現在築５０年の木造アパートを所有してますが、建て替えたいと思います。が、ボロアパートを目当てに、いろいろな建設業者が来ます。東○コーポレーション、大○建託、住友林業、旭化成ホームズ、セキスイハイム・・・・・・・その他の建設会社。みないろいろな演説をしていきますが、私にはさっぱり何がいいのかわかりません。アパートにしようか、マンションにしようか、工法など・・・・・どなたか大家業の方で、アドバイスください。建設業者関係者ｈご遠慮ください。
関東です。土地は１００坪。
[スレ作成日時]2006-10-04 00:45:00
>>13
スレ主さんは大家さん４年目。
あまり入居者がいないボロアパートで、最初に考えるのは節約だけ。
その延長上で、物事を考えているんでしょう。
新しい建物を建てる場合、業者の知恵をもらうことも必要ですが
自分自身がどのような賃貸住宅を建てるかを明らかにしないと、
業者も見当外れの提案しかしてくれません。
最初が大切なんです。
少しは建替の計画、進んだのかなあ？
全く進んでません。まず重量鉄骨だと基礎の費用がかかるので、２×４か軽量鉄骨がいいか？？？？？どうなんでしょうか・・・
>>16
２階建の賃貸専用住宅なら、軽量鉄骨造で充分でしょう。
３階・４階建だと、地盤が良ければ重量鉄骨造が有利です。
うちは商業地域で防火地域、敷地広さが６０坪強。
４階建重量鉄骨造・１階店舗で、建物本体価格が約９千万円。
基礎はＲＣ一体直基礎（ベタ基礎）で約８百万円。（施工面積は４０坪）
地盤が悪くベタ基礎が採用出来ない場合、
うちの近辺では基礎だけで１３００万円くらいかかるとの査定でした。
打ち込む杭の仕様や必要な本数・深さで価格は大きく変わります。
うちの辺りでは、どんなに表層地盤が悪くとも、
固い岩盤が１０ｍくらい地下にあるため、そのような査定でした。
場所によっては６０ｍくらいまで打ち込まなければならない場所もあります。
高さや広さ、賃貸専用なのか店舗や駐車場併用なのか、
道路との繋がりなどのレイアウトなど、
自分がどのような建物を建てるかを大雑把にでも決めたんですか？
これは、建築会社もある程度のプランを持ってきますが、
施主が自分から示すのが基本です。
プランに合った工法を選択するべきで、
工法にあったプランでは本末転倒です。
>>16
建築業者を利用するのは、自分の敷地の制約事項などを事前に調べてもらうことです。
自治体によって、条例などで色々な注文を付けてくる事項を、
業者にきちんと調べさせるんですよ。
用途地域（建物の用途、建蔽率、容積率）、高度規制、日影規制などを調べるのは当然です。
それ以外に沿道緑化やワンルームマンション条例など、
設備を設けるかどうかなどという規制もあります。
消防関係や道路との接続については、
建築基準法や消防法以外に、
自治体の建築安全条例のようなものがありますから
これらのチェックも必要です。
複数の会社に建物を建てることを言って、
まずは向こうのいいなりのプランを作らせて、
その中からどういう規制があるかを自分で把握します。
業者を選択しないで、複数会社にコンベンションをさせるんです。
慣れないと、この時点で契約してしまうんでしょうが、
自分で全部、これらの法令・条例を漏れなく調べるのは大変です。
１社だと、調査漏れがあってもわかりませんが、
複数社に調べさせると、大体調査漏れがわかります。
複数社に見積もらすだけ見積らしといて、他社でやります・・・・・・というのは後で恨まれないでしょうか？？
>>19
最初に業者に渡すものは、境界確認書や自分の土地・建物の地番建物番号など。
調査の手立てになるものを与える程度で構いません。
あとは近隣との関係を、わかる範囲で説明しておきます。
土地・建物の現況と、都市計画制限などを調べてきます。
後からの業者には、他社が先に調べた結果を教えてあげても構いません。
必要なら空地部分の簡易地質調査や、家賃相場まで調べてくれる所もあります。
調査結果の概要がわかった段階で、どんな建物を建てたいかを説明して、
実際にどのような形でどう出来るかを考えてもらいます。
低層住居専用地域だと
高さ１０ｍ以下しか作れなかったり、
過半を住宅にしなければならなかったり、
空地を６０％以上確保しなければならなかったり、
隣地境界線から１ｍ以上離して建てねばならなかったり、
隣地境界付近では５ｍくらいしか高さを上げられなかったりとか、
色々な制約が出てくるはずです。
その他の用途地域だと、また違った制約があります。
色々な制約をクリアした建物しか建てられませんし、
自ずとどういう建物を建てたらよいかの判断がつくはずです。
見積もりは数社とって、なんら問題ありませんよ。
決定したら、駄目なことをハッキリとお断りして、
契約する１社とその後の計画を進めることになります。
やはり名前はときわ荘でしょうか。
決めました。重量鉄骨造３階建て。地元業者のセントラルホームズです。
>>25
積水ハウスは相見積り取ると、かなりまけます。
ただし４階建だと、工法が変わるんで、高くなります。
あと、賃貸住宅または賃貸・自宅併設住宅は得意だけど、店舗併設は不得意分野のようです。
積和のＭＡＳＴサブリースについては、３０年プランもありますが、賃料２割引となり、
同じ積和の１０年プラン１割引や、他社のサブリースよりも良くないように思います。
うちでは重量鉄骨４階建と３階建でコンベを行い、
３階建では積水ハウスが一番安かったんですが、敷地の関係で１０戸に達せず
４階建プランでは大和ハウスが一番安く、これに決定しました。
見積もりをとる前に、各社に設備や外構で当方から仕様を示し、
同じような床面積や用途になるように、
自動火災通報装置の設置をしなくて済むように、
ワンルームマンション条例による駐車場や管理室の設置をしなくて済むように、
沿道緑化も最低限で済むように、
条件は明確にしてからコンベを行いました。
実際に見積もりを他社もしていることを示してから取ると、
今のように各社の利益が大きく出ている時期だと、
値段もハッスルして勉強してくれますよ。
値引きしてくれたら、その後に設備変更があっても、
その値引き率で変更の差額も精算していきます。
>>27
やっているよ。
隣のうちが建てた建設会社にも声を掛けた。
実は１５年くらい前にも軽量鉄骨２階建アパートを作っているが、
この時は、
木質パネル系、
木質壁式系、
在来工法、
ＡＬＣ壁軽量鉄骨、
ＰＣ壁式等にも声を掛けた。
今回は耐火仕様でないとだめなのと、１０戸以上確保が最低限必要なので、
重量鉄骨造とＲＣで最初から６社くらいに絞った。
今は設備にある程度の金を掛けないと、なかなか客が寄り付かない。
そういうオプションを付けてコンベをすると、
たいていは大手のシステムアパート会社の方が安くあがるんだよ。
最初の見積もりでは大体が中小の建設会社が数％安くなるけど、
見積もり結果で再交渉もすると、値引き率はかなり違う。
勿論、後から手を抜かれないように、別の工事監理会社に目を光らせるんだよ。
数十万円でやってくれるし、自分でも時々現場をチェックして
見積もり通りでないと、そこを指摘して代金を減額させる。
これて工事監理費用も浮いてしまう。
自宅の近くで施工しているから、このような芸当も出来るんさ。
特に基礎や鉄骨建方の段階で発注書を切り直すと、
部分融資の実行も遅れるんで、一石二鳥。
最初に値引いた分が、工事内容変更でも最後までその割合で値引きさせるんで、
後からそれが活きてくる。
自分が最初から、
「どのような建物を建てるかを自分の方から言わないと駄目なんだよ。」
と言っているのは、このような価格交渉に大きく活きてくるんだよ。
なんか０３さんって、悪魔ね。怖い。恨まれてそう。
03さん
きちんといろいろと調べて他の人にアドバイスされている書き込みは感謝されるべきだと思います。
仕事として、いくつもの物件を手がけている不動産、建設業者と比べれば、地主の方のほうが
知識が不足しがちなのは（残念ながら）仕方ないのを上手く対応されていると思いました。
私は、賃貸物件を建てることはありませんが、03さんのような方が近くにいてくれればとても安心です。
誹謗中傷する人もいるかもしれませんが、私のように感じる人もいることを知って頂ければと思います。
とくにこれといってやってません。
工事監理？？その業者の監督でしょ。
>>33
業者お任せだと、施工して問題が起きたら、
どんどん追加工事をされちゃいますよ。
最初に建物仕様をキチット抑えておかないと、
後で「こんな筈じゃなかった。」「こうして欲しい」となって、
「ではそれは別途見積りで、発注書を書いてください」となります。
建物本体以外の付帯工事（外構など）は、
特に最初にキチット仕様固めが必要です。
工事監理は重要で、広い敷地なんだから多少は金を掛けた方がいいですよ。
うちでは、別の工事監理会社にお願いしています。
工事監理専門業者だと、本体価格の１割近くかかりますが、
東京近郊だと、節目節目で週１〜２回程度の頻度で、
重要時期に監理をしてくれる会社があります。
総工事期間までやってもらって規模にもよりますが４０〜７０万円くらい。
非常に役にたっています。
（工事で見るポイントまで教えてくれるので、自分でもある程度出来るようになります。）
色々と勉強して現地調査をして、自ら見積りの相違点を発見して、
建設業者に監理費用以上の工事費減額をしてもらいました。
スレ主さん、
資金計画どうなったんですか？
