シーガーデン新浦安【第３章】

防犯面はどうでしょうか？管理会社は警備まで面倒見てくれるのでしょうか？
最近の新浦安の治安も悪化しています。
駅前のエルシティで夜中も警備会社が見回っていました。

>262さん
>管理会社は警備まで面倒見てくれるのでしょうか？
どの程度の警備を期待されているのでしょうか？

ＳＧのＨＰ、ライフサポート＆セキュリティの０３のページ（全５ページの４ページ）に
「２４時間、３６５日の有人管理体制」、
「日中は管理員が、夜間は警備員が施設の巡回警備を行い、防犯・防災に努めます」
と書いてありますが、もっと別のことを議論されたいのでしょうか？
http://www.sea-garden.com/eq.html

＞Sea Cさん
お久しぶりです。
また、時間があったら書き込みもしてくださいね。
わが家では今週末、再度オプション会に行ってきます。

263さんへ。　262です。
夜中は警備員がSG内に常駐し、常に巡回していなければ意味がありません。不穏なヤカラに対する警備が必要としているのではないでしょうか？
「日中は管理員が、夜間は警備員が施設の巡回警備を行い、防犯・防災に努めます」と書かれていますが『努める』という表現は何とでもなります。
警備員がやってきて夜間1回だけ巡回するだけでも24時間警備と謳います。日中は管理員がいますので、これで２４時間警備が完成します。
まあ、もともと売り手側のセールストークの一環と割り切れば良いのですが。
夜間に警備員が管理事務所に常駐して巡回しなければ意味がありません。
しかしここまで実施するには金額が嵩み（おそらく年間８００万円程）、当初に言われています管理費では絶対に足りませんよ。
『安い管理費』は売り手側のセールストークです。

２６３です。
２６２さん。ご心配いただきありがとうございます。
仰るように完璧な防犯対策をすれば安心ですよね。

ＳＧの場合も、夜間は警備員さんがＳＧ内に常駐します。そして巡回します。
（「２４時間有人管理」って書いてありますよね）
さらに防犯カメラや各種センサーなども配置されていると聞いていますし、
その旨パンフ類にも書かれています。
世間水準よりは防犯対策はされていると考えています。

とは言っても、１００％大丈夫と安心してはいけないので、各家庭でも
注意が必要と。２６２さんは仰りたいのですよね。
ご忠告ありがとうございました。

防犯は、いずれにしても住人の意識も大切。
ガキ共の迷惑行為には悩む自治会もあるときいていますが、そういうヤカラは大概居住者のバカ息子だと思うのですが。
我が家にも高校生のバカ息子がおり、この種の問題が起ると真っ先に『ヒアリング（笑い）』
息子にとってが濡れ衣で、こういう言動が非行に走る？？

ヨーカ堂の３階のキッズコーナーからSGが良く見えますが、ここ何日かクレーンの姿が見えなくなってます。
主な作業がおわったのか、段取りなのかはわかりません。外回りの足場も各棟共のこるは８階から上となり、
SGのチラシのとおり白い姿を現してます。夕方以降は内装の工事かあたかもリビングに照明がついている
ように見えます。なんとなくソワソワし初めて楽しみしい感じです。

ＣＯＣＯさん初めまして。
中庭でのバーベキューイベントのことですが、中庭で行うのは難しいのでは？
風が強いですしバルコニーが中庭に面しているＣ棟などは煙が届いたり布団や洗濯物
に臭いがついたりするのでは？
トラブルを避けるためにも公園などを利用する方が良いのではないでしょうか。
楽しみにされているのにこんなこと言ってすみません。

せっかくの中庭だから、お花見ができるといいですね。
バーベキューなどは禁止して、各家庭の奥さんの手料理をつまみに、
冷や酒をあおる、なんてにはオツなもんですな。
でも、騒ぐとトラブルになるからしれないので、参加者が気をつけると、
お通夜の晩のように静かな花見になるかも・・・？？？

