シティタワー武蔵小杉　パート4

三井のツインタワーと三角は、ここより高くなることはあっても安くなることはないのでは。もちろん条件の悪い部屋は安いのもあるでしょうが。今井のルフォン(三井が販売代理)も坪300超の部屋がたくさんあるぐらいですので。

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新築に拘らず、中古、賃貸も視野に入れるべき。オリンピック後は安くなるから、それまで賃貸という選択もある。

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オリンピックまで家賃いくら払うかですね。

買い換えの人と、会社から家賃補助払う人除いて。

もうはまだなりと思ってます。

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小杉タワマンので中古はたくさん出ていますね。しかしどれも結構強気なような…。むろん売り出し価格なので、成約価格はまた違うのでしょうが。だいたいいくらぐらいが相場なんですかね？

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タワーマンションの中古は強気もなにもネットに露出するのが広すぎるか狭すぎるかばかりで70m2台が少ないですね。
まさかウエイティングが出てるって訳じゃないでしょうし不思議です。

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デベ各社はグランツリーをかなり意識している様子。ららテラスでもかなりの人出だったし、オープンしたらそれ以上の賑わいになることでしょう。ここの第２期以降は値上がりする可能性が大きいと思います。第１期購入者は当たりだったかもしれませんね。

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確かにららテラスの賑わいすごいですね。近所なのでなんだかんだで通っています。
第一期で購入できた人がうらやましく思います。だんだんと購入に前向きになったきました。これからの価格動向が気になってしょうがないです。

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上の方でオリンピックまで賃貸って話があるけど…
単純に考えてあと６年、仮に家賃25万とすると

25万×12カ月×６年＝1800万

購入資金に十分なりえる額だよねえ。
自分なら買う方を選ぶな。

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ここ購入検討者で25万円の賃貸のひといないよ。せいぜい15万円まで。

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家賃15万でも12カ月の６年で1080万
頭金ぐらいにはなるよねえw

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その半分が家賃補助ってとこでしょうか。

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購入意欲ある人普通にここみるでしょ。

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家賃１５万の人にここは荷が重いぐらいでしょう。

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うわすごい削除！どうせ消すならネガらなきゃいいのに。

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家賃補助のない私は買うしかなさそうです。

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この物件のおかげで、手頃な70m2前後の中古タワマンは瞬間蒸発状態が続きますねぇ。

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そんなわけなないわ

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レインズみてみなよ。

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うちもダメ元価格で売りに出してみるかな？
って嫁に言ったらここが良いから冗談でも言うなと怒られた。
あと10年ぐらいは安泰かな。

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ここは正直高いけど、
人手不足による人件費高沸などは、今後も続くので、今後の物件もそれなりに高いかと。

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もう武蔵小杉で安値は望めないでしょ。
デベがそういう街造りをしてるんだから。
出来上がったらもう引き返せない。

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再開発が順調なら高くても売れる！

理屈はわからなくもないけど、物には限度ってものがあるからねぇ。。。

同じ発想で大失敗したシティタワーズなんちゃらでの苦い経験を、
スミフさんは全く学習していないっぽい。

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今は攻めどきですからねぇ。
世の中。

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再開発バブルもそろそろ終焉かも。そしたらここは高値掴みって事に・・・。

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>580

ミニバブルの頃にすみふは売り渋りなんてして高値売り逃げを狙ったら、リーマンショックで散々って物件もあった。ここも懲りずにまた売り渋りなんてして、学習機能無いよね。

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再開発のタワマンラッシュで戸数増えてるから、中古の値崩れが始まったらなだれ的にってのもありうるかもね。

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そんなに待ってらんないんだよなぁ…仮定の話では（笑）
俺じいさんになっちまうわ。
10年先の未確定な1千万2千万より10年間の小杉生活を取るかなぁ。とりあえずの低金利だし。

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7、8年前(最初のパークシティ2つ+ザコスギタワー+レジデンス・ザ武蔵小杉売り出しの頃)もそう言っていた人いましたね。
計2519戸同時大量供給で値崩れ必至とか。。
昔の川崎市の人口推計では来年139万人でピークに達するとなっていましたが、今年1月すでに145万人になっていたりします。
http://www.kanaloco.jp/article/66137/cms_id/65928