建物の仕様は決めたんですか？
資金は建物まるまる信用金庫で借ります。建物はごく普通の重量鉄骨造の２階建てアパートです。
>>36
＞ごく普通の重量鉄骨造の２階建てアパート
普通、２階建だと軽量鉄骨や木質パネル系だと思いますが、
なぜコストがかかる重量鉄骨造（建設単価が通常２〜３割増）になさったんですか？
スパンを大きくしたいとかで、事務所等を作るのなら一般的ですが
低層住宅用では割高になります。
>>35
スレ主さん、建設会社に騙されているのかな？
今時、二階建で重量鉄骨造ということは、
崖地で実際には４〜５階建であるか
３階以上を自宅や事務所にしているか
いずれにしても単純な二階建では無い。
それなら理解出来ます。
そうでなくて単純に平らな地盤に普通に二階建なら、
重量鉄骨にする根拠が知りたいね。
私は建設や、不動産については素人なので、業者の思うままだということでしょうか？？
みなさんのこのレスを見せて、一喝しようかと思います。そして、まだ契約はしていないので、
今までの話は撤回するかもしれません。
>>41
あなたの持っている敷地は１００坪程度で、
２階建の賃貸専用アパートを業者が提案してきたということですね。
そうすると、周りは低層の住宅街か農地を含む環境なのですね。
また特に、敷地へのアプローチには大きな問題は無く、
重機や大形部材の搬入も問題無いという場所なんですね。
そういう環境なら、軽量鉄骨や木質パネル系の業者が
工場である程度大きい状態に部材を作ってから現地搬入して
組立てすることは可能な訳だ。
そしたら、重量鉄骨ではなくて、
部材を工場生産して組立てする工法の業者が安値受注出来る可能性が高いよ。
重量鉄骨でも工場生産でのコストダウンは図れるので同じことは言えるけど、
軽い部材で作るよりも基礎や鉄骨部材が割高になる。
会社を先に決めると、その業者が得意の工法で好き勝手な提案をしてくる。
よくある例です。
最初は誰でも素人ですが、自分である程度は勉強するんですよ。
業者にはスレを見せない方がいいですよ。
あなたの無知さが明らかになって、
相手は自分の正当性を主張して、
余計に可笑しな提案をしてきます。
騙されたと思って、軽量鉄骨系や木質パネル系のハウスメーカー複数社に
２階建のノーマルな賃貸専用住宅でコンベをやってみたらいかがですか。
それぞれ特徴のあるプランと工法を持ってくるはずです。
敷地形状に問題なければ、その中から価格競争をさせると
かなり安くなりますよ。
うちの都営賃貸住宅は、まもなく築４０年を迎えるのですが、まだまだ建て替えなど無くこのまま住めるもんですかね？大規模修繕は３年前にあって、そのときはエレベータが付きました。（殆どの方が高齢になり、最上階５階まで階段で上り下りが難しくなってきたため。）
よくある、５階建ての団地ですよ。それが数棟建ってます。
都営住宅ってどのくらい持つものなんですか？ちなみに賃貸です。
最近は、築４０年近い都営の分譲なんかは、今までの戸数の倍のキャパが入るでかいマンション作って、建て直したりしているじゃないですか。賃貸はどうなるの？
今日、業者の社長を呼び出し、一喝して、撤回しました。
７時間に及ぶ話の中、もう一度チャンスをくれなどと頭を下げてきましたが、
他の業者を探します。どんな商売でもコストを下げ、高く売る・・・・というやり方
は同じ考えだと思います。現に私もそのように仕事をしてますからね。
しかし今回は、ひどすぎる。
>>44
もう少し、冷静に物事を運ばないと、
あなたが損をしますよ。
その業者をいきなり切るんじゃなく、
もう少し泳がせるんですよ。
自分が主導権を持っているからって、
感情的になっては駄目です。
他の業者との検討材料には使えるんだし、
どのような賃貸層を目当てにするかなど、
相手の考えも聞いておいた方がいいですよ。
スレ主さん、土地という資産があり発注を期待できるから
業者も頭を下げるけれど、あまり威張るのもどうでしょうね。
アパート経営が始まれば、新築の時は入るかもしれないけれど、
その後は 頭下げて 入居者探しをして、その時に”あの時はよかったなぁ”と
懐かしむのか．．．．
いづれにせよ、謙虚な方が尊敬されると思います。
>>46
ごもっともですが、新築時からこのような態度は問題になるんですよ。
まず、お金を借りる時。
不動産賃貸業ですから客商売。
ローン審査で資質を見られます。
次に入居後のトラブル時。
サブリースでも、大家とサブリース会社間での関係が悪いと
次の賃料改定（２年後）でサブリース会社から仕返しされます。
己を騙そうと思った奴に対して、謙虚でいられますか？？まあそんな事はよいといして、
もっと時間をかけて計画すべきだと思いました。そこで０３さんに質問です。資金をできるだけ
良い条件で借りる方法を教えて下さい。
>>48
資金を良い条件で借りる方法ですか。
あなたは信用金庫で借りる予定ですよね。
私は西武信用金庫の株主ですが、あまりいい条件は提示してくれなかったな。
建設業者の紹介してくれた生命保険会社が一番金利が低かった。
今回は、３０年固定で３．２％、部分実行したので金利は確定です。
建設会社の営業さんが、資質を見て色々と手配しますから、
相手を自分の手下等と考えないで素直に「仲間」だと思って接することです。
これは契約するまでも同じですよ。
相見積りしていても、素直に受け止める努力が必要です。
大家は客商売、忘れていませんか？
>>48
今は長期金利の方が少し下がり気味ですが、
貸し出しする側は素直に下げてはくれません。
そんな状況が７月以降暫く継続しています。
以前、借りていたアパートローンや住宅ローンを
建てた建築会社の方の口利きで
建てた分とは無関係のローンまで含めて
低利の固定金利ローンに借り換えたこともあります。
大手から中堅までの業者とじっくり話し合い中です。私も会社員なので、あまり時間がとれず、長くなりそうです。でも、不動産業兼建設業の業者は、とても急いでいる感じです。ノルマが厳しいのかなんだか分かりませんがとても不快です。普通の建設会社の方が、じっくり一緒に考えてくれそうです。
>>53
返済期間３０年で、利率は最後まで固定のローンです。
>>52
建築や都市計画の法令に関する制限事項は、そんなに見落とすことがありません。
市町村条例や消防法関係の制限事項は、ともすると業者も見落とすことがあります。
建築プランを持ってきたときに、何か不要なものがあったり、
少し不合理な造りになっているような場合、
質問することです。
このような制約事項があって、それを逃れるために細工していることが多いのです。
各業者の得手・不得手を、会話の中で憶えていくことと、
これらの制約事項は、相手まかせにしないで自分でも調べる必要があります。
インターネットでも法令や条例ある程度は調べられます。
業者に根拠となる法令や条例の条文まで聞いておくことです。
後で自分でもその条文を実際に見てみると、頭に入ります。
>>52
もう、そろそろ業者が色々な制約事項を説明して、
大家さんもそれを把握するフェーズに入らないといけない時期ですね。
プランニングの大前提。
それを把握した大家さんが、自分の意見を言い、
業者はそれを基にプランニング。
さあ、どうなったんだろうかな？
制約事項はたいした問題なく、防火、日照、建ぺい率、大丈夫です。
木質系２×４か在来工法か軽量鉄骨か・・・・・悩むぜ。
2x4に決めました。準耐火構造で、機密性に○値段もまあまあ、地震にも強い。
外観はサイディングボード張りです。
>>57
確かに２×４は建てるのは安く済みますね。
減価償却費も耐用年数が短いからいっぱい計上出来ます。
ところで建築後のメンテンス計画で、
修繕費用・期間は、どのくらい見積もっていますか？
２０年程度で建替するなら、いい工法ですが、
何十年も使うなら、ちょっと考えた方がよろしいですよ。
２×４ってそんな安くないですよね。コストかかってないわりには。木造の在来工法の方がいいと私は思いますが。もしくは軽量鉄骨。
在来工法を採用するかどうかについて、
賃貸住宅では、そんなに大きな開口部は必要ありません。
間取り変更の自由度は高いですが、賃貸住宅ではあまり考慮する事項ではありません。
以上から在来工法を選択する理由は、あまり無いです。
個人住宅でもアパートでも基本構造は同じ。
設備の仕様が個人住宅は高いけどね。
>>64
＞個人住宅でもアパートでも基本構造は同じ。
基本構造の問題ではありませんよ。
個人住宅だと、同一構造にはなかなかならんだろう。
賃貸住宅では同一部材を沢山使用することが多い。
そういう意味でコストが省ける。
在来工法より２×４、
２×４よりは木質パネルや軽量鉄骨など、
工場で部材を準備出来る工法の方がコストダウンが効くんですよ。
２×４や２×６などは材料も安いものが使用出来るのと、
製作工程がマニュアル化されているので、
施工作業者の資質にはあまり影響を受けずに、
それなりのものが出来る。
壁式工法なので、開口部が大きく取れなくとも
賃貸住宅では大きな問題にはならない。
作業者を沢山必要な賃貸住宅では、
在来工法よりも色々な意味で有利な工法なのですよ。
最終的に、軽量鉄骨造の２階建ての普通のアパートに決まりました。２月か３月には着工予定です。
だいぶ、紆余曲折がありましたね。
最初は重量鉄骨、次は２×４、最終決定は軽量鉄骨。
どうして、そんなに変わったんですか？
総額が高いものからの順番にはなっていますけど。
私は、積水ハウスでたてました。
