シティタワー武蔵小杉　パート4

長年住んでるものですが、小金井？小山？小杉？と混乱されること必至です。23区の人には関心もてないエリアなんでしょうね。便利さは十分実感してますが、知名度や街ブランドはまだまだだなーと思います。

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街のブランドってそんなに重要なんですかね?
見栄でしかないと思うのですが。

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見栄の話をしているんでしょ。

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>>667ですね、JRの路線図でもかなりでっかく表記されていて目立ちます。

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ここの利点は、①都心や湾岸のようにスーパーが遠いとか１つしかないとかがない。
　　　　　　　　②駅４分フラットで、1本の路線でほとんどの所へ行けるので週末楽しい。車あると神奈川の大型店も楽しい。　　　　　　　　　　　　③最強の東横線（渋谷～横浜・みなとみらい）沿い
　　　　　　　　④さらにもう少し便利でおしゃれになる？
　　　　　　　　⑤間取りは良い
　　　欠点は、①川崎アドレス
　　　　　　　　②やや高値（イケてる都内はよりはまだ安いが）
　　　　　　　　③都心からタクシーとかあり得ない。
　　　　　　　　④液状化？
　　　　　　　

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あと7年は人件費・資材費高そうだから、買うか賃貸か覚悟を決めるんだろうねえ。
買うならあまり待つことに意味はないような。

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もうここまでくると、選択肢少ないっすね。

20代前半ならなー

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ちなみに、ここにいる皆さんは、何歳ぐらいなんでしょう？

私は34歳です。

今から35年ローン予定です。
繰り上げ返済しますけど。

親の資金援助なしで、家内は専業主婦です。
頑張るしかないと思ってますが。

どんな方が多いのでしょう

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すみふが第一期の購買層を発表してますよ。
ご覧遊ばせ。

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>>676
中原区、幸区、港北区で50%、都内その他で50%って大雑把過ぎないか？
個人的に気になってるのは東急沿線の23区なんですけどね、目黒区、世田谷区、大田区あたり。

三井のGWTの時は江戸川区や葛飾区と言ったゼロメートル地帯のお金持ちが結構きてたんですよね。

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住友以外のマンションレポートでも「神奈川県内が約50％、東京都内が約30％、その他が約20％と広域。30代が中心ですが、年齢層も20代から60代以上と幅広いとのこと」とありますね。神奈川内の住替え者がかなり多そうですね。

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自分は逆にどこ住んでる？って聞かれると川崎って答えるんだが、その後に川崎のどこですか？と言われ、武蔵小杉って云う所ですと答えると、かなりの確率でイイ所お住まいですね？か、最近話題の街の・・とか言われるけどな。

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間取りなど相当気に入ってたのですが、第一期は何と無くモデルルームに来ている客層や営業の印象がよくなかったんですよねー。新しい街なので色々混ざるのはやむを得ませんが、そういう直感的印象ってわりと大事だったり。

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分譲マンションって入居後は住民同士運命共同体なんだけど、新築物件って入居するまでお隣さんがどんな人かも分からない。モデルルーム来場者者って将来のお隣さん候補なわけだから、設備や仕様ばかりに目を留めずに、周りの人のチェックも重要。

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>>680
他の客の質まで言うのは、そもそもあなたが下品な人だね（笑）
営業マンの質を語るのはいいが。
直感の通り他行きな。

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モデルルームは平間と一緒だったし、あそこに来てる客がすべて武蔵小杉の検討者ではないよ？

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>>682
下品ですね。

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天井高やバルコニー広さや間取りなど、タワマンの不満に思う点がほとんど解消されてるんですよねー、ここ。両駅五分以内も希少。エアコンビルトインで管理費がもう少し安かったら更に完璧。すみふはどのマンションも内装同じすぎるなか、ここは多少変化つけていて頑張っている。
買いだと思いますね〜。

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地下のトランクルームの面積を、
広告上の住戸専有面積に加算してるって聞いたときは衝撃的だったなぁ。

