〔契約者専用〕パークタワー梅田 part2

管理費やら諸々の経費については議題として上げていかないといけないですね。
場合によっては管理会社の変更や一部の業務を別業者にアウトソースするなど
もありだと思います。
ところで共用部の補修を一斉入居が終わったらしますという貼り紙がなくなり
ましたがもうされたという事なんでしょうか？
まだ結構キズが残ってますよね…

エレベーターも傷だらけです。

私の階はきれいに補修をされていました。
それぞれの階で確認されてはいかがでしょうか？

エレベーターは本当に補修していないと思います。
傷だらけのまま変わっていません。

管理組合の総会はいつでしょうか。

3月末です

３月末というのは、どこからの情報でしょうか？
週末開催でしょうし、私は週末仕事なので、早めに予定しないと参加できないです…

何よりも、お化け屋敷みたいに暗いメインエントランスのガラスの照明を何とかしてほしいです。

ここは契約者版です、
ここが気になるかも知れませんが
もう来ないで下さい。

また始まったな。高飛車発言。中崎町タワーやん。

>>30
アンカーつけんと誰の事言ってるのかわからん！

僻む人も入場お断りです。もっと心を広く持って下さいな。

そんなに暗くはないですけど、吹き抜けなので、コンシェルジュさんがいないと、寂しく感じますね。
まぁ、でも、ささいなことで、すごくいいマンションだと思います。

結局、ベランダのボルトの欠落は問題無かったのでしょうか？
まあ、３月中旬の修繕チェック時に聞けばいいか？
南海トラフの準備、まだ全然出来て無いな～。

ベランダのボルト欠落て？

欠落ではありません。
ボルトの締め付けが一部あまい可能性があるという点検とお聞きしました。

関係住戸には全戸点検が入りましたよ

先ほど、総会の案内が、ポストに入っていましたが、
もう一週間ほど前では、案内が急すぎる！
直前過ぎて仕事の都合つけれない！

管理組合役員に立候補者がいて活気があるのでいいですね。
近くに広そうな会場を借りたみたいですが株主総会みたいになるんでしょうか。

このマンションの第一期生の立候補者はわずかに５名様でしたか～。
というか、立候補受付期間も既に理事長も決まってるとは、こら知らなんだ～？？？

役員当番制は何故か１号室からスタートって、この方が良いのでしょうか？
ランダムにバラツカさないと１LDKの人ばっかりの年と３LDK東部屋ばっかりの年みたいに片寄りそうに思うのは、私がマンション管理の素人だから？？？（外部区分所有者を除くので問題無いのでしょうか？）（外部区分所有者には管理組合役員の義務も権利も無いのでしょうか？）

やっぱり２Fじゃ総会無理だったのね。まあ、第一回目の総会は特に出席者も多いでしょうからね、北区民会館ですか。

管理費が早々と値上げですか。全然覚えていないのですが据え置き期間無く毎年上がるんでしたっけ？

管理費値上げの前に、費用の削減検討と、管理会社への委託手数料の値下げ交渉が前提ですね。

最初から上がるのは、解せませんね。何棟もマンションを分譲しているデペの費用計画とは思えませんし、なんかおかしいですよね。豪華仕様でもないのに、最初の管理費もそこそこの値段だし。腑に落ちないですね。

管理費の件は私も思います。初回総会で話題に上がるでしょうね。

来客用駐車場にほぼ毎日同じ車が停まってますが、
来客であれば毎日停めても問題ないのでしょうか？

管理規約上、使用日数など決められているわけではないので、
モラルの問題ですかね？

管理費は元々高すぎる上に今回の値上げ。
本当に高すぎます。
管理会社の変更も含め、早急に検討したいですね！

なかなか、総会の雰囲気に飲まれて他力本願になって、誰もさっそくの値上げに意見を言えないかも知れませんね。

毎日、ロビーなど共用施設や各階フロア、外回り、水盤の掃除や玄関と車寄せのモニュメント磨きをすれば中央区のオフィスビル並みの管理なので高くなると思います。始末も早く早朝には片付いていますし。

本当にすみやすいマンションと満足しています。
恣意的なネガティブな意見が少なくなったことが裏付けしています。
管理組合の会合には出席できず残念ですが、駐車場の稼働率が今後の運営に影響があると懸念しています。

