シティタワー武蔵小杉　パート4

川崎アドレスと都心からタクシーで帰れない。それをどう考えるか。

街のくらし安さはトップクラス。（昔から、賃貸人気ランクかなりいい。）
その中で、東急・JR線の中間立地。再開発の外れならではの今後もつづく眺望。
中古は遮光ガラスでなく日差しが熱いところが多いが、その心配もない。

あまり、欠点ないけど、街道広くなって騒音はどうなんだろう。
音も上がりきらない上層階買ったほうが良いのでは。
オリンピックまでは、マンションの価格下がらないのでは。

そう思って、ここ購入した。

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５年前に70平米5,000万だったパーク。
１、２年前に6,000万だったエクラス。
そして7,000万のここ。

金がある人には気にならないのかもしれないけど
年収1,000万程度の層だと気になるよね。

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>738
ネガティブ営業とかここら辺の書き込みぐらいで揺らぐようじゃ、大して欲しい家・地域じゃないんじゃない？
立地の好みも人によって分かれるし、自分の足で納得するとこ探しなよ。

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頭金有る無し、親の援助有る無しで、意欲が変わる物件だすなぁ。
年収1000なら頭金2千は欲しい…

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>>742
パークやエクラスより分譲価格が高かった分、
中古売買でもパークやエクラスより高く売れる、なんてことないからねぇ。
築年数の数年の差で勝っても、立地で完全に負けてるから、
中古で競合したら普通に後塵を拝することになりそう。

となると、小杉の不動産相場がこの先もさらに高騰して、
次に出るタワーはここより不便な立地で70平米8000万になると予想するなら、
迷わず今すぐここ買えばいい。
この先同じ調子は無理だと予想するなら、割高なスミフは見送った方がいいってとこだな。

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＞744
年齢や子供の数にもよりますが、年収1000でローン5000は、かなり大変だと思いますよ。

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1期だと6000万台ありましたけどねー中層階で。階でそれほど周りの眺望かわらないし、西側は特に。でも2期以降プライスあがれば、高づかみかんありすぎるから手をださないかな。とはいえ、最後発だからこそすみふも気合入れた仕様にしてるし、グランツリーもできるし、晴海豊洲みたいなイベントでの浮き沈みもないし、お金ある人は買っても損はないとおもいますけどね。北側開発は騒がしすぎずよいですが、それほど期待できないので、やはりここが最後かと。

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次のタワーも早くて4年後くらい？
その間に垂れ流す金と行方のわからない金利…
相場を一変させるすみふか…

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都心なら8000って思うしかないか…

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住むところに金をかけるくらいなら、通勤に不便でも郊外に住んで子供を生んで下さい。
養育費と教育費にこそ金をかけましょう。

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１期は北の方の高層階で5690万ってのもあった。
立地だが、東横線メインで考えればパークエクラスはいいだろうけど、JRからも近いってのがここのウリじゃね？ 745が言うほど完全に負けてるわけじゃないと思うが。

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変動金利0.7％ってヤバいすね。

日本は世界一お金借りるのにいい国!

ちなみに、短期プライムレートって無担保コールレート翌日物～期近物さえ上がらなければ、上がらないんでしょーか？

固定か悩みどこすね

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適用金利が再来年ってところが肝心かと。
今の金利でＦＩＸしたいですが・・・

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ここあと５００万安かったら瞬殺なんだろうなあ。

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しょうがないよ。
お国がそう仕向けてるんだから。
給料がかならず上昇すると信じるしかないさ。

伸るか反るか。

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中途半端とか無茶苦茶言われたこともあったけど、立地は正直凄くいいと思いますよ。出入り口も東西に設置され、駅利用は意識されてる。良いだけにグラツリの違法駐輪の影響も受けそうですが…惜しいのはやはり広さ。フルアウトフレームとはいえ、武蔵小杉のボリュームゾーンは80前後に置くべきだったんじゃないかしら？それなら、70前後を買って思ったより狭いわとか感じてるパークからの住替需要とか吸収できただろうに。

