ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞ってどうですか？その２

格とか言ってほんと妬んで邪魔ばかり。
見苦しいね。

やはり駐車場に外れた場合が気がかり。敷地外の月極駐車場では利便性も半減。せっかくあれだけの敷地があるのだから、あと２０台分くらい増やせないものなのだろうかと思います。そうすれば不安なく申し込みができるのに。

同じ津田沼でも前原怪し過ぎ
格下間違いなしでいいから住むなら南口がいい

どうも、まともにQに対してAを出せる人がいないようですね。
というか、何を言われてるか理解出来ていないのかな。
そもそも、津田沼徒歩７～8分圏(600m～700m圏)の地価は坪単価60万～90万程度(平均80万弱程度)です。
特に谷津側は地盤に難がある習志野エリアということもあり、地価は北側より低く、2013年でいうと取引価格が50万程度のところもあります(調べれば誰でもわかります)。
(地価の高い)北側に30坪の土地と家を建てても、実勢価格は3000万円台～4000万円台ってのが実状(実際の取引水準もその程度)なのに、
地盤に難がありしかも強風でかつ交通量の多い京葉道路･船取線(若松)･14号なんかの排ガスが浜風で流入するような公示価の低い谷津側エリアで、
こんな狭小マンションですら極めて割高に設定されているようなところをあえて購入する理由は何ですか？と言ってるんです。
北側の一部エリア(みずほ裏からホテルマリオンあたりまでの道が狭い&一部に風俗店舗があるエリア)が嫌だとか、北側はごちゃごちゃしてるなんてのは、｢だから習志野エリアを市価よりもはるかに割高に買う｣という理由にはなりませんよね？
広い戸建てよりも手狭なマンションのほうがいいって言うのも、結局理由になっていませんよね？
中には>>469のように見当違いなコメントをする人や>>468のようなコメントの水準の人もいるようですし。
津田沼は個人的には千葉で検討するなら市川(総武･東西線エリア)･船橋駅周辺･浦安(京葉･東西線エリア)よりも地盤が良く、
柏や流山のように放射線の心配も低く、複数路線の始発駅で都心アクセスも良好なので(自分で買う気はさらさらありませんが)買うにはいいエリアかなと思います。
そうであっても、わざわざ地盤のいい津田沼まで来て敬遠される安い干潟側エリアを割高で買うからには、何かしら明確な理由があってのことかと思ったんですが。
まあでも、｢論理的かつ明確な回答を出せるような人は買おうとしている層にはいない、というのが回答｣ってことでいいのかな。
ある意味とても参考になりました。

で、社宅住まいさんの結論は何？
｢論理的かつ明確な回答を出せるような人は買おうとしている層にはいない、というのが回答｣
ってのが結論？笑

てか、検討スレなのにね笑

補足

あと、Qを本当の質問として捉えてるのがうける笑
めっちゃ釣られてだけなのに…

483は人の質問には答えずに、自分の質問にだけ答えを求める自己中心的な人ですね。

>483

偉そうなこと言う前に
もうちょっと不動産を勉強してから
教えを乞えよ。

＞483はさらさら買う気がないんだから
単なる嫌がらせと断定。以下スルーで。

487さん
私は483ではないですが、どこらへんが不動産の勉強が足らないのでしょうか？教えてください。

483 津田沼徒歩10分以内、眺望最高、スーパー、公園隣接、綺麗な街並み、安全な道路。それでいて静か。北口の戸建じゃ無理。てか、総武線沿でもなかなかないよ。

>453
地盤が良くないのは4号線から向こう側ね。
いい加減なこと書かないように。

北側の一部エリア(みずほ裏からホテルマリオンあたりまでの道が狭い&一部に風俗店舗があるエリア)が嫌だとか、北側はごちゃごちゃしてるなんてのは、｢だから習志野エリアを市価よりもはるかに割高に買う｣という理由にはなりませんよね？

