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シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・
[スレ作成日時]2006-10-22 22:39:00
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シノケン はどうでしょうか？？？
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1652 匿名さん 2018/07/08 08:36:09
完成、引き渡し後は、営業や本社との関わりは全くなくなります。後は管理会社との連絡のみです。一方、大手のHMや工務店は交流会や研修会などの長い付き合いがあり、細かな相談にも応じていただけます。営業の転勤のサイクルも長く、売りっぱなしになることは少ないです。しかし、その分、建築費は高くなりますが。
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1653 マンション検討中さん 2018/07/08 11:01:05
シノケン担当者はすぐ変わりますね。
多いときは1～2カ月で1回くらい変わりましたね。
転勤なのか辞めちゃう人が多いのか。 -
1654 匿名さん 2018/07/08 15:30:07
不動産販売は出入りの激しい業界。100万の車を売るのも大変なのに1億の不動産を売るには相当の信頼と努力が必要です。インセンティブの割合の高い給与体系の会社も多いです。私には、到底務まりません。
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1656 匿名さん 2018/07/10 15:54:30
>詐欺まがいの勧誘なんかまともな人にはできません。
不動産でも先物でも、詐欺まがいの営業には2種類の人種がいると思います。
1.確信犯＝＞まともでない人
2.自身も騙されている人＝＞あまりお利口ではない人
違うでしょうか？-
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1657 購入経験者さん 2018/07/10 21:23:20
スマートデイズ、ゴールデンゲイン、ガヤルド、レオパレス
悩んだけどシノケンにしてよかった。資産数千万なんか通過点、億り人も余裕でした。 -
1659 匿名さん 2018/07/11 07:22:13
残念ながら、負債の億り人になっていると思います。確定申告の際、税理士さんが貸借対照表を作成しますが、建売アパートを購入された方は非常に高い確率で純資産がマイナスになっています。１棟で数千万円、３棟持っている人は１億円を超えるマイナスの純資産(負債)となります。知らないうちに億り人になっている人が多いと推察されます。
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1661 匿名さん 2018/07/11 11:49:38
>1660さん
土地と建物の評価額の合計が資産となります。長期借入金が負債となり、資産の合計より大きくなるため、純資産はマイナスとなります。8000万円の物件をフルローンで買った場合、少なくとも2000万円以上の債務超過となります。自営業者の場合は資金調達の障害となり、サラリーマンの場合は住宅ローンの審査が通らなくなる可能性があります。もたろん、損益計算書は純損失(赤字)となります。何回も書き込みましたが、賃貸経営は資産家の税金・資産継承対策で行うものです。今の市況で、土地のないサラリーマンが大家になっても損失を積み重ねるだけです。-
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1665 通りがかりさん 2018/07/13 04:13:55
そもそも、そんなに儲かるなら自分(自社)で、マンション経営して他人に儲かるネタを渡さないでしょう。
それを大々的にマンションオーナーを募集しているということは、マンションオーナーが儲からないからマンション販売で、儲けている。
と、推測出来ます。-
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1670 匿名さん 2018/07/14 10:29:16
建売アパートは、暗い話題ばかりとなってしまうので、ETFについて書かさせていただきます。ETFは株式市場で売買させる投資信託のようなもので日銀や年金基金も大量に保有しています。いちばんわかりやすいのが日経平均連動型のもので、その中でも２倍型のものが人気があります。プル型の場合、日経平均が12000円が24000円になると、上げ幅の2倍、つまり4倍になります。1000万円保有していれば4000万円となります。逆にインバース型(空売り型)の場合、日経平均24000円が12000円に下がると下げ幅の2倍、つまり4倍の価格(1000万円保有していれば4000万円)になります。株価の上昇期でも下降期でも利益を得ることができます。ETFは売買手数料が極めて安いため、証券会社は絶対に勧めません。高い手数料や管理料のとれる投資信託を進めます。私は株式やETFで自己資金を充実させてから不動産投資をしています。同様な手順で不動産投資をする人は非常に多く、王道です。シノケンのような建売販売の物件を購入される方も、まず土地のみ現金購入すれば、建物は0.7-0.8%の10年固定金利で融資していただけます。実際には10年で完済でき、リスクはありません。こうした投資法にも弱点はあります。株式の上げ下げのサイクルは通常7-8年です。高年収のサラリーマンでもアパート1棟から2棟分の土地を買うには、2サイクル15年ほどかかります。しかし、一旦アパートを持てば家賃収入と有価証券等の運用益で3-4棟目は比較的早く所有できます。富裕層の多くは、大口外貨預金(金利６％)、有価証金(株式。投信)、不動産の３つに分散投資しています。経済は生き物で、シナリオ通りにいかないことも多くあります。長い年月をかけて地道に蓄財し、人生100年時代を豊かなものにしましょう。
