シノケン　はどうでしょうか？？？

35年間に渡って
家賃下落なし、入居率100%、金利上昇なし、大規模修繕不要
を前提に収支計画を立てられていると思います。

つまり破綻前提、と見えますが…そういうスタイルですか。。

時期が良ければ売却で逃げるってこともありえますが、今は時期が悪いので無理ですね。

そもそもまだフルローンやってるとか、すごくないですか？
いまフルでやれるなら、やるべし。

3年前は普通に出てたけど、今はサラリーマン向けのフルローンは出ないよ

銀行の立場だけでなく、購入希望者のためにもフルローンで貸し出さない方が良いと思います。近い将来、破綻することが懸念されます。

>>2526 匿名さん

破綻の危険は投資にはつきもの。
気にするな。

不動産投資は本来ローリスク、ミドルリターンで安定した収益を得ることができるものです。
破綻の可能性が少しでもあれば投資を見送るべきです。
現在はハイリスク、ノーリターンの状態です。

>>2528 匿名さん
固定資産税の評価額は下がるので、その分利益です

家賃下落、入居率低下、修繕、金利上昇など10年経てば収支が悪化します。
フルローンの場合、大幅な持ち出し(損失)になり、税効果を大きく超えるものです。

シノケンのおかげで2000万円貯金できました。
これで金融庁が煽っている老後も安心ですね。

私も純利益の累計でで1000万以上あります。
取得した時期が良かったためです。
土地値が2倍近くになった今買えば赤字かもしれません。

>>2532
リーマンショック後に新築で購入しましたが、売却査定してもらったら
購入価格の1.5倍で売却できるようです。

現金で投資するならこれで利回り10%は確実
・S&P500
・ランド円サヤ取り
・ペソ円スワップ
・五十日、9:55 BO

・SBIソシャレ

以上5点に分散投資で去年の利回りは30%でした

私は2013年にシノケン株を買い、4年で10倍になり売却しました。
年換算の利回りは78%です。

シノケンアパート購入者です。文京区の物件で一部屋10m2強。空室になっても直ぐに埋まる状況です。
最近は少しずつ値上げをしていますが、状況は変わらないので空室になるのが少し待ち遠しい状況です。本当に世の中、20％とか30％とかという空室率なんでしょうか。それともたまたまいい場所を買えたのか。10年強今の状況が続けられれば、借入金返済が土地値まで進むので破綻なくなる予定です。

シノケンは入居者から苦情の出るやっすい立物ばかり出してるからトラブルが絶えません。
絶対やめた方がいいです

本当に最悪な会社です。

今まで10回以上引越しをしましたが、未だかつてないほど最悪な物件でした。
上の階に住んでいる人の会話やテレビの音が丸々聞こえ、ページをめくる音までも聞こえます。
1年毎に更新料2万円を払わされ、こんなに我慢して住んでも2年契約だから2年未満に退去すればお金が掛かるから我慢してたら、新しいゴミ箱の設置をシノケンが役所に届出してなかったという理由でゴミ回収が1ヶ月なされず、ハエやGが湧き特別にシノケンが有料で回収してくれることもしなかった！
LPガスも家で料理しなくてもシャワー入るだけで毎月8千円ぐらい請求が来る。
我慢の限界だったから入居2年以内に退去したら違約金15万！！あり得ない！！クリーニング費用も固定で3万円！！苦情入れても聞き入れて貰えない！！ぼったくり会社で何も入居者の事は考えてもらえない。
管理費毎月払うくせに鍵を無くして開けれない時は平日の10時から17時に会社に取りに来いの対応だった。鍵代も鍵穴を変えたわけではないのに2万円払わなくてはならない。ぼったくり過ぎる会社がシノケンだ。
二度と関わりたくない。

