ブランズシティあべの王子町ってどうですか？

この時期で100戸そこそこしか売れていない物件は完売まで遠い道程になりそうですね


残り10戸程度の頃にはかなりの値下げが見込めそうと確信してます
私の予想では3割引あたりで交渉成立しそうかな？

今後の販売状況を静観しておきます

3割ですか？ここまでくれば残物件はドングリの背いくらべですからまちですね・・

残り10戸で3割引。3割引は魅力的ですが、時期が確定できない上に
待った挙句、期待通りに値引きが実施されなかった時のダメージが
大きそうです。
今先着順で33戸が販売中ですが、これ以外にも残っているんですよね。
残り10戸になるのはいつ頃でしょう。

マンションは新築として販売出来るのは2年未満になりますね
それ以降は『新古物件』として販売されます
そんな格好悪い事になると、今後の不動産価値にも影響して来ますし、実質は竣工後1年経過したら3割引ですね

住民側からも『好評分譲中』との恥ずかしい垂れ幕だらけだと苦情も来るでしょうね

まあ３割引でもいらないですけどね。

現時点で次期分譲も合わせて残り約200戸。
うち、10件ほどは商談中らしいのでこの分だと残り10戸となるのは程遠いですね。
モデルルームは週末にお子様連れの方が出入りしているのを見かけるので、ファミリー向けにさらに販売に力を入れ始めてるのでしょうか。
やはり住みやすいプランは無くなってしまうので竣工後3割を待つのは厳しいかと思います。

びっくりです。最近CM乱発はやはり相当な焦りの結果ですね。
318のうち半分も空いたマンションはやはりいやですね・・

YAHOOで出てくるここのスポット広告には3478万円～となってますのでもうそれより安い物件は売れたのでしょうか？3400出して西の下層階なんて値段設定おかしいように思います。逃しましたが近くのプラウドは南向きで中層階で3400くらいでした。ここまでくれば値引き待ちですね…

このスケールの物件でも入居開始までに完売しているのは普通なのでしょうか？
さすがに半分以上空きがあるのは嫌ですが…
あまり詳しくないので教えてください

これだけ戸数があると、竣工前完売は珍しいです。

プラウドシテイ新大阪なんて310戸で竣工前完売ですね。さすがプラウド！

他の物件を見ても大規模でファミリータイプのマンションは竣工後、1.2年でも売れ残ってるケースはよく見かけます。こちらの物件も完売は厳しいように思いますが竣工2ヶ月前くらいからドタバタとそれなりに埋まるのではないでしょうか。例え完売しなくても、設備や子育て環境に関しては恵まれているので買う人は買うでしょう。

そうですね。プラウドは阿倍野では播磨町完売でした。小さい阿倍野の２棟も即完売。帝塚山はさすがにまだみたいですが・・まあ５３４さんのおっしゃるように野村は完売できない回収おくれるような大規模ファミリー物件にはそもそも手を出さないんでしょう。新大阪のような310戸でも完売できる購買層の違う物件はきっちり手を出しますが・

竣工２か月前に値引きですね！！

プレサンスでモニター限定一戸100万引きの広告出してますね。
こちらの物件もそういうのやらないんでしょうか。

100万円くらいの値引きでは・・・

歩いてみました。小学校、中学校は近くていいですね。西田辺はやはり毎日となると遠いきがしました。雨の日は最悪ですね。

確かに駅まで徒歩15分はかかりそうなところが残念ですが我が家では子供達の通学や教育環境を重視してほぼここにかたまりつつあります。近隣の物件とかなり迷ってはいますがそろそろ妥協点絞りたいところです。

540さん、学校が近いのは嬉しいですね。

いろいろと物件を見て比較しているのですが

駅が近くても学校がとても遠かったりすることが多いのです。

大人は多少のことは我慢できますが

子供のことは何とかしてあげたいって気持ちになりますからね。

学校の近さは物件探しの優先順位の1番目と考えています。

543さん、そうですよねえ。自分は多少我慢して歩きます。もうすこし物件みまわってみようとおもいます。

西向き低層階はライフの背面を眺めて暮すようになりますね。
その辺りの部屋は相当値引きしないとまず購入者は居ないのでは？
竣工間近になればなるほど条件の悪い部屋が残ってしまうでしょう。
本気で購入を考えたらもう決断の時期は過ぎつつあるのかも。
とにかく隣のＵＲの自走式立体駐車場の贅沢さが目につきます。
この規模で機械式、しかも強気の値段設定・・・

