シーガーデン新浦安【第３章】

ごめんなさい
ご迷惑をおかけしました。
解決致しました。

総合ハウジングサービスに関し、こんな記事見つけました。
何か不安になってきた。。。。
http://www.fiberbit.net/user/noppo/renew/kanri/change.htm

私も、購入者ですが、２０７さんは、大正論で、支持します。総合ハウジングさんには、世の中には厳しく見ている人がいることをご自覚の上、是非がんばってください。

以前、書き込みした兄貴分のマンションの住人です。

スパは、目玉施設であるがゆえに皆が色々と意見を出してきます。
本当に色んな価値観があるので、コミュニケーション良く対応することを
お勧めします。

また、管理会社ですが、当方の場合、明らかに売主サイドではなく、
居住者サイドにたって、行動して頂いています。
（社長が宣言されました）

ということですので、安心しても良いのでは？

ここのスレは、外野からの書き込みも多いようですね。
できたら、兄貴のように、はっきりと外野とわかるように書かれると
アドバイスいただいていると、わかってうれしいです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　いち内野より

今日、パークシティMoanaVilla新浦安のモデルルームへ行きました。
シーガーデンとパークシティ、比べられた人いますか？
我が家では新浦安以外に、東京フロントコートも検討してます。
シーガーデンの掲示板って不思議ですね。購入・検討者以外の書き込みが
こんなに多い掲示板も珍しいのでは？

自分も飛び込みでパークシティMoanaVilla新浦安行きました。

広さ作りはすごい良かったです。予定価格表も見せてもらいましたが、
価格もすごい安かったです。（安いのは駅から遠いからでしょうが）

すでにSG購入者の方には申し訳ありませんが雲泥の差で、さすがは三井と言った所です。
これなら、駅からの距離の不利な部分はあるでしょうが。直ぐに完売するでしょう。

MR先日車中から眺めただけですが　既に日暮れていたのでライトアップでリゾートっぽく
みえましたよ。　モデルルームはOPなくてもSGより良いのかな？
ブランド分　造りとは関係なく割高なケースもあるようですが・・・

SGも駅距離はかなりネックになりますが　それでも一応徒歩圏内。
パークシティはそれは無理となると　かなり厳しいと思いますが　いかがなるでしょう。
駅距離のリスクを図る意味では　売れ行き！興味深い物件のようにも思いますが、
コンセプトが違いすぎるので比較するのも？という感じでしょうか。

ＳＧもいまだに悩んでいます。
ＰＣＭＶも（現地も含め）見ましたが広くて三井の割りに安いですよね。
三井のマンション情報誌でも今月からものすごく宣伝をはじめました。
これほど宣伝に力を入れている三井のマンションはないのではと思うくらい。
正直ＳＧと比べた場合場所、施設はＳＧかな？
場所が悪い分いろんな工夫をして客を呼んでいる印象がありました。
でも風を考えると３Ｍものテラス（ラナイ）があっても...
ただ、高洲はこれからのところなので回りが変わってくるともっとよくなるかな？
ＰＣＭＶは中央部が駐車場なのでマンション内で子供と遊ぶことがしにくいかも、
その分川や公園が（ＳＧも公園や３番瀬があるか）あるから問題はないと思いますが。
ブランドでは、圧倒的に三井ですけどね。
長谷工も元気になって大京の買収に名乗り上げているみたいだし、そうなるといい勝負。
トータルで考えるとぼくはＳＧかな？（ここはＳＧのスレッドなのでひいきしているわけではない）

２１４さん。

うちもフロントコートは見に行きました。
私の主観では、内装はＳＧの方が若干上位、特にドアはフロントコートはフラットでしたから。
性能的には大差なしという感想でした。

都心へのアクセスや駅近という点ではフロントコートでしょうけど、環境はＳＧだと思いました。
我が家は小さな子供がいるので、幼稚園、小学校の事を考えると、豊洲は躊躇してしまいます。
また、学校帰りの道を考えても、ＳＧの方が周辺道路の歩道も広いし、安心できるような・・・
海が見えるという環境も気に入りましたし。
豊洲は交通量や運河等も気になります。