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かもかもばかり言ってリスク取れない人って、結局何処も買えない人じゃない？

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結局金持ってる人は、こういう物件サクサク買っていっちゃうんだよなぁ…
メディアで取り上げられはじめた時点でデベの戦略が嵌りつつ…需要が見込める街に供給がついていく。
最強の交通便を武器に、走れるところまで走るわなぁ。

そりゃぁいつかは建物古くなって安くなるだろうけど、20年後だったらどうするよって感じだな。
自分の歳では待てないわ。

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>586

あの頃から去年までは、みなとみらい線、横須賀線新駅、副都心直通とイベント目白押しだったから供給とともに需要もあったけど、もうイベントは打ち止めでしょ。

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>588

そういう人は多くないから、一期で総戸数の２割しか売り出せなかったんでしょ。すみふの某バーゲンセール物件は一期で７００戸超の全戸を売り出して完売なんて例もある。

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まだ相鉄はあるかな。
交通はもう十分,
これからはグランツリーを始め商業施設の展開でしょう。人口増えれば、店集まる構図が出来上がる。
セブン＆アイがアリオから業態まで変えたところをみても武蔵小杉への期待度の高さが見える。

まだ街として力不足だろけど、武蔵小杉の交通を考えれば、先々沿線の人を呼び込む力を持った店作りを考えるわなぁ。

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相鉄は武蔵小杉住民にはメリット無いでしょ。混むってデメリットだけ。

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相鉄沿線住民の需要（小杉を通過して都内へ通勤通学など）はおおいに存在するが、
小杉から相鉄沿線のどこかに行く需要（なにしに？免許センタ？）ってのはほとんどないからね。

じゃ、相鉄沿線住民が休みの日に
横浜素通りしてあえて小杉に買い物に来るかといえば、それもない。
物珍しさに最初に1回くるかこないか程度の話。

ホント、デメリットだけだな。
時間あたりの便数を増やせない以上、どうしようもないわ。

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閉鎖的な意見が多いようですが、
ヒトモノカネは開国したほうが、高度な経済圏になります。

極論ですが、閉鎖的な地域は、北朝鮮や江戸時代の日本で成長率は他地域に比べて、著しく低いということです。

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相鉄のメリットあると思うよ。
副都心線のときも、東横線にとってメリットないと言われていたが、東横線の乗客数がかなり増えたよ。

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副都心線は池袋やその先から中華街に行く人が増えたって話しだよね。東横線は通過する経路ってだけ。

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通過したり、乗り換えしたり、その都度武蔵小杉の利便性がじわじわ他地域の人にも認知されるという相乗効果があるでしょう。

こんなに便利な街あるんだって人が増えてくる。
普段いかない場所より通過するだけでも効果は大きいですよ。

全て短絡的にネガるより長い目で長所、短所見なきゃ不動産は買えません。

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すみふのバーゲンセール物件って何というマンション？まだ間に合いますかー？

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>597

こじつけもここまで来ると悲惨さを漂わせちゃう。さくらも大変だな。

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>598

既に完売。すみふ物件も安ければ売れるってのを証明したケース。

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ヒール気取りも大変ね。
揚げ足ネタを拾うのご苦労様です。

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最高倍率３７８倍のあれでしょ。
最上階に応募したら倍率２２倍でハズレたよ。

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なんだあれですか。特殊すぎるし、古すぎる物件だね。

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相鉄来ると中目黒あたりの利用者は、朝大変だろうなあ。降りられないし乗れない。
それでなくても、渋谷乗換不便になったのに。

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>600は不動産の来歴を勉強し直した方がいいんじゃないの。住宅評論家の榊レベル。