ですね、かなり余ってますもんね。しかも、駐輪場まで。まだ、皆さんあまり住んでいないのでしょうかね。

ここは、セカンド購入や賃貸、東京から戻って来た時用の住まいなど余裕層もかなりいるようで大人住まいで静かなところが良いです。エレベーターもストレス無いので快適です！

まさか、1号事案以外、全部保留とは、驚きました。
みなさん、管理会社に対して、結構いいはる方が多くて、頼もしいやら、ちょっと怖いやら。

管理会社の高圧的な態度、非常に不愉快でしたね。

しっかり意見を述べる方が多くとても有意義でした。
自分達の資産ですから言いなりではなく主張することは重要です。

管理会社は、サービス、コスト意識を持ってかつ緊張感もって対応してもらわないとこまりますね。

都心部の住居では本当に車は不要で、駐車場契約者までドンドン車を手放して、更に管理費UPかもですね。
住みだして３か月で「このままではヤバイと即、値上げに踏み切るとは素晴らしい実行力！？」
住人以外の貸し出しは、税務上？安全等管理上？難しい問題は無いのでしょうか？

１回目の総会の出席が５０人前後とは思った以上に少なかったんですね。（マンション２Fで出来たかも？）

管理会社さん、高圧的でしたか～。
デフレの時代、オフィスビルでもマンションでも管理会社さんのダンピング合戦、良く耳にしましたが、個人的主観ですが、この管理会社さんは、少し高くないかな？って思いますがどうでしょう？

大した問題じゃないですが、２Fに毎月の月刊誌の購入って必要？私的には、いらなくなった本（美品）をボランティアで寄贈してもらった本を図書館的においてもらってればよいのかな？と思うのですが、これもステータスってやつでダメですかね？（私的には月刊２万円分の本って何の本が置かれているかも知りませんが。）
それよりも有料で良いのでコーヒーサービスのラウンジ使用の方が有りがたいですね。

今回の理事さん、順番制が平等な「くじ引き」じゃ無いからでしょうか？理事さんの出席率が良くない気がしますが、１６名の理事運営って実質毎年、何名ぐらいでのの運営になるんでしょうね。

外部貸出は、昨年、一昨年の国交省見解が明解になったので、サブリースしても、税制上も問題なくなりましたよ。あとは、場所としてマーケットがあるかないか。検討してみる価値はあるね。

あ、駐車場の件です。

なんか、駐車場使ってない住民の管理費まで上がるのはなんか釈然としません。

昨日の総会、２号議案と５号議案には反対でしたので、理事会で否決を提案いただき安心しました。

タワーマンションには一定規模の駐車場を設置する法的な義務があるので、使用者がいようがいまいが、駐車場の費用は住民全員の必要経費と考えざるを得ません。

ラウンジの雑誌は、私は良いと思いますよ。自分が不要な本は、他人も不要だと思うので、学級文庫のようなことは賛成できません。レパートリーについては帳面でも置いておいて、読んだらチェックする。不人気な雑誌は、同じく帳面にリクエストがあった雑誌と入れ替える、など運用上の問題ですので、雑誌購入を止めるまでもないかと思います。

逆に、自分じゃ絶対買わないような雑誌をたまに読んでみると、案外面白かったりして、楽しんでいます。

それよりも先に、毎月８０万円近い高額の掃除費用や、エネルックプラス費（年１１０万）、インターネット維持管理費（年２７万）など、具体的に何？と聞きたくなる費用を見直して頂きたいです。

ご参考までに、隣のローレルタワーでは掃除費用は月２０万円台だそうです。その代わり、内廊下の掃除頻度は週１ぐらいのようですが。少なくとも、週６で至る所（管理事務所の中まで）掃除している現状は、いかがなものかと思います。

