ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞ってどうですか？その２

先日ＭＲにいった感想を
日曜なのにＭＲは空席が多く閑散とした感じでした。

評価できる点
　アウトフレーム工法で梁の出にくい設計
　駅から近い（フォルテの裏を通るルートで徒歩７分／メインエントランスまで）
　大規模であること（自走式駐車場、修繕費など）

イマイチな点
　全体の４分の１が事業協力者住戸（実質賃貸）
　小学校の学区変更問題／子育て世帯（ここに限らず、未入居の200弱、300弱含む）
　割高（200万円／坪オーバー）

子育て世帯についての小学校問題もそうですが、全体の４分の１が実質賃貸となるとかなりのリスクと感じます
皆さんはどう思われているのでしょう？

全体的には勢いが無いように感じられました。
要望書が6割（？）もう少しあったように思えました（うろ覚えです）が、少なくは感じました。

6割ですか。。営業マンさんからは8割くらい埋まってるぽいお話だったので、びっくりです。。

6割ともう少しって意味では？でも8割はないのかも。
8割でもちょっと失速という気もするけれど

第一期で6割はちょっと少ない気が…
今後700戸？のタワーもあるのに津田沼大丈夫でしょうかね…
値崩れしないか不安です。

109です。

要望書について（補足）
>104に6割と書かれていたので、それよりは多かったのではないかという意味です。

12階まではそれなりに埋まっていて、13階以上はあまりなかったと記憶してます。（南向き）
西向きはよく見ていないので、記憶にありません。

ＭＲ公開初期は見学予約も埋まってましたが、今は土日でも席が埋まるというようなことはありませんね。
いつ見ても公式ＨＰから来場予約が可能です。

お隣のパークハウスの後に出来た三菱、三井のマンションが即日完売だったことを考えると勢いはないね。

場所はいいと思うけど販売価格からみて中古価格が値崩れしないかは微妙な所。

地権者が50名に対して地権者住居が200戸ということは少なく見ても150は賃貸に回される。
途中で売りに出す地権者もいるだろうから中古市場には結構な頻度で売り物件が出回るし、かなりの供給増なので賃貸家賃がいくらになるかも問題。

お隣のマンションは入居後に3LDKの家賃が18万で出されてたけどここはどんなもんだろう。
津田沼で家賃18万で150戸も借りて付くかな。

どっちにしろ谷津小学区に戻るまで中古で売った場合お隣のマンションより安くなるはずなのでその覚悟は必要。

モリコアが谷津南に決まった時、朝日新聞には、団地って書いてありました…。新聞だから？
お花はほとんどついていた気がします。私も８割強はついていた印象です。小学校問題があっても人気なのね、って思いました。うちは見送ろうかと思います。いくら市が出すスクールバスと言えども、運用が色々決まってない中で買うのは、不安です。

朝日新聞とかいろんな意味でまともじゃないから信用しなくて大丈夫。

結局金持ちしか買えないね。

待てる人は待てばよろしい。
７５０戸タワー、３００戸、２００戸の大規模が控えてますので。
ここを入れると２０００戸販売予定です。

一期販売予定が決まっていて要望書ってなんだろう。要望書って購入希望があるから、その部屋を次期販売での販売対象にしてねって要望するのが本来の意味。購入希望調査ならちゃんとそういえばいいのに。

>119
新聞では大規模な集合住宅ということで「団地」と表現されますね。
以前、新船橋のマンションからバス通学する小学生の写真も「バス通学する団地の子」というタイトルが付けられていた。
（船橋市長選の特集記事）
団地ってそんなにネガティブなイメージ？

物件概要見てみれば分かるけど一団地認定とってるでしょ。法律的には一つの敷地に複数の建物があれば団地。

一般的には団地って公団住宅みたいに、同じ建物がずらっと並んで建ってるイメージなんだろうけど。

プローラ前の三角地のブランズシティ？の近隣住民へ資料配布があったそうです。
100戸ちょい位なので谷津南小ですね。
またバスを出すのでしょうか。
モリコアより駅近で、ブランズも安くないと思うのですが…
完成が27年３月だったと思うので、そろそろ詳細を出して欲しいところです。