批判するのは勝手だけど悪い度でいくと
貴殿5割、シノケン3割、仲介2割ってとこだよ

シノケン社を擁護したい…という訳でもないんですが、それ、界壁なくて有名になった会社と同レベル又はそれ以下の防音性では・・・？

>>2539
>上の階に住んでいる人の会話やテレビの音が丸々聞こえ、ページをめくる音までも聞こえます。
建築基準を満たしていない可能性が高い。建築基準を満たしていないなら建築会社、建築士の責任。

>新しいゴミ箱の設置をシノケンが役所に届出してなかったという理由でゴミ回収が1ヶ月なされず、
誰が届け出る必要があるのかというと貸主。貸主の責任。

>我慢の限界だったから入居2年以内に退去したら違約金15万！！
>クリーニング費用も固定で3万円
>鍵代も鍵穴を変えたわけではないのに2万円払わなくてはならない。
この３つは不当請求の可能性があり、貸主および仲介の不動産屋が悪い。不当請求ならば、裁判で取り返す事が出来ます。

>LPガスも家で料理しなくてもシャワー入るだけで毎月8千円ぐらい請求が来る。
プロパン業者が家主に設備を無償提供するなどの便宜を図っている事が多く、アパートのプロパンガス料金は大抵どこでも割高。しかし一人暮らしで月8千円は高すぎるかな。一番の対策は、プロパンガスの料金が高い事を理由に契約更新せずに引っ越す事。

>鍵を無くして開けれない時は平日の10時から17時に会社に取りに来いの対応だった。
これは普通の対応。許容の範囲だと思う。

>入居2年以内に退去したら違約金15万！！
>クリーニング費用も固定で3万円
契約書にそう書いてあったし。

>鍵代も鍵穴を変えたわけではないのに2万円払わなくてはならない。
なくした鍵を拾った人が不正に使用できちゃマズいから交換が基本だし。

>LPガスも家で料理しなくてもシャワー入るだけで毎月8千円ぐらい請求が来る。
エスケーエナジーはガスと電気セットだし。

>>2543
>契約書にそう書いてあったし。
契約書に書いてあれば何でも許される訳ではありません。業者は消費者に不利益な条項を契約書に書いてはいけないし、書いてあっても無効です。
ます、入居2年以内に退去したら違約金15万というのは契約書に書いてあっても無効です。クリーニング費用も、どんなに汚れていても3万円以上はとらないというものならば（消費者に有利だから）無効にはならないが、下限を3万円と定めるようなものならば（消費者に不利なので）無効です。

>なくした鍵を拾った人が不正に使用できちゃマズいから交換が基本だし。
2539さんは鍵穴は変えられていないと言ってますけど。これを2539さんの勘違いで、鍵穴も変えたと言われるのですか？
鍵だけならば数千円のはずです。

>エスケーエナジーはガスと電気セットだし。
具体的な会社名が出てくるところをみると事情を知っている関係者のようですが、8千円はガズと電気代合わせた金額ではないかと言いたいのでしょうか？

>>2544
あなたは弁護士になったつもりなの？それともあなたが法律なの？
ttps://next-gyouseisyosi.com/furi-tokuyaku/

>>2545
法律は、弁護士が決めるものでも、私が決めるものでもありませんよ。
何を言いたいのでしょうか？

>>2546
では何故法律を勝手に解釈して決め付けているのですか？

>>2544
違約金は妥当
ttps://www.leon-works.com/news/iyakukin/

>>2544
>2539さんは鍵穴は変えられていないと言ってますけど。これを2539さんの勘違いで、鍵穴も変えたと言われるのですか？
あなたは自分家の鍵を無くしても鍵交換しないのですか？
強盗に入られても良い人なのですか？

>>2544
>具体的な会社名が出てくるところをみると事情を知っている関係者のようですが、8千円はガズと電気代合わせた金額ではないかと言いたいのでしょうか？

このスレの過去を読み漁ればいくらでも出てくるのに関係者に仕立て上げようとか悪意を感じますね。あなたこそ関係者なのでは？

>>2549
ご紹介のURLにも、初期費用や契約条件が借主よりに譲歩されている場合が多いと書かれていますよ。2539さんの契約の詳細はわかりませんが、違約金条項が無効か無効でないかのポイントは、消費者が不利になっていない事です。