扇町公園の桜も咲き始めましたね

エネルックプラスは、いきなり不具合で、ソフト書き換え作業につきあうという結果。
これ、全くエコではないし、いらないです。

色々と知識の豊富な方がいらっしゃって助かります、駐車場サブリースも意外と問題無いのですね。
まあ２階の雑誌も月に２万と言っても世帯数で割ると、一世帯１００円にも満たないので、これまた仰る通りです。
確かに、どう考えても他に高すぎる経費がありそうですね。私も週６の掃除は無くても大丈夫かな？と思います。
マンション管理会社さんの人気ランキングとかってあるんですかね？
他のパークタワーさんで三井不動産さんの管理会社以外に切り替えられた物件ってどれ位あるんでしょうね。
メリットとデメリットが素人なので、まったく判りませんけど。
もちろん切り替えとかの検討の前に、歩み寄り交渉でしょうけどね。
しっかりと保留に出来る理事さん達ですから期待してますし、応援出来る事は頑張りたいと思います。

名前は忘れましたが、管理会社の人の中に不遜な人が一人いましたねー！
言葉は丁寧でもあんな誠実さのない回答では、不信感ばかりがつのります。
何件か出た住民の要望がまったく解決されなければ、そうそうに管理会社を変えることも考えないといけませんね。

管理会社より、管理組合の方で判断や行動すべきことや、デベロッパーに話をすべきこともあったので、次回からは、当事者が揃って、課題に対する対応の必要性、対応の優先度、対応の主体者、コスト負担、コスト負担可否を明確化していかないと。
あと、同じタイプの部屋の理事が多くなる、理事の選出方法は、タイプ固有の問題がクローズアップされがちで、変ですね。フィックス窓の下の掃除は、建物の美観もあるので、管理費でまかなうのも結構ですが、これ以上の管理費アップは避けて欲しいです。
管理会社のコストを下げるのは賛成ですが、デベロッパーに対するバーゲニングパワーや、管理のミスや質の低下が懸念されるのであれば、正直、躊躇します。
ただ、掃除は、確かに、そこまで頻繁でなくてもよいので、まずは管理要件を再定義して、数社に相見積もりでしょうか。下がる幅がたいして変わらないなら、三井でいいと思いますが。

ランキングあります。あくまでも参考ですが。
https://www.sumai-surfin.com/enquete_result/id34a_5.php

お花見で大川のほうに散歩してきました。
与力町エルグレースというマンションの前を通ったら、
植栽スペースがとてもきれいでした。
ツツジ？が中心なのか、植栽スペース一面に地肌が見えないように
なっていて、剪定もきれいでした。
あんな風な管理をしてもらいたいものですね。
ここのスカスカの植栽じゃ、植え替えから必要かもしれませんが
資産価値は高くなるような気がしました。

久しぶりにマンション掲示板をみたら、すごいですね。
平日で時間とれなかったので総会参加してなかったんですが、議案が第１号議案しか承認されなかったとは。。
議事録等もきていなかったので、知りませんでした。

保険関係も決まらないというのにはびっくりしました。
原因は何なのでしょう？

鉄筋コンクリート造りのマンションで免振構造だと地震保険は基本的には降りても5%ですし。評価額の5%で500万位など7年何もなければ元がとれる上に地震保険料控除も無いんですよね？年70万の地震保険はいらないような気がしてました。
ただ集団生活なので保険については承認するつもりだったので本当にびっくりです。
前住んでたマンションは何故か地震保険料の掛け金をUpしていただけに本件には本当にびっくりしました。

あと管理費について最もいらないものとしてエネルックプラス１１０万削減に１票です。明日からなくなっても困らない人が大多数な気がします。私は全く困りません。


> 61さん
毎月８０万円近い高額の掃除費用のソースが予算案をみてもわからなかったのですが、本当なら高いですね。

ただそれより解せないのは、なぜ第２号議案です。管理業務委託費がいきなり４月から１００万も月ベースで上がようと三井が画策しているのでしょう？あり得ないですよね？
すいません。あまり予算案を深く見ていなかったので、こちらも驚きました。

理由は何なのでしょうか？

議案が今回承認されなくてよかったです。
次回総会はなるべく参加したいと思っております。皆様これからも長い付き合いになると思いますが、よろしくお願いいたします。

皆様、マンション管理に詳しくて心強いです。
これからもよろしくお願いします。
総会には仕事で参加できなかったのが残念です。

ところで、総会の議事録などは今後もこないのでしょうか？
総会の案内から開催まで期間も短かったし、私のように参加したくても参加出来なかった方も多いかと思うのですが、できたら議事録を見せて頂きたいです。