27年ではなく、28年３月ですね。
モリコア完成の半年後です。

とりあえす賃貸に住んで谷津小に入れ、あとでマンション購入すれば大規模だろうが谷津小だよな。まだ、ブランズ2号とパークハウス3号が残ってるようだし。

と、思ったけど、同じマンションの子達と違う学校ってのもね。私立ならともかくなあ。

ミニショップの廃止。

うちのマンションには竣工時にはアスクって会社のやっている
ミニショップってのがあって、せっせとパンを焼いていたんだけど
あまりにも管理組合に負担を強いる施設だったので１年半で有人店舗
としては廃止されている。

http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11421871679.html

>115
始めから一部賃貸有りのマンションと割り切って考えればいいんですよね。
今は住宅を購入しないでずっと賃貸のままにする人が増えてるそうです。
これから何があるか分からないから、資産は手元に残しておきたいとかで。
そういう選択もアリだと思います。
ここの賃貸料はそれなりに高めでしょうから、あまり素行の良くない人は入ってこないんじゃないでしょうか。

分譲でも、賃貸でも、素行の良くない人はいるでしょうから、そこは運でしょう

ただ、「賃貸」はマイナス要素にはなっても、プラス要素になる事はほぼないのでは。

分譲マンション賃貸化のトラブルとは？
http://allabout.co.jp/gm/gc/27915/

>115

地権者が販売する可能性はゼロではないけど、現金を得たいなら区画整理事業のときに等価交換して部屋を持つことはせずに土地の権利を売ってしまう筈。そのほうが早く現金化できる。

土地の権利を売ってしまえば南青山みたいな施工トラブルを追うリスクも回避できるしね。建て替えで開発パートナーとして地所を選択した物件が他にもあるけど、後悔してるだろうな。

ここは入居後も色々問題が出てくること間違いなし。
相当もめるだろうなぁ。

後悔先立たず。

津田沼南口でほしいかどうか。
どのタイミングで入居したいか。
それだけでは？

津田沼にこだわるなら、高くてもここという人はいると思う。

>137
その通りだと思いますよ

購入者全員が当物件のメリット、デメリット、リスク等々をちゃんと理解して購入するわけですから、後からもめることなんてありえないですよね！！

>138
真っ先にそう考えた人が買ったのが隣のパークハウスなんですよね。

逆に買わないで後で買っておけば良かったという後悔もあり得ます。
高い買い物だから慎重に検討しないと。

もめることがあり得ないとも言えないけど、もめること間違いなしとも言えないよね。

万事塞翁が馬。

パークハウス販売時との比較で言えば、奏の杜開発の進捗の違い。
街の様子が具体的に見えてきたので、当時よりも良さを実感できる。
一方で小学校問題が顕在化したので、当事者となる家庭にとっては大きなマイナス。

あとは土地の取得コストや消費税、景気動向の判断とかが合わされて販売価格が決まったのでしょう。

確かにあの時あったようなバラ色感は薄れているね。
絶対津田沼っていう人は地元民には多いかもしれないが、外部からは薄くなるんだよね。

そもそも「絶対津田沼」なんて人は稀有な存在。
東京から30分圏で生活環境がそこそこな現実的に購入可能エリア、という絞り込みの結果が津田沼というのが実態じゃないのかな。