>>2549
>あなたは自分家の鍵を無くしても鍵交換しないのですか？
>強盗に入られても良い人なのですか？
あなたは論点のすり替えをしようとしていますね。鍵穴を交換していないにも関わらず2万円を請求するのは妥当かどうかというのが論点ですよ。鍵穴を交換して欲しいかどうかではありません。

>>2550
>このスレの過去を読み漁ればいくらでも出てくるのに
あなたは過去スレを読み漁ったのですか！それはご苦労な事ですね。
ところで、関係者でないならば何を言いたいのですか？

これは2544さんが正しい。
２年以内退去で違約金１５万は不当だろう。まず弁護士に相談（お金がないなら法テラス）すべきだ。
鍵そのものなら合い鍵1500円くらいです。鍵などその辺で拾ってもどこの鍵かわからないよ。それより住んでいる本人がいいと言うのなら交換必要ないでしょう。というか実際交換していないのでしょう？
エスケーエナジーって？　シノケンエナジーの意味ですね。一見別会社だけれど同じ人たちだよ。アパート建築を中心に　それに付随して発生するあらゆる出費を吸い上げる。わかりますか。これがトータルサポートの意味ですよ。

もはやシノケン関係ない議論ですな

この掲示板はいつも荒れる

そもそもシノケン自体が微妙なのに、議論するほどか？笑

シノケンの物件に住んでいるのですが、音がダダ漏れなので違法建築なのではないかと疑っています。レオパレスや大和ハウスのように調査してもらえないのでしょうか？（有料で頼むしかない？）

>>2557 匿名さん

賃貸は音漏れは仕方ない。
共同住宅だろ。
我慢するかしないかだよ

>>2557
本当に気になるレベルなら自腹ででも調査依頼すれば良いのでは・・・？
それで問題があればそれこそレオパ○スのような社会問題になるかもですが。

>>2559
貸主の許可なしに調査しても大丈夫ですか？

>>2557 匿名さん
木造住宅なんて、そんなもんですわ

>>2560 匿名さん

聞いてみろよ。こっちに聞いても責任ないだろ

普通にちょっと情報収集したら、シノケンの物件なんて割高で低利回りなのが分かるのに、なんでみんな買っちゃうんだろうねぇ。

>>2563
ほどんどのことは代理でやってくれるので、リーマンでも負担にならない。
融資が通りやすい。

あとは知名度ってのもあると思う。
なぜか、ＴＶでＣＭを流すような会社は大きな会社、信頼できる会社というイメージを持つ人が多いように思う。だから企業も、決して安くはない金額を投じてＴＶ ＣＭを流すのでしょう。

昨日クロ現でもやってましたが、不動産投資はもはや世の中から叩かれる存在でしかなくなりましたね・

>>2566 匿名さん
素人が金儲けなんて無理。
なぜ儲ける勝ち組がいるのか考えなさい

投資とは、自分労働せず、利益が取得すること。リスク低下さえ、利益上昇なら、いい投資。
シノケン社のアパート投資のように、フリーロンで、利回り1%なったら、本当にいいか？
フリーロンさえ、保証金や不動産取り得税なども、初期の自己資金だから。
さらに、お金急用の場合、すぐ売却できるか(残高より高く売れるか)

>>2460 現役マンションオーナーさん
フルローンで経営できても、収益が安定。30年後、老後の投資ではと思います。
何もせず、金もらえる投資はないと思うから、もらったのは、間の業者かな？

