ブランズシティあべの王子町ってどうですか？

見学記によると3LDK　76.08㎡　214号(2階)：3778万ということは、このシャリエが3700万～とするとそんなにかわりませんかね？

622さん・・いやブランズは１階はパーキング庭付きみたいなので２階がいちばんやすいのかな？と南向き２階は約３８００万、比較して今回の全戸南向き平面駐車場のシャリエが３７００万～とどなたかが書いていたのでほぼ一緒かな？と・・

〉619さん
プラウド播磨町は現在売り物件はないですよね？
残念ながら比較検討に入れる事は出来ないかと思います。

シャリエ平野は同じファミリータイプの分譲マンションでこちらもかなり空きがあるみたいですね。

阿倍野区と平野区では地域柄も教育環境も異なると思いますが、、、
地域柄や学区にこだわらなければ駐車場が平面だしここも生活し易くて良いと思います。
ただ同じように駅から離れてますがシャリエは谷町線ですがブランズは御堂筋線利用です。さらに比較的良い学区、落ち着いた住環境にある、ということは確かなので、上記物件と一緒かと考えるのは少し疑問もあります。

同じ機械式でも造りによってグレードは変わります。
躯体内（マンションの建物内）にあるもの＞地下式（上段が地上にあり、地下に機械が埋まっている）＞敷地に機械式立体駐車場がむき出しのもの。

ここの機械式駐車場はまさに一番見栄えも悪く、ランニングコストがかかりますね。
それでいながら建設費用は最も安くあげているわけです。

624さん・・言葉足らずですみません。こちらのほうが・・というのは今回発表になったシャリエザ阿倍野エアーのほうが・・ということでプラウドということではありません。プラウドはじめシャリエなど探せば案外平面も需要があると思ったデベはあるということです。

大型スーパーなどでよく見られる4〜5階建ての自走式で立体駐車場なら、まだ雨天の時でも屋上以外は乗り降りし易いと思います。

子育て時期は車が頼りになりますが、車の出し入れ（昇降）チャイルドシートの着脱、荷物の出し入れ等々考えると駐車場がネックですね。

観覧車みたいな作りのタワー駐車場よりは、待ち時間が少なくてマシかもしれないと思います。

現地を見てみるとＵＲの自走式駐車場の隣に機械式駐車場が並んで設置されています。
利便性、耐久性、どちらも問題ありなのが一目瞭然ですよ。
もちろん将来的なコストも不安です。
これで契約率が低かったらと思うと、リスク満載です。

624さん・・御堂筋、谷町の違いはひとそれぞれ・・その違いより平面、立体の違いのほうが大きいかも？ですね。
まあだから東レは同じシャリエを西田辺６分で平面で持ってきたのでしょう。今はアベノミクスで潤った金持ちは即金で買うらしいですから５０戸など多少高くても完売するでしょう・・

知り合いの駐車場経営の方によるとチェーン交換など相当な出費とかで泣いておられます。契約数がすくなくなると１戸当たりのコストが大きく大変・・かりに埋まったとしたら雨の日など車で出かけるのにずぶぬれ１５分なんてことも考えれますね。

教えてください。

私は車に乗らないので深く考えていませんでしたが、上記の方々がおっしゃってるチェーンの交換費を含むメンテナンス費用は、住民全世帯が負担するのでしょうか？

別枠で、月々の駐車料金の総額からメンテナンスが行われるのでしょうか？

マンション購入経験が無く、極めて初歩的な質問ですみません。

マンション３件目の購入を検討中の者です。

通常の新築だと、デベの子会社が最初から選択の余地なく管理会社になります。
その場合、駐車場のメンテナンス費用も全住民が積立る修繕積立金をもとに予算を組みます。
ですから車を所有するしないに関わらず、マンションの共有資産として駐車場の維持管理を担わねばなりません。

平面駐車場と機械式立体駐車場では、ランニングコストに大きな違いが生じるのは自明の理です。
出来れば機械式立体、しかも鉄骨が地上剥き出しのタイプを避けたいと思うのは当然だと思います。

