賃貸マンション「築50年のアパートを建て替えようと思います。」についてご紹介しています。
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匿名 [更新日時] 2015-06-16 19:04:41
【一般スレ】マンションの寿命と建て替え| 全画像 最新の検討スレ 関連スレ まとめ RSS

現在築50年の木造アパートを所有してますが、建て替えたいと思います。が、ボロアパートを目当てに、いろいろな建設業者が来ます。東○コーポレーション、大○建託、住友林業、旭化成ホームズ、セキスイハイム・・・・・・・その他の建設会社。みないろいろな演説をしていきますが、私にはさっぱり何がいいのかわかりません。アパートにしようか、マンションにしようか、工法など・・・・・どなたか大家業の方で、アドバイスください。建設業者関係者hご遠慮ください。
関東です。土地は100坪。

口コミまとめ:https://www.sutekicookan.com/【一般スレ】マンションの寿命と建て替え

[スレ作成日時]2006-10-04 00:45:00

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築50年のアパートを建て替えようと思います。

  1. 141 03 2008/05/12 12:11:00

    >>140
    そう、一人住いと、ファミリー住いの、丁度中間の需要になっちゃうんですよ。
    昔は、礼金がいっぱい入って、出入りが多く、一番利益率が高い広さでした。

    今は、礼金がなかなか取れないし、立退きする場合も経年劣化分は大家さん負担になるのが一般的なので、立退きの後整理でかなりの出費を強いられることもあります。

    出入りが多いのは覚悟での経営になります。

    また、一人住いとファミリー住いの賃料設定には結構大きな差があります。
    この中間は、賃料設定が難しいんです。

    10階建にした場合、では大きいのと小さいのとその中間を作ろうと思うと、水平方向に区分しないとうまく作れません。柱の位置を上下階で変更するとコストアップになるからです。
    でも床面積が広いんだから、そのあたりのやりくりはつきますね。

    3パターンの住戸にするのが賢い選択だと思います。

    駅近でも広いファミリーは、それなりに入るものです。(全体の1〜2割程度に抑えるのがベスト)

  2. 142 サラーム 2008/05/19 20:38:00

    03さん、ご無沙汰です。
    おおよそ固まってきましたので報告です。2案に絞りました。

    一案はファミリータイプの約60〜70㎡超の2LDKものを2タイプづつで36戸。
    二案は約45㎡の1LDKのを3戸と56㎡2LDKのを2戸づつの45戸です。
    一階はテナントですね。

    東西約38mの幅では5×10もギリギリ可能です。もちろん4×10の方が余裕はあります。
    駐車場は自走式の二階立てにして22プラスすると約60台確保出来ます。

    利回りを考慮しなから決定したく思っています。

    水平方向に3タイプ取るには杭の間隔が均等にとれないめ割高になるとのことです。コスト削減のため杭の間隔を均等にして角屋部の廊下を利用してのプラス10㎡です。

    東建の内廊下ホテルタイプの高級賃貸マンションも利回りによっては選択の価値ありかなと!?

    建築資材が上がってきているため早く決めたいと思っています。

  3. 143 03 2008/05/20 13:21:00

    >>142
    >水平方向に3タイプ取るには杭の間隔が均等にとれないめ割高になるとのことです。
    重量鉄骨造ですか?
    コストは安くなりますし、施工期間は短くなります。
    床には防音のためにALCが必要。最近のは標準で装備されているね。
    外壁も傷みにくい素材が多い。
    鉄骨造なら、これらの条件は必須です。

    内廊下の採用ですけど、高級感は醸し出せます。
    ただ、容積率では廊下の面積が算入されてしまって損ですし、換気設備を廊下側に採ると廊下をぶち抜いた換気設備になってしまいます。
    出来るだけ、バルコニー側に排気する設計にしなければなりません。
    また住んでいる人にとっては、通風に問題があります。
    すんなりと、通風が採れないのです。

    東西38mで5戸だとスパンが平均7.6m、すごいワイドスパンですね。
    ということは、奥行きが7〜9mということですね。
    間取りが窮屈になっていませんか?