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1671 匿名さん 2018/07/15 13:40:17
２日続けて投稿させていただきます。
本日のテーマは、付帯設備の太陽光売電です。
現在２つのアパートの屋根に設置しています。
いずれも、20年固定価格買取です。
〇ケース１
H26設置 16K 方位：南 角度10°
売電単価36円 年間平均売電額77万円
設置費用400万円 表面利回り19%
→5年半で設置費用を回収できます。
〇ケース２
H27設置 15K 方位：南東 角度20°
売電単価32円 年間平均売電額59万円
設置費用420万円 表面利回り14%
→7年で設置費用を回収できます。
30年度の買取単価は18円ですが、パネル
の変換効率は毎年高くなっています。
岐阜大学のホームページに年間売電額の
シミュレータがあり、試算できます。
(出力KW,角度,方位,売電単価を入力)
シノケンの物件の屋根にも10Kほどの
パネルは設置可能で、日当たりが良け
れば検討の余地があります。
利回り向上にお役にたてれば幸いです。
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1672 匿名さん 2018/07/17 04:04:40
仙台駅徒歩圏内でシノケンの賃貸アパートを借りる予定なのですが、口コミを読むと評判が悪いようで心配になってきました…。
プロパンガス代がすごく高いだとか、対応が悪いだとか…。実際に仙台に住んでいる方、情報をいただけないでしょうか…。
ガス代について、特にお聞きしたいです。 -
1674 匿名さん 2018/07/17 07:27:22
仙台だと、LPガスの方が安かったりするようですね。
ただ、結局業者次第でしょうけど。
プロパンガス消費者協会のサイト
https://www.propane-npo.com/useful/compareprice-tohoku.html -
1675 匿名さん 2018/07/17 07:36:40
設立5年でコケたスマートデイズの件と比較している方いますが。
シノケン社は1990年から、30年弱もやってる資本金10億の企業ですよね。
元々が建設会社の叩き上げで、LPガス会社や管理会社など関連会社を含め実績を持つ会社と。
ビジネスの立ち上げがうまくいかなかった会社と。
比較するのは、全く違うのかなとは思います。
ちなみにシノケン社のものをずっと保有していますが確り利益出てますよ。
でも、悪い物件も勿論あるでしょうからそれは要注意ですね。 -
1676 匿名さん 2018/07/17 09:33:31
そりゃ、
金利が高かった時代に購入された方々は問題が発生したとしても、
借り換え等で対処することが出来た場合もあると思います。
今ほど、
低金利かつ物件価格が上昇した時代が
あるのでしょうか？
後々に金利上昇の局面を迎えた際、
どう対処すればいいのでしょうか？
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1678 匿名さん 2018/07/17 13:07:35
シノケンの物件は、すべて赤字経営という訳ではありません。立地や購入した時期によって利益の出る物件も多いと思います。私の物件の近隣にも、築3～8年のシノケン物件が5棟ありますが、新築時の家賃をほぼキープしながら満室が続いています。立地が抜群に良ければ、CFは黒字になります。こうした物件を買うのはサラリーマンの中でも不動産をよく知るセミプロの人たちで全国から買い付けが入ります。私の隣の物件のオーナーもシノケンとは縁のない地域の人です。
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1679 匿名さん 2018/07/17 14:16:15
抜群に立地の良い物件は土地代が高いです。
1670さんが言うように現金で土地が買えない方は止めたほうが良いです。
あと3年位なら普通に新築並みの家賃はとれますが、10年過ぎると下がります。詳しくはシノケンさんの賃貸情報で比較するとわかります。-
1
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1681 匿名さん 2018/07/18 14:03:51
最近、楽待の売り物件を見ていると築2年,3年のシノケン物件が目に付きます。購入と売却にかかる諸費用の合計で800～1000万円程かかります。数年後には供給過剰と金利の上昇で買い手がつかず、大きく値を下げる物件も増えると思います。不動産の購入に際して、慎重な判断ができないと、購入と同時に数千万の損失が生じる可能性があります。私も投資に関して様々な失敗を繰り返しましたが、ブームのピークを過ぎて参入するのは高いリスクを生じます。
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1682 購入経験者さん 2018/07/19 09:26:59
シノケンのアパート1棟を1億円で購入するなら、シノケンの
アパート1棟を6000万円、太陽光野立て2基を4000万円同時に
購入したほういいです。
月毎、年毎にシミュレーションをしてみると相性がとても
よいことがわかります。太陽光はFIT開始時から利回りは
変わっていません。FIT価格は逆算して計算し決めているから
です。FIT制度がなくなるまではまったく問題ありません。 -
1683 匿名さん 2018/07/19 09:51:05
太陽光野立てとかｗｗｗ
今回の災害や以前の利根川氾濫等の
負の要素が明るみになってきたから、
そのうち規制されるだろうし、
それまでに作っておけばと考えるか
メンテナンスやら規制やらの
リスクが大きいから避けるか
ちゃんと調べたほうがええよ
まぁスレチかｗｗｗ
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1686 匿名さん 2018/07/19 11:35:40