議事録はまだ来てないですねー。

No69です。
毎月８０万円近い高額の掃除費用のソースですが重要事項に記載がありました。。
自己解決できました。失礼致しました。

　与力町エルグレースさんの植栽スペース綺麗でしたか～。大浴場やフィットネスに庭園もあるマンションですよね。

ちなみに与力町エルグレースさんって、やはり人気の南森町地区のマンションだけあって、資産価値が減らないどころか、築７年程経った現在でも購入価格よりも、かなり高く売却出来るマンションだったと思います。
　

　
そう言えば、このマンションの理事の役割分担がちゃんと決まってましたっけ？理事長・副理事長・書記・会計・消防・防犯・渉外・庶務２（蛍光灯交換？）とかいう担当。

私も総会に参加したかったですが、
仕事で参加できませんでした。
案内が10日程前で急すぎます。
次回はなるべく早く開催案内頂きたいです！

中崎駅に近い扇町はいいところですよ～
与力町エルグレースに限らず、他のマンションでも良いところは参考にするといいですね。

2階の雑誌は日経トレンディとかDimeとか、週刊ダイヤモンドとか、男向けの雑誌が欲しいです。

笑われるってどういう意味？
古臭いマンションとは比べないようにてことでしょうか？

61です。

69さん、ソースはおっしゃるとおり重要事項の中です。
相当に高いですよね。
駐車場の年１０００万の赤字の件もあり、できれば今後の震災等にもある程度備えるために
月３０～４０万程度に抑えていただければなと思っています。

前回の総会では否決のため費用の詳細な説明はなく、また求めませんでしたが、よく分からない
費用については理事会の方が適正に見直してくださる雰囲気でしたのである程度安心しています。

あとどうでもいいことですが、74には削除依頼を出しました。

仕事の都合でようやく入居することになったのですが、トイレがどぶ川のような非常に異臭がしました。みなさんは、大丈夫ですか?

うちのトイレは、全くの無臭ですから住民に依存するのでは無いでしょうか？

どういう意味ですか。

そういう意味です笑

No80さん

うちも住み始めて１か月目位に１日だけトイレで配管の匂いが逆流したような匂いがしていたことがありましたが、現在は発生しておりません。
私も専門家でないのですし、発生しなくなったので原因も探らずに放置中です。
生活しているうちに治るんじゃないですかね？治らないようだと配管系のトラブルがあるのかもしれませんね。

昔、非常に古いマンションに内覧いったときに、水等もとまってて排水管の匂いが逆流しているマンションがあったのですが、そこと同じ匂いが１日しました。
流石に新築で配管に不具合があるのは考えにくいですが。。。

81は抹消だろ。

>>80

うちは洗面所と風呂場が臭っていました。
おそらく、排水トラップに十分水が溜まっていと思い、風呂、洗面所、洗濯パンなどに水を十分流したところ、臭いはなくなりました。
もし、80さんの部屋のトイレの便器の中の水が少なくなっていたのなら、同様のことが怒っているのではないでしょうか？
なんにせよ、早く解決すればよいですね。

私も臭いの原因はトラップの水での遮断に隙間が生じている可能性が大かと思います。
屋上の臭い？のはその後、無くなったのでしょうか？

１階でカビ臭い？のは私は感じませんが１階と地下の階段部分はコンクリートの湿気っぽいのは乾いてますかね？
コンクリート表面も粗面部分が目立ちましたが、その後綺麗になってるのでしょうか？（入居後見ていません）

返信が遅くなってすいません。一度、使いながら正常な状況でどうなるのか見守ってみます。みなさん、アドバイスありがとうございました。ただ、81さんのような人が同じ住民なのは、がっかりです。

90さん

81は住民じゃない可能性も高いと思いますよ。
流れ的に、81=83ですが、81では「マンション住民」、83では「匿名」になっています。

あくまで「自称」なので、これまでもたまに変な人が住民版に混じっています。

真実が分からない掲示板でがっかりなされないで、実際に住んでおられる方をみて
ご判断いただく方が間違いがないかと思いますよ(^^)