↑
なりますよ。
ファミリーはたとえ割高でも道が狭くて風俗がある地域より、街並みが整備された地域を選びます。

調べれば誰でもわかると言われましたが、探しかたが悪く私にはわからなかったので津田沼徒歩7分圏内で坪80万の土地を紹介していただけないでしょうか？
そこを真剣に検討したいと思います。
よろしくお願いいたします。

490さん
確かに490さんが言ってるメリットは私も同意ですが、マイナス面は一切ないの？
小学校問題、駐車場問題、地主優先による賃貸問題など。
それともこれらのマイナスよりもあげていただいたメリットが凌駕するの？

ここを干潟側エリアと言っている時点で単なる無知ってことでしょう。
市川駅南口の物件を工業地帯側と言うようなもの。

＞493
それをここで云々はナンセンス。
何を重視するか個人の判断の話。

私は心配性なので地盤は自分でも調べ、営業さんにポーリングデータも見せてもらいましたがここの地盤(N値、層質)は北口と変わりませんでしたよ。
もうちょっと南に行くと地名通り谷地になったり、干潟の近くになって弱くなります。
北口でも局所的に盛土や谷地になっているところがあるので地域全般ではなく自分の検討する土地がどうなのか調べることがだいじです。
そもそも総武線は別に地盤の境目を走っているわけではないので(埋立地境目と交差してますから…)北口、南口に分けて地盤を語るのはナンセンスです。
そして北口と変わらない地盤で表層の地盤改良を行っており免震構造なので北口のマンションより地震には強いです。

心配性な私は首都圏直下型地震で一番の死因となる延焼リスクも調べましたが、総武線全般弱いのですが津田沼北口も例に漏れず火災には弱いです。
奏の杜の延焼リスクハザードマップは見つけられませんでしたが街並みを見れば北口より強いのは明らかでしょう。
液状化では死にませんが(そもそもここは液状化リスク低いですが)、大規模火災では家も命もなくなります。

割高についてはたしかにここは割高です。
しかしモリシア裏のなかよし幼稚園跡地のタワーはここよりつぼ20万以上高くなると聞いています。
公示額を絶対的指標としている社宅住まいさんには信じられないかもしれませんが実際の不動産価格はそういうものです。

とここを擁護するようなことを書きましたが別に前向きに考えているわけではありません。
地権者、駐車場、小学校、供給過多といった問題がありますからね。

お金はそれなりにあるし多少の割高でも、環境、安全優先！という人が買えるマンション。
北口3000万台狭小戸建が良ければ、そこを買えばいいだけ。

493さん 地主優先による賃貸問題って具体的に何でしょうか？

>498
過去レス参照してください

津田沼って東京には遠いけど、もともと千葉に住んでいるとあまり感じないんだろうなとは思う。

土地区画整理事業、すなわち奏の杜ができる以前の津田沼駅徒歩１０分以内の分譲マンション相場は、㎡あたり大体５４～５万円。
ただ、数年前に販売された京成津田沼よりの分譲マンションは、これよりもずっと高額だったと聞く（それでも即日完売だったとか）。
隣のパークハウスは、震災直後の大型販売物件で、低層物件へのシフトに加え、景気も冷え込んでおり、土地区画整理事業地の高層マンションとしては、かなり買いやすい価格設定がされたのではないだろうか。

ここは、震災復興需要と好景気のため、やや割高になってしまった感はある。
不動産購入は、時期も大切だと改めて思う。
ただ、ここは奏の杜最後の高層免震物件なので、そういうマンションを求めている人は、買うしかない。

津田沼徒歩7～8分圏で坪単価80万、という書き込みがあったのでのけぞってしまいました。
確かに条件の悪いところだとそうかもしれませんが…
現在の奏の杜の坪単価、相場は120万ですよ。
戸建用だと、50～60坪の土地が、6000～8000万の値段になっています。