ここのスレは前向きで参考になる発言が多いため、12年も続いています。誰でも気付くような無責任な投稿は避け、より良いスレにしていましょう。
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1691 匿名さん 2018/07/20 12:42:57
太陽光年収720万ですか。
どのくらいの敷地が必要なのか調べてみました。
参照には太陽光とかで
頭に出てきた以下のページを参照しました。
ttps://www.eco-hatsu.com/question/answer4/14551/
ttp://www.solarassist.co.jp/topics/13224/
昨年度の
事業用太陽光（10kW以上）買取価格は21円/kWh
JPEA（太陽光発電協会）に基づき、
『1kWあたりの年間発電量＝1,000kWh』で計算すると、
\7,200,000/21≒342,857kWh
342,857/1,000=342kW
10kW≒50㎡
342kW≒1710㎡≒517坪
ttp://standard-project.net/solar/sangyo/menseki.html
こちらのサイトでも
500坪（1652㎡）で年収608万試算なので
大体いい感じではないでしょうか？
500坪で2基で済むんですかね。
管理人にやってもらうにしても、
シノケンを検討するリーマンにはハードル高すぎますね・・・ -
1692 匿名さん 2018/07/20 13:06:18
野立て型の平均利回りは7-10%で、720万の売電収入を得るには、8000万円以上の設備投資資金が必要です。個人に対してこのような多額の融資をする金融機関はありません。日本政策金融公庫でも2000-3000万が限度で、最近はアパートローンを含めて審査が厳しくなっています。
-
1693 発電所さん 2018/07/20 14:28:54
利回りは平均14%です。
信販使えるので、アパートより融資は緩いです。
サラリー年収500万円あれば低圧50kW太陽光発電所が4基分出ます。
-
1695 匿名さん 2018/07/20 15:20:57
１４％というのは過去の話で、買取価格１８円の今年度は表面利回りで７－１０％のレンジです。土地付きでセット販売されている物件で、利回り１０％を超えるのは売れ残りか訳アリです。信販の融資は危険を伴います。２年-３年経過すると金利が大幅に上がり、借り換えもできません。また、太陽光の管理会社の倒産も増えています。アパート以上に慎重な投資が必要です。
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1697 発電所さん 2018/07/20 15:36:20
太陽光関連の倒産は製造、販売が主で管理会社の倒産はあまりありません。
販売業者に管理を任せなければ問題ありません。
アパートもそうですが、「管理」は手堅い収益ですので。 -
-
1698 購入経験者さん 2018/07/20 16:28:51
ある程度投資が進むとだんだん融資が受けにくくなります。
しかしキャッシュがそれなりにたまりますので、その資金を金融商品に投資します。
例えばFXのサヤ取り、これはほぼノーリスクで利回り20%以上です。
分散投資することでより安全になります。
将来家賃減少や入居率が落ちても問題ありません。 -
1699 匿名さん 2018/07/20 16:48:22
バランスシートを拡大させて、
成功すればラッキー、
失敗したら自己破産カナ。
そりゃどんな商売だって
管理だけならかたいだろうよ
自分は負債を請け負わないんだから -
1700 購入経験者さん 2018/07/21 00:30:39
投資にリスクは付き物です。メリットもあればデメリットもあります。
デメリットばかりを取り上げ、批判するだけの人は投資家に向いていません。
メリットを最大限に生かし、デメリットを如何に克服するか考え
行動できる人は投資家に向いています。 -
1701 匿名さん 2018/07/21 02:25:01
投資にチャレンジできるかどうかは年齢や資産背景によります。40代後半から50代の方は老後のことを考えて高いリスクを伴う投資は避けるべきです。また、土地や豊富な自己資金が無い限り、不動産投資も避けるべきです。家族のことも考えて行動しましょう。株式などの金融資産もAIで運用する時代で個人のレベルではブロの何千分の１の情報しかありません。昨年までは投資環境が良かったですが、米国の一人勝ちで他国はリセッションに向かうと予想しています。特に不動産は不況期には流通性が極端に悪くなります。私も投資に数多くの失敗をしてきました。今は投資に向かわず、自己資金の充実に努めるべきです。夢のない話で申し訳ないですが、チャンスはまた巡ってきます。
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1702 匿名さん 2018/07/21 02:52:07
>発電所さん
低利の固定で借りられて、税金と経費を引いた後で10%以上の利回りがあるならアパートや太陽光発電に投資してもそりゃ良いでしょうよ。でも、逆に言えばそれよりも悪条件ならば慎重にって事ですね。
シノケンが良いの悪いのと言うより、良い条件が引き出せるならば投資しても良い。悪い条件しか引き出せないならば投資は止めた方が良いって事。そして殆どの人は、発電所さんのような良い条件など引き出せないのです。
発電所さんは宝くじに当たったような例外の人です。誰でも同じことが出来ると考えるのは楽観的すぎます。それに借金してやる不動産投資は宝くじとはリクスの大きさが違います。（宝くじも、借金して買うならば不動産投資以上のリスクです。何千万も借金して宝くじにつぎ込む人はいないのに、不動産投資は借金してまでなんでやりたがるのでしょう？）-
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1705 匿名さん 2018/07/21 12:55:50