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ここは、パークやエクラスかはの乗り換えは、まずないでしょうね。
都内や東横ユーザーの人たちが多いでしょう。

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>>749
都心なら億でしょうよ。

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そっか都内と比較したら安く見えるよねここ。

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たしかに、私は池尻・三茶で最初検討してたので、値段聞いたとき、川渡るだけで大分安くなると思いました

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あらゆる面で、田園都市線より東横線が良いと思っていますが、
東横線もいずれ田園都市線なみの混雑になってしまうんでしょうか。

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田園都市線の混雑が嫌でハナから検討しなかった東横線ユーザーです。副都心線と繋がるってなったときはどうなることかと思ったけど、時間帯によっては案外空いててびっくりすることもある。相鉄と乗り入れしてどうなるか。個人的には日比谷線直通がなくなって痛い。三田線南北線は意外と便利。

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副都心線直通で不便になった。遠から来る人には良いのかもだが、東横沿線住民には不便。渋谷は深いし山手線乗り換え遠くなり、新宿は3丁目で降ろされるし、銀座線に気軽に乗り換えられず。
jRに意地でも客をながさない意思を感じ、沿線住民にとってアクセス悪くなってる。ま、始めて住む人は気にならないのでしょうが。。。。

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小杉に人が増えてからの駅がこんな混雑状況。

http://matome.naver.jp/m/odai/2134594726379239001

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台風で東横が止まったときの小杉ーランド状態。
多摩川超えは時々大変になります。ま、年数回あるかないかですが。
http://matome.naver.jp/m/odai/2138187929973928101

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銀座線は確かに痛いっちゃ痛いけど半蔵門線と南北線、三田線のダイレクトアクセスで代用可能。ホームをもっと北に作らなかったのはヒカリエ直結にしたかったからでしょうか？それともデベロッパーとして駅南エリアをJR新南口には任せたくないという戦略的な目論見からでしょうか？

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多摩川越えがあるので、台風には弱いよね
神奈川に住むなら覚悟しなきゃいけない点だ

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渋谷の乗り換えは今後ちゃんと便利になるよ。
http://www.tokyu.co.jp/railway/railway/shibuyafloormap/cityplan.html
ま、完成は2027年だけどｗｗｗ

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これだけの人が乗り換えたり利用するってことは、武蔵小杉需要は、まだ始まったばかりかもしれませんねー

日本の人口減ってますけど、神奈川県の人口は増えてる様ですし。

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JRにもホームドア付けてもらいたい…

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日本人の人口減少時代がくれば集中と選択の時代が到来するのだと確信してます。
ナンバーワンよりオンリーワンだなんて言って変な物件を買うととんでもない事になりますよ。

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武蔵小杉でも、既に二極化してるんでしょうね。

古くからの住民の層とタワマン住民格差。

安い時にタワマン買った人は、これから買う人より、所得は低いかもしれませんね。

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で？

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第一期レポートにでてましたが、ここの物件の購買層は近隣住民の買い替えが結構占めてますから、二極化もなにもない。

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>>774
ようやく保守的な周辺のお金持ち層が集まってきたのだと思いますよ。スミフはリエトの客寄せ広告でこの辺りのニーズを押さえてますね、広さより効率的な間取り、日当たりと駅近を重視。奇抜なデザインは好まない。
三井の最初の二本があまり地元に受け入れられなかった点を改良してます。

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川崎西口に住んでる叔父夫婦もそうだけど、ここも地元の買い替え組が多いよ。
ちなみにうちの両親も駅から15分位離れた実家を売って駅近タワーに移ったもので。
よほど稼ぎのある人なら別だけど、そうでもしなきゃこの辺の高額マンションなんて
なかなか買えるもんじゃないでしょ。

