シーガーデン新浦安【第３章】

防犯面はどうでしょうか？管理会社は警備まで面倒見てくれるのでしょうか？
最近の新浦安の治安も悪化しています。
駅前のエルシティで夜中も警備会社が見回っていました。

>262さん
>管理会社は警備まで面倒見てくれるのでしょうか？
どの程度の警備を期待されているのでしょうか？

ＳＧのＨＰ、ライフサポート＆セキュリティの０３のページ（全５ページの４ページ）に
「２４時間、３６５日の有人管理体制」、
「日中は管理員が、夜間は警備員が施設の巡回警備を行い、防犯・防災に努めます」
と書いてありますが、もっと別のことを議論されたいのでしょうか？
http://www.sea-garden.com/eq.html

＞Sea Cさん
お久しぶりです。
また、時間があったら書き込みもしてくださいね。
わが家では今週末、再度オプション会に行ってきます。

263さんへ。　262です。
夜中は警備員がSG内に常駐し、常に巡回していなければ意味がありません。不穏なヤカラに対する警備が必要としているのではないでしょうか？
「日中は管理員が、夜間は警備員が施設の巡回警備を行い、防犯・防災に努めます」と書かれていますが『努める』という表現は何とでもなります。
警備員がやってきて夜間1回だけ巡回するだけでも24時間警備と謳います。日中は管理員がいますので、これで２４時間警備が完成します。
まあ、もともと売り手側のセールストークの一環と割り切れば良いのですが。
夜間に警備員が管理事務所に常駐して巡回しなければ意味がありません。
しかしここまで実施するには金額が嵩み（おそらく年間８００万円程）、当初に言われています管理費では絶対に足りませんよ。
『安い管理費』は売り手側のセールストークです。

２６３です。
２６２さん。ご心配いただきありがとうございます。
仰るように完璧な防犯対策をすれば安心ですよね。

ＳＧの場合も、夜間は警備員さんがＳＧ内に常駐します。そして巡回します。
（「２４時間有人管理」って書いてありますよね）
さらに防犯カメラや各種センサーなども配置されていると聞いていますし、
その旨パンフ類にも書かれています。
世間水準よりは防犯対策はされていると考えています。

とは言っても、１００％大丈夫と安心してはいけないので、各家庭でも
注意が必要と。２６２さんは仰りたいのですよね。
ご忠告ありがとうございました。

防犯は、いずれにしても住人の意識も大切。
ガキ共の迷惑行為には悩む自治会もあるときいていますが、そういうヤカラは大概居住者のバカ息子だと思うのですが。
我が家にも高校生のバカ息子がおり、この種の問題が起ると真っ先に『ヒアリング（笑い）』
息子にとってが濡れ衣で、こういう言動が非行に走る？？

ヨーカ堂の３階のキッズコーナーからSGが良く見えますが、ここ何日かクレーンの姿が見えなくなってます。
主な作業がおわったのか、段取りなのかはわかりません。外回りの足場も各棟共のこるは８階から上となり、
SGのチラシのとおり白い姿を現してます。夕方以降は内装の工事かあたかもリビングに照明がついている
ように見えます。なんとなくソワソワし初めて楽しみしい感じです。

ＣＯＣＯさん初めまして。
中庭でのバーベキューイベントのことですが、中庭で行うのは難しいのでは？
風が強いですしバルコニーが中庭に面しているＣ棟などは煙が届いたり布団や洗濯物
に臭いがついたりするのでは？
トラブルを避けるためにも公園などを利用する方が良いのではないでしょうか。
楽しみにされているのにこんなこと言ってすみません。

せっかくの中庭だから、お花見ができるといいですね。
バーベキューなどは禁止して、各家庭の奥さんの手料理をつまみに、
冷や酒をあおる、なんてにはオツなもんですな。
でも、騒ぐとトラブルになるからしれないので、参加者が気をつけると、
お通夜の晩のように静かな花見になるかも・・・？？？

242さんへ。
PCMVの管理費は、115kタイプで月34000円が提示されたらしく、坪1000円はSGの坪500円の倍です。
これは正しい費用計算だと思います。ＳＧの管理費は確かに安いですが、この費用がいつまで続けられるのか楽しみです。
当初から現実味のある費用を徴収しておく事はある意味で大変親切です。
ＳＧの購入者で管理費用までチェックしている人は多くはいないでしょう。多くの購入者はＳＧの『間取り』『設備』『ロケーション』が決め手であり、管理費用が決め手となった購入者は皆無でしょう。
私はよく、マンションのデベロッパーと酒を飲みますが、安い管理費用など宣伝にはならない、と説得しております。正々堂々と当初から高い管理費（本当に必要な金額と言う意味）を要求すれば良いと話しています。
人間の心理として後から値上げを言われるより、当初から高い管理費を払って将来の値上げを行わない方が良いはず。