嘘だと思うなら、ダイワハウスで検索してみてください。
奏の杜内、津田沼駅徒歩12分の44坪の土地が5060万で出ています。徒歩12分で坪115万です。
しかも出て間もないのに、2区画のうち1区画はもう売れてるし。

お隣のパークハウスは坪単価130万だったと聞きました。
ここは知らないですが、多分似たようなもんでしょう。

地盤は私も調べました。北口やパークハウスなら武蔵野台地の上ですから問題ありません。
ここでギリギリセーフぐらいでしょうか。
奏の杜1丁目の方になると、明治のころは池だったので、若干地盤は緩いと思います。

502です。補足。
上で坪単価と書いたのは、すべて土地の坪単価です。（マンションではない）

483
さあ、反論をどうぞ

こんなに恥かかされてもう出れないしょ笑

ここを割高だと感じる検討者は多いと思うけど、黙って検討から外すのではなく、何か言わずにはいられない人がいるんだよね。
自分には理解できないけど。

しょうがないよ、買いたくても買えない人の方が圧倒的に多いから。

立地は悪くないが規模がもう少し控えめで地権者を優遇するようなマンションじゃなかったら良かった。
子供がうるさいマンションは嫌だし、地権者を優遇するようなマンションはもっと嫌だもの。

教えを請うならそれなりの言い方があるのだろうけど、高圧的な言い方をしている段階で本当に教えてもらいたいと思っているわけではなく、反証出来るものならしてみろよという意図を感じるよね。
でも、検討板をのぞき、書き込みしている時点で、私もあなたもどんぐりだと私は思いますよ。

まあね。人間の妬みや僻みはキリがないからね。

カキコミって人柄でちゃうよねぇ、、

絶対的に予算が合わなくて買わない人と、予算的には範囲内だけど検討から外す人では反応が違うかな。
前者は書き込んでも虚しくなるから静かにフェイドアウト。
後者は購入可能な資金があるだけに、欠点を論って自らの判断をＰＲすることがありそう。

俺は福利厚生充実のいい会社に勤めてるぜー！調査力もあるし、論理的思考もできるぜー！
ってのをアッピールしたかっただけでしょ。
本当かどうかは別にしてw
どっちも中途半端だったね、惜しかった！また頑張れ？

奏の杜の地価１３０万円／坪はさすがにバブル。
東南角なんかでは一時期売れてたけど、トヨタホームの坪１２８万の物件は1年以上買い手がつかず。
売る方も全然焦っていないから、長きに渡りインターネット上に晒されている。

アゼストの物件の値付けに注目。
（住所は谷津7丁目だけど、実質奏の杜で駅近）
ダイワの物件は坪１１５万だけど、建築条件付きで場所も今一だったからよく売れたと思う。

JR総武線快速停車駅で徒歩圏内でこれだけ整った環境は他にないから、希少価値もあってこの地域の地価がはね上がってるんでしょうね。
だからこそ、モリコアの小学校、地権者、駐車場問題は残念です。個人的には前者2つは譲れても、週末車が必須の我が家では、敷地内駐車場無しは考えられない。数年間の賃貸ならともかく、永住前提ですから。

駐車場の何が問題なんですか？
100%設置していなかったこと？
地主入れても実質7割程度は普通ですよ。

問題になるか否かはそのご家族によりけりでしよう。
普通であるかどうかとは関係ありませんよ。

パークハウスの実績（10台程度不足したと聞いています。）からすると、50台以上不足する可能性ありますよ。
地権者をのぞいて、約10人に1人はババ引く計算です。あくまで予想てすが。

