ブランズシティあべの王子町ってどうですか？

この辺りだと、広い土地でなければ戸建てが3980万以内で買えるのだから、駅遠いし、見た目は団地だし、マンション狙いの人が敢えて買う理由がわからない。
阪南小学校は荒れてはなさそうだし、道行く子どもはごく普通で環境は良いと思うけども…。スーパーもライフの他にオアシスもあるし、小児科も一応近いし。
駐輪場が空いてなくて数年待ちとか、購入後に知ってびっくりする人いそうだなあ。
プレザンスロジェ阿倍野阪南町と値段変わらないなら、あっちのがまだ良さそう

事前説明会行って来ました。
正式な販売価格は、まだ決まってないそうですが、予定価格表を見ることが出来ました。

率直に言って、高いです。
予想（希望？）していた価格の2割増しという感じです。
建物の造りもシンプルで、豪華さとは無縁なデザインですし、余計に割高に感じます。

全体的なイメージは、華美な装飾もなく爽やかさがあって好印象でしたので、正式な販売価格を設定するに当たって、企業努力に期待したいです。

最も高い部屋でどのぐらいの価格でした？

図面見ているとエレベータが、5台だけないんですよね。
これだけの大型マンションだと通勤時間帯には大混雑しそうですね。

1フロアあたり20戸ほどだったと思いますが、皆さんどう思われますか？

>>81
平方単価は2〜5階の低層階で、50〜60万でした。

駅からの距離を考えると50万円が上限では？
この立地条件で60万円は東急さん欲張り過ぎです。

89さん、平方単価とありますが平米単価ですよね？
坪単価でなく。

進入路含む建築面積8672.93m2に318戸、で一戸当たりの平米単価50～60万はぼったくりでしょう。
いくら五輪や復興絡みで建築材料や人件費が高騰しているとは言え、元は阪南団地の土地です。
土地取得費用は割安だったのでは？と想像します。

今年竣工前に完売した近隣のマンションが平米単価40万台前半ですからね。
仮に45万と55万としてどれくらい違ってくるかというと、
平米45万で70㎡なら3,150万円、55万で70㎡なら3850万円ってことです。
それだけの差がある仕様だとは到底思えないな。

>>90
90さん
ご指摘ありがとうございます。
×平方単価 → ⚪︎平米単価 です。

せめて、平米単価50万円までなら・・・

販売価格に期待しますσ^_^;

西田辺にもっと近い完成前完売のプラウドでも45万／平米くらいかと。

マンションは全体的に価格が上昇していますので、
それが嫌なら当時に買えば良かったのに。
または、再度下がるまで待てばよろしいのでは？

この立地のマンション分譲価格の相場は、大体＠４５万円／平米です。
くれぐれもお忘れなく。

阿部の再開発エリア（天王寺駅徒歩圏でQ'sモール近く）の去年完成した
三井さんのタワーマンショでさえ平均単価＠５０万程度でした。

みなさん、冷静に検討・判断しましょう。

ここ3年程、マンションの価格は年々上昇しています。
最低でもあと5年ぐらいは上昇し続けると言われてます。
それでも良い人は買い、94さんのようなお考えの方は待機すればいいと思いますよ。

マンションの販売価格を決める基準に、
・路線価
・過去数年の販売価格
・人件費（デベ＆施工会社のグレードに左右される）
・原材料費
・土地取得価格

などがあげられます。
ここに関して割高だと思うのは、どう考えても土地取得は割安だったのでは？と考えられるから。
それと住宅地の隙間でもないので、近隣対策費も殆どかからないはず。

あきらかに社会情勢に便乗して、利益を上げようとしていると思われますね。

東急を擁護するわけではないが、
なぜ土地取得が割安といえるのか？
素人には2年前からのマンション用地の
高騰などわからないはず。
ましてや入札案件の場合、
割安に取得なんて出来るはずもない。