２階建て１０部屋です。
借り入れは、国民生活金融公庫で固定で、しかも元金均等で借りました。
普通の金融機関だと、元金均等ではなかなか貸してくれません。
この方が、最初の支払いは、多いですが、年月が経つほど支払いが少なくなり、総支払額も元利均等よりも少ないです。
借り上げは、積和不動産に一括か利上げしてもらいました。
契約は２年ですが、更新もあります。
こうしておくと、毎月の収入は、入居者の有る無しに関わらず決まっていますし、支払いも固定金利ですから、増えることはありません。
要するに、収入も、支出も固定で、比較的安心してアパート経営できます。
建築計画は進んでます。少しおくれぎみですが、信用金庫からの融資の承認もとれました。建物分まるまる借り入れです。今悩むのは、サブリースにするかどうかです。アパマン、ニッショー、その他の業者がすすめにきます。収入は安定しますが、手数料が・・・・・もったいないな。
全戸契約ですか、よかったですね。住宅部分と店舗部分で、それぞれ何戸ですか？？
利回りはどれくらいの予定ですか？ 入居者募集にはどのような手段を使いましたか？
敷金、礼金等はどのように設定しましたか？是非、教えていただきたいです。
>>73
うちの場合は、ローンの条件に「住宅部分をサブリースすること」が入っていました。
店舗に関しては、自分で商売を専業としている不動産屋に媒介を依頼しました。
住宅部分は９戸、店舗１戸です。事業的規模の条件は満たしています。
住宅部分はサブリース会社が、礼金２ヵ月＆敷金１ヵ月で募集をかけていました。
天引きは家賃部分だけで７％。敷金・礼金・共益費は全てサブリース会社預かりです。
２年単位の賃料見直しです。
引渡しから１０日足らずで、全て埋まりました。
元々のコンセプトが、周囲より広めの住宅（ワンルームですが周辺は１５〜２５平米を３０〜４０平米にして、設備も多少高めの設定にしています。
風呂場乾燥や追い炊き、室内干し設備、宅配ボックス・防音ペアガラスなどを、追加しています。
また、ケーブルテレビの多チャンネル契約も賃借人には無料としています。
アナログテレビでも地デジやＢＳ・ＣＳ放送の大部分が無料で見られるサービスを付加しています。
（月々一戸辺り３千円の大家負担。）
建物建築費の値引き分を設備の追加やサービス付加に振り向けたわけです。
店舗は周囲相場と同等レベルで、礼金３、敷金７、前家賃。
募集して２日で決まりました。
勿論、全額借金で金利が３．２％の最後まで固定（３０年）金利です。
金利が低いので、毎月の収入の半分程度が残ります。
また、サブリースも募集から１０日程度で全て決まりましたので、次回２年後の賃料見直しには有利に働きます。
>>73
東京２３区内ですが、４０平米程度の方がうちの辺りではすぐに埋まるようです。
家賃は９万円前後。
４０平米あると、不動産取得税はかからず、３年間は建物の固定資産税が無料になります。
ローンは保証料が込みでこの金利です。
>>77
建築会社と金融機関の連携による金利優遇があります。
前提はサブリース会社を建築会社指定の会社とすることですが、２年間だけでよいのです。
これで１．１％優遇となりました。
融資額が１億円強ですので、年間利息で１２０万円くらいの得になります。
03さんの場合ですと、大和ハウスの指定サブリース会社ということですか？
大和ハウスグループの一員の会社ですか？
０３さんは、不動産賃貸業のベテランさんみたいですが、教えてください！！
不動産賃貸業は、ロバートキヨサキ氏の言うように、おいしい商売なのですか？
お金を生む資産＝不動産は正しいのですか？
>>81
ロバートは知らんけど、
地域柄にマッチした建物を作る（場合によっては更地のままで形状変更）ことによって、
大きく儲かる場合もあるし、
ミスマッチだと店子が付いても赤字ということもある。
そうは言っても、他の商売と比較すれば、比較的安定収益を上げられる商売です。
東京という大都会は、既存大家の見方です。
賃料は他と比べればかなり高く出来ますからね。
そうはいっても地震は大家の大敵。
地盤がいいか悪いかで、被害程度も大きく違います。
地盤がいい場所に建てないと、大変。
東京の物件は、地盤がいい水害の恐れが無い場所に建て、
日本一高い地震保険料をしっかりと払っています。
不動産投資にはもうひとつのメリットがあって、
「相続財産評価額を少なくする」という点があります。
０３さんが大家業をはじめるきっかけは何だったのですか？
先祖からの土地の有効活用でしょうか？それともご自分の代からですか？
>>83
最初は、自ら２５年前に取得した８０坪強の更地。
１５年前にアパートを建てた。
地方都市なので、賃料はこの１５年間で３０％近く下がった。
今は収支トントン。
バブルで儲けた金で、東京２３区内の貸店舗を借家人付で１５年前に購入。
最近、またかなり株式で儲けたので、借家人を立退かせてビルを建てた。
２年前まで会社の社宅に家賃１万円以下で３０年近く住んでいたが、
貸店舗近くに分譲マンションを購入して住んでいる。
アパートやビルは皆、低利の最後まで固定金利のローンで全額借金。
（これで、税金の節約と、経営の安定をはかります。）
その敷地である土地は、現在借金無し。
（土地にローンがあると、他の所得との損益通算上で不利です。）
分譲マンションは財形住宅融資の数百万円を借金して、大半は自己資金での購入。
（貸す家と住む家は、完全に分離した方が、記帳する上では楽です。ローン控除より賃貸住宅の必要経費にした方が得です。）
０３さんのように練金術に長けた人はなかなかいないと思います。
０３さんご自身は、他の人と比べて、何が勝ってるとお思いですか？
運が強いのですか？
０３さんが所有しておられる物件を並べておしえていただけますか？
例 ３階建てＲＣ造１５戸賃貸マンション・・・・・・
私はこのスレをみていて、０３さんのアドバイスは、とても ”なるほど” と思うことがあります。
なので、”自分で勉強しなさい” ではなく、もう少し何かポイントみたいなものを教えていただきたい
と思います。 ０３さんは金融関係の方ですか？一流大学卒ですか？
？？？ もっと親切に・・・
和足はアパートなんて持ってません。 ただ、同じリーマンで、持てる人と、持てない人（ほとんどの人）
との差は、一体何なのか・・・・・それが知りたいのです。
>>94
しっかり本業で稼ぐ。
かみさんもしっかり稼ぐ。
公立保育園に入る。
（２５年前の東京２３区内は、子供２人合計でも１３０００円が上限でした。）
安い家賃の所に住む。
昔は住宅公団の２万円くらいの賃貸に住んで、会社から１万円くらい家賃補助を受けていました。
その後、家賃１万円弱の社宅に住みました。
時期を見て、投資をする。
第二次オイルショックの頃から株式をやっていました。
ヤバくなる前に投資を止める。
３０年間の間に、株式投資を本格的にやった期間は１０年くらいです。
株式投資にしても、不動産投資にしても、普段の新聞などをしっかり読むことが大切です。
まずは、身近なところから、すこしずつレベルアップしてやっていくことです。
それと、人が行動していることをよく観察することです。
これは相手がコンピュータでも同じことが言えます。
今年から青色申告（複式簿記の６５万円コース）を始めますが、
最近、仕訳から総勘定元帳を自動作成するものを自ら考えて作りました。
古いアパートの解体が始まりました。あっという間に終わりました。
>>97
建築が始まると約４ヵ月で竣工かな。
軽量鉄骨だと、予定よりも早く出来てしまうことが多いですよ。
１００坪の敷地だと、２階建で建築面積６０坪、法床面積１２０坪くらいですか？
６０００万円〜８０００万円くらいで出来るんじゃないの？
昨年、建物を解体したりで、不動産所得がゼロになりました。
予定納税していた分が、先日還付されましたが、
高い金利のおまけも付いてきました。
（昨年７月末に２０万円予定納税していた分に、５０００円のおまけ付き。）
スレ主、騙されたんですかね。
これでは建物が建てあがった頃に、トラブルが続出するわ。
大手のメーカー、まったくいい話は聞きませんね。
家賃保障＝メーカーの思いのままに家賃はどんどん下がる一方。
水道が壊れた、電気が切れたくらいのレベルなのに、指定業者以外お断りで、
法外な請求をされる。更新料はなしでいつ更新したのか不明。
あげくの果てには適当な作りで、すぐ塗り替えしたほうがいいとかいう始末。
私の周りにはだまされて泣いている大家さんがいっぱいです。
結局名義はおばあちゃん、おじいちゃんなんで、困るのは相続したあと。
ウチの旦那さんの親の賃貸アパートは地元の業者に頼んで10年たちますが、
空いていた時はほぼないくらい。いい作りだし、コストもかかっていません。
地主のみなさん気をつけましょう。
スレ主さん。
アパート建て始めたのかなあ？
それとも騙されてしまったか。
私も同じような身分でして、建て替えを検討している者でございます。
メーカーはパナかハイムがよいのかと思っているのですが、評判はどんな感じでしょうか？
形態は、軽量鉄骨２階建１Ｋ×８部屋（３０平米）を考えています。
またどのくらいの建築費がかかるのか、ご意見を宜しくお願い致します。
>>105
まず、その前に
＞形態は、軽量鉄骨２階建１Ｋ×８部屋（３０平米）を考えています。
なぜ、この広さと間取りで、２階建、軽量鉄骨プランになるんでしょうか？
うちの場合は、商業地域で防火地域。