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>>767
去年の秋に一度だけ台風で横須賀線が止まったけど止まる前に渡ったから問題なかった。
何しろ多摩川も駅も目の前だから始発から運休でもしない限りは早めに動けば問題ないです。

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全員が早目に動いたらあんたも川を渡れなかっただろうよ。

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渡し船、復活すると風情が出るんじゃない。東京にもあるし。。
＞丸子の渡しは、沼部（現田園調布本町）と上丸子（川崎市中原区）とを結ぶ多摩川の渡しで、古くは「まりこのわたし」ともいった。渡し守子の「もりこ」がなまって「まりこ」となったともいわれる。
http://otaku.edo-jidai.com/59.html

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>>778
ネガりたい気持ちはよくわかりますがキレがないね。
俺は誰よりも早く動くからさ。

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>>779
一応ポジっとくと丸子は武士の渡し場なんですよね。東海道を往来する庶民が川崎ですね。

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横須賀線は遅延多いですよ。千葉-横浜と区間長いから仕方が無い。駅も深いところばかり。でも東急に品川10分東京20分のアクセスをもつのはかなり貴重でもある。

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やっぱり近隣の住み替え需要ですよねえ。既存タワーからの移籍組も一定数いるでしょう。減税処置が終わる頃に、買い替えでまた減税を受けると。

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>757がここは、パークやエクラスかはの乗り換えは、まずないでしょうね。 って書いてるけど、既存タワーから来るとしたらどこの人だろね。

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>>783
固定資産税は五年間半額ですが住宅ローン減税はそうはいかないですよ。
パークは買値が安かったから利益が出たら三千万ルール適用するかわりに権利失効ですね。
いくら中原区が忙しくたって黙ってたら気がつくんじゃないの～？

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ダイレクトスカイビューはなんで足下からガラスにしなかったの？？
ドゥトゥールみたいのほうが開放感あると思うのだけど。。。

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ドゥトールのほうが後発で新しい工法だからでしょうね。でも、湾岸じゃないし小杉でそこまでViewを求める人はいないかと。この物件のよいのはダイレクトウインドウ＋広めのバルコニーが確保され行燈部屋がないところ。

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>行燈部屋がないところ。

但し2LDK除く。

http://www.ct-musashikosugi.com/plan_d1.html

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小杉の既存タワーになかった良い点としては、やはりスロップシンクがあるところかな。

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>>788
パウダールームせま！
中に誰かいたら、ドア開けられませんね。

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中住戸の引き戸は70平米は引き戸になってますね…
まぁノックすればよいかと

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パウダールームとトイレと納戸、ドアがわけわかんないことになってますね。まぁ、2LDKなら2人か3人でしょうけど…

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55m2ならどこもこんなようなものでは。

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そうですよ。ここの物件のメインは70平米ですから、55平米で目くじら立てることはない。
ドゥトゥールの角部屋もすばらしいですね。
ただスパはいらないなぁ、近所の人に裸見られるなんて。

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上記のこと含めて、ここの７０中住戸はよくできている。
欠点は、冷蔵庫置き場が、奥まっているぐらい。

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最近のすみふはなぜダイレクトウインドウのフレームが黒なんですかね。見慣れるとそれほど、なんとなく開放感をさてぎる。営業には高級感だといわれましたけども。ダークな内装にはあうのでしょうけどね。

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対価比率ってどれぐらいなんでしょう？

販売価格のうち、建物と土地の割合ですけど。販売価格と消費税分かれば計算出来るんですが･・

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>>797
現地行かれるのが早いかと…

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>>796
サッシの色は難しいですね。
夜と昼では印象違いますし。
部屋を暗くして夜景を楽しむ方にとっては、夜空と一体感がある黒は最適だと思います。

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>>799
なるほどー。そういうものなのですね。好みが分かれるところですね。ここは建物も全体的に黒いですしデザインてきなものもあるのでしょうね。

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玄関開けたら納戸、リビング入ったら目の前納戸。変な間取り。