いっそ、駐車場も全てどこかの住戸にあらかじめ専有で割り当てて、
割り当てられた住戸の専有面積に加算して表示すればいいのに。

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>685

最近、すみふはモデルルーム共用してるから、内装で物件ごとの特徴出せないんでしょ。モデルルーム共用ってヒューザーと同じ手法。危険な臭いが・・・。

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すみふの内装に色気がないのはどうにかしてほしいですよね～。値下げせず固い売り方するのだったら高級感出してほしい。今じゃどこいってもオープンハウスのように内装が同じ。華やかで洗練された三井や野村に客を持って行かれても仕方ない。でもすみふの物件の中ではここは工夫してるほうですよ。

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>687
モデルルーム共用すると耐震偽装に繋がんの？

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687
共用の中身をわかってないね

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ここは、２LDKで使える人・環境にとっては最高の間取り。特に、中住戸は。
あまり、見かけないワイドスパン。
LDKを広げた時に窓が一体なのがすごい。繋げた部屋の窓が、腰高窓だったり多いから。

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>>691
実物見ないで惚れ込まないほうがよいですよ、たいがいのスミフ物件はまあこんなもんかな程度の仕上がり。
シティハウス武蔵小杉の中古でも内覧されたらだいたいはつかめると思います。
あそこもかつては散々スミフ雑誌の表紙を飾った高級物件でしたから。

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>>692
モデルルームから雰囲気が変わると言うことですか？
家具が無い分殺風景にはなるのでしょうけど。

何か具体的なお話あれば教えて下さい。

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すみふ物件は完成して実物が見れるようになってからでも十分間に合うでしょ。わざわざ青田売りのリスクを追う必要なし。

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>694
個人的な感想なんだけど、完成まで待ってるといい部屋残ってないと思うんだなあ。間取り、広さはもちろん日当たりとか階層とか気にしないんですか？
すみふ物件は、って言ってるとこ見ると他デベなら青田売りでも買うつもりなんだろうか。GWTでも音とか冷気でこんなはずじゃなかったって声が出てるよね。すみふならリスクで、他デベはリスクじゃないという理由を教えてもらいたい。純粋に。

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694じゃないけど、スミフの場合は竣工した後でも選択肢があまり狭められない(相対的に沢山売れ残ってるケース多い)から、スミフに限っては焦って契約する必要性、あるいは、メリットがそれほどない、って意味だと普通に読み取れますが。

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青田買いしなきゃ新築買った気にならないでしょ。

気分の問題だけだけど。

ここ見てる人より、見てない人のが契約率高いんでしょうけど。

悩み出すとどうせ決断出来ないでしょうし。

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確かに。
建つさまを見ていく楽しみが無くなりますね。
実物を気にするなら中古を買えばいいって話か。

結局ふんぎりつかない人が彷徨うサイトよねここって。
いくら人がいい悪いって言っても、金払って住むのは自分なのに・・・

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グランツリーが出来た時点で、一気に戸数解放なんだろなぁ。
小出しに初期は価格の反応見て、グランツリー完成と共に突っ走る。
すぐ目の前に商業施設の視覚効果はでかいだろ。

グランツリーに寄って、モデルルーム寄って、要望書提出パターン確立…
帰りにララてらす、スクエアでとどめ。
嫁はやられるね。

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するってーと第二期以降は値上げか？

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じゃあ、二期で値上げしたらポジが正解、
値上げしなかったらネガが正解だったってことで経過観察しよう。

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家の嫁は細かいこと気にしてないようです。

はやく買っちゃおうとしか言わず。

もはや我が家にとって一番のセールスマンです。

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そう。嫁はつおい…

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値下げしたら、一期購入者がキレますので、かなり高い確率で値段変わらずだと思います。

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値下げ？
何を言ってるの？
むしろ値上げを心配したほうが・・・