大手デベのモデルルームを数箇所回って
「具体的なマンション用地の取得費と建築費の話」
を聞いてみたらわかるはず。

デベは赤字を垂れ流してまで事業をしない。
しかし高値価格での供給は市場から見放される。

用地が高騰して、取得出来ない中小デベが
どれだけいるかも素人にはわからないはず。

中小デベは資金力の問題もあって大手に
かなわないが、大手もこれ以上の高値では
用地取得も見送る所が出てくるはず。
結果的には「実需用」の用地取得はせずに
「投資用」にシフトチェンジしていくだろう。
これもデベが生き残る為の「時代の流れ」

つまり、
数年間は実需用のファミリー向け
新築分譲マンションの供給は激減していく
と思う。

そうなれば、
「中古マンション」か「郊外の新築マンション」
の選択肢しかない。

新築の供給が無くなった地域での中古価格は上がる。
これは市場の原理。実需と供給のバランス。

立地の良いものは新築時の価格より高い
「中古マンション」がこれから出てくる。
しかしそれを受け入れられる人は限定的だと思う。
受け入れられない人がとる最終手段は「現状維持」

でも意外と気を付けなければならないのが、
住宅ローンの「金利優遇」。
数年待って、景気が良くなっていれば間違いなく
過去の歴史を見ても「金利優遇は悪くなる」
景気が悪くなれば据え置くと思うが、
オリンピックまでの6年間、急激に景気が落ち込む
可能性は限りなく低い。

現在、各金融機関は歴史的な「金利優遇」を
打ち出しているが、そう何年も続かないだろう。
民間金融機関の「生命保険付き」での今の金利優遇は
当たり前ではなく異常だ。

金利優遇が悪くれば、実質的に「金利上昇」と同じ事。
本格的に店頭金利自体が上げれば、組めるローンも
少なくなり、状況によっては頭金を最低でも2割以上、
用意出来ないと希望の支払いにならない可能性もある。

そして待っているのは
予算内でマイホームを購入する為の「妥協」のオンパレード。
・立地の妥協
・広さの妥協
・築年数の妥協
・構造、仕様、設備の妥協

過去の新築マンションを見ている人には、ここまでの
妥協は出来ないはず。

危機感を持って、冷静に判断出来ている人は
もうすでに購入していると思う。

頭金が少ない、もしくは諸費用しかない用意出来ない人が、
家賃並みで新築マンションを買える時代は、もうすぐ終わる。

９７さん、なかなか勉強になる解説をありがとうございます。景気が腰折れするリスクはどの程度あるとお考えですか？

一番安い部屋でおいくらでした？

>>100
西向きの64m2で3200万〜3900万円！！

１０１さん、ありがとうございます。昨年のN不動産のPなら南向きの８０ｍ２、しかも中層階がそれくらいの値段でした。西ならほとんど2000万円台。ブランズさんは相当強気ですね。まあそれだけコストが上がってるんでしょうが・・買い換え時期を逸しました。

ここより先にザ・パークハウス阿倍野昭和町が竣工します。
竣工後、建物内モデルルームを何部屋か設けて売りに出すと思われ、引き渡しはここより早いです。
敷地面積と戸数が全く違いますので、共有施設等は殆どないでしょうし、
別途販売事務所を造らずに行けるので、営業経費も安く抑えられるでしょう。
とは言え、向こうは一応駅徒歩6分でデベは大手の三菱地所ですから。
万一ブランズシティイの方が高いようだったら強気すぎると判断してＯＫではないでしょうか？

さすがにパークハウス昭和町の方が坪単価は高いでしょう。
東急と三菱ではブランド力も違いますし。

公式ホームページを見て居ると、共用施設が何だかやたらと豪華ですね。
エントランスには15時～22時までコンシェルジュがいるのですか。
キッズ･パーティルームなどの共用部で参加無料の出張レッスンが開催されるのも凄い。
親子リトミックは小さなお子さんがいらっしゃるお家は助かるでしょうし、
ルーシーダットンは初耳ですが年配者にも合う健康エクササイズのようですね。