総武線沿線で考えているなら今買うしかないでしょ。

船橋や市川にはこんな大規模な開発ができる土地はありませんよ。

これから建つ２００弱、３００弱、タワマン７５０戸とどんどん価格はあがるでしょう。

供給過多？そんなことなんてありません。むしろ少ないくらいです。大人気の津田沼「奏の杜」ですから。街も出来上がってきて、新生活をイメージしやすくなったでしょう。

この物件の２００戸賃貸もすべて埋まるでしょう。賃料相場はお高くなるので、素行の悪い人は入ってきませんし、適度な人の入替があって街は活性化するでしょう。

大規模ならではのメリット、自走式駐車場や設備で修繕積立金も安くすむ予定です。

都心への通勤・通学も便利で安心です。ＪＲは津田沼始発があります。

小学校問題はむしろバス通学の方が安全でしょう。バス運用の詳細は未定ですが、習志野市にすべてお任せしてますので安心です。

価格？適正です。

145は思いっきり営業って感じである意味清々しいな。

確かに総武線の駅徒歩10分以内でこれだけ大規模な開発は他にはなさそう。
今後の物件価格は分からない。さすがにタワマンは高いだろうけど、他は建物の仕様にもよるし、ここの売れ行きも影響を与えそう。

街の姿が見えてきたことは確か。
個人的には住みやすそうに感じる。

賃貸が多いのは明らかにデメリットが大きい。

大規模であることはそれなりのメリットはあるでしょう。

通勤時間ピーク時に始発で座るためには１０分以上並ぶ必要あり。
（並びさえすれば確実に座れるというのはメリットだけど）

小学校は大問題。
バス通学のほうが良いなんて考えられない。

価格？
まさに検討者の判断ですね。

>145
事業協力者住戸が全て賃貸になるわけじゃないんだから、いい加減な事言ったらいけないよ。
事業協力者は他に家を所有している人が多いので、賃貸になる「可能性」が高いだけ。

それに営業マンは賃貸になるとか価格があがるなんて断言しない。あくまでも「可能性がある」と言うだけ。

営業さんが書きこんだと仮定すると、
焦りが出始めているということでしょうか。

どんなうまい口車も営業トークもお仕事上仕方ないと思いますが、子供の安全だけは正しい情報を伝えていただきたいと思います。
谷津南小の液状化のこと、向山小にしても線路を越えて歩道のない道路を歩くこと、谷津小にしても日本で一番多い児童数2000人になるのに
校庭がなく、体育は道路を渡った公園内を借りる予定です。
今までに全国でも例がありません。
マンモス校になるのに校庭もない。
休み時間に体も動かせない。
子供達のストレスも心配です。
道路を渡っての体育。
以前事故のあった横断歩道を毎回渡ります。
心配はつきません。

高い割には、向きは悪いか、眺望が悪い。
もし両方がOKであれば高くても、大人気だっただろう。

営業が沸いてるなw

調べたら津田沼の駅徒歩10分以内の3LDKの賃貸相場はだいたい12～14万程度。
広さが同じならモリコアの家賃は17万～18万で出回る事が想定される。60ヘーベーの部屋ならもうちょっと安いだろうけど。

津田沼に住む属性の人が賃貸に17～18万も出すのかどうか。いやもちろんいるだろうけどそれが150～200世帯いるのかどうか。
新築じゃなければ都内でも十分借りれる値段。

そもそも隣のマンションが出来たことにより津田沼駅近賃貸(コンフォート津田沼など)の空室率がかなり上がってきている。
モリコア含め2000戸近くマンションが出来るならその傾向がさらに上がる。

上記からモリコアの賃貸も苦戦すると思う。というか値下げ合戦になるんじゃないかな。
通常の一棟所有している大家だと何部屋か空室になっていても問題ないけど、1～2戸しかもってない地権者が空室とか絶対いやでしょ。
どっかの企業がまとめて借り上げてくれるか、地権者同士で賃貸組合の様なもの作って家賃維持するなら別。