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榊先生は住友の手法は好きではないみたいですね。

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高値を望む人はいないでしょ。売る側以外は。

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>>607
マンションに関しては地縁が１番大事で値段は全く気にしない
という人が一定数居るのも事実。だから住友商法がマンデベの中では１番儲かってる。
中小デベだと売れ残りが許されないから竣工後は値下げするけど
住友は５年売れ残っても値引きせずにそのまま売り続けられる、というのも強み。
粘り強く売ってたら相場を無視して買ってくれるものなんだろうね。タワマンというものは。

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売る側の論理バリバリ。ここ検討板だよ。

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609意味不明…
売る側の姿勢知る事は、立派な検討材料のひとつですよ。

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東京、新宿、渋谷、目黒、中目黒、代官山、恵比寿、横浜、新横浜が10〜20分圏内
成田エキスプレスが止まって、時間掛かるけど羽田までの直通バスもある。

田舎ものの私にとっちゃ、すんごい立地だなぁと今更ながらに思いますが、やっぱり安くなきゃいけないイメージの街なんでしょうかね…

目の前に商業施設、震災後に出来る免震タワーって考えたら。ねぇ。

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人の欲って恐いわ。

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成田エキスプレス…
たしかに田舎者っぽい

いや、カトちゃんっぽい
エッキシ！

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アクセスはどこよりもすごいのですが、川崎というイメージはやはり拭えないのですよね。。。実利とれば本当に便利な街。

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３・１１のとき、免震でも乾式壁とか被害はあった。免震最強伝説は崩壊。

しかもムサコって、表層地盤増幅率高いし。

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>614

実利に見合う価格なのかってのがポイント。ここくらいの金額出せば、都内も買える。アクセスもそっちのほうが格段にいい。

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>>616
なら単純に都内って結論でいいのでは？
たまに意味わからない人がいるよなぁ…

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>>615
単純に震災前の免震と、震災後の免震と一緒なのかしら？

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震災後に免震の新しい技術って出てきてないと思うけど。

制震は境界梁ダンパーとか去年から出始めてる。

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616＞

それは条件次第でしょ。都内だからアクセスがいいとは一概には言えんよ。

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>610

そうだね。ここって成りすまし投稿は禁止。そういうことしちゃう姿勢ってのは重要。

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むさこ最近人が増え過ぎて、朝も夜も駅は長蛇の列で、便利だけどもその分ストレスも増えてきました。

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>619
境界梁ダンパーで検索して論文を見てみたが、エネルギー吸収能力は大したことなかった。
建物の主体構造をコストダウン出来るって記載もあった。
変形した低降伏点鋼が変形したまま残ったらどうするんだろって疑問も感じた。

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塑性変形の問題は免震の鉛ダンパーも一緒。3･11でも仙台で問題になったよね。

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６１６　具体的に都内のどの辺がお勧めですか？
　　　　手頃ないいところって意外とないんだよねえ。

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地震が起きた途端、エアポンプが作動し空中浮遊して地面から絶縁するシステムをTVで実演してたの見ました。それを採用すれば完璧だという結論になりますか。

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>626
そんなもの採用したらタワーが倒れるよ。

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都内に手頃な良いとこなくなったね～値付けに夢がないよね。
狙い目は桜上水みたいな建て替え大規模物件をマメに探すと武蔵小杉並みの価格帯もあるにはある。選べないし思い切れないけど。

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そんな感じのところだよねえ。
ここの方がいいような。

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616とかって、具体的にどこをイメージしているの？

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までも、ここの額だすなら、港区品川区世田谷区でも全然ありますよね。路線アクセスやタワマンが優先価値で、アドレスにこだわらない人は、小杉で折り合うパターンかと。

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世田谷は利便性悪いからパスだな。品川区、港区で利便性良くて駅から近いとこ買える？
大崎のパークシティは高いから買えないよ。

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何の地縁も無く世田谷区とか選ぶ人は、バブル世代かしら？中身よりラベルが重要なんて…

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ほんとは麻布とか白金買えたらいいけど、その辺りでここと同等の額で買えるのはネズミの額ほどの広さだったり、耐震って何ですか？みたいな超古い物件だったり（リノベーションで無理やり内装はきれいにしてあるけど天井が激低いとか）、窓開けたらすぐお隣さんだったり、日当たり悪くて日中なのに真っ暗だったりする。