豪華な共有施設は1日の多くをマンション内で過ごすような、子供が小さいうちは便利ですが、
年々世帯年齢が上がって行くうちに利用しなくなったりするんじゃないでしょうか。
ファミリー向けマンションは、新興住宅街と一緒で、最初は賑わいますがだんだん寂れてくる感じがします。
また共有施設部分にかかる経費は管理費の乗せられるわけで・・・・
家は住むだけと言う感覚で買う人や、マンション内の近所づきあいを負担に感じる人には不向きな物件ですね。

最初は豪華絢爛でも、この規模ですと年数が経つと団地っぽくなってくる可能性もありますね。

>>101
高すぎだと思います。
その値段を出すなら、普通に堀江や天王寺や南森町で住みたいと思いますね。

天王寺はもっと高いと思います。

三明町は3500万からですからね
まだ正式発表ではないので、これだけ高い高いと客から反応があれば、下げてくるのではないでしょうか。
天王寺の方が明らかに利便性が良いので、ほぼ同価格は厳しいでしょう

あまり下げないでほしい。
それこそ団地になっちまう。

完成予想図見たけど外観は団地にしか見えないです。

マンションの南側に大規模な老人ホームが隣接して建設されるという話を耳にしたのですが、詳しく知っている方いらしたら教えてもらえませんか？

確か建築予定の看板も出ていたと思いますよ。
私は、ライフ、マンション、老人ホームの順番で出来ると聞いています。

「あべの」というところから「あべのハルカス」が近いと思ったら、そうでもなかったようですね。
でもここから「あべのハルカス」は見えますか。
間取りは、2LDK+F～4LDKで、３００戸を超える大きなマンションですね。
住人さんとは沢山の人と仲良くなれそうかな。

そのように考えると前向きですが、沢山の人の中に面倒な人が紛れ込む可能性が高いとも言えます。

>>114さん
老人ホームができる事は確定なんですね。
その施設は、特別養護老人ホームのような介護保険施設なので、それとも民間の施設なのか
詳細をお知らせいただけると助かります。
大規模だそうですが、建物の高さや敷地面積はどれくらいなのでしょう。

阿倍野区王子町に出来る老人ホームなら検索すると、それっぽいやつが求人募集してましたよ
気になるなら直接調べて問い合わせては？

＞117さん

114ですが、宜しかったら下記に問い合わせ先が載っていましたのでご自分でどうぞ。
私は関係者でないし、そこまで詳しくありませんし、貴方の為に調べる義務もないと思うので・・・


http://psnagomi.com/014.html

現地行ってみました。やはりここらへんは乗継を考えるとメインはあびこ筋の御堂筋線。とほで西田辺は少し遠いですね。あべの筋はバスしかありませんからメインにはなりえません。阪堺線も天王寺での乗換面倒でメインにはなりえないし。南海は少し遠いしなんばで地下鉄乗換が面倒。かといって車も広い割には平面駐車場ではないらしい。またあべの筋に面してるので音もきになります。どうせ駅遠いなら少し中に入った静かなところがいいかなと思いました。まあメリットは足元にライフと老人ホームがある事かな。

バス便結構多いので、時差出勤の人や土日勤務の人なら十分バス利用で行けると思いますよ。
９時台なら西田辺まで10数分歩いているうちに、バスで天王寺まで行かれますから。

駅チカでもあびこ筋と南港通り沿いに窓が向いてるマンションはやめた方がいいかもです。
音だけじゃなく、洗濯物にもうっすら排気ガスが・・・・
あべの筋はそれほどの交通量じゃないですよ、確かにここは駅から遠いけど。

バスは便利ですが時間が不安定。特に今阿倍野筋の近鉄ハルカス前は工事中ですから渋滞ひどいときは結構時間かかります。

>>123さん
激しく同感です！
特に土日、10時11時あたりは時間通りに来ない事が多い！
しかも遅れてきた時はめちゃくちゃバス激混み…
駅遠いしこちらの物件に住むとしたら自転車必須ですね。