管理費は、なにより、駐車場の年1000万円の大赤字をなんとかしなければです！！
住民以外への貸し出しを早急に検討しるしかないですね。
10年で1億円…
ただでさえ、これから修繕費も上がっていくのに、管理費も更に上げられると大変なことになります。
固定資産税の支払い案内も来ましたが、やはり、いい場所、いいマンションだけあって、固定資産税も高いですね！

確かに改善すべき点は多々ありますが容易に改善できるものではないので時間を要するでしょうね。総戸数が少ないので月々の維持費が割高で北区扇町という立地柄、固定資産税も高めですし、快適なタワーライフを満喫している反面、出費も辛いです。

昔、三井の営業に管理費の計算に駐車場の稼働台数をどれくらいに想定しているか？たずねたところ、確か６０～７０位で計算してるみたいなことを聞いて、安心した覚えがあります。
なので営業の言動をそのまま受け取れば現在の稼働率は計算通りじゃないのかな？と思うのですがね。。。すぐに管理費を上げるのを当初から計算していたというオチかな。

それって、全数の60〜70％って意味だったのでは。

私も 当時70％くらいで計算していると聞きましたので、想定内だと思っていました。

何故そんな大赤字になるのか、資料確認しないといけないですね。全部住人で負担となると結構な金額ですよね>_<

固定資産税、高いですね。まだ半額でこれですからね。
確か最初の5年は半額だったかな？

駐車場だけで10年で1億の赤字ということは、
単純に230戸で割ると1戸あたり、
435000円も負担増になります！
駐車場の外部への貸し出しには、
色々問題もあるでしょうが、
せざるを得ないですね。
固定資産税も高いし、
修繕費も5年毎に倍々で上がっていくし…

とにかく、駐車場なんとかしましょう。

>98

2018年までは半額ですよ。
北区扇町アドレスですから固定資産税が高いのは致し方ありません。
同じ北区でも中津や中崎町、天満辺りであれば、まだ割安でしょうね。

誰だか知らんけど、チラシ郵便受け周りにすてるな！
部屋に持ち帰れや。マナーなさすぎやろ。

住めば都です。

チラシ用ゴミ箱、管理組合が検討してるみたいだけど、管理会社と合意したかは不明。

マンション売って欲しいというチラシとか、よく投函されますからね。

駐車場他、保留議案その後の動きって第二回総会まで進展無しですかね？（次回案内も１週間位前なのかな）
第一回総会欠席者は、未だ第一回総会内容も判らないままですかね？（ひょっとしたら下のホワイトボードとかに第一回の総会議会報告が張り出されてました？）

昨日午後６時頃ですが、車回しに白のポルシェが停められていました。
もちろん運転手ものっていません。
荷物と子供をおろすのに、ゴミ置き場の前で車を停めなければならず、迷惑しました。
車回しをふさいで駐車するなんて非常識だと思います。。
防犯カメラもあると思うので、管理会社ももっとこまめに気をつけて欲しいものです。
少なくともナンバーを控えて、繰り返し停めるようなことがあれば、警察と相談し対応して頂きたいです。

みんなで意識して、気持ち良く住めるマナーのいいマンションでありたいですね。

白のポルシェが置いてあるの、私も見ました。
昨日だけに限らず、最近、車回しに駐車している車が多いです。
白のアルファードもよく停まってます。
この前は２台も駐車したままでした。
まるで駐車場です。

駐車禁止など看板を出さずとも、ドライバーが離れての駐車がダメなことくらい当然だと思うのですが・・・。

あと、粗大ゴミ置き場に停めている車も見かけます。

住民でなく、来客だとは思うのですが、来客用駐車場が空いていなくても、近くに安いパーキングがたくさんあるのに。

管理人さんには、ルールを守らない人にもっと厳しく対処して欲しいですね。

梅田でも資産価値って上がらないんだな･･･
でもまー日本は中古になるとだだ下がりマンションが多いから大きく下がってないだけマシなのかも

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/search/06/27/?query=%E3%83%...