駐車場が100%じゃないことなんて、当初から分かってたはず。何故いまでもここにいるの？
516さんみたいに言いたくなりますよ。

>515

この周辺の地価は、地上げによるものです。
仕入が高かったみたいですから。
地上げで高騰したタイミングで買うのはどうなんでしょうね。

>>516
515さんと同様の懸念を抱いた者です。
別に100%設置なんて要求していないと思いますよ。
将来の空きのデメリットのほうが大きくなるし。

前回のパークハウスですら不足していたという結果が出ており
三菱がそれを知らないはずが無いにもかかわらず、
何故か大幅に設置率を下げた挙句、
地権者優先なんてふざけたルールを導入していることこそが大問題。

売主サイドに問題解決を図る気が全く無いと思わざるを得ない、
売ったらその後のトラブルなんて関係ない、売りっぱなしの極み。
地権者優先なんて設定するなら設置率をむしろ上げるべきだったし、
上げないならそんなルールを導入すべきでは無かったのでは？

パークハウスより値段が高くなるのはタイミングもあるから仕方ないけど、
その上に中身も無いように感じてしまうんです、ここは。
奏の杜の他の物件（パークホームズ・パークハウス・ブランズ）と比べても
駐車場や地権者のデメリットが多すぎて、ババ抜きのババに見えてしまった。

それが見送った理由です。

521
駐車場設置率はマンションの設計段階（隣のパークハウスの実績が分かる前）から決まっていたことだと思います。
さらに地権者優遇の話は、もっと前（土地の売買契約の段階）から決まっていたはずです。パークハウスの結果見て変えられるものでもないでしょ。

時系列的には>>522のとおりでしょうね。
じゃあ単に見通しが甘かった、てことですか。

でも、奏の杜の物件の設置率がどこも70～75％なのに、
かつ、地権者優遇も初めから決まっていたことなのに、
設置率が68％の建築設計をした理由の説明にはなりません。
>>521にあるとおり、地権者優遇を設定しつつ設置率を下げたことが問題です。

最初の抽選で外れた人は、延々と空くあての無い空き待ちになるだろうし、
当選した人も将来中古で売るときは駐車場無しのマンションとして売ることになるから
売りにくさ、資産価値にも影響を避けられない。
一方で地権者はのうのうと既得権益に与り続けるわけで。

なんでそんな残念な造りにしちゃったんだろうなぁ・・・
大手3社の実績・ノウハウの結集を謳いながら、お粗末過ぎる。

大手が3社も絡むからでしょ。
大手が3社も絡んだら蜜な連携なんてとれるわけない。

事実、三菱1社で販売したパークハウスの方が良い物件なのは確かだ。

>521
>523
え？中身理解してないですね。
設置率68%にはならないですよね。
要は「地主優遇」という言葉が気に入らないだけで、本質を理解しないまま、買いもしないのに問題化して大騒ぎしているということですか。

ふと疑問に思ったのですが、モリコアでもお隣のパークハウスでもですが抽選に当たって駐車場を契約している分譲者がいるとします。

その人がマンションを中古で売った場合契約していた駐車場はどうなるんだろう。

1）管理組合に一度返却さて、駐車場空き待ちの先頭（抽選？）の人が借りられる。
2）中古マンション購入者がそのまま利用できる。

分譲とはいえそれなりに人は入れ替わるので1のケースならいつかは駐車場が空くかもしれない。

>527

分譲割り当て分は1だけど、地権者優先割り当て分は賃貸用に確保のために２といったように不平等かもね。

あと、空き待ちの人が多いと、中古で販売したときに敬遠される。

ここで文句を垂れている輩は何が目的なん？

1が正解。ホント何も知らない人が騒いでるなぁ。

１でも地権者は賃貸用に確保し続けるかも。

531 検討中なら規約読めば分かる。

検討中でも規約読めるんですか？
無知でした。。

533は何も知らないんだね
検討してないなら帰りなさい

駐車場って地権者分(約50人)でなく地権者用住戸分(199戸)優先なのでしょうか？
そうだとすると一般の人分の設置率は、販売総戸数670対し駐車場595-199＝396で59%
確かに船橋、津田沼、千葉市辺りのマンションの中では低いですね。