西田辺の自転車置き場・・８時には満車です・・・

結構、自転車の駐輪場やバスのアクセスの悪さを考えると、普通に通勤族で生活している人には厳しいですね。
確かに徒歩13分は歩ける距離ではありますが。
生活するにはライフができたみたいですし便利ですけど。
自転車も利用先に止められないと意味ないですし。

駅まで少し遠いですが、歩けない距離ではないですよね。
バスの渋滞とか待ち時間を考えると、徒歩の方がいいのかな。
でも、渋滞する時間でなければバスの方がラクです。

>>129
そうですね
129番さんの意見に賛成です

300を超える住戸数とエレベーターの少なさを考えると部屋を出てから地下鉄の改札をくぐるまでは、20分は掛かるとしても30分は掛からないでしょうし、いつ来るか分からないバスよりは徒歩の方が幾分かマシでしょうね

自転車の駐輪場やバスのアクセスの悪さ…
そう考えると、電車での通勤通学は少し大変かもしれませんね～。
たまにのことではなく毎日のことですから、本当によく考えないと!

雨の日の自転車の出し入れも大変そうな作りですしね。
マンション出る頃には、ずぶ濡れになってそうです。

バスは朝の通勤通学の時間帯はどうなのですか？
10時位にとても混むというお話が書かれていて、それはわかるなぁって思ったんです。
通勤通学がとりあえずスムーズにできるのであれば
基本は大丈夫なのでは?と思ったりしまして。
でも電車通勤が前提だと少し考えてしまう部分があるのも判ります。
車通勤ＯＫという人もそうそうこの辺りだと多くないでしょう。

ここ、売れますかね〜？

この作りは…
45m 15階 で調べれば何かわかるかも。

マンションを探していると、駅まで10分を超えてくるとすごく遠いような気がしてきます。
でも実際毎日歩いても、体力的には問題ないと思います。よく健康のために1日1万歩といいますが
ここから駅までの往復では足りないですよね。

売却する場合に駅から距離があるマンションは人気が出にくいですが、
永住するなら自分が良ければ10分でも15分でも問題ないと思います。

周り歩いてみたけど静かで子育てには良さそうだな。
まあ価格が高めだが投資物件じゃ無きゃ有りと思うわ。
もう阿倍野区のマンション出ないだろうから余裕有るなら買いだな。

阿倍野ならくさるほどでるわ

立地は良いけど、大規模すぎて敬遠してしまう。

立地は良い？
へぇ、そう考える人もいるんだ～

松崎町、三明町、文の里、帝塚山、北畠、相生通、、晴明丘、橋本町、阿倍野筋、美章園
阪南町、阿倍野元町

ここより格上は阿倍野に沢山あるけどね

それが何か？

どなたかMR行かれた方の情報ありましたらお願いします。

どんなことを聞きたいのでしょうか？

晴明丘小は阪南中で合流しますね。

>>145
141さんは、言い過ぎって事もないでしょう。
阿倍野筋はアクセス利便性、相生通は風致地区、
阿倍野元町は北畠から続いてるから土地も高いし、
何もない王子町よりも格上は間違ってないでしょう。
だからといって悪いってことはないと思います。
一応阿倍野区ですし。

>>141
こんな嫌味な言い方しかできない人は、お隣の西成区で物件探してもらえばいいのではないでしょうか。

阿倍野区に住みたければ、お金だけでなくもう少し、品格を高めるようにお願いします。

大阪ほど収入と人格の比例しない街はめずらしいです。

最初の強気価格から約300万下げてきましたね。

どうなるやら。

それでもまだ高い
少なくとも５００万以上は余裕で下駄履いてた

ライフがとなりって便利でいいですね
買い物近いのは何よりのポイントです

どれぐらいの期間で完売するのかな？

これだけの戸数だと相当売れ残りそう。
販売後期になって大幅値引きする位なら、欲を出さず最初から価格設定に値引きして販売を開始する方が、勢いがついて良い結果になると思う。
最後に売れ残った数戸ならまだしも、販売の途中での販売価格の見直しと取れるような値引きだと、初めに高額で買った方への裏切り行為になる。
そんなことになったら、大阪人は黙ってないよー。