242さんへ。
PCMVの管理費は、115kタイプで月34000円が提示されたらしく、坪1000円はSGの坪500円の倍です。
これは正しい費用計算だと思います。ＳＧの管理費は確かに安いですが、この費用がいつまで続けられるのか楽しみです。
当初から現実味のある費用を徴収しておく事はある意味で大変親切です。
ＳＧの購入者で管理費用までチェックしている人は多くはいないでしょう。多くの購入者はＳＧの『間取り』『設備』『ロケーション』が決め手であり、管理費用が決め手となった購入者は皆無でしょう。
私はよく、マンションのデベロッパーと酒を飲みますが、安い管理費用など宣伝にはならない、と説得しております。正々堂々と当初から高い管理費（本当に必要な金額と言う意味）を要求すれば良いと話しています。
人間の心理として後から値上げを言われるより、当初から高い管理費を払って将来の値上げを行わない方が良いはず。

みなさん、マンション管理費の値上げの背景はお解かり頂けたでしょうか？
当初の安い管理費は『人寄せパンダ』です。この安い管理費を可能な限り維持したいと思うなら我々居住者となる人達の意識次第です。
将来とも固定資産税・管理費用・駐車場料金の合計は、年間８０万円程度に収まればよいのですが。この金額は、国民年金額（基礎年金額）に匹敵します。
共有施設とかバーベキューとか、人妻の家庭料理・ＳＥＸとか、夢を語るのは大いに結構ですが、現実的問題も考える必要があるのではないでしょうか？

>>事情通様、皆様
管理費については規約に明細がありましたが、支出費用の算定に無理があるとお考えですか？
それとも、坪単価が低いという全般的なことでしょうか。
または、修繕積立金の方に無理があるので、駐車場料金の100%を修繕金に入れた場合に
管理費の値上げ（更には駐車場料金の値上げ）が必要ということでしょうか。
もう少しブレイクダウンした議論をしたいです。

大田区は完全汲み上げだよ。
このスレには関係無いけどね。

274さんへ
支出費用の算定に無理がある事を承知の上、販売業者は明記しております。
セールストークそのものです。本当に必要としている金額を明記する勇気ある業者が出てくれば良いのですが。
将来の修繕工事の費用など真剣に考えていませんよ。国土交通省によれは、２０年先まで修繕計画を整備する様に指導しているようですが、この指導そのものがナンセンスです。
ＳＧは新築なので初期段階の補修費用等は掛からないと思いますが、海に面しているので我々が予想している以上に痛みが大きいと考えられます。
最近の技術の進歩によりダメージは少なくなっていると思いますが、実際のところは神様しかわからないでしょう。
防災機器点検、最近は連結送水管点検とか、色々な費用をかけようと管理会社はあらゆる知恵を絞ってきます。そして資金が絶対に不足すると、洗脳しようとします。
誰が抵抗できますか？　マンションに必要な設備は駐車場以外ない、と本にも書かれていますが、これではワンルームマンションと同じです。
当初の管理費・修繕積立金ではＳＧの資産価値の維持には無理なのは他のマンションの例を調べれば一目瞭然ですよ。
将来の資金不足は、早めに対処すべきです。駐車場料金も思い切って月１万円以上にするか、管理費を思い切って２倍にするとか。
早い内から覚悟を決めておかなければ、将来、何もする事が出来なくなります。
厳しい現実を述べさせて頂きました。来春には入居が始まりますので理想論は無用でしょう。
但し、希望と夢は持ち続けましょう。管理費用の詳細は他のマンションと比較して見るのも一考かと。

279さんへ　正論のような気がします。購入者ですが、覚悟するのはやぶさかではありません。素人でよくわかりませんが、是正するとしても、一二年は様子をみなきゃあわからないということでしょうか。自前の管理組合もないことだし。