632さんに全く同意。ここの駐車場は建設コストは安いですが維持費は高くつくように思います。近辺の機械式立体のあるマンションで維持費がかかりすぎるので放置、近くの月極を借りるほうが安い・・という現状もあります。とくに３００戸のうち１００戸そこそこの成約・・・単純に考えて予定の３倍の維持コストがのしかかってくることになりますね。まあひきわたしまでにはある程度値下げしてでも売れているでしょうが…

>>632 >>633
631です。
早速教えて頂きありがとうございました。

購入時にかかる修繕積立一時金は、漠然と自分に関係ない（使用していない）部分に使われるとは認識していましたが、将来にわたり払う管理費にも影響するなら車を持たない我が家にとっても大きな問題点ですね。

値引き交渉が成功された方の書き込みが有れば参考にしたいですが、なかなかその様な情報は表に出ないものなのでしょうね。

2年前に仕事で西田辺に越してきました。そろそろマンション購入を真剣に考えています。実際に住んでみて子供の教育環境も生活環境も充実しているので、買うならこの辺り、と決めていますが我が家も車を持たないので駐車場の管理費等が無駄に思えてしまいます。
阿倍野エアーが出てからは正直迷ってます。
まあ、、阿倍野エアーの資料取り寄せの際、アンケートで希望価格が3600万〜しかなかったので半ば諦めてますが、、
とりあえず阿倍野エアーのモデルも楽しみですね。

>>635さん

3600万以上とは...。ここ数年でだいぶ高くなりましたね。ま、同じ無理をするならば、この地域は戸建のほうがよいかもね？

そうですね・・戸建てはもう少ししますが結構あるかも。修繕積立金は戸建てにはありませんからね・・

HPの契約者の声・・最新がここ何週間も更新されないのも気になります。相かわらず半分程度なのか？？

修繕積立金ですが、戸建は各自で貯めておかなければなりません。
規模によりますが、外壁など15年程度でメンテナンスが必要ですので月に２万近くは貯めておかなければなりません。
管理費もですが、駐車場代は戸建と比べては負担があります。
しかし、セコムなどに入ると戸建で最低プランで5000円〜、ネットを繋ぐのも5000円程度と考えると駐車料金を除くとセキュリティの精度や、管理人による清掃業務も含めたら戸建とも変わりもない、もしくは心地よく暮らしをできるかもしれません。
こればっかりはそれぞれの考え方ですね。戸建でも自己管理ができる方は、綺麗な家をずっと維持できると思います

６３９さん・・その通り。最近はやりのソーラー発電？エコジョーズ？なるもので新築した友人によると年間の光熱費が１万そこそこですむとか言ってました。それなりの投資が必要ですが電気ガス代が年間１万円なんて十分投資価値あると思いました。まあ将来買い取り価格が下がる可能性はありますが・・・

戸建とは感覚的に違う土俵なので比較対象にはなりませんね

マンションに住む（買う）からのスタートで考えると、住環境、設備も大事ですが、リセールバリューも視野に入れて購入物件を選ばないと、売りたくても売れなくて次のステップに進めず老朽マンションに縛られるのも困りものだと思います
リセールする時の大きなポイントは、駅からの距離と、第一次大規模修繕が赤字無く無事執り行われたか？
ではないでしょうか？

この辺りはどんどん古い家が取り壊されて土地が売りに出されてますね。
四千万円程出せば4ヶ月で新築マイホームが建ってしまいます。
ただ、大阪は基本密集なので毎日部屋の窓からお向かいさんやお隣さんの壁や窓を間近で見て暮らすことがほとんどでしょう。
戸建てにしても希望にかなう土地を探すのは難しいですね。

私は実家が戸建てです。築25年で外壁や玄関のドア、階段などの修繕に数百万はかかりました。まだ、数年後には屋根の張り替えもしなければなりません。
戸建てでも確実に修繕費用の貯蓄はしておかないと。
本当に人それぞれですが、個人的には戸建て派です。
でも新居を大阪で探している中、大阪に住むならマンションは快適で良いと考えが変わりました。