うちは週末たまーに乗る程度で外れたら維持費の分繰り上げ返済できて余裕が生まれるからいいかと考えてますが。
車本体価格分もありますしね。

優先するなら地権者用住戸分でないと意味ないよ。賃貸に出すとき駐車場付きって出すためだもの。

他にも地権者優遇あるかもしれないから、要確認だね。

でも、もしあなたが地権者だとしたら…
きっと手厚い見返りをねだるんでしょうね…笑

まともな投稿にかならず釣り糸を垂らすキミは福利厚生くんかな？

福利厚生くんって何？
ただ地権者は何も悪くなくない⁉ってことが言いたいだけ。
地権者優遇の話はどうしようもらないので、それを踏まえたうえで
検討しようよ！って思って。

535さん 地権者住戸は199ですが、駐車場総数÷総戸数の比率に199をかけた駐車場数(確か135くらいだった)が最初に地権者で抽選。残りは分譲で抽選となります。また地権者が賃貸に出した場合、駐車場は最初の借主が使用できますが、借主が変わった場合は駐車場は引き継がれないようです。

はたからみれば538も537も同類。
同じフィッシングマン！

540さんの言う通りなら、全然地権者優遇じゃないじゃん。ごく普通。
しかも賃貸だと借主は頻繁に変わるから、分譲で外れて最初から待っている人は
数年で自分の番になる可能性が高そう。
一方、地権者は2回目以降は、自分の賃貸物件を駐車場なしで貸さないといけない。
最終的には長く住む分譲購入者はほぼ駐車場確保、賃貸者は多くが駐車場なしってことになるのかな。

このスレを見ていると、少なからず地権者の部分はネガティブに感じます。

>540さん
ありがとうございます。
駐車場も住戸も地権者への割当割合は同じということですね。
一般向けも設置率68%ですね。

540は営業マンに違いない！
ナイスな火消し。

私も540さんと同じ説明を受けましたよ。だから全然地権者優先じゃないです。

結局第一期は全部売れたのかな？

そんなに気になるなら見に来れば？

なかなかこれない距離の人もいるだろうに、意地悪いいなさんな。お里が知れますよ

見にこれないけど気になってしまった方のために大体で、第一期販売260くらいで1倍は200くらい。それと抽選で当たった人とハズレたけど妥協して他の部屋に決めた方加えても完売は無いかなと。

>>550さん
ありがとうございます。
ちょっと遠くて気軽には見に行けない者です。
第一期直前に観にいって焦りそうになりましたが部屋もたくさんあるし冷静になって2期まで待つことにしました。

思っていたよりは低調ですね。。。
高層はだいぶ安くなったのに。
24階建てで1階と最上階で500万しか違わないのって高層狙いの人には魅力だと思います。
個人的にはモリコアまでは大丈夫で今後出るタワー等は超苦戦すると思っていたのですが。

現状、消化率70%くらい。

４月５日(土)営業担当から当選の電話連絡がありました。
来週の土曜日は重要説明会、再来週の土曜日は、契約会のスケジュールですね！

センターレジデンスの70.62m2の部屋、1階が坪193万で最上階24階が坪214万
確かに高層は安くなりましたね。
当初は平均で坪210万と言われていましたから。

１７戸が売り出ししてた頃はＡ棟が１７７戸中０戸、Ｂ棟が２５８戸中０戸、Ｃ棟が１６０戸中１１戸、Ｄ棟が１２６戸中６戸という惨状でした。

ん？17戸？
売り出したばかりで？
もはや廃墟…

すみません。意味がわかりません。
A・D棟、売ってないですよね・・・

部屋の数も合いませんね
ご近所さんは自分のマンションの話をしてるのかな？
それでも意味分かりませんが

ほんとに意味が分かりません。

エイプリルフールはもう終わったんだけどな。

次はオプション選定ですが
高いですねぇ

オプションはローンに含められないそうなので
後で設置できるものは他で安くできないか
探そうかと思っていますが
みなさんどうされますか？

オプション悩みますよね！
モデルルームのように・・としたい所ですが，
現実は難しく・・・
とりあえず後悔しないように
後で設置が難しい部分は頑張りたいと思っております。