以前ＭＲに行った時、東より西が売れているように見えましたよ。
それにどの向きもですが、高層階より低層階が売れていたような…
今まで見に行った物件で最上階はそこそこ早い段階で売れている（一番上が好きな人がどこにもいる）印象でしたが、ここはほとんど残っていたような。
現実的で堅実な購入者が多いのかなと良い印象だったのですが、私の勘違いでしょうか？

竣工時に仮に半数しか売れてなかったと仮定して、共益費や修繕積立金などは、単純に半分足りない事になりますね？

将来的に理事会などで話し合われ、当初決めていた額では足りないので、と値上げされるのでしょうか？

それとも売れるまでは売主さんが未販売住戸の分を売れるまでは払い続けてくれるのでしょうか？

竣工間際に大幅に値下げされたら、既に契約した方にも同じように値下げがなされるんでしょうか？
値引きがあれば、何かしら情報はもれると思います。
そうなれば、すでに高階層の高額住戸を契約されてる方々は腑に落ちないですよね。
現在契約をかなり迷っておりますが、こちらの口コミを読み、不安になりました。
仮に契約した場合、今後の販売状況があまりに悪ければ解約、というのもありでしょうか。

既に契約した方にも同じように値下げ
→される訳がありません。最初に契約している人は好条件の部屋を取っているのですから。特定の部屋にこだわりが無ければ、最終期まで待つのも一手だと思いますよ。

今後の販売状況があまりに悪ければ解約
→ありだとは思いますが、違約金覚悟になるのではないでしょうか。

550さん、ありがとうございます。
西側邸階層は値下げがあったとしても購入は考えておりませんが、気になるプランの住戸はほぼ埋まりつつあったので少し焦ってます。最終期にどれぐらい値下げがあるのかもまた微妙ですね。

やはり販売状況がほぼ確定のころの解約だと、手付け金放棄だけじゃ済まなくて違約金が発生するんでしょうか。

悩みます。もう少し様子見ます。

>>551
迷ってる時点で乗り遅れです。
購入の決め手は人それぞれ、そこから購入するのは決断力が必要では？
本当に住みたい物件ならば、購入したい間取り・価格に妥協点を定めて早期に決断すべきだと思います。
単に値下げだけをまっているならば、そこは本当に欲しい物件ではないと思います。

まあこの条件では318戸はうまらないでしょうね。今現在でも半分もうまってないのでは？これだけ駅からとおいならせめて自走式駐車場でもないと。318で立体って雨の日などエレベータ待ちといれたら来るまで出かけるのに15分とか・・お隣ＵＲは東南にひらけ自走式立体。比較があるだけに余計に引いてしまいます。

552さんのおっしゃるとおりある意味縁ですからね・・高い買い物ですから後悔だけはしないようにしたいものです。

ちなみに半分しか埋まず駐車場も半分以下しかうまらなかった場合駐車場の料金もあがるんすよね？まあ今の料金がどれくらいの稼働率前提なのか？ですが・・将来的に少ない利用者で立体駐車場を維持管理するのは高くつきそうです。

>>555さん
機械式は利用者が少なくなれば潰して、別の施設に転用できるので、そうなるのでは？
自走式の立体では、そうはしにくい…
将来性を考えての設置と考えてみてはどうでしょうか？

556さん・・お話の筋は理解できますが・・そもそも今の駐車場の跡地を何にするんですか？所詮自転車置き場位・・壊して何か作るにも結局住民の負担になるのは目に見えてますよね・・入居率が低ければ１戸当たりの負担も増えますし・・悩むところです。けど駅からこれだけの距離あると老後を考えると車も必要になると思いますし・・

>>556

機械式駐車場を撤去して更地にするだけでどれくらいのコストがかかるかご存知でしょうか。


この物件、竣工時に完売は無理だと思いますが、行く行くは全室埋まるでしょう。
ただ１年以上はかかるでしょうね。
売れ残り数件なら内緒に出来ますが、数十戸の大幅な減額となれば入居済み住民への説明なしにはできません。
「全室埋めないと管理費や修繕積立金が上がるんですよ、仕方ないんです」と言う話になるんでしょう。
その後値引きの広告を出してようやく完売という、ありがちな状況が想像されます。