>>2364 匿名さん

シノケンは、素のサラリーを狙いしているでは？売り上げないと、株が下がるでしょう！良い物件がいっぱいなら、シノケン自ら持ち、管理すれば、と思います。

>>2217 通りがかりさん

株とか、動く時点で、損賠かどうかがわかる。
アパート経営は、最終売却しないと、損賠かわからない場合もある。
だって、シノケンたてから僅か30年？

シ●ケン社さんは将来性…大丈夫なんすかね・・・？

アパート販売は縮小します。
管理戸数が35000戸あり、管理業務による安定した収益があります。
堅実な経営の会社ですが成長は止まると思います。

音漏れがすごい。
隣はカップルで住んでるみたいで、話し声が丸聞こえ。ビニール袋の音とかも。
入居2日しかたってませんが限界で、新しい物件探してます。
カップルだから、いつそういうことをしはじめるのかと思うとこわくて、毎日イヤホンしながら寝てますが、曲と曲の合間の静かな時間がこわい。
だからほぼ眠れない。
今日は実家に帰ってるけど、もう自分の家に帰りたくない。

都内一億一千、地方7000を買いました。
空室率は、宣伝通りです。3年目なので、修理費等は、かかってません。管理費が高すぎるので、利益が出ません。
（レス2512）
↑↑
3年目でこれだと確実に破綻じゃよ。
少し不動産勉強しただけの僕でも分かるよ。

宣伝でも一棟目買って次に二棟目にも着手しました。
みたいに同じようなのが成功事例的に紹介されているけど、内容を見てみると全然成功事例じゃないんだよね。

赤字まっしぐらな物件を買った人が成功事例として紹介されているこの業界ってホントやばいんだなって思うよ

フルローンですと1億円で100万円弱の利益ですから1%弱、たいした利益は出ません。

>>2575 匿名さん
シノケンのアパート8年所有していますが、破綻していません。
家賃は1000円下がりましたが(64000→63000)、入居率は変わらず
すぐ入居が決まります。

シノケンの物件に住んで9年経ちます。
退去の際どのくらいかかるでしょうか？
これだけいるとそんなにかからないのでしょうか？初めての引越しで不安です。
出る際に知っていた方が良いことあれば教えていただきたいです。

ベランダに知らない男の人が立っていたり、となりの外人さんが外にゴミを放置して虫はわくわ、扉は閉めないで大声で喋るわと結構大変な物件でした。

>>2577 匿名さん
シノケンの物件って新築ですよね？
不具合が出始めて費用がかかるのって8年ではなく15年とかじゃないんですか？
厳しいのはこれからだと思いますよ

>>2579
リフォーム費は毎月積立費でとられます。
屋根や外壁は30年は持ちますし、給湯器やエアコンは無償なので
それ以外の費用が多少はかかるでしょうが、15年で1000万円利益
でていれば問題ないでしょう。

大規模改修はオーナーが費用負担します。
外壁はタイルではなくサイディングのため、15年ほどで取り替えます。
屋根を含め、足場を組む補修は多額の費用がかかります。

サイディングの種類にもよりますが、シノケンのは30年持ちますよ

>>25
サイディング自体の寿命は40年ですが、メンテは必要です。
シーリングは10年、塗装は20年

>>2580 匿名さん
こちら素人なのであれなんですが、おそらくどこか収支計算に穴があると思うんですよね。
15年で1000万の利益が出たとしても１年にしたら67万くらい。
1ヶ月にしたら5.5万円くらい。

レス2577さんの物件がいくらで何部屋あるかは分からないんですが、仮に20部屋で3000円値下がりしたら赤字転落してしまいますよね。
この計算には改修？やらメンテナンスなどにかかる費用は入ってない。
しかも満室というのが条件。

後半戦がキツそうな気がしますな。

>>2580 匿名さん
それと、どこかで家賃の下落率は最初の10年が最も高い。って読んだんですけど、1000円で済むものですか？
仮に新築で家賃50000最初とれたとして、次の入居者から49000。
新築と中古ってそんなに家賃変わらないものですっけ？