３階建にするか４階建にするかで、色々とプランを立ててもらって悩みました。
また、どうして１０室未満にするんですかね？
他にアパートや貸家を持っているならいいですが、
単独でとなると、１０室または５棟での事業的規模になぜしないのでしょうか？
事業的規模にすると、
青色申告控除が１０万円から６５万円になる（複式簿記が前提）し、
損益通算や損失の扱いがかなり有利になります。
>損益通算や損失の扱いがかなり有利
そうなんでんすか。全く無知なもので・・・もっと勉強します。
ＨＰや近所で２階建８部屋タイプをよく見るもので、そういうのがいいなあと思っていました。
お金は借りればよいのですが、予算的にもそんなに大きな建物は建てられないかとも思っていました。
事業的規模を検討します。アドバイスありがとうございます。
メーカーのおすすめはありますか？
>>107
メーカーは、大手ハウスメーカーやあなたのご贔屓会社に、
自分が考える建築への考え方を示して、
どのようなプラン・どのような仕様で、
どのくらいな価格でのものを示すかを出させて、
比較検討されるのがよろしいと思います。
昨年建築した物件では、
１億円程度の総額で、２千万円くらい価格を勉強してもらいました。
仕様を決定するのは建築主ですが、
建築会社からの提案もありますので、
それについては理由を含めて謙虚に聞いた方がいいと思います。
ただし、それは地元の不動産屋さん等の動向も聞いて、
妥当性があるかどうかの判断はご自身で行なってください。
これは収支計画に、大きく影響します。
>>107
資金計画についてですが、
土地に借金があるなら全額返済します。
それから建物は全額借金で建てるようにします。
土地の借金は、事業的規模であるかないかにかかわらず、
利息分は、他の所得との損益通算できません。
マンション投資などで、よく嵌るパターンです。
借りる金融機関ですが、意外と穴は生命保険会社。
うちは昨年１０月部分実行で条件確定、本実行は１月で３％代の下、３０年間固定でしたが、
まだ、それに近い条件でやってくれる会社も多いですよ。
（ただし部分実行時の金利。本実行は同条件となります。）
いろいろありがとうございます。
完成しました。入居者もすべて決まりました。
>>116
よかったですね。約５ヵ月ですか。
敷地が１００坪で軽量鉄骨なら、いい線ですね。
入居者もすべて決まり、おめでとうございます。
税務やローン、間取り・賃料などの関係、差し支え無い範囲で教えていただけると幸いです。
すみません。事情があって、お教えすることはできません。
>>118
スレを建てておいて、完結したら状況報告をするのが当然でしょう。
そんな秘密主義なら、最初からスレを建てなければいいんじゃないの。
都合のいい所だけ利用して、情けないスレ主さんだね。
当初の予定通り重量鉄骨で建てておけばよかったんじゃないの。
金食い虫のアパートが出来たのにな。
軽量鉄骨だと、それなりの注意点もあるよ。
うちの第一号アパートはこの構造だったからね。
>>119
根掘り葉掘り要求（質問）するネチネチした人だねえ、あなたは。
>>当初の予定通り重量鉄骨で建てておけばよかったんじゃないの。
差し支え無い範囲で教えていただけると幸いです。
>>軽量鉄骨だと、それなりの注意点もあるよ。
差し支え無い範囲で教えていただけると幸いです。
>>120
スレ主の回答待ち。
都市計画法上の用途地域と、建物用途（専用賃貸住宅か店舗併用住宅かなど）が何かで、答えが異なる。
具体的にこれらの条件が書かれないと、回答できないよ。
スレ主の敷地は、土地面積が１００坪だということと、重量鉄骨造を業者が提案してくるくらいだから、いにょう地では無いことだけは理解している。
全部、読んでみました。03さんは随分、大事なことを教えていると思いますよ。
スレヌシさんが、結果について何も書かないのはマナーに反すると思うな。
皆さんに質問です？
３０年ローンで完済できるころにはどうなると思いますか？
２０３８年には、その場所の価値どうなるでしょう。
価値はゼロに近くなるのでは？
私などは断然都内主義なので郊外にアパートなど要りません。管理が大変です。
アパート建てられ安心して大家続けられる時代は終了です。
これから、郊外の僻地アパートは二束三文になるでしょう。
もはやテナントが埋まりません。
これで、地方金融機関が貸し倒れするかもしれません。
少子化・・・困った問題です。
>>123
東京２３区内の賃貸マンション建設では、私も３０年固定金利ローン（金利は３％代の下の方）を一昨年に組みました。
ローンは勿論淡々と返済していきますけど、毎月キャッシュフローがプラス５０万円くらいです。
債務は残しておいた方が得です。
所得税・住民税だけでなく、介護保険・国民健康保険・後期高齢者健康保険・敬老パスなど、年取っても所得が多いと損なことが多いですから、出来るだけ儲けないようにしておくべきです。
建物がゼロ価値になっても、土地は丸ごと残りますし、儲かった流動資産もいっぱい残っていることになります。
マンションを棟毎丸々所有するのは、マンション内の一戸だけを所有するのとは、全然違います。
地方都市の方は２０年くらいのローンにしておかないと、いけないようですね。
借換もしたのであと８年で返済完了ですけど、建物はまだまだ健康です。
空家率が高い地域ですけど、ここ数年は空室が出てもすぐに入居されています。
家賃も最近は下げ止まりとなり、多少高い設定でも入るようになりました。
（１６年前２ＤＫが一戸あたり６万５千円→最悪期は４万円→現在は４万５千円）
>>124
個人事業主さんですか？余裕綽綽ですねー。たいしたもんだ。
>>建物がゼロ価値になっても、土地は丸ごと残りますし、儲かった流動資産もいっぱい残っていることになります。
ってありますが、
それは、減価償却が取れるって事ですか？
不動産事業は、経費が認められるからとかですか？
いずれにせよ・・・所詮土地を持っていて建築しても利回りは８％〜１１％位でしょう。
たかがそのくらいです。
分かりますよ・・オーナーは不労所得なので一度やり始めたらヤめられませんからね。
しかし、どうでしょうその土地価値自体がゼロになったら？
想像したことありますか？
現実にそれが起こりそうなのです・・・・・
悪い頭じゃなさそうだから、野村総研著の２０１５の日本を読みなさい(ポジショントークなのを忘れずに)。もっと先を見なさい。
迷っている感覚思考の交通整理があなたなりに出来ます。
資産家で美田残したい方々にはピッタリですよ。
都内特に都心三区への買い替えをお勧めします。借金なれてるなら買えるでしょ？
たとえ利回り４〜８％でもローン完済後に(区分所有でも)土地の価格は残ります。
それから、日本においては建築コストが高いので問題はマンション建設業者のために家賃回収するって話になりかねません。(中古流通市場が未整備・その関連の税優遇制度がない)
(特に地方はこれから土地値が付かなくなる可能性があります。すでに三大都市圏の関東近畿中部の郊外でさえかなり値下がり現在ゼロってところも実際あります。)
相続は路線価格が問題になるので相続時の評価しだいですよね？
あなたの場合はメイン資産が都内の方？ならまあ良いでしょう！
つまり私の言いたい問題ゾーンは郊外・オールドタウン化するエリアでむしろ地方です。地方は益々財政難からくる諸問題が山積みです。限界＊＊が続出します。目も当てられなくなります。
20年〜30年後あなたのような資産家の地方資産がゼロになる可能性がないとは言い切れません。
現実はもう目の前に来ています。
地方でも、駅に近いなんて言っていたら大変なことになりますよ。
因みに片田舎出身ですが、私は都心三区に、数等の賃貸ビル含め資産シフト済みです、
今からでも遅くないですよ・・・
>>124
個人事業主さんですか？余裕綽綽ですねー。たいしたもんだ。
>>建物がゼロ価値になっても、土地は丸ごと残りますし、儲かった流動資産もいっぱい残っていることになります。
ってありますが、
それは、減価償却が取れるって事ですか？
不動産事業は、経費が認められるからとかですか？
いずれにせよ・・・所詮土地を持っていて建築しても利回りは８％〜１１％位でしょう。
たかがそのくらいです。
分かりますよ・・オーナーは不労所得なので一度やり始めたらヤめられませんからね。
しかし、どうでしょうその土地価値自体がゼロになったら？
想像したことありますか？
現実にそれが起こりそうなのです・・・・・
悪い頭じゃなさそうだから、野村総研著の２０１５の日本を読みなさい(一部ポジショントークなのを忘れずに)。もっと先を見なさい。
迷っている感覚思考の交通整理があなたなりに出来ます。
資産家で美田残したい方々にはピッタリですよ。
都内特に都心三区への買い替えをお勧めします。借金なれてるなら買えるでしょ？
たとえ利回り４〜８％でもローン完済後に(区分所有でも)土地の価格は残ります。
それから、日本においては建築コストが高いので問題はマンション建設業者のために家賃回収するって話になりかねません。(中古流通市場が未整備・その関連の税優遇制度がない)
(特に地方はこれから土地値が付かなくなる可能性があります。すでに三大都市圏の関東近畿中部の郊外でさえかなり値下がり現在ゼロってところも実際あります。)
相続は路線価格が問題になるので相続時の評価しだいですよね？
あなたの場合はメイン資産が都内の方？ならまあ良いでしょう！
