、右肩上がりに増え、市場全体に占める割合は２００１年の６割が１１年には８割強へと拡大した。半面、全期間固定型を手掛ける住宅金融支援機構の割合は、０１年の３割強が１１年には１割強にまで縮小した。
＜「変動金利リスクの蓄積、サブプライム問題の一因」＞
住宅ローン市場のこうした状況に、金融庁は警戒感を強めている。市場金利が低位安定している今は、固定型より変動型に利用者の目は向きがちだが、反転上昇すれば変動型での月々返済額は当然増える。複数の金融庁幹部は「米国でサブプライムローン問題が深刻化したのは、金利の変動リスクが蓄積されたことも一因だ」と、指摘する。
世界の住宅ローン事情に詳しい住宅金融支援機構調査部の小林正宏主席研究員（海外市場担当）によると、住宅バブルに沸いた２０００年代初頭の米国では、過去に延滞履歴があるなど信用度の低い「サブプライム層」を中心に、借り入れ当初の月々返済額が手ごろだった変動金利型への人気が集まった。その後の金利上昇で月々返済額が跳ね上がったのに加え、不動産価格が下落し、転売や借り換えができなくなり返済不能に陥る借り手が相次いだ。
日本とアメリカでは、事情が異なる面も多い。米国では信用度の低い借り手にまで貸し出したことが危機を深刻化させたが、日本の場合、収入証明を要求するなど返済能力を厳しく見ている。金利が上昇したとしても返済可能かどうかをストレステストを通じて確認するのも一般的だ。不動産バブルがあった米国と違い、日本では不動産価格が長期低迷しているため、現在以上に担保価値が著しく低下する恐れも少ない。健康保険などのセーフティネットもあるため、急な医療支出が家計を圧迫する米国に比べ返済余力は相対的に安定しているとされる。
しかし日銀は、住宅ローンを抱える家計について「所得対比でみた債務の元利返済額の比率が引き続き高めとなっており、債務返済負担に大きな改善はみられていない」（金融システムレポート１０月号）と指摘。金融庁の幹部は「景気回復を伴わない金利上昇があれば、変動型の利用者の返済が滞りかねないリスクは日本も同じだ」と話す。
日銀は当面、物価上昇率が１％になるまでは金融緩和を推進する構えだが、一般的に住宅ローンの返済期間は２０─３５年と長期にわたる。変動型で金利の低い当初の２─３年分を返済しただけでは、残高はほとんど減らない。通常は長期金利の方が立ち上がりが早いため、金利が上昇し始めてから固定型へ借り換えるのは現実的に難しいとの見方が一般的だ。
＜金融庁は審査体制の監視を強化＞
個人にとって住宅は、一生に１度購入するかどうかの高額商品のため、経験を通じた学習効果が得られにくい。小林氏によれば、米国では住宅価格が上昇し続けるから金利が上昇しても借り換えや物件処分で対応できると安易に借りていた面があるとされる。一方、今の日本の住宅ローン利用者は「金利上昇のリスクは気にしていても、当面は上昇しないとの思い込みも根強い」と、複数の不動産業者は指摘する。
変動型では、金利が変動するリスクを負うのは利用者側だ。ただ、これが貸し倒れにつながれば銀行経営にも影響を及ぼしかねない。日銀の統計に基づくと、銀行の融資に占める住宅ローンの比率は、２００１年度末の約１５％が１１年度末には約２５％にまで高まってきている。バークレイズ・キャピタル証券の田村晋一アナリストは「短期金利の２％程度への上昇なら織り込み済みの銀行が多いが、急激な３─４％以上への上昇があれば、ローンの貸し倒れや返済猶予などへの対応を迫られる銀行が出る可能性がある」と見ている。
金融庁はこのところ、金融機関における金利リスクの管理体制の点検に力を入れている。住宅ローンについては「各利用者の信用度に応じた金利を設定しているなら問題ない」（幹部）との認識だ。米サブプライム問題では、銀行が債権を証券化し外部に切り出したことで、審査上のモラルハザードを招いたとされる。しかし日本では、住宅金融支援機構が買い取る固定型以外は銀行がリスクを抱え込むため「審査を甘くするとは考えにくい」（別の幹部）と見ている。
とはいえ銀行にとって住宅ローンは、教育ローンや資産運用などのサービスにつながる「入口」の役割も持つため、にわかに競争から手を引くわけにはいかない。特に激戦区の３大都市圏では「審査を甘くしてでも顧客を得ようとする金融機関がいつ出てきてもおかしくない」と、銀行関係者らは話す。金融庁は「リスク軽視のダンピング競争になるなら看過できない」（同）と、ローン審査体制の監視を強める方針だ。