賃貸が下がるということは中古価格も下がるという事になるので無理に購入せずにモリコアの賃貸を検討するのも悪くない選択肢かと。

以上から考察すると価格は割高です。

津田沼駅の近くにできた広くて便利なニュータウンに住みたい。
暗くなってからでも駅から交番の前を通って安全で明るい歩道で家に帰れる。
途中でフォルテによって買い物もできるし。休日も過ごし方は多彩。
メインエントランスの前に広い歩道が無く、車が行きかうような場所には住みたくないし。
この地のマイホームに住めるか住めないかは、予算次第という事ですよね。

今後の残りのマンションはまだ建っていないわけだから、モリコアの販売動向で仕様や価格は当然変わってくるでしょう。
建築資材や人工の値段が上がっているなか、値段が下がればそれに応じたものにならざるを得ないように思います。
後のマンションとの比較では、後が特といったことはないと思います。
ただ、賃貸でも良いと考える人は焦る必要はないかもしれませんね。

フォルテいいですか？
もう少しいいお店が入って欲しかったのですが。

学校問題でやめる人はいると思うし、やめたらやめたで静かで落ち着いたマンションになるかも？

大騒ぎするほど大した団地ではない。
今まで古い団地に住んでた人の住み替え用。

営業があんなアホな書き込みするワケないじゃん

ここの開発がだいたい終わったとき、リセールとして、よく一般に地域一番物件を買っておくと圧倒的に有利
と聞きます。ここではどこになるのかしら？

そうですね。
一中も今後どうなるかわかりませんが、高校生以上なら
かなり便利な場所だと思います。
塾も多いし大きな書店もあるしどこに行くにも通勤通学に便利だし。
ただし予備校通いの男の子達から通りすがりにこわい事を言われた事があります。
ストレス抱えた子が多いですから。
女の子は夜は一人歩きしないなど気を付けた方がいいです。

横浜に、パークハウス 横濱中山が先月末に竣工しましたが、160戸の半数が協力者住戸で賃貸です。
分譲は4000～4500位だったと思いますが、賃貸は、117000円～147000円でした。

地域一番かどうかは規模は一番だけど、
その他の要因考えると隣じゃない？

地域一番はなかよし幼稚園後でしょうね。駅直結らしいですよ。

2番はお隣でここは3番じゃないかな。

駅直結って駅前もタワマンと合わせて整備されるの？

整備というか、モリシアと繋がるだけですよね。

賃貸で素行がどうこう書いてる人って、おいくらくらいの賃料払ってるのかな？
もちろん、20万くらい払ってる方々ですよね。

モリシアと駅は今でもつながってますよね。

駅からモリシアを通過して野村のマンションに入れるって聞いてますよ。

階段の上り下りしなくてよいし道路に降りなくていい。

タワマン普通の人は買える値段ではないよ。駐車場なんていくらするか。これから地震くるかもしれないのに内廊下なんか危険、火事おきたらどうするの？

小学校問題は習志野市の見通しの甘さが原因。
こんな自治体では今後もどうなるか。

>168

なんか必死。バレバレだよ。今日は何故か多いけど、成りすましは投稿規定違反。モラルがない会社って宣伝してるようなもの。

何になりすまし？

今日は水曜日だから仕方ないよね。

>171

検討者の振り。

>172

水曜日は休みだから普通は減るんだけどな。休日出勤？

160ですが、何が言いたいかと言うと、
賃貸で借りる方々はマイホームを買えない場合が多く、賃料を重視します。

賃料が高くても賃貸で借りる層もいますが、高い賃料になればなるほど、借り手は激減します。そこに、大量に高額な賃料の賃貸が大量に供給されると、需要が追い付かないリスクを考慮し賃料を下げて供給します。また、賃貸競争も激化します。
4000万円～4500万円なら、賃料18万円以上は欲しいところですが、皆さんはどう考えますか？