事情通さんにしろ、279さんにしろ、なぜ管理費はもっと高いはずだと決めつけれれるのでしょうか。私は、不動産のアセットマネジメント会社に勤めている購入者ですが、工夫次第でコストは抑えられるものです。組合員皆さんの意識が最も大事というのはおっしゃるとおりですが、最初からあきらめる必要はないと思います。
他のマンションとの比較のチェックポイントとして、住民から徴収する組合費ではなくて、管理組合が管理会社に支払う定額管理費用の額です。通常、マンションの管理会社は、委託契約ではなく請負契約で、各種業務を元請して、警備会社、清掃会社等に下請けに出し、鞘をとります。下請けの管理費をたたいた分は全て元請の管理会社の儲けということになります。
ここで、オフィスビルなどでは既に広まっていますが、管理会社に元請をさせず、管理組合から各現業会社（警備会社、清掃会社等）に分離発注し、管理会社には、それら現業会社を統括・監督するプロパティ・マネジャーとして位置づける方法があります。
建設でいえば、ゼネコンに一定額で元請させるのではなく、設計会社等にコンストラクション・マネジメントさせるということです。

意味のないコメントで恐縮ですが、２８１さん　よいご意見をありがとうございます。素人には勉強になります。

279さんへ
管理会社まかせでなく、入居者が意識をもって管理費用・修繕積立金計画
を精査し、早い段階で対処するということですね。
とはいっても、いきなり管理費や駐車場料金の値上げというのも、賛同を得にくい
ですよね。
修繕積立金にしても５年ごとに上がっていく計画になっていることを
皆さん知っているのでしょうか？
管理費用等（の安さ）を決め手に購入した人は少数派にせよ、実際に上がるとなると
固定費として生活に響いてきますので事前の「覚悟」が必要です。
早い段階から、総会での議題にして情報交換していくことが、大事かと思われます。

管理費はともかく、修繕費は段階的な値上げが既に、重要事項説明書に
記載されています。

>>255の兄貴さんのヒントで探したブログでは、管理組合初年度、赤字では
なかったようです。
とは言っても、共有部分の光熱費の節約を住民が意識することで、管理費
の収支を改善することも大切ですよね。

ところで、ＳＧの管理組合は初年度から赤字と決め付けている論調の方、
購入者や検討者でしたら、根拠をもっとはっきりと述べていただけませんか？
根拠がわかればその対策に何をすべきか検討できます。

購入者や検討者でないのでしたら、お引取りください。

274＝283です。購入者です。
私は事情通さんの問題提起は、いずれ必要になってくる
可能性はないとはいえないと思いますし、281さんはの情報は
大変有用だと思います。一連の議論は（一部の茶々を除き）
購入者または検討者の有用な意見交換だと思いますが・・・。

２８０＝２８２、購入者です。２８７さんに賛成です。ＳＧの外の業界関係者、ＳＧの会社関係者双方の方が、匿名性をかさにきていろいろ応酬しているような印象がありますが、それなりの情報も出されているので、大変興味深く、有用に感じています。感情的なコメントではなく、きちんとした情報や根拠に基づものである限り、批判や、それへの反論は購入者にとして大いに歓迎します。外の業者さんには無意味、無責任なあおりは止めてほしいし、SG関係者には議論の封殺を止めていただきたいと思います。それぞれが業者であることを示した上で、コメントされれば、この業界の人品を悪く言う人もいなくなるんでしょうが・・・・。

288さんの続き？？？？
いずれにしても、居住者の意思が全て。ＳＧを守るのも（？）我々次第。
無知＆素人の我々に意識改革を促してもらった事は大変有意義であったと思います。
管理委託会社に問題があれば、即入れ替えましょう。
『マンションは鍵一つ』で便利という言葉を耳にしますが、この考えは大きな間違いとわかった事も収穫です。
問題はこの場に参加されている方々が購入者のごく一部という事ではないでしょうか？
この場に参加され色々な問題を勉強された方々、是非、管理組合の理事としてＳＧに貢献してみませんか？
何事も最初が肝心！！

一戸建て住宅に住んでいると、管理費負担が無い様に思えますが、これはただ『ズボラ』なだけ。
建物の修繕は計画的に行いませんし、庭の掃除は業者に頼みませんし、植木の剪定は業者に頼みませんし、自宅の警備は頼みませんし（個々にＳＥＣＯＭはありますが）・・・。
マンションはこれらの事を『一戸あたりでは兼価』で出来る為、良しとしませんか？

将来も管理費用がかかるので、一生ローンを払い続けるのと同じかも。
でも、ＳＧの生活を楽しめば、全て旨く行くと思いませんか？
一部の非協力的な方々も出てくるでしょうが、このような人達は放っておきましょう。