>>2584 匿名さん
20部屋だと物件価格は約2億円ですので200万円弱の利益が出ます。
3000円値下がりしても赤字になりませんね。物件価格の1%弱の利益には
入居率、経費（税金も含む）込みになります。（実利益です。）

>>2585 匿名さん
シノケンの場合は入居率優先なので、新築でもプレミア家賃になっていません。
（決定するのはあくまて大家ですが、そう提案してきます）
新築と築浅では家賃に変わりはありませんね。

実際入居希望者が家賃高いと感じれば、入居率は下がるはずですが
入居率は変わっていません。

>>2585 匿名さん
ちなみに引越し繁忙期と閑散期で家賃を変える大家は多いです。
その場合、繁忙期に新築で始めて閑散期に退去・募集すると3000円の差は出るかもですね。

15年で1000万円貯まるとして、その1000万円を年利10%の投資で100万円の利益が出ます。

今はどうか知りませんが、シノケンが紹介してくれたのは表面利回り8%前後でしたね。

5%って大手ハウスメーカーの利回りですね。
シノケンは提案しないし、仮にあったとしても融資が通りません。

6-7年前は福岡名古屋で1K6戸5000万円。
400万円の家賃で8%の利回りがありました。
現在は7500～8000万で5%台の利回りです。
地価と建築費が高騰しています。
首都圏では1棟1憶円超です。

物件価格が高騰しているって言っても5%台はないでしょｗ
ttps://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/area/prefecture/dimAll/?realtor_id=&area=&line=&st=&limit=20&keyword=%E5%90%8D%E5%8F%A4%E5%B1%8B%E5%B8%82&newly=&price_from=&price_to=&gross_from=&gross_to=&dim%5B%5D=1002&year=1&structure%5B%5D=4&b_area_from=&b_area_to=&houses_ge=&houses_le=&min=&l_area_from=&l_area_to=&ex_real_search=

>>2594
今日の楽待記事によればアパートの価格は下がって利回りが上がってるようですよ

立地の良い築2-3年の物件は今でも利回り4～5%台ですよ。
楽待で検索してみてください。
利回りの高い物件は訳ありです。
儲かれば手放しませんよ。

>>2597 匿名さん
シノケンの新築アパートで儲かるかどうかのスレなのに
築2-3年の利回りがどう関係するのですか？

>>2598
購入するタイミングが重要です。
5年以上前に購入した人は儲かっている人も多いと思います。
価格が高騰して利回りの低い時期に買えば、数年で赤字経営になります。
築2-3年の築浅物件は収支のバロメーターになります。

＜総武・中央緩行線「平井」駅徒歩9分＞

◆物件概要
物件所在地： 江戸川区平井
土地有効面積： 152.79㎡　
接道： 東側　約2.5ｍ（現況）私道
用途地域： 第1種住居地域
建ぺい率： 60%
容積率： 160%
都市計画： 市街化区域
売地価格： 6,000万円

---------------------------------

◆建物参考プラン
建物構造： 木造３階建
延床面積： 240.48㎡
総戸数： 9戸
建物参考価格： 6,765万円
利回り： 約7.29%（満室想定）

（予定年間賃料収入9,312,000円）

＜南北線「王子」駅徒歩8分＞
＜JR京浜東北線「王子」駅徒歩10分＞
＜都電荒川線「王子駅前」駅徒歩13分＞

◆物件概要（条件付土地）
物件所在地：北区王子
土地有効面積：184.9㎡　　
接道：南東側 約4.0m公道
用途地域：第1種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：160%
都市計画：市街化区域
売地価格：8,500万円

---------------------------------

◆建物参考プラン
建物構造：木造３階建
延床面積：247.63㎡
総戸数：14戸
建物参考価格：7,484万円
利回り：約7.5%（満室想定）

（予定年間賃料収入11,988,000円）

価格8400万円 利回り 7.80%
所在地 神奈川県川崎市多摩区西生田4
沿線交通 小田急小田原線 読売ランド前駅 徒歩7分
築年月 2019年11月 総戸数 10戸 建物構造 木造
建物面積 178.70㎡ 階数 2階建て 土地面積 179.74㎡