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37 匿名さん 2014/03/09 00:41:30
日本の住宅ローン利用者は、金利上昇のリスクは気にしていても、当面は上昇しない、との思い込みも根強い。
ここに注目だな。
このスレでもそういう人多いね。
余裕のある人はともかく、ギリ変は大変なことになるかもしれないな。 -
43 匿名さん 2014/03/09 00:53:25
まあ、変動の金利上昇リスクに1番の有効策は繰上返済。
ローン破綻者が増えるような状況だと景気も悪化するから政策金利あげられるかの疑問はあるが。
景気悪い時に借金なく持ち家あれば路頭に迷うことはない。
さっさっと借金返済しましょ。
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51 匿名さん 2014/03/09 01:03:08
俺は、フラットだけど、年収1300で、物件価格5200で余裕だよ。
消費税上がるけどうちは大手だから、数万円ベースアップするみたい。
48は？ -
53 匿名さん 2014/03/09 01:08:10
小学生並の無意味な議論だな。
固定だろうが変動だろうが借金あると精神的に負担なんだな。
早く返済しようぜ。
今ある無駄な出費をなくすことから始めよう。 -
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57 匿名さん 2014/03/09 01:19:07
株価が短期でここまで回復するすることを誰が予測できた？
日銀委員が懸念するようにテーパリングの遥か手前で長期金利が暴騰して、変動金利も遅れて連れ上がることは十分ありえるよ
政府としても固定と変動の格差ついたままローンの変動比率高める訳にはいかないからな
固定化促すために確実に差は埋めてくる -
59 匿名さん 2014/03/09 01:26:27
日経も15000円あたりでウロウロ。
一方長期金利は上がってないよね。
フラットなんて過去最低金利。
皆の予想に反して金利は上がるどころか下がってるのが現実。 -
61 匿名さん 2014/03/09 01:28:04
55へ
残念ながら、すべて事実。
そういう君はベースアップの、意味わかってるの？
うちの会社はのベースアップは、プレスリリースも出して、日経や各種新聞で報道済みだから。
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67 匿名さん 2014/03/09 01:42:55
55へ
周りに低年収しかいないと、それがスタンダードに思えるのかも。世の中には、いろいろな人いるし自覚しようぜ。
自分と違った意見の人の話もきちんと聞くことができるかどうかで人間性がでる。
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76 匿名さん 2014/03/09 02:18:27
長期金利上昇し長期固定やフラット金利が上がったら住宅売れなくなるよね。
すると景気が悪くなる。
そんな時期に政策金利を急激にあげるの？
余計に景気悪くなるよね。
すると皆の収入が落ち固定さんのローン破綻者も増える。 -
80 匿名さん 2014/03/09 02:38:25
景気が良くなる局面で変動金利利用者が増えることは国家がローン破綻者リスクを抱える事だから、固定と変動がアンバランスな金利状態を継続する訳がないの
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87 匿名さん 2014/03/09 02:54:15
金利が上がらない？
変動金利を上げられるわけがない？
完全なる希望的妄想。
上げたら破綻者が増えるから！日本も終わるから！
受動的な妄想。
固定は自発的なリスク回避。
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88 匿名さん 2014/03/09 02:55:01