>175

横濱中山って駅近なのに賃料が相場より相当安いみたいだからそういうことでしょ。

大量に賃貸に出されて某物件で、借りた業者が風俗営業なんてケースもある。入居直後だと管理組合が機能していないので対応が後手後手になったたみたい。

風俗営業は極端にしても管理組合で禁止されてる、事業目的使用はでてくるだろうね。

>>175

地権者は地権者住居を販売価格よりかなり割り引いた価格で入手しているはずなので、土地の対価からしたら家賃14～15万とかでも割に合うじゃないかな。

地権者個人個人が不動屋に依頼するのであれば値下げ競争は十分にありえると思います。

地権者が保有する戸数ってあらかじめ分かってるのだから、地権者棟と分譲棟を分けて別物件にするってことなんでしないんだろうね。それなら地権者棟で賃貸に出すのは勝手にすればになるでしょ。

あらあら。
なんだかんだ言いながらここを
気になってる人多いみたいだね。
さすが奏の杜ですな笑

>175
ただの感覚論に思います。
津田沼南口の賃貸需要の母数は集計しましたか？
地権者住戸は全て別の業者を使うんですか？
グループ企業の一括借り上げかもしれませんよ？

>181

160で実例挙げてるのに感覚論って無理やりすぎ。

>130

焼きたてパン、とんだ金食い虫になるかも。

去年近くのマンションを購入したんですが、ここのモデルルームを見学する事ってできるものなんでしょうか？
ここってどんな感じなのかなーって興味があって…

>>182

一般的にはそうなりますよ。
通常の人が買うのは営業の販売経費やらいろいろ乗ってますからね。
地権者は顧客ではなく事業協力者。

もちろん自分が提供している土地の価値以上買うのは無理なんじゃないかな。

123さん。
750戸タワーや300戸・200戸ってホントですか？

ここの営業から聞きました
300弱が、三菱
200弱が、東急
750タワマンは、三菱野村三井
だそうです。
タワマンについては、「仲よし幼稚園跡地活用事業」で検索すれば出てきます

東急も空き地に看板立てています。
地上１３階建

タワマンはここより坪20～30高くなると聞きました。
本当かどうかはわかりませんが少なくともここより単価が高くなるのは間違いないでしょう。
三菱と東急のはどれくらいになるでしょうね。
モリコア以上タワマン未満でしょうか。

こう考えているとモリコアが割安に思えてきますが決して割安ではないですよね…
モリコアが割高、今後の物件は超割高という感じでしょうか。
中古市場では全員高値掴み、供給過多の共倒れになる可能性もあります。
お隣のパークハウスは元々の津田沼の適正？な価格、タワマンは駅近プラスタワーという差別化要因がありますが。
(個人的にタワーは好みでないですが)

まぁいずれにせよ私は津田沼に欲しいと思っていたので前向きに検討中です。
これ以上高くなったら厳しいし。。。

>186

地権者の事業協力者って位置づけはマンションの販売の観点からってだけ。実は再開発物件の場合、地権者が事業主でデベが事業協力者だったりする。なので、入居後、地権者が優遇されるような管理規約作っちゃってることもあるから、管理規約（案）を早めに入手して熟読しておいたほうがいいよ。契約の前に渡されて、ちゃんと読まずに契約なんてことしちゃうと、後で大変なことになったりするかも。

管理規約も重説もまだ出来てないって

重要事項説明書は、事前に渡して読んでおいてくださいではないよ。
契約の直前に重要事項説明会がある。
そして、説明を確かに受けましたというサインと契約書に署名捺印をさせられる。
購入前提の申込金も払っていない人に説明書を渡すなんて無理な話です。

えっ？！でも、隣のパークハウスは登録した人に配ってましたよ！！

バス通学のこと、みなさんはどうお考えですか？
このご時世、バスの方が安全っていう人と、やっぱり谷津南は遠いよ！っていう人もいても、考えがまとまりません。
学童の場合は？とかどれぐらいの本数ご走るの？とか、何も決まってないので買うのをためらいますが、買うことを決めたご家族もいらっしゃるんですよね。いろんな考えを教えていただきたいです。