資金に余裕があれば、阿倍野区での戸建を選択肢に入れていくべきです。
でも、４０００万以内の建売戸建にはよく見て購入したほうがよいですよ。
設備や広さを見ればよく感じますが構造が戸建では重要です。断熱や構造部分は見えません。
リセールと考えるとマンションのほうが有利です。
まず駅近は特に大阪市内では重要になりますね、皆さん利便性を求めて大阪市に住まいを探しますので。
ここのブランズでは、広い間取や庭付が希少ですね。だから広め間取りが売れているのかもしれないです。
通常のサイズや駅近の類似物件が多数あります。
ただ、北畠のAPAマンションのように特長ある物件でも高めの値段設定だと売れにくいのも現状です。
どっちつかずの答えになりましたが、参考になればと思います。

駅距離といっても、戸建ての玄関をでての駅までの距離と時間と、マンションのエレベーターを降りて敷地から出て駅までの距離や時間を比較すると...。

マンションは、駅距離5〜10分に抑えておかないと、戸建ての駅距離15分とも勝負にならないかな？

戸建の駅距離はあまり関係ないと思います。マンションは売却時に駅距離が左右されますが、戸建の売却はマンションと比べハードルが高いですよ。土地に値段はついても建物にはほぼつかないと思ってもいいぐらい。
戸建の場合は、ずっと住み続ける気持ちでないと損しますよ

将来売らなくて賃貸に出す場合を想定しても駅近くがキーワードになるでしょう

これだけ毎年あちらこちらにマンションが乱立する現状からして先を見据えて購入検討したいですね

私は来年の春あたりには1000万程度の値引き交渉は十分可能だと考えてます
当然出遅れ組ですから間取りも向きも選べないですが、今の時期でも長谷工得意の田の字間取りしか残ってませんからね

どのぐらいの値下げになるかを分かりませんが、１割、２割は値引きしないとしんどいでしょう。
ジオ帝塚山は完成後２年で５００万値下げで売っていました。
長谷工は設計が物件ごとではなく型が決まって不動産会社に提案しているので、設計費を安く済ますことができます。
その変わり、オリジナリティーはない、全体的に高級感に欠けるように思えます。
駅までの距離、間取り、資産性など気にせず安く阿倍野区に住みたいという方は、時間をかければ安く買えると思います。

この調子ですと引き渡し後相当長い間モデルルーム展示中のたくさんののぼりを上げることになるでしょうね。

竣工後は、モデルルームが棟内数戸になり
『モデルルーム使用に付き特別価格で販売』
と、大幅割引が行われます

場合により、『家具付き』とか『照明インテリア付き』とか唆る甘い言葉での実質値引き販売になるのが長谷工

別にココじゃなくても、又阪南町に二つほどマンション建設予定ですね！
そっちに期待です！ココは全くそそらない(◎-◎;)

確かに・・318戸のうち引き渡し時何戸うれるか？？あき一杯のマンションに引越しだけは避けたいですよね。まあ1年目はデベが修繕積立など負担するでしょうが2年目以降からはすべて住民負担。ましてや将来コスト増まちがいなしの」立体駐車場・・まあそれを理由に残室大幅値引きとなるんでしょう・・どちらになっても気分悪そう・・

他の阪南町の新築予定マンションも動き始めましたねー。
レ ジェイド西田辺は駅近ですが、かなり間口は狭そう。しかも大通り沿い、ということもあり騒音や車の排気が気になります。この敷地だともちろん機械式駐車場だし。戸数からして管理費は間違いなくブランズより高いんじゃないかな。
阿倍野エアーは更地のまま、工事は進んでないようですね。周辺住民との折り合いもふくめ、前の道路が狭いということが難点ですが、文句無しのいい立地条件。
どちらにしても、比較的お高い設定からのスタートでしょうし、情報不足でまだなんとも言えませんね。
お子さんがいらっしゃるご家庭ならばブランズは現段階では丁度いい環境だと思います。
小、中学校がこんなにも通学しやすく評判も良い方だし。そこそこ交通も便利ですからね。
今後の金利上昇傾向や建築費用の高騰を踏まえると結果的に無難な物件となるんじないかな。