１年目の不足分管理費はデベ負担になるパターンが通常のようですが、
２年目以降は住民の分配負担になると思われます。
駐車場代金が管理費に組み込まれている場合は、それも含めて住民の負担として分配されます。
駐車場代を値上げして不足分を穴埋めするという策は現実的ではないでしょう。
より一層駐車場利用希望者が減るだけですから。

少子高齢化の時代、大規模マンションはよほど立地や価格などにメリットが無い限り、
将来的なリスクを考えると危なっかしくて手を出せません。
初動の売れ行きが、そのマンションの正しい評価価値だと言うのが現実です。

558さん・・
ありがとうございます。やはりここはやめておこうと思います。
もうすこし小規模のほうがいいかなと。
うまれば大規模のメリットを享受できますがうまらない場合はデメリットして跳ね返りますね。
器が大きいと切り売りするわけにもいきませんし。
それと完売のための値引きなどが修繕積立不足を理由に行われては気分的にいやですし・・

まあアベノミクスが全く一般レベルまで効果がいきわたらない現実、そのため消費税upが延期され駆け込み需要がなくなった・・・東急さんの誤算でしょう。地元のシャープは倒産の危機、あべのハルカスも百貨店は赤字のようですしね。

たいぶ住民の反対運動を受けてるようですが駅に近い所に東レの15階建てマンション建設予定地がありますね。もし建設されたら駅近、利便性だけでなく今後の建設費用の値上がりなどで確実にここよりも高い物件になろうかと思います。
ならば、王子のこの物件は今は高いと言われていますが、
むしろお手頃なのかな、と思いました。

駐車場については残念です。現在私が住んでいる築25年マンションも機械式なんですが、今ではチェーンも錆びてしまい住民は利用していません。メンテナンスするよりも近場の駐車場を借りる方が安いのです。

これだけマンションが乱立する中、生き残りのキーワードは駅近ですね
駅直結とまで言わなくても5分程度ならマンション購入時に車を手放す人も多いとか聞きます

ここは駅も遠いし日々も時間のかかる機械式
おまけに維持費も自走式とは比較にならない将来のお荷物だと思います

環境が落ち着いていて良い印象を持っていましたが、これだけ売れ行きが悪いと今後叩き売りを買う人達の民度も低くなりそうだし、やっぱりナシですね

引き渡しまで6か月？まだ半分も埋まってないようですね。選択肢は少ないですが物件によっては大幅値引きもありそうですかね。立体のチェーンは数百万ではすみませんからね・・自走式は白線書き直しくらいなのに。

そうですね・・環境よく駅から距離あってもいいならわざわざマンションではなくても一戸建でもいいですよね。

隣のURの駐車場は月2万越えてますよね？
機械式のランニングコストは確かに高いですが、
月15000であればそれなりに安定して管理できそうな気もしますが・・・
個人的には立体自走は機械式よりないですね、
3階とかだと歩く距離も長いので・・・

ＵＲは賃貸ですから、単純に駐車場代の比較対象にはならないですよ。
15,000円で安定して管理できるのは、駐車場稼働率が最低８割超えてからでしょう。
今の売れ行きで駐車場が埋まると思いますか？
住戸も空き部屋、駐車場も空き区画ばかりではお話になりません。

立体自走なら、そこにエレベーターが付くのが常識では？

3階とかをスロープに沿って歩くマンション駐車場って有るのですか？
見たことが無いのですが…

567さん
エレベーターや階段を含めての話ですよ、言葉足らずでした。
平面がもちろんいいですが、この辺りだとコストも高くなるのでなかなかないですよね。
市営住宅の方が平面だったり・・・。

いずれにせよもう少し売れる気配があれば、考えるのですが。
やはり価格の問題でしょうかね

単純な話・・駐車場どころかその他全てが３１８戸埋まらないと少ない居住者の負担としてのしかかるってことです。デベは１年目さへ負担すればあとは居住者ですから・・

>>567
スロープを歩くんじゃなくて、端の方に階段が付いてるタイプならありますよ？
そういうタイプだと利便性は機械式と好みが別れそうですが、コストに関しては階段使用の自走式立体駐車場の圧勝です。
駅遠の機械式駐車場物件にプロはまず手を出しませんから。