我が家の場合、今のところ電車通勤の者はいないので、駅から多少遠くても妥協できるので、
ＳＧを購入したのですが、何が優先かでどちらが良いか決まりますよね。

この時期、江東区内の物件も候補に入れていらっしゃる方も多いのでは。
ただあちらは交通の便を、こちらは環境をアピールしてますので
単純に比較することはできないと思います。
参考までに江東区内のマンション比較を添付します。
http://koto365.net/apart/
ご覧頂いてお分かりのように、江東区内はマンション建設ラッシュです。
品川区内もマンション建設ラッシュですが、品川を比較検討する人は
まさかいないよね。

もう誰も見ていないのかな。
下がりすぎていたようなので、ちょっと上げます。

共用棟見学会行ってきました。
見学バスは満杯でしたが、半分近くは購入者と見られ
共用棟から自分たちの部屋の出来具合や日当たり具合をしきりと気にして
いたのが微笑ましかったです。
パーティールームやキッズルーム、フィットネスルームは調度が入って
いないためか広く感じました。
お風呂からの眺めはサイコー！実際は目隠しするんだろうけど。
大きな買い物なので購入してからもこれで良かったのかと
色々ブルーになることもあったけど現地へ行くと「うちにはココがベストだったな」
と確信できハッピーになりました。

皆さんローンは千葉銀で組んでいますか？
これ以外の銀行はだめなんでしょうか
私は、みずほで組みたいのですが

>224さん
大丈夫だと思います。
うちは、東京三菱で組みました。

２２５さんありがとうございます。
担当の女性が「千葉銀行が提携銀行になってますからここ以外はだめです」
といったのでどうしようかと思っていました。

ＭＲの営業の方は残念ながら　気配りや知識が今ひとつの方がチラホラ・・・
なのかもしれません。　我が家も説明不足でアタフタした事があります。
こちらはマンション購入初心者なのでその辺り心得て　丁寧に説明してほしいー！と
お願いしたら　担当は説明しなかったのではなく知らなかった事も多かったようでした。
ちょっとビックリしましたが・・・

それで　千葉銀行しかダメというのは　公庫のローンを使った時の取引銀行の事では
ないでしょうか？（公庫の窓口としてという意味）

＞みんみんさん

お久しぶりです。
共用棟ご覧になられたようですね。
入居する日が本当に待ち遠しいですね。

＞ローンは？さん
わが家では担当営業の方に「銀行ローンは年が明けてからくらいの申込で大丈夫ですよ」といわれていたので、
まだ考えていなかったのですが、わが家でもそろそろ考え始めなければなりませんね。
その時聞いた説明では、銀行ローンは千葉銀、京葉銀ともう一つ都銀（名称失念）の提携ローンのみ使用できて、
それ以外の銀行では、土地が仮換地のためにローンが組めません。というようなことを聞きました。
個人的に銀行と話をつけてローンを組んだという方もいらっしゃいますが…、ということもいっていたと思います。
227匿名さんのおっしゃるように営業によって知識がまちまちなため対応が違っているのかもしれません。

ローンについて
我が家の営業担当さんの話です。
公庫を使って残りを銀行ローンにする場合、シーガーデンと提携している千葉銀行と三井住友銀行が使えますよ。
プライベートローンといって、契約者が自分で銀行と話をしてローンを組むのも出来ます。お好きなところでどうぞ、と。
ただ。住宅公団の借換地契約があるので、それによって銀行側が貸してくれないことも多い。
また、勤務先の社内ローンもＯＫ。という説明でした。
我が家は自営業のため、公庫を使えても、残りの銀行ローンが必要な額に達せず、営業さんが紹介してくれた市内に支店のある信金を紹介してくれました。
そこで、全額ローンのＯＫが出ました。自分の会社で取引している銀行にもたずねてみましたが、借換地の件で無理でした。
以上が我が家のローン事情です。