みなさん、マンション管理費の値上げの背景はお解かり頂けたでしょうか？
当初の安い管理費は『人寄せパンダ』です。この安い管理費を可能な限り維持したいと思うなら我々居住者となる人達の意識次第です。
将来とも固定資産税・管理費用・駐車場料金の合計は、年間８０万円程度に収まればよいのですが。この金額は、国民年金額（基礎年金額）に匹敵します。
共有施設とかバーベキューとか、人妻の家庭料理・ＳＥＸとか、夢を語るのは大いに結構ですが、現実的問題も考える必要があるのではないでしょうか？

>>事情通様、皆様
管理費については規約に明細がありましたが、支出費用の算定に無理があるとお考えですか？
それとも、坪単価が低いという全般的なことでしょうか。
または、修繕積立金の方に無理があるので、駐車場料金の100%を修繕金に入れた場合に
管理費の値上げ（更には駐車場料金の値上げ）が必要ということでしょうか。
もう少しブレイクダウンした議論をしたいです。

大田区は完全汲み上げだよ。
このスレには関係無いけどね。

274さんへ
支出費用の算定に無理がある事を承知の上、販売業者は明記しております。
セールストークそのものです。本当に必要としている金額を明記する勇気ある業者が出てくれば良いのですが。
将来の修繕工事の費用など真剣に考えていませんよ。国土交通省によれは、２０年先まで修繕計画を整備する様に指導しているようですが、この指導そのものがナンセンスです。
ＳＧは新築なので初期段階の補修費用等は掛からないと思いますが、海に面しているので我々が予想している以上に痛みが大きいと考えられます。
最近の技術の進歩によりダメージは少なくなっていると思いますが、実際のところは神様しかわからないでしょう。
防災機器点検、最近は連結送水管点検とか、色々な費用をかけようと管理会社はあらゆる知恵を絞ってきます。そして資金が絶対に不足すると、洗脳しようとします。
誰が抵抗できますか？　マンションに必要な設備は駐車場以外ない、と本にも書かれていますが、これではワンルームマンションと同じです。
当初の管理費・修繕積立金ではＳＧの資産価値の維持には無理なのは他のマンションの例を調べれば一目瞭然ですよ。
将来の資金不足は、早めに対処すべきです。駐車場料金も思い切って月１万円以上にするか、管理費を思い切って２倍にするとか。
早い内から覚悟を決めておかなければ、将来、何もする事が出来なくなります。
厳しい現実を述べさせて頂きました。来春には入居が始まりますので理想論は無用でしょう。
但し、希望と夢は持ち続けましょう。管理費用の詳細は他のマンションと比較して見るのも一考かと。

279さんへ　正論のような気がします。購入者ですが、覚悟するのはやぶさかではありません。素人でよくわかりませんが、是正するとしても、一二年は様子をみなきゃあわからないということでしょうか。自前の管理組合もないことだし。

事情通さんにしろ、279さんにしろ、なぜ管理費はもっと高いはずだと決めつけれれるのでしょうか。私は、不動産のアセットマネジメント会社に勤めている購入者ですが、工夫次第でコストは抑えられるものです。組合員皆さんの意識が最も大事というのはおっしゃるとおりですが、最初からあきらめる必要はないと思います。
他のマンションとの比較のチェックポイントとして、住民から徴収する組合費ではなくて、管理組合が管理会社に支払う定額管理費用の額です。通常、マンションの管理会社は、委託契約ではなく請負契約で、各種業務を元請して、警備会社、清掃会社等に下請けに出し、鞘をとります。下請けの管理費をたたいた分は全て元請の管理会社の儲けということになります。
ここで、オフィスビルなどでは既に広まっていますが、管理会社に元請をさせず、管理組合から各現業会社（警備会社、清掃会社等）に分離発注し、管理会社には、それら現業会社を統括・監督するプロパティ・マネジャーとして位置づける方法があります。
建設でいえば、ゼネコンに一定額で元請させるのではなく、設計会社等にコンストラクション・マネジメントさせるということです。