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>>801
正しい場所おせーて。

ちょっと大きめの物をむやみに引きずり回さずに済む点では普通に便利じゃない？

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納戸は経験上隅っこに置くと使いづらく、生活動線の中心に置くのが便利。

入れるものによりますが、中住戸の70平米の動線の中心は玄関前の廊下にありますから、使い勝手のいい理想的な位置の納戸と思いますよ。

掃除機、脚立、ベビーカー、ゴルフバッグなど玄関前にあるだけで入れるものまで想像できますもん。
ここに何入れよ？って想像出来ないのは良くない納戸かと。

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>801は何も考えずにただネガりたかっただけっしょ。

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＞ここに何入れよ？って想像出来ないのは良くない納戸かと。

ここの場合、納戸をどこに配置しようがそんな問題起こりえない。

ここ（納戸）にあれいれよこれもいれよああこれどうしよう・・・って心配をした方がいい。

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>>805
入居前に断捨離っすよ（笑）

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ここは、収納そのものが少ないから、居室内の納戸とトランクルームとの使い分けに悩むんでしょうね。断捨離はその後のテーマですね。

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トランクルームって地下３階の？降りるの面倒だし、使う頻度が超低いもの入れるんだろうなあ。

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>>808
レッグマジックサークルのトランクルーム行きは確定しました。

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>>808
地下は季節ものだろ。

時期問わず使う頻度が低いものは、地下に置いたら余計使わない。そういうものは、捨てる方向に決断しないと暮らしていけない間取り。

大人はまだいいけど、子供はつらそう。。。

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冬物の布団とかコートって、提携店の預かりサービスみたいの使う？ 服が片付くかが心配。クリアできたらトランクルームには夏の間は暖房器具とか置くかな。

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７０㎡で３人なら、金かけて収納作れば十分いけるんだが、靴入れは足りないかも。

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70平米でも、一年に一回断捨離すれば、4人でもいけるかな。

ヨメの力量次第だな。

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トランクルーム、地下だと結露する可能性があるから収納できるものは制約を受けるだろうね。

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三鷹駅7分パークハウスが72～75平米で同じ位の価格かむしろ高いから・・・
この値段もありでないかと思ってしまう。川崎アドレスの分お買い得か。
これからまた値上がりするかな。

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三鷹アドレスも川崎アドレスもイメージに大きな優劣はないと思ってるんだが、こういう認識はダメですか（笑）

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アドレスなんて関係ないと思う。学歴を意識してるのと同じくらい意味ないよ。

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三鷹は人気ですけど、交通の便は小杉ですね。

でも住みたい街ランキングでは、いつも吉祥寺一位

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行ったことも地縁も無けりゃ、ランキングもクソもない。
AKBのシングルが毎回1位になろうとも、興味がなけりゃ一円も払う価値ないのと同じ感覚なんすけどね。

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ここよりも交通の便が明らかに良くなくて、駅から遠くて、住友物件でなくて、今が旬でもない所でも、こんな値段っていう話。
都内から来るとお買い得に見えてしまう人がいるはずだわ。

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それは単に三鷹のその物件が都内でも割高ってだけでは？

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三鷹どころか立川も坪360でここよりかなり高い
ここの人は中央線バブルを知らないのかな

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今の新築はみんな割高でしょ。
それに気づいてるはずなのに、ピンポイントで一つの物件を寄ってたかって高い高い言ってもなぁ…
バブル突入中っすよ。
カジノ法案通ったらどうなることやら…

資産持ってないと、それこそカジノで一発逆転狙うしかなくなりますな。

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グラツリできたら、値上げですか。

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>>824
でしょうね。

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>>824
グランツーリスモからイメージを奪い取るつもりで行きたいですねっ。