オプション色々つけちゃうとかなりの金額になりそうですもんね。うちも後で設置できるものは他で頼んで節約したいです！

モデルルームに足を運べば、営業が各部屋の金額教えてくれます。先日、モデルルームに行きましたが、東棟、西棟はほとんど地権者の部屋でした。価額を抑えて購入を考えている方は早めに情報収集のためにモデルルームに行くべきです。営業担当が言っていましたが、今後奏の杜には、三菱のマンション等が建設されるが、販売価額は、右肩上がりでモリコアより高く設定すると発言していました。第２期販売はGW以降で、１２階から１回を部分的に販売するそうです。現状は、ブロードレジデンス(南西側)は1回階が上がること２０万円価額が上向きとなっていますが、今後はどうなるか(センターレジデンスの価額低下の影響で)要注意です。

>564

そりゃ、これから販売する物件のほうがお得ですよなんていう馬鹿な営業はいないよ。

オプションについては、自分でリフォーム会社とかに手配したほうがまず安く上げられる。キッチンとか面材を合わせたかったら、営業にメーカーと型番を確認して、業者に伝えれば対応してくれる。デベに依頼しないとできないってのも基本無いし。

564さん A棟とD棟の詳細が出ているのであれば教えて下さい。

ここは小学校問題で非常に残念なことになってしまった。

奏の杜には足を運んだ事があるけど、津田沼駅からほど近く電線地中化で綺麗な風景はとても魅力的だったのに。

小学校問題があってもここを購入しよう、した方に聞きたいのですが、決め手は何ですか？
私は駅近などの立地条件がよかったからなんですが、そんなに小学校が変わってしまうことはこどもに影響があるのでしょうか…今更不安になってきました。

仮設の校舎をグラウンドに建てたり、校庭がないから奏での杜の広場で運動させたり、通学がバス便だったり不便だからじゃないでしょうか。

それより、こんな強風のところを買った方はどう折り合いをつけたのでしょうか？

小さい子供が多いと何かとうるさいし
小学校問題は願ったり叶ったり。ここは
若い夫婦が無理して買うマンションじゃない。

谷津小と谷津南小がごっちゃになってるような。

徒歩通学は出来るけど、児童数が増加しすぎて、
仮設校舎をグラウンドに建てたり、校庭が無くなって近隣公園で体育をするのは谷津小。
でもここは谷津小には行きません。

ここの指定校区は谷津南小。バス通学になります。
現在空き教室がいくつもあるので、ここや今後の奏の杜1丁目のマンション群の子供たちが行っても
教室が足りなくなることはありません。
学校自体の環境は谷津小より良いと思います。
バス通学だって、徒歩通学よりむしろ安全かと。
バス通学の詳細が決まってないのと、親が学校に行く際に不便だというのが難点でしょうね。

小さい子供が多いとうるさいですが、マンションの購入層自体が、小さい子供のいる親がメインですからね。。。
小さい子のいない、大人ばかりの新築マンションというのがあり得ないかと。

>親が学校に行く際に不便

親だけでなく、何かあって遅れて行くときとか、帰りが遅くなってバスが無くなったときに子供も困るでしょ。

現状でも谷津南小から奏の杜まで路線バス走っているけど。

こちらの物件を購入される方は年収800ぐらいですか？

そんなの聞いてどうするの？あなたはいくらですか？

まさに800で検討中ですが、無謀なのか悩みます

本人の年齢、子供の数や年齢、貯蓄や資産等、いろいろな要素があるからねえ。
自分は年収1300だけど、ぎりぎりな感じ。

そんなの自分で決めれなきゃ買うな！