パークタワー梅田
4階　西　3LDK　74.74m2 3,980万円
5階　南　2LDK　66.22m2　3,980万円

>>108
管理人さんにはその権限がないみたいですよ。
マンションの管理規約に違法駐車の規定を設けてレッカー移動とかの罰則も明記しないと無理みたいです。
例えば証拠のビデオで撮影するとか1回目は警告文を張って30分待つとかの手続き規定も必要なようです。
住民でも住民以外でも法律である規約で対応しないと意味がないですね。
他のマンションも都心のマンションは不法駐輪と不法駐車が一番の問題みたいですよ。
担当のフロントマンと交渉していくような理事が必要ですね。
能力もそうだけど時間もですね。
なんせ理事はボランティアですから。

総会、出れませんでしたが、管理室でなく、管理会社にわざわざ議事録を見に来いという張り紙ありました。
なんとなく聞いている議事の状況が状況だけに、参加できなかった人たちが実質見れないような議事録保管
方法にするのって、最低の管理会社ですね。
それなら管理員さんはいったい何の業務をするのでしょうか。

５F６Fの中古はお見合いやね

良く判りませんが以前住んでいたマンションの総会議事録は、管理会社が作成じゃ無く、住人主体でその年の理事長と書記が全戸の郵便受けに、遅くとも総会の後１週間以内には、投函してもらっていた気がします。（投函は管理人さんがしてくれていたのかも？）

だからその年の理事によって、議事のまとめ方や書面のレイアウトにもバラツキはありましたが、それはそれで個性があってよかったのかと思います。

もちろん、管理会社さんは管理会社さんで議事録を当然お持ちでしょうから閲覧は可能なのかと思います。私的には以前も書きましたが理事会に「書記」「会計」「消防」といった役職が必要なのかと思いますけどね？

最近のマンション相場自体が高値圏っぽいですから、都心部の人気と言えども値上がり期待は微妙な気もします。１０年前やもっと前の物件でも、「えっ、こんな価格で売れるの！」っていう物件は福島でも南森町でも都島でも良く耳にしますね。東京はそれどころじゃ無いみたいですけど。

>>111
5階の部屋は今年の1月までは4,350万円で売りに出てたけど売れずに値下げしたみたいね。

低層階のこの大きさの部屋って新築時に3,700万円くらいだったかな？
登記費用くらいは元を取りたいってことでしょうか。

諸費用に少々上乗せされていますね。でも、最近分譲の市内のマンションはまあまあ駅近なら、坪単価180越えは当たり前だから、その比較ならそんなに高くないかも。

第一期初回総会議事録がようやくポスティングされましたね。
完全不参加の方が３割、委任状の方が３割ですから、実質４割の方の過半数さえあれば何でも決められそうですね。
今回の議事録は管理組合の役員さん作成ですかね？
それとも管理会社さんに作って貰ったのでしょうかね？

今の管理会社では適正な管理ができないと思います。理事会で管理会社の変更をお願いします。

116さん、

具体的にどの点について適正な管理ではないとお考えでしょうか？

私は、100点とは言えませんが、厳しめでも65点はあるように思い、
売り主との連係も考慮すれば、今後に期待しつつも変更までする必要は
ないように感じています。

もちろん、掃除費用等の過剰費用は削減した上での話ですが。

不動産でもサービスでも奇跡的な掘り出し物なんかなくって、値段なり
だと思いますので、変えたところで不満があるのではないでしょうか。

大赤字の駐車場は本気で考えていかなければいけませんね。
外部貸し出しには大賛成です。

トイレと脱衣所の換気扇、取り外しがすごく固いですよね。
いつも外れるまで四苦八苦。
壊れそうだわ、大きな音はするわ・・・。
爪は割れるわ、天井は傷つくわ・・・。
点検に来られた際も、固いですがこんなものです、と。

どなたかよい方法をご存じの方、教えていただけないでしょうか。
よろしくお願いします。

>119さん
トイレとか脱衣所の換気扇の取り外しの事で苦労されてるとの事ですが、何のために外すのでしょうか?
メンテナンスでの事なら業者の方がやられるのでしょうし、もしかしてお掃除ですか?
私の妻は、主婦に成り立てなので、そんなところまで掃除していません。
もし、掃除なら妻に指導しますが、何のために換気扇の取り外しが必要なのか教えて頂けませんか。
よろしくお願いします。

妻に指導？
換気扇など高い場所にある物は特にね^ ^