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>>823
住宅では儲からないように法律で規制されてるからキャッシュでポンポン買える人以外は超低金利でお金を借りるための金融商品として以外には使えないんだけどな。それも買い替え時に中途半端な利益がでて三千万ルール適用したらローン減税は使えない。
バブルがどうたら書いてる皆さんはそのあたりはわかってるのかな？確信犯の業界関係者なのか勉強不足な一般人なのか。

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普通は、住宅で資産を増やそうとは思ってないのでは。

今が、高いのは分かっているが、数年前の住宅バブルとは状況が違って、７年間は安くはならないのもわかっているからつらい。

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まあ供給も減るから高品質な物件は中古で売れると思います。
マンションって10年もするとだんだん住民層が変わるからそこでブランドマンションかどうかが問われ、エリア全体の魅力や駅力が評価される。
その意味でも東横線はありがたい。

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>>827
中途半端な利益なら3000万ルール使わないだけだろ。

そこそこの年数の自己居住の後で利益が1円でも出る値段で売れたなら、
十分不動産で潤ってるよ。
もちろん、この先継続的なインフレ基調でものらない限り、
そんな物件は全体の中ではごく一部にすぎないわけだが。

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>>830
残念ながらタワマンは土地比率が低いからすんごいスピードで減価償却していくのね。
仮に五年経過で買値で売れたら数百万の利益と判定されますよ、インフレとか関係ないんですよね。

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買値で売れたら数十万の税金払ってまた住宅ローン減税うけて万々歳だよ。

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>>832
家賃ただでタワマン住めりゃ万々歳。
なんか下ネタみたいに聞こえてしまうけど（笑）

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不動産の短期譲渡所得ってバブルのときに規制するために作られた税制でしょ。

流通を増やしたいなら、辞めるべきね。

保険と不動産ぐらい。
株式とか債券、投信には無いんだからね。

税調に物申しだわこれゃ。

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不動産流通を今の倍にするためには、日本人の中古嫌いをなんとかしないと駄目かもね。

年間の新築と中古の契約数の割合ってどれぐらいでしたっけ？

確か8割新築でしたよね

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>>835
でも現状は魅力あるはずの中古市場も新築と変わらない値位置ですしね…
リエトはシティのための価格ですし、周辺のタワーも同様。

新築に目がいくのは仕方が無いでしょうね。

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中古はすぐ住めるから現状賃貸の人にはメリット高いですよ。
仮に賃料年間200万払ってるなら2年で維持管理費や固定資産税を差し引いても350万ぐらい。
それに諸経費も割安なのでトータル500万～600万ぐらいは節約できます。
ぶっちゃけ売るときは安い方が売りやすい。

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深刻な人手不足と、久しぶりのインフレと、賃金上昇は、オリンピック無くても不動産価格を押し上げるんでしょうけど、シティが完成する頃は、周辺相場はもっと上がってますでしょうか？

外部要因によるリスクや、テールリスクとしてはどんなものが挙げられますでしょうか？

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チャイナリスクとして経済の減速だけでなく、ベトナムとか周辺国との紛争とか。ウクライナ情勢も欧米vsソ連の対立だけで収まらずに紛争に発展することもありうる。

一番大きいのはアメリカ経済かな。財政の崖も解決せずに先送り状態。前回のミニバブルもアメリカ発のリーマンショックではじけた。

アベノミクスも期待感だけで株価を押し上げてるだけで、実体経済への反映はまだないからね。そもそもアベクロって諸刃の剣。政策的にバブルを起そうとしてるんだけど、コントロールを失うと加熱しすぎて、いずれ崩壊ってシナリオもある。もう一つのパターンとしては、実体経済に反映されること無く、財政赤字を増やすだけって事も。そうなったら国債の信用を失って、ギリシャみたいな事態もありうる。

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北朝鮮が拉致問題で再調査って譲歩したも危険な臭いがする。制裁を解除してもらうためなんだろうけど、切羽詰ってるんじゃないのかな。再調査したけど結局何も新たな情報は出してこなくて、日本が制裁解除を止める、それに反発して軍事行動なんてことも。

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