HPの契約者の声の”最新の声”・・がここ1か月更新されてないのも気になるな~しかもほとんどの契約者が地縁のある方ばかり。実家が近い人・・生まれ育った人・・でようやく100戸そこそこはうまったんでしょう。あと200戸はなかなか・・・

652さん・・管理費は全戸完売してからでないと比較になりませんよ・・

確かに管理費は全戸埋まってこそ、ですからね。
けれども東急は値引きしてでもおおむね売却するだろうしそこは問題ないかもしれません。
西田辺駅前第4期分譲開始の広告がGW前に入ってきましたが、実際の現在売れ行きはどうなんでしょうか。
私が知る限りは確か130戸近く売却成立してました。
最近モデルルーム行かれた方のご意見を聞きたいです。

まあ６５３さんの通り地縁のあるご家族が子育てに・・はいいですかね。ただいまだ130戸とは1か月前情報で100戸そこそこと聞きましたからあれだけCM入れても全く効果なしってことですかね。残り190戸は相当値引きが期待されますね・・多少高くても同じ機械式ならほかの駅近物件の方が将来の資産性もあるんで金利が低いうちの今ならそちらの方がと検討中です。

レジェイド西田辺は駐車場平面式とありますね。西田辺駅4分で平面・・高いかな？どなたか大阪市内は立体が当たり前とおっしゃってましたが結構平面式があるんですね！

この空き具合で修繕を迎えるとしたら、管理費とかどれくらいになるんだろうか・・

最初の大規模修繕は早くても10数年後でしょうから、その時までには何とかなってると思いますけどね・・・
竣工時、全体の３％程度の売れ残りなら個別に値下げ交渉をして何とか１～２年で売り切りますが、
万一にも10％も残ってしまうと、入居後１年くらいで住民に説明会を開き
「管理費を値上げするよりは良いのですから、売れ残り住戸を値引きさせてください」と、デベに説得されるパターン。

今購入を検討している人は、本当にこの物件がベストか・・・そう思えた人だけ買うべきかと。

確かに・・・管理費上がるといえば納得せざるを得ないですね。ただ現状180戸残を値引きなしで残り１０％（３０戸）まで行くでしょうか？？とても不安です。駅近の阿倍野エアー、レジェイド西田辺とも余分なキッズルームややｺﾝｼｪﾙｼﾞｭもなし、平面駐車場みたいですから管理費も将来的にはここより低いかも・・

週末モデルルームに行ってきました。現在、170弱成約済み、商談中を合わせると180戸でした。南向きの中層階はほぼ埋まっていました。ライフ側の西向きも思ってた以上に売れていたので驚きました。週末ということもあってか、同じ子育て世代のファミリーやカップルが多く来場されていました。今日は物件の周囲も歩いて来ました。マンション裏の綺麗な公園で子供も楽しそうに遊んでいましたので悩むところです。話題に挙がっている自走式の駐車場であればなおよしですが、何を優先とするかは人それぞれ、少しでも物件検討中の方のご参考になればと思います。

平面駐車場が将来的にも低コストなのは分かりますが、戸数に対する数が少なくなりますよね（レジェイドでは３８戸に対して７）…
やはり子育て世代狙いには駐車場は必須条件かなとは思います
スケールメリットで乗りきれるのではと思うのは甘いでしょうか…？