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麻布とか、青山ね。買えなくて、中目黒とか、自由が丘。

更に買えないので、武蔵小杉。

買えなければ、もっと下ろう。

東戸塚の友人は毎日、武蔵小杉に住めることを夢見てるようです。

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あれだけ時間かけて1期で2割しかさばけなかったんだから、
この物件の販売が他の小杉タワマンと比べて突出して不調なのは疑いようがない。

これは、小杉がどうこう再開発の行く末がどうこうって話ではなく、
単純にこの物件（というかこのデベ）の姿勢の問題なんだけど、
ここまで順調に来てた小杉のタワマン販売ビジネス全体に翳りがさすきっかけになりかねないのも事実。

物事には勢いってのも大事だからねぇ。全く馬鹿なことをしてくれたもんだ。

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たしかスミフ６期ぶり最高益だったな。つかここが他社と同じような売り方するとは思えないんだけど。ネガが一定数いるのは仕方ないよね。

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今が売り手市場であるかぎり、当分は大勢は揺るがないだろうねぇ。
売るアホウと買うアホウ、同じアホなら乗らなきゃ損々て時あるし。
乗らずの人は普通は静観して力蓄えるもんだけど、ネガっちゃう人って結局ちょっとしたことに悔しくなって中途半端に行動とるタイプが多いのよねぇ。

最後は自己否定しないようにね。

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第一期は、すみふにしては珍しく営業がしつこく電話かけてきたりして、いい物件だけどこの必死感は売れてないのかな？と少し感じました。ニュースでは契約好調風に言っていましたが。小杉で7000万というのは、川崎で投じる額としては考えてしまいますよねー。。。

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東京だと８０００万するからねえ。さらに人件費、資材費上がる一方でしょ。あと、7から10年は。
ここは、東横線が効いている。渋谷と横浜を繋いでるって、そんな線ないでしょ。
それにJR線が絡むから。本数少ないけど、週末使いには十分。
選択枝としてアリでしょ。

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三方向道路に囲まれてるのがのなんだか居心地悪く感じるのは気のせいでしょうか。グランツリーができたらさらに混雑するだろうなぁ。

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綱島街道拡張に伴うペストリアンデッキもしくは歩道橋出来ればありがたいんだけど。

シティ⇒リエトの住友ラインからＪＲ横須賀線改札につながるようなやつ。
無理かぁ。

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ペデは改札口直結でないと意味がなく、線路が地上にある場合しか成立しない。
武蔵小杉は幸か不幸か南武線の川崎側以外は全て高架なので、残念ながらペデは成立しない。

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北口はこれからたつビルから繋がるペデがてきるんじゃなかったでしたっけ。

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例えば、港区アドレスで、某Mの物件が同じ時期に完成するけど。
再開発、少し高そうだが似た価格帯、総戸数も似てる…
田町10分、間取り？、共用施設多い、生活圏として？・・・自分はないなあ。

何を重視するかだろうけど

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>>644
だから南武線のみだってば。
新駅も東横線も地上改札なのでペデは意味が無い。

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小杉住人ですが、小さいお子さんがいたり、仕事上移動が多い夫婦だったり、色んなスーパーでの買い物が好きな主婦だったりの家族構成には、ここはぴったりだと思います。たまプラ、豊洲、二子玉のような商業施設のコンパクト版があり、加えてマルチアクセスはかなり優れている、という感じです。再開発エリアのコンセプトもコンパクトシティですしね。
まぁ要は庶民全般に向いているということです。都内にこだわらない人にはおすすめです。

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意味不明のネガの人がいるが、溝の口東急は高架駅だがちゃんとデッキで繋がってるよーんW

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そりゃ東急溝の口は地上改札じゃないからね
ホームが3F相当にあるから
南武線メインの北口に限ってはペデの意味はあるけれどもそれ以外はね

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綱島街道拡張した場合は安全面考えれば歩道橋が必要になるだろうなぁ。
東横側はまだしも、JR側は子供が危険にさらされる。

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