    気になった点を書き出して見ました。

  4. 144 サラーム 2008/05/21 11:19:00

    スパンは6mくらいです。
    38mだから車の出入りに5mは必要ですから5戸だとギリギリですがとれますね。
    奥行きは8mなら48㎡だし10mなら60㎡です。
    建設コストを加味しながら決めます。

    大は小を兼ねますが…
    悩むところですね。

    中廊下も一長一短あるようですね。

  5. 145 サラーム 2008/05/21 11:27:00

    38mとは敷地の幅です。
    鉄筋コンクリート造です。分かりにくくてすいませんでした。

  6. 146 匿名君 2008/09/09 13:13:00

    アパート経営を始めました。完から一ヶ月たちましたが、借り手がつきません。どなたかアドバイスをお願いします

  7. 147 03 2008/09/10 04:01:00

    >>146
    どういう考えで建設をしたのでしょうか?
    お客さんはどのような方を目標としていますか?
    立地条件とその周辺地域のリサーチはどうされましたか?
    まずは、スタート地点からのお話がないと、何も理解出来ませんよ。

  8. 148 146 2008/09/10 13:53:00

    資産作りです。土地から買い、1k+ロフトで、8件の木造アパートです。駅から徒歩9分です。
    仲介業者がおっしゃるには、完成した時期がよくないとのことで、今はまだ動きがない時期で、2,3月までは埋まらないかもしれないとのことです。新築なのでずっと埋まらないことはないとのことですが・・・

  9. 149 03 2008/09/10 19:05:00

    >>148
    ワンルームですか。
    異動時期や学期を考えると、来年春まで埋まらないことはあり得ますけど、そしたらなんで8月竣工なんでしょうか?

    なぜ8戸なんでしょう?
    他に賃貸物件や賃貸駐車場を別に持っていますか?
    10戸以上か5棟以上だと、税制上でもすごく有利になるんですけどね。

    駅から700mくらいと言っても、山手線(2分40秒間隔)、八高北線(2時間に1本)、岩泉線(1日3本)では雲泥の差があります。
    どの沿線で列車の運転頻度はどのくらいですか?
    優等列車は停車しますか?

  10. 150 匿名 2008/09/11 14:05:00

    8月竣工は、業者の都合上、建物代金が安くできたからです。私は他に、分譲マンション一室を貸しています。愛知県です。特急も停まる駅です。
    業者によると、2、3月竣工の建物が多いため、時期をずらすと各工事人の手配がしやすいため安くできるとのことでした。

  11. 151 03 2008/09/11 14:24:00

    >>150
    そうすると、8戸1棟と1戸の所有ということになりますね。
    不動産の建物だけでは事業的規模には達しません。
    他に事業所得などがあると複式簿記を条件として青色申告の65万円所得控除を受けられますけど。(55万円の簡易簿記での扱いは制度廃止となりました。)
    駐車場を何台かもって事業的規模にされていますか?

    東京の23区内だと、秋の異動もあるためそれなりに入ってしまいます。
    異動の時期ではなくとも、物件に魅力があれば、定期異動の時期でなくともそれなりのお客さんは付くはずです。
    物件のコンセプトをどうするかを、充分に検討されたのでしょうか?
    業者の言いなりだと、作る方の都合のいいように作ってしまいますよ。
    このあたりはどうでしたか?