価格 7200万円 利回り 8.46%
所在地 神奈川県横浜市保土ケ谷区岩井町
沿線交通 JR横須賀線 保土ヶ谷駅 徒歩5分
築年月 2019年07月 総戸数 8戸 建物構造 木造
建物面積 184.50㎡ 階数 2階建て 土地面積 271.69㎡

新築で5%の物件を探す方が難しいのですが

[物件概要]
No.31316 売りアパート 東京23区内 中村橋 徒歩8分 15,800万円 7.4% 2019年築(新築)
仲介手数料50%割引物件（5,000万円以上の物件は、全て仲介手数料が30％-50％割引です。）

[特徴]
2019年12月完成予定　スーパーまで徒歩3分　南東・南西角地　劣化等級2級取得予定

[備考]
木造3階建　1K15戸　バストイレ別　室内洗濯機置場　オートロック　南西側6m・南東側4m道路面　新築　劣化等級2級

[物件概要]
No.24562 売りアパート 東京23区内 下赤塚 徒歩11分 13,830万円 7% 2019年築(新築)
仲介手数料50%割引物件（5,000万円以上の物件は、全て仲介手数料が30％-50％割引です。）

[特徴]
2019年築アパート　2路線2駅利用可能　「地下鉄赤塚」駅へは徒歩13分　土地48坪

[備考]
木造3階建　1K12戸　バストイレ別　室内洗濯機置場　TVモニターホン　北西側公道面

シノケンの新築物件を調べてください。
記載いただいた物件は他社のものですね。
坪単価の低い物件ばかりです。
立地が一番大切ですよ。

>>2604
ググれば一発ですよ。
https://apartment-start.com/shinoken-yield/
https://www.open-goma-miler.com/entry/2018/09/25/235932

上階の話し声、足音、ションベンの音すら聞こえてしまう壁の薄さ。
絶対寝れない。
ペット不可物件でも普通に犬ネコ飼っている。
管理会社なのに対応しない。
嫌なら違約金払って出て行けと言われる。
こんな会社存在する事がすごい。
詐欺。

当初は若干のキャッシュフローが出ると聞きますが、10年20年経った後家賃低下などがあったらそれではキャッシュフローマイナスになってしまいますね・・・。どうなんでしょう？

最悪でした。どうしてこんなこのような物件を平気で管理しているのでしょうか？？
対応も事務的（毎回人が変わる）１ｋを複数の人に住まわせるなど信じられません。
違約金はしっかり払わされます。いかなる理由があっても全く他人ごと。

>>2610
自分の土地に賃貸を建てて30年間黒字でゴールできるようにとは限りません。
高騰した現在の市況で土地付き物件を買えばどうなるのかよく考えてみましょう。

>>2611
管理会社の対応が悪い場合は大家に文句言うといいかも。
管理会社の客は入居者ではなく大家ですから。

>>2611
物件自体がそもそもイマイチ、ということでしょうか？

>>2609
某界壁なしアパート会社でも同じような被害、意見を多く見ましたが、この会社も壁薄いんですか・・・
木造はどこも一緒…なのかな!?

>>2615 口コミ知りたいさん
過去ログみればわかりますが、壁・床ともに薄いのか
構造上の問題なのか上下左右音がよく響きます。

>>2615
防音仕様の木造もありますが、普通はどこも似たようなもの。
間取りを工夫することで、多少は防げますが。

>>2616
ありがとうございます！
木造は仕方ない、という思いもありますし、物件による差もあるとは思いますが…、
引越し先の候補からは外そうかな、という気持ちになってきました。
後悔したくないですし。。

>>2616 匿名さん
構造上の問題ではなく
そういう構造なんですよ。

>>2618
レ●パレスよりは多少なりともマシなのでは？？w