つまり私の言いたい問題ゾーンは郊外・オールドタウン化するエリアでむしろ地方です。地方は益々財政難からくる諸問題が山積みです。限界＊＊が続出します。目も当てられなくなります。
20年〜30年後あなたのような資産家の地方資産がゼロになる可能性がないとは言い切れません。
現実はもう目の前に来ています。
地方でも、駅に近いなんて言っていたら大変なことになりますよ。
因みに片田舎出身ですが、私は都心三区に、数等の賃貸ビル含め資産シフト済みです、
今からでも遅くないですよ・・・
そろそろ現実に戻ってこようよ・・・
>>125
あれ、二重投稿になっています。
１２５の方は削除しないでね。
地方都市は「車社会の進展によって、駐車場などが容易に確保出来る国道沿線への商業施設等の集積が進み、駅に近くても必ずしも便益が高い場所とはならなくなってしまったため、駅周辺の空洞化が進んでしまった。」というのは事実です。
新幹線が開通した後の普通列車しか通らなくなった在来線の駅などは、特に酷い状況です。
私が持っている地方都市の物件は、政令指定都市３つに電車やバスで３０分程度で行ける場所にあるので、街自体は大形スーパー数社の撤退などはあって時価の値下がりが一時期はあったものの、現在は下げ止まりから反転している状況です。
不動産投資をする場合、平成４年以降は所得税や住民税の制度が変わり、土地に対する金融費用（支払利息など）は他の所得との損益通算が出来なくなっています。
また、最近の相続税改正で負担付相続（債務・借金が付いた資産に対する相続）の場合、その資産評価は固定資産評価額ではなく時価評価（税務上では路線化評価または固定資産倍率方式評価）するように変わりました。
バブルの時期に変更された新制度「３年間は持っていないと時価評価」からの、大きな制度変更です。
「土地についての借入金は全て完済し、建物には全額借金で建築する」投資方針を今までしてきましたが、今回の相続税の制度変更はどう対応するか思案中です。
また、平成２１年度以降は相続税の大幅改正が予定されていて、もらった財産に対して直接累進課税するように、課税方式が変更されることになっています。
さて、「土地値がゼロになる」かどうかですけど、ゼロにはならないと思います。
収益還元価格を考えれば、極端に安くなった物件は投資対象になるからです。
数年前まで、株式が不人気で定期預金金利が非常に低かった時には、株式で年５％から１０％近い配当金をもらっていました。
不動産でも似たようなことが言えます。
リスク管理を考えた場合、同じ地域に資産を集積するのは、いかがなものでしょうか？
東京２３区内には同じ区に賃貸マンションと歩いて数分の所に自宅を持っていますが、地方都市のアパートを持っている同じ市町村にも戸建用の７０坪の更地を確保しています。こちらは歩いて数分とはいきませんけど、車で数分の距離です。
スレ最初から拝見しました。
03さんの詳細なアドバイス大変勉強になりました。
でも、スレ主さん
これだけ親切なアドバイスを受けながら、ちょっと身勝手な印象です。
親切には感謝を示すのがエチケットじゃないでしょうか、、？
03さんのように的確なアドバイスをしてくれる方は貴重な存在ですよ。
無意味な重量鉄骨で無駄なローンを組まずに済んで良かったですね。
（ニッコリ）
>03さん
その豊富な知識と経験を語る
サラリーマン大家さんのスレ立ててくれませんか？
03さんの的を射た話は大変勉強になりありがたいです。
よろしくお願い致します。
>>129
＞サラリーマン大家さんのスレ立ててくれませんか？
単に「サラリーマン大家」と言うと、だいたいが投資マンションの一室オーナーという方が大半だと思われます。
私のように、土地を購入して全て借入金を返した後に、全額借金で賃貸マンション（または賃貸アパート）を建設された方は、非常に少ないと思います。
従って、そのような少数を対象にしてのスレを立てるのは不適当と考えます。
おりに触れて投稿はさせてもらいますので、独自のスレを作るのは見送りとさせていただきます。
１２９です。
スレ立て見送り、残念です。
そうなんですよね。だいたいが投資マンションの一室オーナー程度。
理想は土地を購入して賃貸マンション（または賃貸アパート）を建設しているサラリーマン大家さんです。
サラリーマンから自力でそこまで成し遂げるのはご立派です。
サラリーマンで財を成し、６０歳からは不動産賃貸業を専業でというのは素晴らしいです。
定年後も事業があってローンが組める高齢者って素晴らしい。
03さんはじめ皆さんの貴重な書き込み大変勉強になります。このサイトには最近出会いました。ここまでこのスレを読んできまして私もアドバイスをいただけたらと思いました。新しくスレをた.てようかとも思いましたが、スレ主さんには申し訳ありませんがこの場を拝借することに致しました。お許しくださいませ。
ＴＸ路線とある駅前商業区(建蔽率８０%容積率４００％)、駅から徒歩３分、約５００坪(南北に４５ｍ東西に３８ｍ)北に３０ｍ４車線道路、東西南は今のところ駐車場。１階はテナント必須、100％自己所有。マンションを建てようと思ってます。現在、地元建設会社２社と東建大東大和積水の６社にプランを練ってもらっています。
賢明な皆さんだったらどんな建物を建てますか？
ご意見頂けたら幸いです。
よろしくお願いいたします。
>>132
いい場所に持っていますね。
北側道路の商業地で幅が３０ｍだと、高さも１０階建までいけるじゃない。
同じ幅でも南側道路だと、北側の日影規制などで高い建物が建てられない所が多いね。
商業系建物だと強みがあるのは、大東さんと大和さんです。
雑居ビルになるわけだから、主要構造部は重量鉄骨か鉄筋鉄骨コンクリート造が普通ですね。
工期やコスト的には重量鉄骨造が有利ですが、住宅部分の住み心地を考えると鉄筋コンクリート造も選択肢です。
鉄筋鉄骨コンクリート造は、スパンを大きく取る必要がある用途のテナントだと必須なので、どんな商業施設を入れるかを考慮しての選択だと思います。
積水さんは、商業系はあまり得意分野ではありません。（３階建までの住居系は得意分野です。）
東建さんはお付き合いが無いので良くわかりません。
地元の業者でも、かなり大規模な建物になると思うので、慎重な選択が望まれると思います。
０３さんアドバイスあがとうございます。私もＲＣ１０階で考えています。たしか日影規制は無い区域と思います。一階のみテナントとすることに決めました。しかるに商業系建物に強いという大和と大東さんのアドバンテッジはこの点ではないですね。また地元業者にするか否かは、コストと利回りを考えながらも回りの環境を鑑みて決めたいと思います。一括借り上げにはこだわりません。
固定資産税についてはまだ細かく気が回りません。が大事なことですから勉強をしないとと思っていますのでありがたいです。今月中には業者を選定したく思っています。
>また大規模物件を建築する際、賃貸住宅を大量供給してしまうのは考えものです。
とありますが、どういうことでしょうか？わけをおご教示くださいませ。よろしくです。
>>136
小規模な賃貸マンションなら、付近の賃貸需給にはあまり影響を与えません。
しかし、敷地が５００坪あって１０階建で一階以外を全て賃貸マンションにしてしまう計画だと、何戸分の賃貸住宅が出来るかを考えてみてください。
仮に一階をめいっぱいテナントにすると、防火地域なら５００坪まで（建蔽率は８０％ですが、境界線ギリギリまで建蔽率１００％まで建てることができます。）可能。
残りを住宅にして外廊下やバルコニーは容積率に含まれないから、大きめのファミリータイプを２０坪で１５００坪作ると７５戸も出来てしまいます。
おそらく賃貸ももう少し小さく作るだろうし、テナントも駐車場などを考えると半分程度に抑えると、１５０戸程度の供給となります。
かなりの大規模賃貸マンションが出来ることになります。
駅近で有利ではありますけど、ＴＸ沿線での供給だという点を考慮すると、いっぺんに大量供給するのは危険だと思います。
北側の道路付きが長いようなら、２期に分けて２棟を時期をずらして建てるという選択肢もあります。（資金繰りはこの方が楽です。）
テナントがどの程度の広さを求めるかというのもポイントになります。
広い面積の必要なのを想定しているなら、２棟というやり方には無理があるかもしれません。
たしかに０３さんのおしゃる通りですね。
規模についてですが、地方は都会と違い車社会です。駅直近とはいえ駐車場は100％確保しないと厳しいですね。カップル向けの４５〜５５㎡に固まりつつあるのですが、そうなると理想は各戸２台ほしいところです。駐車場から考えていくと自ずと規模は決まってきます。周りの駐車場は当分は利用できますが・・・
ＴＸは開通して２年９ヶ月です。沿線の区画整理事業もまだ終わってはいません。開発もこれからってところで発展は未知数です。地方は車が交通の主役で鉄道はサブですから。
分譲マンションも供給過剰で売れ残りが出ているのが現状です。これは賃貸に悪影響を及ぼすのは必至です。賃貸も供給過剰気味ですから競争はますます激化していくことでしょう。
また少子高齢化が進む日本の将来は不安要因でいっぱいですし、建築資材の高騰もありますます賃貸経営は厳しくなると考えます。
これら、駐車場と周りの開発状況、将来の日本の経済状況、住宅事情で考えると400％の容積率いっぱいの規模のものはこの場では無理ですね。
２期に分けて建てる構想は経費削減からリスク削減になる。後の楽しみも残るしで有効ですね。