個人的な感想ですが、
小学校問題なんて、奏の杜再開発計画当初より想定できたはずなのに、デベロッパー、習志野市ともに積極的に検討しなかったために、直前になってアタフタしているように見えます。
よって、両者ともにこの問題に関しては、信用出来ないといった印象です。
習志野市の規模や財政基盤を考えると、すごく不安です。
建前上は、状況を見ながら再検討する事となっていますが、おそらく「なるべく金をかけない方法」を取りたいのではないでしょうか。

バス通学に関して
我が家は共働きなので学童を考えた場合、毎日迎えに行かなければなりません。
谷津南小までの交通手段として、徒歩、自転車、車、バス（路線バス）が考えられますが、それだと駅近である利便性が失われてしまいます。
長い人生のうちのほんの3年（兄弟がいればもっと）かもしれませんが、やはり厳しいのかなと思います。

共働きじゃない世帯にとっては問題ないでしょうが

つまり、貧乏人は無理して買うなって事かな・・・

その他不安要素としては、谷津南小が海に近いところなので、震災時の津波や、液状化危険エリアであること等々、考え出したらきりがないです。

マンションを購入した経験がないのでわからないですが、みなさん重要事項説明書、管理規約や契約書をその場で渡されて、その場で内容を確認し、その場で判断してるんでしょうか？
一個人が何か言ったところで、内容を変更するって事は無理でしょうが。
嫌なら買うなって感じですか？

車持っている検討者の人ってどうされますか？

地権者住戸は駐車場優先なので、地権者が全て駐車場確保した場合結構な確率で駐車場の抽選に外れると思います。

近隣駐車場があるとはいえ、みんなが借りたらすぐ埋まりそうで結局近場では借りれないんじゃないでしょうか。

うちはもともと車持ってないからいいんだけど、入居後に車欲しくなったらどうしようもないなって思ってます。

いろいろ問題の多いマンションだ。

>194

重要事項説明ってポイントの説明だけ。管理規約(案）にいたっては渡されるだけ。直前だと、ちゃんと理解できる時間的余裕はない。

野村は物件によっては登録の前に重要事項説明をしてる。あれっていいなと思ってたんだけど何故か全物件に広めないんだよな。ここもせっかく野村がかかわってるんだからいいところは導入してくれないと。

>198

一般的には、登録→抽選→申込（証拠金１０万円ってのが多い）→重要事項説明→契約って順。重要事項の内容に納得できなかったら契約しないで結構ってことで、その場合、証拠金は返金される。逆に契約して手付金を払ったら、解約しようとすると買主事由になって手付金没収。どっかのCMじゃないけど契約は慎重にねなんだけど、ばたばたと手続きは進められちゃう。

申込証拠金は契約の独占交渉権を確保するってのが趣旨なんだけど、契約書の内容まで交渉する人はいないだろうし、恐らくしようとしても相手にされないだろうね。

管理規約については、売主が作成するけど、入居後は管理組合総会の議決で変更できる。ただ、特別決議の対象なので、3/4以上の賛成が必要でハードルが高い。

地権者が1/4弱だから、地権者を優遇する管理規約になってたら変更は難しいかもね。

焼きたてパンもサービスの提供をどうするかは普通決議で決められるけど、窯とかの撤去となると共用部分の変更に当たるので特別決議。

窯が共用部分？
違うよ

えっ？
じゃあ、誰の占有？

188さん　ありがとうございます。
ところで300の三菱と、200の東急ってどの辺の場所ですか？
（タワマンはＨＰで確認させてもらいました。）

>206
習志野市の教育委員会のホームページに
学校問題にからんで、発表されています。

>>202さん
地権者住戸は約200戸だけど地権者は約50なので約1/4ではなく約1/16かと思います。

よくわかっていませんが複数住戸持っていると1人で複数票の権利になったりするのでしょうか？？