ジオタワー南堀江　その２

この管理費、修繕費についてはローン組、現金組にかかわらずよく検討することが大事ですね。
いい加減な計画で行くとギリシャ、アルゼンチンのように家計はデフォルトだ～。

>>851
管理費は必ず下げられますよ。しかし、管理費が
高すぎるなぁ。皆で見直し検討委員会を初期に作った方がいいのかも。究極的に管理会社変更して管理費下げるなら、私達が生活に慣れる早いうちが得策だよね〜。30%も安くなるなら。
その下げた分を修繕積立金に回して、プラスマイナスゼロ以上スタートでどうでしょう？ 建物が古くなるにつれて修繕積立金が急激に上がるのはおかしいものね。修繕積立金が本当の資産価値だし、企業なら減価償却で安くなるものだから。

852、下３行が意味不明ですが？

修繕積立金は建物が古くなるにしたがって修繕が多くなり当然修繕費は上がってくるもの。
ただ、過去にも書いてあるように管理会社の指定する工事会社に依頼するのではなく、管理

組合が工事会社を指名（第三者の監理会社を入れて、競争入札）すれば相当費用は節減できる。
要するに、管理組合の運営の仕方次第だということです。　また大きな要因ですが、駐車場の

使用率（計画では65％）も大事ですよ。　　因みに北西の位置にあるヴィークタワーは契約率
が低く、外貸しのチラシが入っていましたよ。

ヴィークタワー駐車場契約率３０％　。 ジオはいくらですか？

>>854
修繕積立金は早く1平米辺りの単価上げた方が後々困らないんだけどね
築浅てま値上げした有名な事例の記事はこれ

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20140801/410064/?P=7

>>852
ジオタワー天六は阪急の子会社の管理会社の対応とサービスに不満で築2年で管理会社変えたらしいね

ここは変えるなら音頭取る指導者がいるかどうかですよね

>>854
外貸しなら管理組合に税金がかかりますね。
855さんの稼働率30パーセントじゃ、マンション運営していけないっす。初期からみんなでかなりテコ入れしないと。

>>857
ジオタワー天六の話は有名ですね。
指導者云々より理事会と住民が一致団結できる
かではないでしょうかね。
どういう方法で変えたのか知人に聞いてみます。

>>856
東洋経済の素晴らしい記事ですね。
老いも若きも、不動産投機の短期転売目的者も、皆が負担公平性の観点から議論を早くする問題。
朝三暮四にならないよう、早期に長期修繕積み立て金は理事会外も巻き込んで話すべきでしょう。
どうせあてにもならない30年計画を管理会社が出してくるだけだろうし。彼らには収益に関係のない私達の問題ですからね。最初に話し合いましょうよ。
管理費は消えてなくなるけど、修繕積み立て金は私達の財産ですから。管理費が下げることは可能だし。こういう意識のある理事が最初に公募されるなら理事会参加してもいいかな。
皆さんどうかな。

856さん、８５４ですが書いている意味は余計な支出はやめろということです。
理想を言えば収支トントンが最良、積立金が相当余るようではどこかのマンション
のように毎年工事を行うことは目に見えている。それを防ぐためには管理組合がしっ
かりとした組織になることが重要だということ。

ヴィークタワーは駐車場契約率30％のためコンシェルジュは廃止する意向と聞きました。
また、新ナニワ筋に面した小規模のマンションも外貸しです。

コンセルジュは継続利用ですよ。

ヴィークタワーは管理費をめちゃくちゃ安くしてその分をまるまる駐車場代に乗せたので、結果駐車場代がかなり高額になり借りる人が少なくなったのです。
何せあそこの管理費は一般的なタワーの相場の半額ですからね。

コンシェルジュは継続ですか、それは失礼しました。住人の方はあんなものは不要
だといっていましたけどね。
管理費、修繕費は確かに安かったですね、その割には販売価格は無茶、高かった。
一括で修繕費を徴収しようとの考えだったのかな。