テナントは竣工前に入居が決まっていれば理想ですが・・・周りのテナントを見るとまだまだ苦戦を強いられる状況です。
リスクを減らし確実に客ずけできる、面積に余裕のある大きさでと考えています。４ないし５×１０
くらいのものでと！
>>138
全体構想として、その方向で進むのがよろしいと思います。
ただ、少し引っかかる点があります。
＞カップル向けの４５〜５５㎡
この広さ、地方都市でも東京２３区内でも、ボーダーラインの広さなんですよ。
一番経営しずらい広さなんです。
うちの経営している東京２３区内の地域では、１５〜３５平米くらいまでが一人所帯かそれに近いグループ、４５〜６５平米くらいまでがファミリー向けのグループ。
同じく経営している千葉の地方都市だと３０〜４０平米くらいまでが一人所帯かそれに近いグループ、５０〜７０平米くらいまでがファミリー向けのグループで、貸家のニーズも高い。
いずれもその地域の中心駅から徒歩圏内です。
地方都市ではファミリーは駐車場２台が当たり前ですね。（それも機械式は嫌われるので平置きが中心。）
いずれの地域でも、賃料はファミリー向けと一人所帯では、かなり異なります。
ＴＸで駅近なんで、駐車場は当然必要として、あとはその広さでファミリーが集まるかどうかですね。多少狭くてもそういう点では駅近は便利で集まり易いとは思いますけど、マーケットリサーチは慎重にされた方がいいですね。
（狭めのファミリーは、出入りが多くなりがちで回転はききますけど、今時礼金を沢山とれる状況ではないですから、管理の面倒くささと収益の上がり方で考慮する点はあると思います。）
マーケットリサーチは６社それぞれでした。大東積水さんは６０㎡で５階建てと６階建てだったですね。１０階で練り直し頼みましたが。
大は小を兼ねるといいますが、４５〜５５㎡はファミリー(子供のいる家族)向けには狭く、最適ではないでしょう。反面、４５㎡は単身者でも手の届く家賃設定が可能です。駅直近で商業区域は子育てには最適の環境とはなりにくいかと。将来は小中学校建設予定地は近くにあるものの何年先になることやら・・？子育ては近くに学校や子供が遊べる公園などがある閑静な住宅街が良いのではと考えます。
ここは、余裕のある単身者と子供がまだ居ないカップルを対象に考えました。また、子供が生まれても小学校入る位までは住めるかなと思います。
建設コストも戸数の割には抑えられます。
出入りが多くなり安定に欠けることに少しの不安はありますが…
>>140
そう、一人住いと、ファミリー住いの、丁度中間の需要になっちゃうんですよ。
昔は、礼金がいっぱい入って、出入りが多く、一番利益率が高い広さでした。
今は、礼金がなかなか取れないし、立退きする場合も経年劣化分は大家さん負担になるのが一般的なので、立退きの後整理でかなりの出費を強いられることもあります。
出入りが多いのは覚悟での経営になります。
また、一人住いとファミリー住いの賃料設定には結構大きな差があります。
この中間は、賃料設定が難しいんです。
１０階建にした場合、では大きいのと小さいのとその中間を作ろうと思うと、水平方向に区分しないとうまく作れません。柱の位置を上下階で変更するとコストアップになるからです。
でも床面積が広いんだから、そのあたりのやりくりはつきますね。
３パターンの住戸にするのが賢い選択だと思います。
駅近でも広いファミリーは、それなりに入るものです。（全体の１〜２割程度に抑えるのがベスト）
03さん、ご無沙汰です。
おおよそ固まってきましたので報告です。2案に絞りました。
一案はファミリータイプの約60〜70㎡超の2LDKものを2タイプづつで36戸。
二案は約45㎡の1LDKのを3戸と56㎡2LDKのを2戸づつの45戸です。
一階はテナントですね。
東西約38mの幅では5×10もギリギリ可能です。もちろん4×10の方が余裕はあります。
駐車場は自走式の二階立てにして22プラスすると約60台確保出来ます。
利回りを考慮しなから決定したく思っています。
水平方向に3タイプ取るには杭の間隔が均等にとれないめ割高になるとのことです。コスト削減のため杭の間隔を均等にして角屋部の廊下を利用してのプラス10㎡です。
東建の内廊下ホテルタイプの高級賃貸マンションも利回りによっては選択の価値ありかなと！？
建築資材が上がってきているため早く決めたいと思っています。
>>142
＞水平方向に3タイプ取るには杭の間隔が均等にとれないめ割高になるとのことです。
重量鉄骨造ですか？
コストは安くなりますし、施工期間は短くなります。
床には防音のためにＡＬＣが必要。最近のは標準で装備されているね。
外壁も傷みにくい素材が多い。
鉄骨造なら、これらの条件は必須です。
内廊下の採用ですけど、高級感は醸し出せます。
ただ、容積率では廊下の面積が算入されてしまって損ですし、換気設備を廊下側に採ると廊下をぶち抜いた換気設備になってしまいます。
出来るだけ、バルコニー側に排気する設計にしなければなりません。
また住んでいる人にとっては、通風に問題があります。
すんなりと、通風が採れないのです。
東西３８ｍで５戸だとスパンが平均７．６ｍ、すごいワイドスパンですね。
ということは、奥行きが７〜９ｍということですね。
間取りが窮屈になっていませんか？
気になった点を書き出して見ました。
スパンは6mくらいです。
38mだから車の出入りに5mは必要ですから5戸だとギリギリですがとれますね。
奥行きは8mなら48㎡だし10mなら60㎡です。
建設コストを加味しながら決めます。
大は小を兼ねますが…
悩むところですね。
中廊下も一長一短あるようですね。
38mとは敷地の幅です。
鉄筋コンクリート造です。分かりにくくてすいませんでした。
アパート経営を始めました。完から一ヶ月たちましたが、借り手がつきません。どなたかアドバイスをお願いします
>>146
どういう考えで建設をしたのでしょうか？
お客さんはどのような方を目標としていますか？
立地条件とその周辺地域のリサーチはどうされましたか？
まずは、スタート地点からのお話がないと、何も理解出来ませんよ。
資産作りです。土地から買い、１ｋ＋ロフトで、８件の木造アパートです。駅から徒歩９分です。
仲介業者がおっしゃるには、完成した時期がよくないとのことで、今はまだ動きがない時期で、２，３月までは埋まらないかもしれないとのことです。新築なのでずっと埋まらないことはないとのことですが・・・
８月竣工は、業者の都合上、建物代金が安くできたからです。私は他に、分譲マンション一室を貸しています。愛知県です。特急も停まる駅です。
業者によると、２、３月竣工の建物が多いため、時期をずらすと各工事人の手配がしやすいため安くできるとのことでした。
>>150
そうすると、８戸１棟と１戸の所有ということになりますね。
不動産の建物だけでは事業的規模には達しません。
他に事業所得などがあると複式簿記を条件として青色申告の６５万円所得控除を受けられますけど。（５５万円の簡易簿記での扱いは制度廃止となりました。）
駐車場を何台かもって事業的規模にされていますか？
東京の２３区内だと、秋の異動もあるためそれなりに入ってしまいます。
異動の時期ではなくとも、物件に魅力があれば、定期異動の時期でなくともそれなりのお客さんは付くはずです。
物件のコンセプトをどうするかを、充分に検討されたのでしょうか？
業者の言いなりだと、作る方の都合のいいように作ってしまいますよ。
このあたりはどうでしたか？
セキュリテイシステム完備 インターネット無料 トイレと風呂別などなど。駐車場など持ってません。マイホームの住宅ローンも抱えてますので、住宅ローン減税の恩恵があり、現状は所得税は無税、住民税もかなり少ないです
>>152
収益が上がって不動産所得が黒字になると、事業的規模での経営と青色申告所得控除６５万円のありがたみがわかるはずです。
１０戸または５棟以上が事業的規模の基準で、駐車場などが別にあるとそれより少ない戸数・棟でも事業的規模と認められます。
大赤字が出た時の繰越控除が認められたり、他の所得との損益通算が認められたりと、別のメリットもあります。
事業的規模で無いと、解体・再築とかの場合の大赤字での損益通算は認められませんし、青色申告控除も１０万円です。
どんな顧客を相手にされていて、それに合うような仕様で無いと、なかなか顧客は入りません。
>>152
あなたは１４６でしょう。
あなたが、どんな考えで物件を建設したかの考え方が何も表現されておりません。
物件への入居があまり無いなら、まずは考え方と周辺状況を説明することが、問題解決への近道だと思いますよ。
1Kなので独身をターゲット。沿線沿いに大学があるため学生もターゲットです。
アドバイスください。
1Kで占有面積は？
駐車場は無いのかな？
周りにスーパーやコンビニはあるかな？
学生がターゲットなら新築でも賃料は高いと難しい！
近くの賃貸アパートマンションはどうなの？
情報が不足です。
１ｋ+ロフトで1人暮らし限定ですが、同棲は気ずかぬふりをします。学生、社会人とわずです。駅から徒歩９分、近くにコンビニ、スーパー、飲食店何でもある住宅街です。駐車場はありませんが、近くには月極め駐車場はたくさんあります。家賃は相場45000〜50000円くらいで、相場にあわせてあります。・・・・・・・昔は竣工前に満室になった・・・とある不動産屋にききましたが、本当なんでしょうか？03さんの場合はどうでしたか？長年不動産賃貸業をやられて、よかったですか？儲けはありますか？満足されてますか？