  12. 152 147 2008/09/11 14:40:00

    セキュリテイシステム完備 インターネット無料 トイレと風呂別などなど。駐車場など持ってません。マイホームの住宅ローンも抱えてますので、住宅ローン減税の恩恵があり、現状は所得税は無税、住民税もかなり少ないです

  13. 153 03 2008/09/12 11:48:00

    >>152
    収益が上がって不動産所得が黒字になると、事業的規模での経営と青色申告所得控除65万円のありがたみがわかるはずです。
    10戸または5棟以上が事業的規模の基準で、駐車場などが別にあるとそれより少ない戸数・棟でも事業的規模と認められます。
    大赤字が出た時の繰越控除が認められたり、他の所得との損益通算が認められたりと、別のメリットもあります。
    事業的規模で無いと、解体・再築とかの場合の大赤字での損益通算は認められませんし、青色申告控除も10万円です。

    どんな顧客を相手にされていて、それに合うような仕様で無いと、なかなか顧客は入りません。

  14. 154 03 2008/09/12 12:20:00

    >>152
    あなたは146でしょう。
    あなたが、どんな考えで物件を建設したかの考え方が何も表現されておりません。
    物件への入居があまり無いなら、まずは考え方と周辺状況を説明することが、問題解決への近道だと思いますよ。

  15. 155 146 2008/09/14 14:18:00

    1Kなので独身をターゲット。沿線沿いに大学があるため学生もターゲットです。

  16. 156 03さんへ 2008/09/21 12:43:00

    アドバイスください。

  17. 157 アパート経営者 2008/09/21 21:27:00

    1Kで占有面積は?
    駐車場は無いのかな?
    周りにスーパーやコンビニはあるかな?
    学生がターゲットなら新築でも賃料は高いと難しい!
    近くの賃貸アパートマンションはどうなの?

    情報が不足です。

  18. 158 03 2008/09/22 10:36:00

    >>157
    146さんは、不動産賃貸業というものをあまり理解されていないようです。
    ご指摘のような事柄はその通りです。

    >>155
    小家族向けだと公立小学校までの距離や道路状況なども、考慮する必要があります。

    学生向けだと、何か余程魅力があって他から移動してくるくらいの物件でないと、年度途中ではあまり動きません。8月頃に建てても来年春までは殆ど入居を期待出来ません。
    投資時期を誤ったことになります。

  19. 159 146 2008/09/23 03:34:00

    1k+ロフトで1人暮らし限定ですが、同棲は気ずかぬふりをします。学生、社会人とわずです。駅から徒歩9分、近くにコンビニ、スーパー、飲食店何でもある住宅街です。駐車場はありませんが、近くには月極め駐車場はたくさんあります。家賃は相場45000〜50000円くらいで、相場にあわせてあります。・・・・・・・昔は竣工前に満室になった・・・とある不動産屋にききましたが、本当なんでしょうか?03さんの場合はどうでしたか?長年不動産賃貸業をやられて、よかったですか?儲けはありますか?満足されてますか?

  20. 160 03 2008/09/23 14:34:00

    >>159
    地方都市ではかなり厳しく、東京23区内ではかなりの楽勝です。
    今は、地方都市でも賃料は大幅に下がりましたが、満室にしてなんとか黒字を確保しています。

    駐車場の設置についてですが「あって当たり前で、ただが当然」という地域では、駐車場設置が必須で、ファミリータイプだと2台確保が常識になります。

    東京23区内だと、無くて当然。駐車場より賃貸住宅戸数確保の方が、資金効率がいいからです。
    うちの地域ではワンルーム条例があるので、それに引っ掛からないような仕様にしました。
    (10戸以上だと管理人室が必要。ワンルーム9戸と1店舗で事業的規模はクリアです。)

    不動産屋の言っていることをまともに信じているのですか?
    入居保証をその不動産屋さんがしてくれるなら、信じるのもいいでしょう。
    ただ、いずれは自己責任の管理契約になってもやっていけるだけのノウハウはつかんでおいた方がいいでしょうね。

    地方都市の物件は当初10年程一括借り上げ契約でしたけど、2年単位での家賃改定で当初は苦労しました。自分でも現地に足を運んで真剣に問題点の対応をして、管理会社もそれ以降は手抜きできないようになりました。
    色々と設備の故障や法令変更による新規設備設置など、持ち出しも多いですけど、それなりにやっています。

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