広告で２９００万～と書いてあったので、見にいったら、３５００万～がほとんどだったのでびっくりしました。
すこし期待した私が馬鹿でした。

西向き2階とかが2900万円台なのでしょうか。

去年の播磨町のプラウドは２５００万か２６００万位～　だったと思う。
立地は賛否両論あるが、大型物件ケースとしてはよく似た感じなので
単純比較してみるとここの割高感は歪めない

販売は順調なのでしょうか！？

買う予定の人の話も聞きたいですね。

そうですね・・この値段でこれだけの戸数ですと完成前完売はきびしいでしょう。より西田辺に近い播磨町のPでも、完全平面駐車場、中層階の南向きで3300~3500、西向き低層なら2500～2700。消費税、物価が上がったとはいえ明らかに高すぎます。しかもこの戸数では団地感が否めないですね。バス停も阪南団地前ですから・・これだけの戸数広さで平面駐車場でないのもマイナスです。

確かにプラウド播磨町は買いでしたね。
ただ、立地はこちらの方が好きです。

東急リバブルでプラウド播磨町３０００で販売チラシ出ましたが見に行こうかと考えているうちに即売れたみたいです。たしか南向き２か３階？でした。転売ですかね?中古といえまだ真っ新でしょうからしまった！！と思いました。それと比較しても高いですね。これだけ戸数多いので様子見しようかと・・出来上がってから安くなるのを待つかな。

プラウド播磨町のその物件は南向きでしたが、二階でしたし、床にきずもありましたよ。

第1期の申込みが、26年7月末から1月延期されて26年8月末になりましたね。
申込み見込みが著しく少ないんでしょうね。
「第1期販売戸数が10戸でしたー」なんて少ない実績では恥ずかしいですものね。
延期した1月の間で、申込み人数の増加を狙っているのがミエミエですね。

300を超える住戸、今の価格のままで売り切れるとは考えられません。
購入希望者は、東急リバブルが価格を下げるまでじっくり待つのが得策でしょう。

東急リバブルは、価格設定の誤りに早く気付いて手を打つべきですね。
建設終わって、ガラガラだったら目も当てられなくなる。
物件的には魅力があるのだから、強気な価格設定さえ見直せば間違いなく売れる。

東急のブランズさんは住○さんとかと違って売れ残ったら値引き販売ありますもんね

今までどれ位値引きしたことがあるんですか？数百万単位ですか？

駅からのアクセスの悪さ、典型的な羊羹型の間取り、将来管理費を圧迫するであろう機械式駐車場と過度の共有施設。
それらを補うだけの魅力を提示できるか、真剣に検討中・・・と、期待して傍観します。

そうですよね。これだけ広い敷地なのだから、最寄駅までのアクセス悪さをカバーするためにも車生活中心の家庭向けに平面駐車場にすればよかったんですが・・親戚に立体駐車場を経営してる人がいるのですが数十年に1回のチェーン取り換えでも数百万円かかると嘆いてました。ちっぽけな立体で数百万ですから・・

隣接のURが自走式立体駐車場なのにね、余計機械式のデメリットを感じてしまいますわ。

西田辺は遠く自転車置き場も常に満車・・バスは朝夕は渋滞で時間が読めない・・一番いいのは阪堺線です。阪南小学校、阪南中学校も近いし、お父さんだけ我慢すれば子育てにはいい環境です。お母さんもLIFEがあって便利。けど皆さんおっしゃってるように立体駐車場がとにかく痛い！！これだけ広いのに・・300戸以上の車が立体なら出し入れに10分は余分にかかるでしょう。

平面も少数あるようですね。
物件価格が高い順から取れたらいいのに。

ここの駐車場ですが、総数200台ぐらいしか
設置しないですよ。全戸分はないと、
近隣住民説明会で言ってました。

171さん、そうなんですか？318戸で200台・・まあ当たらないと大変ですが、逆に300台の機械式立体でガラガラにでもなったときには維持費で管理費パンクしてしまいますもんね！！