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一期は、アリオ武蔵小杉という前提＆ららテラスオープン前の価格。
二期以降は、ロータリーオープン、ららテラスオープンで、武蔵小杉の評価があり、かつ、モールがグランツリー武蔵小杉になるという状況です。間違いなく5%以上はあがるよ。あと、10%高くても価値があるんじゃないかな。
こんな街なかなかないよ。
これからは、街の中核であるコアタウンやロータリーオープン、そして、グランツリーの期待後、初の販売。
今からまだまだ物件価格はハネあがる一方でしょう。
家族連れにとっては、その辺の都心と同値でも
武蔵小杉を選ぶんじゃないですかね？
西や北の再開発で成功すれは、なかなか普通の人では
買えない価格になりそうですね。

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そんなにはならないとしても、オリンピックまでは、人件費、資材費やらでマンション高値続きそう。

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すみふは最初に出した価格から下げることはまずない。それが売りですからね。上がる一方ですが、あまりに7000万台ばかりになると購入層が減るでしょうね。
でも景気に関係なく路線が強いので、あまり浮き沈みはないかと。

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線路トライアングルエリア最後の雄だし、経済情勢の分岐点に販売という恐ろしい物件。
12mワイドスパン、アウトフレーム、免震、再販しやすいギリギリ70平米。通常残りやすい中住戸の間取りに力を入れた、恐い程の気合いの入り方…

直近の三井、三菱の不具合連発。鳴り物入りのグラン釣りー（笑）

環境整い過ぎて恐いくらい。

値下げなんかしたら、その営業マン会社いられないでしょ。
俺が上司だったら、その部下に
『値下げの理由を400文字以内に述べよ』
って言ってしまうかも。

誰か400文字以内で嫁に諦めるよう説得して欲しいです…

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>>709
「住友のマンションの粗利率は全てのデベの中で1番高い」
これ言ったら諦めるかもよ ちゃんと決算書にも書いてある事実

投資家からしたら住友のマンション買ってくれる人は神様だから
あんまり説得して欲しくないけどね

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パーク中古の方が距離も価格もオススメです。

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それにしても、小杉はJRやスーパーなど、人が増え過ぎて混雑と行列すごい。朝も晩もホーム溢れかえってるし、キャパオーバー気味。賑やかになった分仕方ないですけどねー。

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>697

青田売りって売る側の都合。三井、三菱の例もあるし、リスキー。

あんなことがあっても、三井、三菱は青田売りを続けてる。すみふが先陣を切って完成売りに移行すれば評価できるんだけど。

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>>710
あんまり業界ネタは通用しないんですよね…
嫁の実家東横線沿い、私は東京勤務、最寄り横須賀線の駅、私の実家も直通…。
どちらかと言えば横浜寄りの活動範囲。

買うしかねーかー。

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地縁のない方は、投資目的で色々選べて羨ましいっす。

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あ、白楽プラウドも検討してたりします。
デベの釣りではありませんので悪しからず。

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>>715ほんの10年ぐらい前までは青田売りだから資金繰りが楽になる分価格が抑えられています。立ち上がりは私たち大手デベを信じてください。なんて売り文句だったけど今や突貫やコストカットでいくらでも調整してるよね？
だからこそプレキャストと厳しい建築基準で建てるタワーは信頼感があったんだけどな。
スミフ物件は、その点売り逃げする気なんて微塵もないので安心なんですよね。

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>>717
個人投資は住居用にローンを組む限りまったく儲かりません。利益が上がれば税金が20パーセント、三千万ルールで回避すれば次の物件は、ローン減税が受けられない。
つまりキャッシュで買える人のみが、ささやかな恩恵をこうむれる。

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原価率が低くて値下げしないスミフってサイコー

この物件には、面白い検討者が集まったもんだな。

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すみふも青田売り。
割高だから販売が長期化し、結果として途中から完成売になるだけでしょ。

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>>721
大手デベの検証をしてる訳ではないですから…
今、武蔵小杉にある新築物件が買えるのか買えないかの話であって。
デベが嫌なら最初から中古探しますよ。

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>>723
スミフだから割高なのは仕方ないと諦めて検討する、なら別に検討者のレスとして違和感ないけど、高くて値下げしないこと自体を称賛する不思議なレスが連投されることの説明になってないよ営業さん。