一般社会人が金融の知識が不足しているのは日本の学校教育にも原因があります。学習指導要領では小学校５学生から金銭・金融教育を始めることになっています。しかし、教える側に知識と経験がないため、小中学校では機能していません。高校でも家庭科の家庭経済等の分野でわずかに学ぶ程度(預金と保険のみ)です。香港では小学校からイギリス式の金融教育を受けているため、平均年収が日本より低いにもかかわらず、日本人の1.5倍の金融資産を保有しています。香港の平均寿命は男女とも世界一で、経済的な豊かさが健康にもつながっています。32年度から学習指導要領の改訂で金融教育がさらに充実される予定ですが、官民一体となって進める必要があります。香港の事例のように、金融リテラシーの有無が経済格差・健康格差、さらには幸福度につながります。
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1706 匿名さん 2018/07/21 14:55:34
義務教育で金融教育を教えるようになって消費者が金融リテラシーを身に着けたら、シノケンのような会社は無くなるでしょうね。
シノケンだけじゃなくって、手数料がバカ高い投資信託や生保だってヤバイかも？ -
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1712 匿名さん 2018/07/22 14:29:36
>1711さん
アパート経営は人口減少による右肩下がりのビジネスであることに加えて、供給過剰です。大きなレバレッジ(借入)をかけて投資してよいのは、将来需要が増える場合のみです。特に自己資金が少ない場合は、家賃収入の減少や金利上昇等の変化に対応できず、短期間でキャッシュアウトしていまいます。まずは、金融資産で運用して自己資金を充実させて余裕ができたら不動産に向かうべきです。雪だるまを作る時、最初はなかなか大きくなりませんが、ある程度の大きさになると一気に大きくなります。お金も同じで、ある程度貯まれば分散と回転がきき、一気に増やすことも可能です。 -
1714 匿名さん 2018/07/23 11:07:48
日銀の政策調整に関する観測が浮上し、本日は大幅な円高・株安となりました。
こうした兆候をとらえて、最近は長期金利が急上昇しています。
金利が1.5%から3%に上昇した場合のシミュレーションを考えてみました。
2年固定1.5%の条件で借りた人も更新の際、大幅に金利が上昇します。
1億円の物件を購入した場合
〇35年 1.5% フルローン
年間家賃600万円(利回り6%)
年間返済額370万円
年間諸経費平均200万円
(税金・大規模修繕積立含む)
手取り 年間30万円
〇35年 3% フルローン
年間返済額460万円
手取り 年間マイナス90万円
※20年後には
入居率80% 家賃下落率1%とすると
年間家賃384万円
借入返済+諸経費=660万円
手取り 年間マイナス276万円
金利上昇によるリスクをおわかりいただけたでしょうか？
支払利息の総計は3000万から6000万に増加します。
金利3%は通常の時期の金利で、決して高い水準ではありません。
建売物件の担保価値は買値に比べて大幅に低くなり、借り換えも困難です。
経済の変動や環境の変化に対応できる長期的な計画を立てて判断することが大切です。
現況では、フルローンで購入した時点で不動産は負動産となります。
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1717 匿名さん 2018/07/23 23:22:37
>1715さん
現在フルローンで購入した場合、資産を持ったはずが赤字続きで実質負債(負動産)となってしまいます。さらに何年か経過すれば深刻な不況期が訪れます。赤字が続いて資金繰りができない、売却するにも買い手がつかない状態になります。この数年で不動産投資を始めた人には理解できないと思いますが、不安というより、恐怖や絶望を感じます。土地や十分な自己資金がない人が、この時期に不動産投資を始めるのは極めて危険です。将来に対する警告の意味で「負動産」を書かせていただきました。シノケンの社員の方には、営業妨害とも受け取れる書き込みになり申し訳ありません。-
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1723 匿名さん 2018/07/24 23:31:39
Google,Yahoo等の情報検索で「シノケン」で検索すると最上位にこのスレが表示されます(広告を除く)。管理者のSEO対策などの工夫もありますが、アクセス数が多いことも原因になっていると思います。大きな買い物をする際、その「評価」を検索する消費者も多いです。シノケンの購入希望者の中で、このスレを参考にされた方も多いと思います。ささやかな口コミサイトかもしれませんが、影響力は大きいです。また、10年以上も継続するスレは、他に見たことがありません。
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1725 匿名さん 2018/07/26 00:05:49
>1724さん
私のシノケン物件も4年間満室で家賃の下落もありません。
しかし、賃貸物件の成否は10年後、20年後にならないとわかりません。
築数年の物件を所有している人は成功かどうか判断できない人もいると思います。
30-35年間のトータルでプラスでゴールできるかどうかです。
そのため、長期のシミュレーションが必要です。
なお、本日のYahooニュースで「住宅支援機構は土地を購入してアパートを建てる場合の土地部分への融資を原則として停止した」と書かれていました。
また、審査する際、収支見通しなどを厳しくチェックするようにしたようです。
国の政策は、民間金融機関の方針にも影響を与えます。
賃貸融資に対する厳格化がますます進むようです。
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1732 匿名さん 2018/07/26 14:55:43
7/25にＧＡテクノロジーズが新規上場しました。
一口1万円で中古不動産に投資できる会社です。