駐車場/194台（機械式169台、平面19台（内、来客用3台）、専用6台）　月額使用料:14,000円　～　19,000円

最近の動向を見るとこれでも駐車場には空きが出るんじゃないかと思います。
ましてここは比較的若いファミリー層が購入するでしょうから、ローン審査もギリギリで通って、生活費も切り詰めねばならず
ローンだけでなく、月々の管理費・修繕積立金で10,000～15,000円、他に固定資産税も。
その上駐車場代までは負担出来ず・・・今まで持っていたクルマも手放すってパターンもありそうですから。

デベは買わせちゃえば良いわけで、結構ムリして買う20代30代が多いんじゃないかと。

173さん、たしかに・・これを機会に車を手放して・・という家庭も多いでしょうかね。最近はタイムズなど時間借りの車も充実していてサンデードライバーなら絶対そのほうがお得ですもんね。200台の機械式駐車場の稼働率を何%で試算して駐車料金を算出してるのかわかりませんが70%を切ったらきついでしょうね・・

174さんそうなんですよね。
私もマンション住まいですが、駐車場を含めた年間維持費を計算してみると、
年間の走行距離を全てタクシーに乗った方が安いことに気付きました。
通勤に車を使う人以外は贅沢品ですね。
ガソリンも今はとんでもなく髙いし・・・・

マンションの管理費予算は駐車場稼働率80～85％で計算するのが一般的のようです。
160台埋まらないと予算割れ、ボーダーラインじゃないかと思います。

このマンション周辺は車なんて要らなかもね。
まあ、あるだけ助かりますが、車はいろいろとお金も係ます。
交通の便では電車の路線も何本もありますけど、随分と集中してますね、この地区には。

本来なら電車の方が安く行けるんですけどね、特急や新幹線に乗るから高いんであって、車は燃料が高騰してしまって。。。

阿倍野区のマンションでは駐車場は余り傾向ですね。
平面と機械式の両方がある場合でも、安い機械式の方が埋まっているケースも見受けます。
公共交通機関の便が良いのと、駐車場代を節約したい方々が多いのでしょうか。
私は車通勤なので、高くても平面駐車場が欲しいです。

そうですね・・そうなると200台の機械式駐車場開店休業になってしまうと駐車場に加え将来の維持管理費高騰の原因になるかも？？

150台くらいは埋まると思いますが・・・
通常駐車場代は管理費予算に含んでいます。
その場合、1年目の不足は売主が負担しますが、2年目以降は確実に各戸で分担になってしまいます。
将来の問題ではなく、入居してすぐに考えなければならない話です。

例えば稼働率85％で予算立てしているとすると165台借り手がいないと予算割れです。
万一115台しか埋まらないとして計算すると、駐車場代平均16,000円で毎月800,000円の管理費不足
その800,000円を管理費均等で負担すると、翌年から2,500円の値上げになります。

大規模マンションの場合、管理費とかにそれなりのスケールメリットがないと魅力が半減しますね。

やはり機械式は高いですね・・たしかちかくのＰは10000円前後。１階の電気自動車用充電設備付でも＋２０００円くらいだったかと。

機械式は利用しづらいのであまり好きではないですね。
ウチは子供もいないですしDINKSなので車は手放すつもりはないんですが、確かに駐車場が埋まらなかったら困りますね。
実際にどうなるかは、蓋を開けてみないとわかりませんからね。

これだけの戸数があると、共用施設が子供の遊び場になってしまわないか心配です。

今週ＭＲ行ってみようと思います。どれだけ食いつかれるか?以前安いと思ってためしにいった安治川のほうのＭＲでは半軟禁状態でかえれなかったですからそれ以来ＭＲ恐怖症ですが・・３０００万円台半ばで南向きの気に入る物件があるかな？甘いかな?

私は今まで20件以上見に行ってますが、そんなところはなかったですよ。
よほど「買ってもらえそう」と思われたのでしょうか。
予算が3000万台で南向きとなると、高層階は厳しいかもしれません。