先週末はオプション会へ行き、一昨日はローンの申し込み会へ行ってきました。
オプション会ではカーテンと照明を主に見ましたが、
やはり割高な印象が拭えません。
インターネットで調べると、同じ商品がもっと安く買えるようですし。。
ちょっとオプション会の存在意義を疑いました。

ローンの申し込み会は会社を抜け出して行きました。
銀行担当者の都合もあるでしょうが、
平日に予定を組むのはやめてほしいですね。
今回の購入で役所関係も含めて早退・遅刻・私用外出連発です。

オプション会でいただいたＤＩＧＩＴＡＬ　ＳＴＹＬＥ　ＢＯＯＫ
安価なソフトだけれど、けっこう遊べますね。

281です。管理費と修繕積立金は、分けて考えるべきでしょう。どんな建物でも、当初10年くらいはほとんど修繕費はかからず、それから加速度的に修繕費が増えていくというのが建物のライフサイクルコストというものです。よって、SGの修繕積立金が、当初１〜９年と比べ、１０〜１５年が２倍、２０年目で２．５倍になっているのは、普通のことだと思います。
SGの20年の長期修繕計画に沿った修繕積立金は、精査したわけではないですが、ある程度保守的に充分な額で試算されていると推定されます。
私は職業柄、ビル取得を検討する際のデューデリ（詳細調査）資料として、いろいろなゼネコンや設計会社の建物診断報告書（エンジニアリング・レポート）の長期修繕計画を見ますが、この修繕計画は、ゼネコン等が、自社の「標準的」（実際より高め）な工事費を基にし、設備の耐用年数も標準的なもの（実際より短め）にして試算しているケースが多いからです。
注意すべきは、修繕工事を元請する管理会社に任せっぱなしだと、この保守的な（と推定される）修繕積立金を所与の予算として目いっぱい消化されてしまう危険があるということです。
ある金額以上の修繕をするときは、管理会社に元請させるにしても、必ず下請け業者の相見積もりを提示させるということです。当たり前ですが。

295さんの説明はごもっともと思います。
管理会社は、我々の懐具合を熟知しています。それを見越して我々自身が行動しなければならないのではないでしょうか？
ＳＧの住人となる世帯は６００以上だと思います。これだけの世帯があれば、295さんの様な専門知識を持つ方々がいる可能性は高いのでは？

管理費や修繕積立金の無駄な出費を抑えれば、値上げもそれだけ遠のくと言う事。
すべて住人次第！！
みなさん、もっと勉強して、理事会や総会でどんどん発言しましょう。
私たちの資産です。終の棲家です。

281・295です。295の3行目「10〜15年が2倍」→「15〜19年が2倍」の間違いでした。

いずれ倍額で、固定資産税を加えると、国民年金の額に。
遠い将来を考えると、マンション暮らしは若いうちは楽しめますが、老後はきついかも知れない？？
将来の年金も大変不安ですし・・・。

いよいよ最終段階に入ってきましたね。
１１／２３は住宅性能説明会が予定されていますね。
私は１０００からの説明会に出席予定です。

住宅性能のうち、次世代省エネ基準はあまり注目されていないけれど、
これをクリアしていることを宣伝文句にしているマンションは少ないです。
戸建の住宅メーカーでは、よく宣伝しているのですが、マンションでは
宣伝しないのはなぜでしょうか。
(財)省エネセンタのＨＰでも、次世代省エネ基準の住宅は、省エネルギー
だけでなく、長寿命ということも言っています。
http://www.eccj.or.jp/pamphlet/living/02/life06_4.html#Anchor-23240
ＳＧは次世代省エネ基準クリアを宣伝しているので、この面では安心です。

明年二月の京都議定書発効を控え、現在政府では省エネ対策の大幅強化を、特に遅れている民生、運輸分野を中心に検討中との報道を最近よく見かけます。欧州等では、断熱性等住宅の省エネ基準は法律上の義務になっていますが、日本は、これまで、義務という鞭ではなく、割増融資等飴を与える政策となっていますが、ここにきて、法律上の義務化(違反には罰則)を検討といううわさもあるようです。その場合でも、ＳＧは問題ないということだと思います。