>>159
地方都市ではかなり厳しく、東京２３区内ではかなりの楽勝です。
今は、地方都市でも賃料は大幅に下がりましたが、満室にしてなんとか黒字を確保しています。
駐車場の設置についてですが「あって当たり前で、ただが当然」という地域では、駐車場設置が必須で、ファミリータイプだと２台確保が常識になります。
東京２３区内だと、無くて当然。駐車場より賃貸住宅戸数確保の方が、資金効率がいいからです。
うちの地域ではワンルーム条例があるので、それに引っ掛からないような仕様にしました。
（１０戸以上だと管理人室が必要。ワンルーム９戸と１店舗で事業的規模はクリアです。）
不動産屋の言っていることをまともに信じているのですか？
入居保証をその不動産屋さんがしてくれるなら、信じるのもいいでしょう。
ただ、いずれは自己責任の管理契約になってもやっていけるだけのノウハウはつかんでおいた方がいいでしょうね。
地方都市の物件は当初１０年程一括借り上げ契約でしたけど、２年単位での家賃改定で当初は苦労しました。自分でも現地に足を運んで真剣に問題点の対応をして、管理会社もそれ以降は手抜きできないようになりました。
色々と設備の故障や法令変更による新規設備設置など、持ち出しも多いですけど、それなりにやっています。
随分お手軽な大家さんだな。
一括借り上げに頼らないと不安がある所にアパートは建てるべきではない。
最初は新築だから満室にはなる、でも先き行き入らなくなる。すると家賃の見直しで下げられてしまう。結局もうけ無しということに。一括借り上げに頼らないでも十分やっていけるところに建てるのが大事です。
立地する環境をよく分析して、変なところには建てるべからずです。
>>162
一概に、言えることではありません。
また同じような一括借上契約でも、会社や物件によって控除率はかなり異なります。（５％〜３０％）
家賃設定を当初いくらくらいにするか、その後の空室率はどの程度か、これらによって２年後の契約賃料が異なってきます。
地方物件の場合、元々の家賃相場そのものが大幅に下がった時期がありました。
地域全体での空室率が上昇すると、その後は空室が発生しなくとも契約賃料は下がることになります。
「変なところには建てるべからず」は、防災面などからは言えることですけど、立地に合った用途の建物を建てるのが原則です。
そんなことよりも、周辺物件との競合を考慮し、その中でも魅力を持たせた物件を建築するすることと、竣工から長期間経った場合は、どのようなリニューアルをすべきかを決める必要があります。
これは借上げ契約だからとか一般管理契約だとか自己管理だとかとは無関係な、大家さんの命題です。
０３は家賃保証は利用していますか？ 現在の賃貸経営物件は何を何件で、将来的にはまだ増やしますか？
７/12とはどういうことですか？？
家賃保証をされている物件は新築ですか？もし、新築ならば家賃保証は必要ないと思ったのですが・・・・・先日S○Iプランナーズの営業担当者とお話しましたら、不動産やとしては、新築だからこそ家賃保証契約をしたいとおっしゃってました。ということは大家さんにとっては損ということか？？・・・・と思いました。
>>170
＞家賃保証をされている物件は新築ですか？
新築ですよ。最初のうちは何があるかわかりませんからね。
融資も、そういう条件で金利が安くなります。
３０年間相手側が借上げを義務付けされている契約ですけど、どこかの会社のように２０％〜３０％控除されるわけではありません。うちは７％控除です。
ずっと借上げにはこだわりませんが、入居が順調でその後の推移に問題無ければ、敢えて管理契約に移行する必要は感じません。
大家が損するのは、周辺相場も下がる時や、空室率が高くなるような場合です。
普段から法令や建築に関する資質を高める努力をすることは大家には大切で、それをしていないと借上げした不動産屋に契約更改時に不利な条件を突き付けられることになります。
これは借上げか管理契約かには関わらず言えることですが、住人や近隣の人が起こす色々なトラブルを管理会社任せにしないで、大家さんが積極的に対応する（直接対応することは避けてもいいですが、少なくとも解決の方向性を示す必要があります）ことが大切です。
金融機関が貸し渋りとなり、今後の賃貸住宅建設は融資面からもかなり厳しい状況になりました。
ということは、賃貸住宅建設がへり、既存の大家にはよいことですね。
>>173
＞賃貸住宅建設がへり、既存の大家にはよいことですね。
必ずしもそうなるかどうかはわかりません。
要するに、信用収縮が中小企業への貸し渋りという状況となり、結果として新しく賃貸住宅を作る融資への妨げになっているということです。
数年前に投資ファンドがハッスルしたため、土地価格が上がったけど賃貸価格は下がったという事象がありました。この逆現象が起きています。
賃貸価格が上がっているということですか？大家にとってはいいことですね。
>>175
逆現象は「土地が下がった」方だけです。
賃貸相場は、そう簡単には上がりません。既に大量供給された後です。
古いアパートの建て替えや新規供給がストップあるいは多少減少しただけです。
景気後退で需要が減ると、空室率が増加する地域は、また賃貸相場が下がります。
分譲が売れ残り安くたたかれて賃貸にまわる物件が増え、既存の賃貸マンションを圧迫すると思われ…
賃料の下落傾向は今後長く続きそうです。
お先真っ暗。
これからますます不況風が吹きまくりそう。
突然ですか物知り博士の０３さんに質問です。
大成ユーレックのプレキャストマンションって評判どうでしょう？聞いてますか？建てる予定あるのですが！
>>181
コスト的にどんなものでしょうか？
賃貸マンション建てるんだったら、軽量鉄骨造や木質パネル工法、重量鉄骨造、それから在来の鉄骨コンクリート造と、段々コストと建設する期間がかかるんだけど。
これはかなり後者の方ですね。
それもかなり自由度が低い工法じゃないんですか。
他の工法との相見積はとれるけど、どうなんですかね。スペックと価格での比較は。
私ならよほどメリットがない限りは不採用です。
１８年前にアパート建てる時に、大成パルコンやへーベルハウス（旭化成）も選択肢の一つに考えて、軽量鉄骨や重量鉄骨などとも含めて相見積を取りました。（へーベルハウスは壁がＡＬＣで耐力を持ちませんから、構造的には大成と異なります。）
結果、一次の見積でこれら２社は撤退してしまいました。
その後にも数回声をかけたんですけど、叩かれるとわかるとさっさと敬遠されてしまいました。
規模とかロケーションもあって敬遠されたと思うんですけど、「大規模にやるなら選択肢の一つに入れてもいいのかな。」と思います。
しかし、マンション経営はもうからず建築やさんと銀行のために建てているようなもの、とよく言われます。
大東･東建･大和ハウス･積水･レオパレスの一括借り上げがほ賃貸アパマンの８割以上を占めるところもあると聞きます。中には建築費が高くて銀行に支払うと固定資産税が残らないなんて大家さんもいるとか。よく勉強しないとメーカーの餌食になってしまいますから、素人大家さんは要注意ですね。
プレハブは一番安上がりなはずですが…
>>183
どういうお立場での発言でしょうか？
具体的にどうなのかを書かないと、伝聞での説明では理解出来ないのではないでしょうか？
＞とよく言われます。
＞ところもあると聞きます。
＞さんもいるとか。
この３点、具体的にはどうなのですか？
みんな又聞きなので…
そのような表現になりました。
>>185
経営環境は確かに厳しくなっています。
ある程度の資金がないと、昔みたいにだれでも儲かるというわけにはいきません。
最低、土地購入資金（または土地そのもの）は無借金で。
大手の業者は仕様に比較して定価が高めになりますから、言い値で購入するのは後々が大変。
ただし、資金の借入ではかなり金融機関に無理が通ります。（固定金利で割安なレートでの借入が可能。）
０３さんに質問です。
管理はどこまでやってるのかです。
たとえば退出時の現状回復費用の査定とかとても厄介です。どこまで立ち入って関与しているのか教えて頂きたいです。
>>187
古いアパートは業者と管理契約を結んで、ある程度は任しています。
和室が主体でしたが、近年は畳の劣化分は大家負担が多くなりましたので、洋室に変更しています。
新しいマンションは、一括借り上げです。
実は大和ハウス制品で街の不動産屋さんに管理をまかせている、築１２年木造アパート２階建て４８㎡２ＬＤＫ４室と、築６年木造２階建て２？㎡１Ｋ４室の２棟を老母から、お前が管理しなさい売り上げはやるから、そのかわり固定資産税やかかり一切を納めなさいと言われ、もらい受けました。土地建物とも母名義で贈与はされてません。
先日、いきなり畳みの取り替え費用含めかなりの請求が来て戸惑っています。なんか不動産やさんが業者からピンハネしているようで…
退去時には大家もやはり立ち会った方がいいのですかね。なんか納得できません。
煩わしいですがどこまで大家は関与したらいいのかなと迷います。
ちなみに３年前に大和ハウスのセジユールモナリエ２階建て１４室を建てましたがこちらはリビングさんの一括借り上げです。名義は妻になっています。
０３さんは何棟も所有しておられるようですが、退室時の現状回復に当たってはどのように対応されてますか？
>>189
＞いきなり畳みの取り替え費用含めかなりの請求が来て戸惑っています。