日本経済が破綻しないように増税は基本路線だと思うね。
金利はもちろん気にしなきゃならないけど、無理のない生活設計をするのが先決だと思う。
余裕のないと思う人は固定にしろ、変動にしろ繰上返済し月の返済額を減らすしか対策にないよね。 -
90 匿名さん 2014/03/09 02:59:26
金利を固定するというのは一つのリスク回避ではあるが、収入減リスクや増税リスクには有効ではない。
繰上返済は金利上昇リスク、収入減リスク、増税リスクにも対応できる。
繰上返済の仕方や時期を話す方が有益だと思うがね。 -
94 匿名さん 2014/03/09 03:20:17
無駄な利息払わなきゃならなくなるのはどちらかなぁ
固定が上がった後に固定に飛びつくか
変動が上がっていくのを我慢して利払いがどんどん増えてくか -
105 匿名さん 2014/03/09 03:45:25
借金は元本が多い初期ほどリスクがある、
これは変動も固定も同じ。
金利が上がっても借金の元本が少なければ繰上返済で元本は減っていく。
変動が気にしなきゃいけないのは返済初期の金利だね、
多くの人は増税により初期に金利は上がらないと読んだ。
さてどうなるかだね。
私は3年間0.775%が確定した。
3年前も同じような金利上昇リスクを言う人いたけど変動にして良かったよ -
117 匿名さん 2014/03/09 08:02:51
固定派だけど、この意見には賛成。
変動型を選んでもいい人とは？
「未払い利息」は確かに発生したら怖いですが、それでも変動型を積極的に選ぶ人も
中にはいます。
変動型のメリットはなんといっても「金利が低いこと」。 当初金利が低いので当初は元本が早く減ります。
ローンを１０年～１５年で返せる、また繰上げ返済もがんがん出来そうだという人は 変動でもいいと思います。
それから常に金利動向をウォッチできる人。 金利変動に応じて借り替えや返済額の見直し、場合によっては固定に切り替えるなどの 対処ができる人なら大丈夫です。
例えば「未払い利息」が発生するレベルの金利上昇ってどれくらいかを把握しておくのも良いでしょう。
例えば、３０００万円を３０年３％で借りた場合毎月の元利返済額は、１２６，４８１円です。
この場合で、５年後に「未払い利息」が発生する金利水準は、「５．６％」です。
＜※未払い利息の計算式：126,481円×12ヶ月÷5年後の元本2,667万円＝0.056＞
５年後の住宅ローン金利が５．６％以上になる可能性はどれくらいあるのか、なんてことを
皆さんがそれぞれ判断してもらえれば良いのではないでしょうか。
結論！住宅ローンはあなたの考え方次第
「金利タイプはどれが良いか」これはあなたの考え方次第だと思うのです。 金利はそんなに上がらない、返済は早めに出来る、金利動向を常にチェックできる・・・ こういう人は変動型を選んでも全然ＯＫだと、私は思うのです。
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119 匿名さん 2014/03/09 08:22:48
消費税が８％（今より３％ＵＰ）になっただけで、可処分所得が
・年収４５０～５００万円の世帯は、年８万２千円の減少
・年収７５０～８００万円の世帯は、年１１万３千円の減少
これだけ所得が減ることになります。
３０００万、３５年のローンを仮に変動１％、固定２％の差１％として
・変動の返済８万５千円
・固定の返済１０万円
差額１万５千円。年間の差額が１８万円（＋変動には固定より元本の減少が多い）。
さらに来年には消費税が１０％になる議論が本格化するので可処分所得はさらに減ります。
ギリ変は金利上昇で破綻リスクが大きくなりますが
変動より金利が高いギリ固では増税ですでに破綻リスクが生じていることになります。 -
120 匿名さん 2014/03/09 08:31:43
確かに、今後のことを考えると、
金利上昇リスクよりも、増税リスクの方が大きい。
政府からすれば、増税以外に収入が増える見込みなんて
ないんだし。 -
by 管理担当こちらは閉鎖されました。
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