229さん　自営業？自分の会社・・・会社員？　意味不明です

＞225さん
東京三菱銀行はどこの支店でしょうか。ある支店で聞いたらだめでした。
是非、教えてください。

私たちは千葉銀or京葉銀しか使えないと説明され、
両方に審査を受けました。
残念ながら千葉銀の審査は通らなかったので、
京葉銀行のローンになると思います。

提携以外の銀行を使うことは自由です。
ただし提携銀行ならローンが通らなかった場合、頭金を返してくれますが、
プロパーローンだと返してくれないことが多いです。
その辺りは契約書にしっかり書いてあるので確認したほうが良いですね。

提携銀行以外のローンを第１に考えている方は、そちらを優先して審査を
受ければ良いと思います。万一、審査が通らなかった場合にはその後に
提携ローンを申し込んだらどうでしょうか。
提携ローンの審査も通らなかったら、ローンキャンセルとなって、
手付金は戻ってきます。

共用棟をご覧になられた方の書き込みは少ないのですが、他の板に
書かれた方も含めて、全員の皆さんが“好意的”というか、もっと肯定的で、
“絶賛”に近いような印象をもちました。

私について申し上げると、共用棟を見る前は、スパに大きな期待はせずに、
また、スパがあることによる負担についても、ＳＧは大規模物件で、管理費・
修繕積立金ともに、他と比べるとむしろ安いくらいなので、一般的にスパが
あると管理費にひびくと言われても、ＳＧを否定的に考えることはしません
という程度でした。それが、共用棟の現物を見てから大きく考え方が変わり
ました。毎月３００円の負担で、家族の誰でもあの施設を利用できるのは
魅力です。特にサウナ、あれに入れるのが、なにより一番です。

売主さんはＣＧ、ＭＲの２階のセット、パンフなどで、スパを宣伝していますが、
現物を見ると、自分でもっていたイメージよりもスパは広々として、いいと
感じました。

ＳＧのＨＰも「海を臨む共用棟眺望コーナー案内会開催」と微妙に表現が
改まりましたが、これで共用棟の見学ができるようになったことがわかる
人は少ないと思います。

検討者や購入者の方には、一度ご覧になることをお勧めしたいので、
売主さんの関係者が、もしもこの文をご覧になっていたら、ＨＰのデザインの
共用棟見学を強調することを検討されてはいかがと言いたいと思います。

共用棟を見学に行きました。
契約者ですが、236さんと同じでそれほど期待はしてませんでした。
想像ではスパは小さくほんとうに使えるものかと思っていましたが、
実際に見ると「早く入りたい」との気持ちでいっぱいです。
洗い場も8箇所（？）くらいあり、使い易そうにみえます。
洗い場に立つと三番瀬が広がっています。今は目隠しがないので
堤防を歩いている人たちが丸見えですが、完成時は目隠しをする
とのことで、やむを得ないけど少し、もったいない気もします。

私も共用棟を見てきました。
スパは２カ所あって、一方はジェットバス付き、もう一方は露天がありました。
男湯、女湯が日によって変わるようです。洗い場は共に１０カ所ありました。
入浴位置からは海が一望できました。
サウナも良さそうでした。

２３９さんが紹介されたコーナーは、評価する基準も、評価する人の資格も
はっきりしないので、あまり当てにはできませんが、他の物件が２名から
５名程度の評価なのに対し８名の人が評価しているので、８３点の点数の
意味はこの中ではまあまあかなと思っています。
１名とか２名の素人評価でユーザ評価上位とされている物件もたくさん
あるので、他物件も含めて個別の物件についてのユーザ評価は疑問です。

昨日、SGとPCMVのMR見ました。以下、私見での比較。
（立地）駅からの距離・地ぐらいの点で、SGに軍配
（共用施設・管理費）SGの方が充実している割に管理費が安い。PCMVは24時間管理人常駐だが、専用庭・駐車場でのセキュリティではSGが上。
（構造等）SGは二重天井・二重壁、天高2.6mなど、バルコニー２ｍ。PCMVは二重床・ハイサッシ、天高全階2.48m、バルコニー3m
　　→ややPCMVに軍配
（外観）好みの問題だが、PCMVの方が洗練されている。
（室内設備）
・SGの勝る点：ディスポーザー
・PCMVの勝る点：二重ガラス、浴室がカラリ床、インターフォン画面がカラー、玄関照明の人感センサー
→PCMVの勝る点は、SGでも後付可能だが、ディスポーザーは如何ともし難い。
（価格）SG：130〜140万/坪中心、PCMV：120〜130万/坪中心