対象面積と具体的な請求金額は？
＞退去時には大家もやはり立ち会った方がいいのですかね。
退去時ではなく、復元前に立ち会えばいいはずですよ。
うちの管理会社は、畳の部屋を洋室に変えるのに数万円でやってくれます。
腰板もプラスチックの安物ではなくて、木製です。
０３さんに報告です。
結局、５６㎡の２ＬＤＫ角部屋と４６㎡の１ＬＤＫの２タイプの１０階建てＲＣのマンションに決めました。
設計士に設計を依頼しての競争入札の結果、施工会社も決まりました。１年半待ったおかげでかなり安く建てることが出来そうです。
６０㎡以上のファミリータイプは近くに大規模の分譲マンションがあるため、将来、賃貸に回ったときの競合を避け止めました。独身貴族とカップルがターゲットです。
主な仕様は、オール電化、ペット仕様（ドッグラン、洗浄室、うんちダスト）、ペアガラス、エアコン２基、オートロック（ＴＶモニター付き）、高速エレベーター、浴室乾燥機などです。
いま、サブリースの交渉中です。
１年半経ちましたが、０３さんに報告出来てホッとしてます。
貴重なアドバイスありがとうございました。
ではでは・・・・・
大丈夫ですか？ 先日ワールドビジネスサテライトで、住友不動産の賃貸マンションが紹介されていましたが、家賃３ヶ月分サービスなんてやってました。そうでもしないと入居者が決まらないということでしょ。下手すりゃそれでも入居者は決まらないでしょうね。これからはアパート、マンション経営なんて危ないですよ。
>>192
久しぶりにこのスレを見たら、約２年ぶりの投稿を２月にされていたんですね。
少し広めの小家族向きということですね。
以前の計画から考えると、かなり戸数は多くなったんですね。
賃料はファミリー向け程はとれませんが、そこそこ入居が進めば、堅い経営ができると思います。
確かにここ１年で建築費そのものの相場も下がり、業者もあい見積もりでかなり単価を下げてきたのでしょう。
今後の推移も教えてください。
うちの方は、最近地方都市のアパートの方で年末に３年ぶりに空き家が発生しましたが、２ヵ月ほどで満室になりました。
こちらはサブリースではなく管理会社とは管理契約です。
東京２３区のサブリースマンションの方は、賃料の低下もなく満室が続いています。
０３さんにお聞きします。
現在横浜市内私鉄沿線で駅から徒歩５分前後の商業地に、６０坪の土地をもっています。
そこに自宅兼１R賃貸マションを建設しようとゼネコン数社から見積を取っています。
１Fはテナント最上階に自宅、その他のフロアーに１Rを２０戸造をRCで造る計画です。
PC工法も金額が安く、工期も短いので選択肢にあるのですが、評判がまちまちなので現在はRCでと思っています。
ただ見積もり概算が相場と言われている金額よりかなり高い金額が出ています。
どうすれば、より安い見積の業者を探すことができるでしょうか？
１部屋いくらという業者と坪いくらと言う業者がいます。
まともな業者を探す方法を教えて頂きませんか？
よろしくお願いします。ちなみに前面道路は東南で８ｍです。
賃貸マンション専門の設計士にその土地に最適の設計をしてもらい、相見積りで施工業者を決める！これにつきます。
一括借り上げは止めた方がいいね。
不景気な今がチャンスです。
私は３０年ローン当初５年固定金利で、ある都市銀行から１.２３%で５億円借りました。
そろそろ動かなかったマンション建設も胎動を始めました。
今がチャンスですよぉ！！
５階建てワンルームマンション？
３０年一括借り上げのデメリットを教えてください。営業の方たちはメリットしか教えてくれません。
３０年分の家賃を今くれない。
>>195
なぜ、自宅と兼用にするのでしょうか？
かっては、自宅と賃貸マンションが同じ敷地の建物だと、全部が８割評価減になり、相続対策に有効でした。
今は、面積按分なので、別の場所に住んでいても、相続税減税効果はさほど変わりません。
賃貸マンションの一部（大体が最上階周辺）に特定の権利確保者がいる場合、建物管理の運営が面倒になります。
大家の必要経費も按分で自家消費と区分しなければなりません。
賃借人側からも、建物そのものにあまりいい印象は持たれません。
ＲＣ（鉄筋コンクリート造）は費用と工期で不利な面もありますが、寿命も長くなるので、鉄骨造などと比べてどちらが得かは長期修繕計画も考慮して判断するべきです。
道路は北側接道で幅広が有利。
東南道路で８ｍだということですが、問題なのは自分の敷地の北側がどのような都市計画なのかです。
日影規制でどのような規模の物件が作れるかということですね。
また資金の調達はどうするのでしょうか？
ＲＣで２０戸だと、１Ｒでも２億円を超える融資が必要だと思われます。
生保のアパートローンだと２億円が借入限度のところが多く、長期の固定金利で銀行より比較的安い融資が受けられますが、この適用外になりますね。
０３さんありがとうございます。
日陰規制は無いです。建てるのは個人ではなく法人です。
複数の税理士に相談した結果、自宅を兼ねることにしました。
ただあくまでも所有者は法人で、それを役員が借りるという形をとります。
将来的には別に住み、空いたファミリータイプは貸す予定です。
今のところ概算は余裕で２億きっていて、業者は４社で、銀行とセットは３社です。
別途工事なし、消費税全て込みの概算です。
おかげさまで、なんとか良い数字が出始めました。アプローチの方法
を「いくらで出来ますか？」を「いくらでやってくれませんか？」
というようなかたちに変えました。
来週には業者を決めようと思っています。
現在の概算ではまだ不満なので、業者を選定した後に
値段交渉をしようと思っています。
０３さん良い値切り方があったら教えて頂けませんか？
よろしくお願いいたします。
０３ではないですが、４社の業者にバラバラなプラン出させては値切る方法などないのでは。
地盤調査は済んだの？
設計施工の場合、躯体においてもスラブや戸境壁厚、断熱や遮音性能、床や壁、ドア類、外壁材など。設備にしてもピンキリで、仕様グレードによっては建築コストが大幅に違ってきます。グレードを落とされ安くなっても、それは安いとはいいませんよね。素人ではとても鑑別できない。
設計士に設計をしてもらい、同じ条件（スペック）で競争させないと安く出来上がっても安いとはいえない。
>>202さんの言うように、ねぎったつもりでもグレードを落とされたらぶへびです。出来上がった商品を買うのではないから！いくらでもグレードは落とせるんだよね。フローリング材ひとつみてもグレードで値段は半額！なんて業界ですから。遮音性能の高いフローリング材は高いですから。
いまなら
「エコポイント３０万点がもらえる、省エネトップランナー基準をクリアーするスペックでお願いします」
との条件を付けてみてはどうですか？グレードか保たれますので素人でも少しは安心てしょう。
たとえば
プロパンガス仕様と、エコキュート･オール電化省エネトップランナー基準クリアー仕様とでは、１戸当たりおおよそ１００万円も違ってきます。２０室だと２千万円コストアップになります。
このように、建物の性能によって、簡単に施工費用は違ってきます。
すべて工務店おまかせ（設計施工）で値切っても…？？です。
各世帯ごとに上限３０万ポイントだから、ワンルームマンションはエコポイントだけ考えると有利。
サブリース 30年一括借り上げをまとめたページ
かなり詳しくまとめてあります。
http://www.jibundetouki.com/backnumber/20130731.html
大東建託は、止めたほうがいい、契約まではお客様、契約済めば、信じられ程態度が変わる、
手抜きをしたりして、家主を脅す、
本当に信じられない会社だった。
会社全体が低レベルの会社だ、
やはり、セキスイハウスとか、セキスイハイムの賃貸は建物がいいのと、社員教育が徹底しているし、製品の試験のための
試験場がある、しかし、大東建託は試験場もない。
30年借り上げと言っても、10年経過すれば、家賃を下げられる、これからは、人口が減るほうが急ピッチで進んでおります、
第一、10年借り上げだから、実際の家賃が今いくらかも、解らないと言うこともある、
周旋屋さんに行って聞いてみると解ります。本当に空家が多い。
大東建託が言った家賃を認めないと、家賃補償も止められ、入居者募集も無くなり、ネットからも消え、お払い箱になる。
一番いいのは、賃貸なんか建てないことです。50年ものの賃貸を更地にして売ることをお奨めします。
アパートの建て替えとなると大規模になりますね。
一度解体して、建て替えるということでしょうか？
修繕工事ならまだしも、アパートを建て替えるとどのくらいの費用がかかるのかしら
アパートの建て替えでマンションにするのでしょうか？
他の人が言っているように、更地にして売った方がいいのかもしれません。
一等地なら住宅を建てたい人がお金を払ってくれるかも。
どれがベストの形か見極めるのも大事ですね。
好きなのがR不動産。
http://www.realtokyoestate.co.jp/?r=g_trf
マンション1棟リノベーションはやっているかわかりませんが、デザイナーズ風の部屋にしてくれて、建て替えよりも安くなるかな？
個性的なので住人を選ぶかもしれません。ただ、好きな人は好きなので入居率も良くなるのかなとか思います。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