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>>724
自分が諦めて買うとして、後で値下がりしましたって気持ちいーい？
俺は良くないけど。

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お金ない人は来ないでくださいbyすみふ

という認識でよろしいかと。ネガは諦めろ。

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そういうことなんだろーな。

言い方わるいけど

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>>725
ああ、営業じゃなくて既契約者の工作だったのかー、ってたいして変わらんわアホか（笑）

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嫁の買え買え話しが日に日に増えます。
細かいこと気にして、逃げてるだけじゃん！！だそうです。

帰りの電車も憂鬱ですわ。

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>>728
まぁあなたにはチャンスないよね（笑）
お疲れ様。

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反駁できなくなったら根拠もなく買えない人って決めつければいい。

馬鹿でもできる簡単なお仕事です。

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>>731
だってあなたはそれ以上でなく、それ以下でしかないんでしょ？（笑）

なんなら直接乗り込んで交渉してみてよ。
一年や二年の猶予はあるからとことんやってみて。
成果の報告待ってるよ。

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で、根拠は？

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>>733
え？根拠あるんじゃないの？

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三井やエクラスを買わなかった目端のきかない情弱を、
はたして800世帯も集めることができるのでしょうか。

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首都圏3000万人住んでいるから集まるよ。

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>>735
情報は持ってないけど、金持ってる人っていっぱいいるしね…

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ここの評判が割れているようで二の足を踏んでいます…駅ちかは資産価値的にも魅力と思っていたのですが…
どこか良い物件や地域はないでしょうか。皆さんどうされているのですか？
この前ある営業さんに他物件(ここも含む)のネガティブ営業されてますます混乱です。

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売るとき1000万高く売れても、買うときもともと1000万高ければ一緒。
資産価値って、そんなもんですよ。

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他物件をおとしめてうるような営業は三流笑
ここは十分買いじゃないですか。似たような揃った条件はそうそうないかと。ま、なにを重視するかですが。ここは川崎ということを除けばほとんどの好条件揃っている。

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川崎アドレスと都心からタクシーで帰れない。それをどう考えるか。

街のくらし安さはトップクラス。（昔から、賃貸人気ランクかなりいい。）
その中で、東急・JR線の中間立地。再開発の外れならではの今後もつづく眺望。
中古は遮光ガラスでなく日差しが熱いところが多いが、その心配もない。

あまり、欠点ないけど、街道広くなって騒音はどうなんだろう。
音も上がりきらない上層階買ったほうが良いのでは。
オリンピックまでは、マンションの価格下がらないのでは。

そう思って、ここ購入した。

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５年前に70平米5,000万だったパーク。
１、２年前に6,000万だったエクラス。
そして7,000万のここ。

金がある人には気にならないのかもしれないけど
年収1,000万程度の層だと気になるよね。

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>738
ネガティブ営業とかここら辺の書き込みぐらいで揺らぐようじゃ、大して欲しい家・地域じゃないんじゃない？
立地の好みも人によって分かれるし、自分の足で納得するとこ探しなよ。

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頭金有る無し、親の援助有る無しで、意欲が変わる物件だすなぁ。
年収1000なら頭金2千は欲しい…

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>>742
パークやエクラスより分譲価格が高かった分、
中古売買でもパークやエクラスより高く売れる、なんてことないからねぇ。
築年数の数年の差で勝っても、立地で完全に負けてるから、
中古で競合したら普通に後塵を拝することになりそう。

となると、小杉の不動産相場がこの先もさらに高騰して、
次に出るタワーはここより不便な立地で70平米8000万になると予想するなら、
迷わず今すぐここ買えばいい。
この先同じ調子は無理だと予想するなら、割高なスミフは見送った方がいいってとこだな。

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＞744
年齢や子供の数にもよりますが、年収1000でローン5000は、かなり大変だと思いますよ。