コンシェルジュってなんにもすることないやん。
きれいなおねえさんなら植栽かオブジェくらいのいみしかないし。

コンシェルジュって世帯あたりで割ると
費用なんて知れているからね
エントランスにコンシェルジュが
居ると居ないでは大違いだから
廃止なんて考えはありえんよ

コンシェルジュよりもどこかの駅のように猫でも置いておく方が癒しになっていいと
思いますけどね。とは言っても私は猫よりも犬の方が好きだけど。　

質の悪い書き込みは当事者以外が多いからね。８６９が、逆にそのように言われるかもしれないよ。

>>871
ほぼ契約してる人達の書き込みみたいだけどね。
私の様な人間は、少々、管理費が高かろうが、ちゃんと資産維持出来る人達の住むマンションがいいんだよ。
管理会社とは、お互いを信頼し合える関係を構築するべきと言う考え方かな。

高々、数パーセントの管理費を節約する為に、質の悪い管理会社に変えてサービスを劣化させるとかないかな。
結局、タワーマンションの様な大規模な集合住宅、建造物を満足に管理できる会社なんて限られるだろうしね。
管理会社変えた所で、責任の所在が有耶無耶になり、結局、足元見られてたらい回しにされるのがオチ。
200戸程度のマンション管理組合の素人が集まった所で、大した事が出来るとも思わないしね～。

分かってないですね。無駄な出費をなくすのは当たり前、それを検討してなぜ住民の
質が悪いのか問いたいね。　私はローンなしだけど、それでも毎月の出費（特に意味

のない出費）は抑えるようにしますけど。　我々の積立金は慈善事業に使うものでは
ないことを良く認識すること。

「ほぼ契約している人達」でも契約書の入っている分厚いファイルの色を言えない人もいますからね。

>>875
まだそんなこと言ってるの！？いい加減やめてくれ。
870とか明らか契約者だろうけど、一緒の所に住むと思うと萎える。

って書くとまたお前どこどこの人だろとか言われるんでしょうね‥。

876,　だったらファイルの色は？

８７６の返事がない所を見ると結局はスレ荒らしだということ。まだ悪質な荒らしが入ってきているという
ことです。　同業者か、単なる嫌がらせ、嫉みの類でしょう。

「一緒の所に住むと思うと萎える」？　冗談じゃないよ！　、今はどこに住んでいるのかとこちらが聞きたい。

>>876
物件と一緒。なりすましの不法侵入には毅然とした対応をしていきますよ！それが住民の良識ってもんです。

>>874さん
同感です。まずは私達の良識が大切ですね。
200世帯以内ぐらいが一致団結して一番まとまりやすい。共通認識はいかに資産価値のある住みやすい住処にするか、が大切ですよね。
話を元に戻していきましょう。

>>873さん
私の様なから、長谷コミュではなく、今の管理会社の書き込みが疑われますね。住民になる方ならたかが数パーセントの管理費とは書かない。その数パーセントの集まりと中間マージンを左団扇で狙うのが管理会社でしょ。ですが、今は放置しましょう。仮に長谷コミュの方なら、規模も実績も上ですしね。

信頼や信頼関係を築くに値するか、担当者能力があるかは、きっと直ぐに分かります。派遣されてくる管理人やコンシェルジュからもしっかり話を聞くことが大切ですね。

>>857
ジオタワー天六の話を知人に聞いてみました。
マンションのコンサルタントを入れて、上位10社ぐらいと今の管理会社で相見積したそうです。また、住民管理会社説明会の点数評価の前に、理事会経験者と非経験者に分けて、住民満足度アンケートも掲示板に貼ってあったそうです。その経験者の満足度が非経験者よりかなり低く、また、説明会でも歴然のプレゼン力と管理費価格の差があった、資料の見やすさも全く違ったと言っていました。ちなみに、管理人とコンシェルジュ評価は高かったそうです。
理事会を住民参加型にして、専門家を入れて最初の二年以内で共通認識をもつことが大切みたいですね。

880さん、872さんの管理会社の件は私もそのように感じました。
「200戸程度のマンション管理組合の素人」？　もし素人だったらどういうことかな？
素人でもやり方がいくらでもあるということは過去のレスにも書かれています。
タワマンの管理ができる管理会社はそこそこありますからね！

>>882さん
素人なら世間の標準つまり社会の基準でやればいいですね。200戸程度とバカにしていますよ。素人の方がコスパも考えるので、賛同が得られやすいですよ。
>>881さん
コンサルタントを雇うのはナイスな情報ですね。常に管理組合側に立ってくれますから、私達はスムーズな管理組合の立ち上げのためにも、最初からしばらくの間、初期必要経費と捉えてもいいと感じました。掲示板で販売元や管理会社らの満足度評価を理事会経験者と非経験者で分けて、常に掲示板公開するのも住民一体となる上手なやり方ですね。見習う点があります。