何をもって省エネなのでしょうか？
夏場・冬場のエアコンは人それぞれですが、各家庭では、二重ガラスで対応すればよいと思います。
特に冬場の断熱性は効果抜群。
寒い冬の朝、布団から出るのに勇気が要りますが二重ガラスにすると大丈夫！
省エネの為に、屋上にソーラーバッテリーを設置すべき、と言うようなバカな意見が出なければ良いのですが。

住宅性能評価書で、省エネルギー対策等：暖冷房に使用するエネルギーの削減のための断熱化等による対策の程度で、最高等級４を取得しています。
二重ガラスにすればよりいいかもしれませんが。

301です。
>>303さん
>何をもって省エネなのでしょうか？
次世代省エネルギー基準に適合するかどうかは、
(1)年間の暖冷房負荷が基準を満たしているかどうか
(2)年間の熱損失係数（Ｑ値）が基準を満たしているか
(3)床・外壁・天井・屋根・窓などの各部位の熱貫流率（Ｋ値）が基準を満たしているかどうか
(4)床・外壁・天井・屋根・窓などの各部位の建材、断熱材が熱貫流率基準を満たす素材と厚さ以上であるかどうか
というもので判断されます。
窓だけの問題では、ないようです。
ＳＧは単板ガラスでも次世代省エネ基準に適合したものを使用している
ということだと思います。複層ガラスは一般に結露対策の面で単板ガラス
よりも優位にあるので、オプションであったスペーシアにするとさらによい
と思います。
次世代省エネ基準に適合した住宅が望ましいのですが、残念ながら
建設コストが高くなるので普及が遅れているのは事実です。
http://www.meti.go.jp/kohosys/press/0005180/0/040427gorika.pdf
住宅メーカーの戸建住宅の宣伝文句に頻繁に使われている
“次世代省エネ基準適合住宅”
の言葉が、木造戸建住宅よりも断熱性の面で優位にありそうなマンションの
宣伝文句としては、さほど使われていません。
何でも宣伝材料にしたがるデベが、あまり宣伝文句としていないのは、
まだ実際には“次世代省エネ基準適合”のマンションは、数が少なくて
宣伝したくてもできないということなのでしょうか？

ペアガラスだけが省エネだといわんばかりの３０３はまったくの素人です。301さんの引用する省エネセンターのＨＰをよく読んでからにしてはどうですか。ただし、省エネ基準をきちんと理解するのは簡単ではないですよ。また、ソーラーバッテリーとは、太陽光発電のことを言いたいのでしょうが、ソーラーセルといいます。バッテリだとはとんだ間違いです。しかも、それは、新エネルギーに分類されるので、省エネ法に基づく省エネ基準には含まれませんよ。

言わずもがなですが、太陽光発電のことを太陽電池とも日本では言いますが、蓄電池ではないので、バッテリーというのは303さんぐらいでしょう。。

さらに補足すれば、省エネ法の住宅省エネ基準としては、旧基準(昭和55年制定)、新基準(平成4年)、次世代基準(平成11年)があり、当然後のほうが省エネ性は上。ペアガラスは、この省エネ基準を達成するためのひとつの手段です。したがって、仮にペアガラスをいれたマンションでも、次世代基準の前の新基準しか満たしていないとすれば、省エネ性能は、ぺアガラスがなくとも次世代基準を満たすマンションより劣る理屈になります。つまり、それだけ余計に光熱費がかかります。まず重要なことは、どの基準を満たしているかということであって、もし省エネ性が同じ水準ならペア柄うがあろうが、なかろうが同じという理屈になります。私は、ＳＧ関係者でも、業者でもありませんが、303のような素人見解にだまされて変なマンションを買わされないように、一言申し上げたしだいです。

明日は住宅性能説明会があるのですか？
案内とかはきてませんが　購入検討者向けなのかな？

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました】

【318さんのご指摘の通り同一人物による荒らし行為です。
　悪質なものと判断しましたので削除させて頂きました。
　今後も有用な情報交換をして頂ければと思います。
　継続する場合、投稿者のホスト名を開示する処置を取ります。　管理人１１／２３】