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1期だと6000万台ありましたけどねー中層階で。階でそれほど周りの眺望かわらないし、西側は特に。でも2期以降プライスあがれば、高づかみかんありすぎるから手をださないかな。とはいえ、最後発だからこそすみふも気合入れた仕様にしてるし、グランツリーもできるし、晴海豊洲みたいなイベントでの浮き沈みもないし、お金ある人は買っても損はないとおもいますけどね。北側開発は騒がしすぎずよいですが、それほど期待できないので、やはりここが最後かと。

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次のタワーも早くて4年後くらい？
その間に垂れ流す金と行方のわからない金利…
相場を一変させるすみふか…

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都心なら8000って思うしかないか…

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住むところに金をかけるくらいなら、通勤に不便でも郊外に住んで子供を生んで下さい。
養育費と教育費にこそ金をかけましょう。

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１期は北の方の高層階で5690万ってのもあった。
立地だが、東横線メインで考えればパークエクラスはいいだろうけど、JRからも近いってのがここのウリじゃね？ 745が言うほど完全に負けてるわけじゃないと思うが。

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変動金利0.7％ってヤバいすね。

日本は世界一お金借りるのにいい国!

ちなみに、短期プライムレートって無担保コールレート翌日物～期近物さえ上がらなければ、上がらないんでしょーか？

固定か悩みどこすね

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適用金利が再来年ってところが肝心かと。
今の金利でＦＩＸしたいですが・・・

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ここあと５００万安かったら瞬殺なんだろうなあ。

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しょうがないよ。
お国がそう仕向けてるんだから。
給料がかならず上昇すると信じるしかないさ。

伸るか反るか。

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中途半端とか無茶苦茶言われたこともあったけど、立地は正直凄くいいと思いますよ。出入り口も東西に設置され、駅利用は意識されてる。良いだけにグラツリの違法駐輪の影響も受けそうですが…惜しいのはやはり広さ。フルアウトフレームとはいえ、武蔵小杉のボリュームゾーンは80前後に置くべきだったんじゃないかしら？それなら、70前後を買って思ったより狭いわとか感じてるパークからの住替需要とか吸収できただろうに。

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ここは、パークやエクラスかはの乗り換えは、まずないでしょうね。
都内や東横ユーザーの人たちが多いでしょう。

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>>749
都心なら億でしょうよ。

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そっか都内と比較したら安く見えるよねここ。

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たしかに、私は池尻・三茶で最初検討してたので、値段聞いたとき、川渡るだけで大分安くなると思いました

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あらゆる面で、田園都市線より東横線が良いと思っていますが、
東横線もいずれ田園都市線なみの混雑になってしまうんでしょうか。

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田園都市線の混雑が嫌でハナから検討しなかった東横線ユーザーです。副都心線と繋がるってなったときはどうなることかと思ったけど、時間帯によっては案外空いててびっくりすることもある。相鉄と乗り入れしてどうなるか。個人的には日比谷線直通がなくなって痛い。三田線南北線は意外と便利。

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副都心線直通で不便になった。遠から来る人には良いのかもだが、東横沿線住民には不便。渋谷は深いし山手線乗り換え遠くなり、新宿は3丁目で降ろされるし、銀座線に気軽に乗り換えられず。
jRに意地でも客をながさない意思を感じ、沿線住民にとってアクセス悪くなってる。ま、始めて住む人は気にならないのでしょうが。。。。

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小杉に人が増えてからの駅がこんな混雑状況。

http://matome.naver.jp/m/odai/2134594726379239001

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台風で東横が止まったときの小杉ーランド状態。
多摩川超えは時々大変になります。ま、年数回あるかないかですが。
http://matome.naver.jp/m/odai/2138187929973928101

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銀座線は確かに痛いっちゃ痛いけど半蔵門線と南北線、三田線のダイレクトアクセスで代用可能。ホームをもっと北に作らなかったのはヒカリエ直結にしたかったからでしょうか？それともデベロッパーとして駅南エリアをJR新南口には任せたくないという戦略的な目論見からでしょうか？

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多摩川越えがあるので、台風には弱いよね
神奈川に住むなら覚悟しなきゃいけない点だ

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