662さん・・レジェイドも阿倍野エアーも駅まで4～5分。当然車持たない家庭はその分車にお金かからない訳ですから多少高くても全戸南のレジェイドや阿倍野エアーを選ぶ方が多いでしょう。必然的に駐車場必要な家庭は少ないので7台くらいで十分では？うちは車ありですから一度行ってみようと思います。
スケールメリットはわかりますがスケールメリット出るのは全戸うまって駐車場も全てうまってから。あと引き渡しまで数か月・・残150戸で駐車場もうまれば問題なしです。当然スイスイ出ていける自走式の隣のURに比べ雨のなか自分の車の出し入れに時間がかかり将来維持費がかかることをわかった上ならそちらも問題ないかと。
出遅れいい物件はもうないであろうと思っているうちはそこがネックになっています。

週末はローン相談会などで賑わってましたね。私もモデルルーム→現地コースでした。
こちらの掲示板では売れ行きが悪いと書いてあったので不安でしたが意外に売れていて驚きました。思い切ってモデルルーム行って良かったです。
現場も足場がはずれて一部見れるようになってますね。周りの環境も明るくて良いなあと思いました。
帰りは目の前バス停から天王寺までバスでスムーズにでれましたし、バスの本数も多くて便利そうです。
（ただ通勤時間帯は渋滞かな？）
我が家は車なしで小さな子供がいますがここでも十分生活しやすいと感じました。あとは全戸埋まってくれたらいいなぁという気持ちです。

確かに・・バスは便利です。便が多いので時刻表見ずに行ってもたいがいほどなく乗れます。ただ・・おっしゃるように松虫とハルカス前は時間によってはダダ込です。阿倍野もハルカスができたのになんか一番真っ先に整理しないといけないハルカス前がぱっとしませんな～所詮阿倍野・・

特別区が否決となった今、ここのような特色の少ない大衆的なマンモスマンションは手を出すのが危険だと思いますね

666さん・・御意。今回の結果若い世代は（北区や中央区など）改革を求めた・・しかし湾岸地区～南部（当然ここ阿倍野含む）の従来からの住民、特に高齢者、生活保護受給者がおおい地区ではいわゆる敬老パス、生活保護がなくなる？？など真実味がない噂等で反対が多かった・・厳しい言い方すれば将来孫子のためより自分自身の現状生活を優先したということです。今後ますますそのような孫子の財布を当てにする未来を考えない高齢者の多い大阪市に幻滅した若い世代はどんどん流出してしまうでしょう。結果666さんのおっしゃる大規模マンションは危険・・という分析に至ります。（あくまで自分個人の分析ですのであしからず）

確かに・・東急さんも頑張ってＱsモールはまあまあ・・近鉄はハルカスは来場者数だけは順調ですが肝心の百貨店はx・・今一番の話題はなんといってもシャープ。1200億から5億に減資・・もうつぶれたも同然です。とにかく阪堺電車はレトロぽくいいのですが阿倍野交差点がぱっとしません。阿倍野地下街も暗いし・・

現地見てきました。
足場が外れて外壁が表れてきましたが、
どう見てもURの団地が建て増した…って感じ。
角住戸の側面の窓なんて、賃貸のURには庇があるのにブランズは無し。
タイルの色も薄いクリーム色で区別したつもりなんだろうけど、高級感なかったです。
極め付きは機械式立体駐車場！
梅雨前に作っちゃって、雨ざらしにするわけですね～

いずれシャープ本社跡地に大規模マンションができるんじゃない？
どっちにしてもここは資産価値低すぎです。

シャープの土地はこれから入札でしょ？あれだけの土地なら動きがあったとしても決まるのは5.6年くらい〜もっと先の話ではないかな？
微妙なラインですがそれまで待てるなら様子見ても良さそうですね。
この近辺の新築マンションを比較しつつ先日モデルルームへうかがいましたが私も予想外の賑わいで驚きました。
修繕計画や管理費などをみると、このまま全戸埋まれば・・現在私が検討中の物件の中では一番管理費が安く上がることになります。さすが大規模ならでは、ですね。
あくまでほぼ全戸埋まればの話ですけど。
長く住むにも困らなそうな土地環境なのでそれなりに魅力はあります。