私としては、SGに軍配を上げました。両物件とも海・リゾートをコンセプトにしていますが、この点では三番瀬に面するＳＧと海まで徒歩7分のＰＣＭＶとの差は明らか。デベのブランドなんて、私は気にしません。三井のブランドのせいで割高になっているのはアトラクターズ・ラボの統計でもある。瑕疵担保求償の信用力の点では売主複数の方がいい。受付・販売員の質も三井が上と感じましたが、そんなものはついてこない。

まだ未定らしいですが、PCMVの管理費は、115kタイプで月34000円が提示されていたらしいですね。坪1000円ってことはSGの坪500円の倍ですね！！
24時間管理人常駐だから？駐車場が無料だから？規模がSGの半分だから？それとも三井のブランド代？

２４１さん

ディスポーザーに魅力を感じていない人の場合は、PCMVのほうが設備面で
断然豊富ってこともいえるのですね・・・。それぞれの設備を後付けしたら
かなりな出費ですね。

241です。
SGの中部屋115㎡で二重ガラスに全てすると業者にもよるでしょうが50万はしないでしょう。玄関照明の人感センサーは3万円程度。インターフォンを白黒をわざわざカラーにする人はいないでしょうが、取り替えても3万いかないでしょう。カラリ床は5万ぐらいでしょうか。
60万は、4000万の1.5%にすぎない。三井の物件は、10%程度割高とアトラクターズラボの資料にあったと思う。
そんな室内の設備より、二重床かどうか、ハイサッシかどうかという差をどの程度重視するかでは？

失礼、割高度の相場比較値H14-H15年度で、三井8%、総合地所1%で、10%は言いすぎでした。した。今は住まいサーフィンってHPに掲示されてます。

共用棟見学された方の評価が良いので少し安心しました。
青田刈購入は覚悟のうえとはいえ　心配が多いので。
まだ我が家は見に行けないので　週末にご覧になった方　現場の感想など
教えてくださーい。

それから　働くママさんが結構いらっしゃるようですが　保育園などどうされますか？
我が家は出遅れているのですが　待機児童多いようで心配になってきています。

>>245さん
第二章に書き込んだのですがコピペしときます。
働く母です。
日の出地域はフルタイムで働くお母さんは少ないとi-netの方（MRに待機していた方）が
おっしゃっていました。
新浦安の公立保育園は日の出・入船保育園、（３歳未満児なら海園の街も）になりますが、
一般的に言うと待機児多いです。４月にはSGの他にも入居のマンションがあるので
ますます厳しくなりますが、タイミング良ければひょっとして入れるかもしれませんので
申請はしておいた方がいいと思います。
17年度には、車なら通える距離に、私立認可園、公設民営園の２園が開園します。
新浦安駅近辺には18年度に私立認可園、公設民営園（公立幼稚園を転用）の２園が
オープンです。
もちろん私立無認可園もあります。これも年齢によってはいっぱいになるかもしれないので
早めに動いた方が良さそうな気もします。
私自身が焦っているので、ちょっとあおり気味なレスになってたらごめんなさい。
追加
４月からの公立の入園申請は１１月中旬頃になると思います。
忘れずに申請しましょう！
私立のココはいいよ情報等もありましたら教えてくださいね！

242です。PCMVの掲示板に、以下のような書き込みがありました。
241円／平方メートルということは、約800円／坪。それでも高いと思いますが。。。
>土曜日にMRへ行ってきました。
>管理費＋修繕積立金は１平米あたり約２４１円でした。ですから１１５ｋ
>タイプですと１１５．７２平米Ｘ241円で約27888円になると思います。
>特別高いとは感じなかったのですが共用施設の充実している物件と
>同じくらいだと思ったので管理費の収支予定を聞いてみましたが後日
>回答とのことでした。納得のいく管理費に落ち着くといいですね。

こんばんは。一言。

日の出88丁目