不動産業界の仕組みを変える会社として注目されています。
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1733 匿名さん 2018/07/28 11:30:54
楽待のパクリになるかもしれませんが
あなたにとって「不動産投資で一番嬉しかった瞬間」は何ですか？
私は物件が完成し、引き渡しを受けた時です。
特にシノケンの物件は階ごとに異なる３種類の間取りがあり、
とても綺麗で感激しました。
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1739 匿名さん 2018/07/29 08:30:26
不動産投資で一番嬉しかった瞬間はオーナーに
なった誇りと自信を持てたことです。
職場で嫌なことがあっても、些細なことで悩まず
大らかな気持ちで仕事ができるようになりました。
シノケンに感謝です。
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1748 匿名さん 2018/07/30 11:07:32
不動産投資で一番嬉しかった瞬間は
最初の家賃が入金された日です。
自分の給料を上回る金額です。
１週間後にローンの支払日が
きますが(´＿｀。)
-
1751 匿名さん 2018/07/31 01:33:18
新築時 利回り６％などという物件は黒字は初年度だけでしょうね。
一瞬 夢が叶うときです。
後は高～い夢の代金を支払うコトになるでしょうね。
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投票アンケート機能では、他のユーザーさんに聞いてみたいアンケートを取ることが出来ます（Twitterの投票機能と同様です）。詳しい使用方法はこちらのページをご参照ください。
<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？- 坪300万台14.9％
- 坪400万台前半44.8％
- 坪400万台後半23.9％
- 坪500万超16.4％
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4100万円台～5400万円台（予定） |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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60.9m2～76.75m2 |
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総戸数 32戸 |
神奈川県川崎市宮前区宮前平３丁目 |
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6998万円～8698万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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71.6m2～78.12m2 |
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総戸数 30戸 |
[PR] 神奈川県の物件
神奈川県横浜市青葉区奈良町2762番120他3筆 |
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5,078万円～5,368万円 |
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3LDK |
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73.16m²～75.64m² |
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総戸数 74戸 |
神奈川県川崎市多摩区登戸1260-1及び1259-1・1260-2の各一部（従前地）、登戸土地区画整理事業38街区4・5区画（仮換地） |
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2LDK～3LDK |
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54.20㎡・62.60㎡ |
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未定/総戸数 23戸 |
神奈川県横浜市旭区中希望が丘64番139他 |
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5498万円～8098万円 |
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2LDK～4LDK |
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63.33m2～85.09m2 |
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総戸数 41戸 |
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
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6,398万円・7,098万円 |
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3LDK |
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63.59m²・70.80m² |
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総戸数 2517戸 |