素人なりに各ジオ情報を集めて、管理費に見合う分だけ働いているか、毎月掲示板にアンケート結果にさらすのが一番分かりやすいですね。

最初の理事会と応援部隊発足がここの管理組合経営の成功の鍵なのかも。

皆様いかがでしょう？

他所のマンションのお話なんで、どうでもいいんだけど・・・。
もう少し管理会社を変える事自体のリスクを考えるべきだとは思うけどね。
どこの馬の骨か解らんマンションコンサルタントの情報を信用出来るのなら、どうぞとは思うけど。
しかし、キナ臭いスレだね～。ここは。

884が余程きな臭いと皆さん思われませんか？

この物件はすでに完売済み、８８４のように物件比較中の人物が入ってくるのは、かなり
おかしな事ではありませんか。　スレ荒らしと思われても仕方ないね！

>>74 設備の割に管理費高すぎです。スーモ見て思いました。場所は気に入っているので、管理会社への委託管理費は半額以下にして欲しいです。
どうやったら半額以下になるでしょう？一緒に考えたいです。

この管理費で管理会社が甘えて仕事しなかったら、管理会社変更して安くしてもらいたい。ジオって単なるブランド名でしょ？ブランド名よりも中身で見極めたいですし、品も質も普通ですから。仮に他に変わってもマンション名が変わるわけではないし。

管理会社関係者？、私もそのように疑ったけど、仮にそうだとしたら自ら墓穴
を掘ったことになったね。自業自得ってとこですか。

以前に私は書いたが管理費はかなり高め（管理会社の利益増）、修繕費は安め
（居住者が不利益）である事は事実である。

是正するには入居後、管理組合をしっかりとした組織にしてよく検討することが
重要と思いますけどね。ここ最近、ローン破綻が多いことを皆さんよく理解する
ことですね。

そんな事、契約する前から解ってるでしょうに....。
この物件は、場所や立地も良くも無く、仕様も良くも無い、全てが2流、3流のマンション。
1流なのは、ジオと竹中のブランドだけ。

規模も200戸程度でタワーとしては微妙な戸数で、スケールメリットを活かすには少し難しい。
結果、管理費が高くなってるんだろうけど、管理費だけじゃなく修繕積立金も15年後には大きく跳ね上がってるだろうね。

まぁ、完売してしまえば目立たないし話題にもならないマンションであるのは間違いないと思う。
その上、管理組合が揉めてて上手く行ってないとなれば資産価値として怪しいねって話。

565戸完売すればスケールメリット活かせますから頑張って！！でも完売しなければバブル期のリゾートマンションよろしく負の遺産認定されるから大変ですね！！

892,しつこいな、いい加減うんざりするよ。すでに素性は割れている。質の悪いスレ荒らしは止めること。

どこの馬の骨か解らん会社や脱税で挙げられている会社やより、
ジオの名前が残ればよいということですな。
究極、別にジオって名前でなくてもよいけど。
それで満足です。管理組合さえしっかりさせていけば十分。

管理会社、管理組合の問題についてはこのスレを見ている方たちは少しは関心を
持ったことと思いますが、今後のマンション管理運営に積極的に参加されることを

期待したいですね。　私はこの物件が３回目の購入となりますが、つくづく管理
が重要だということを知りましたね。

892, あんたの見識が二流、三流ではないか？　物件比較中？、ここはすでに完売済みの物件、
比較する意味はすでにないだろう。　単なる荒らしとしか思えないけど。

相当厄介な施工元とダッグを組んだ管理会社であることは流れから分かった。
さて、ここからどうするかみんなで考えよう！

この管理会社が管理中枢なのだから、派遣の管理人とコンシンリュジュと一体に
なって、公開のの場にさらし、仕事振りの結果は即掲示板へ。

担当者の業務携帯番号は全戸に知らせてもよいかもね。

>>898
施工元＝販売元＝管理会社って図式ですね。
管理組合成功の鍵は管理会社担当者を懸命に働かせること。管理費に見合わなければ、理事会と総会で1年目処にやめてもらいましょ。下準備からスタートですね。

施工元＝販売元ではないですが、販売元＝管理会社です。ただ、施工元と販売グループはよくくっついていますね。