ナビューレ横浜タワーレジデンス（３）

やはり重説で大きな罠が仕込んでありましたか。
もう管理費なんてどうでもよくなってきましたね（笑）

私がお話を聞いた営業さんは
消費税率がかわっても、総額の内訳を変えるので
金額はかわりませんと明言していました。
（正味の金額はいかようにもいじれる・・・という意味では微妙ですが）

固定資産税は一覧表をもらいましたが
７０平米クラスで２６万というのは
減免措置が無い場合ですよ。

>>343
なぜ嘘を付く営業がいるのだろう？理解出来ない。
その一覧表には減税措置が無い場合とはっきり明記されていますか？

減免措置期間と減免措置なし期間が
部屋の広さ／タイプごとに
すべて一覧になっています。

営業マンはきけば答えていましたが、きかれないことは答えないのが鉄則です。
はっきり言って、ローンを組んで買う一次取得者には不向きな物件だと思います。
それ相当のお金を持ってて無事東南角部屋に収まれた人以外は、個人的にはあまり良い買い物とは思えません。

>338さん

私が聞いたのは「軽減措置が廃止されたと仮定して２８万程度/７０ｍ2」です。

それ以上は余程地価が上昇しない限り、今後はあがらないという意味です。
うちは軽減あり・なしをしつこく聞いてますから、たぶん間違いないのではないでしょうか。。

間違った内容を書かないで欲しい。
固定資産税は土地と建物それぞれにかかるもので、減免措置は建物分だけ。
つまり、土地はそのままで、建物分だけが2倍になるということ。
総額では2倍にはならない。
ここは立地がいいので、土地分が他より高いのでしょう。
利便性がいい所に住むには、仕方が無いことでしょう。
嫌なら安い場所のマンションに住めばいいだけのこと。

掲示板の不確か情報に頼るのはやめましょう。固定資産税の評価額は、役所の判断もあるので、
現時点では正確なところは見えません。あくまで現時点での予測値に過ぎないので、２〜３万の
誤差は出るし、微妙なものなんですよ。

入居後の評価額いくらになるかは正確な予測はできませんから。あくまで予測値です。

横浜市の商業地域の土地評価額は毎年下がっているのですが、２年後に今のペースで下がるのか、
それとも都心の一部のように逆転に転ずるかは神のみぞ知るです。
土地の評価額自体が不確定要素をはらむのに、現時点で正確な金額を把握できる道理がありません。

>>354
つい先日８月１日に発表された路線価で、県内最高額は横浜駅西口でここだけはプラスに転じていました。
駅の反対側ですから、ナビューレ近辺も傾向としては似たようなものでしょう。

>>357
２年先どうなるかはわからないのは一緒ですね。

固定資産税の建物分アップや、消費税のことなど、ナビューレだけじゃなく全ての新築マンションに当てはまることでしょう？
まして消費税が将来上がると思うなら、早めに買ったほうがなおさら5パーセントで済む確率が高いでしょう。

議論を元に戻すと、横浜駅に近い土地評価額が高いエリアで、かつ建物評価額も高めのタワーマンションで、
それ相応の固定資産税の高負担は不可避であること。さらにその金額の正確な予想は難しいという事。
リスク分を大目にもって見積もると購入には慎重にならざるを得ないということだろう。

今更、慎重になんかなってないよ。
利便性の良い場所に住むためには、最初からそんなこと認識してるからね。

＞早めに買ったほうがなおさら5パーセントで済む確率が高いでしょう。
業法で売主は手付金を倍額返しすれば、売主都合で契約解除できることになっています。
一方、消費税はその名が示すように、役務提供ベースでの課税が基本です。
つまり消費税について定め無き場合で、引渡時に消費税の追加徴収に買主が応じなければ、売主は手付金の
倍額返しで合法的に契約解除が可能なわけです。
重説では消費税の扱いについて、憶測ではなくしっかり確認しておいた方がいいでしょう。

しかし、ポンプ室の近く買ったやつは＊＊だね。
ぶーーーーんってポンプの低周波で○○

>>361
覚悟ができていればそれは結構なこと。

>362
359です。今回上がると想定して書いたものじゃないよ。
もし3年後、5年後に上がる確率が高いなら、今のうちに買ったほうが上がらない確率が高いということ。

>>覚悟なんておおげさなものではないよ。
今のマンションでさえ、今年の固定資産税は30万円はしてるからね。

>>360
>>363
抽選落ちちゃたのかい？
この程度の脅しで権利放棄すると思ったら大間違いだよ（大笑

>>367
おめでたい人だね。当選おめでとう。お幸せに。（爆）

360
人格障害者？

あらあら、＊＊＊がどんなにほえても、心地よいだけですなあ、ほっほっほ

さよ〜なら〜　　　げらげら

しかし随分、他人の購入の意思を変えさせようとする投稿が多いな。
嫌なら自分だけ辞めて、他人をまきぞえにする必要もあるまいに。

360、367とか香ばしいスレになってきましたなあ。
こういう方が入居されるマンションは素晴らしいコミュニティーが形成されるでしょう。
成行き注目ですね。

>>367
まあ、最初の4,5年は人間には聞こえないくらいの音だろな。
犬買わない人には関係ないでしょ。犬はうるさくてストレス溜まるだろうけどな。

373さんの言うとおりですね。
誠実かどうかは、文章を読めばわかりますから。

>>375
三菱に誠実かってことですか？
誠実大将軍..誠意か

まあ367とか本当の購入者と思えないし、そうでないことを祈りたい。

ローン地獄で苦しみそうな方がたくさんいらっしゃるようですね。
大丈夫。とことん切り詰めればなんとかなるでしょ。
でも管理費の滞納だけは勘弁してね。

タワーズ住民です。
参考になるか分かりませんが、我が家約８０m2の固定資産税（減免期間中）は約１４万／年です。
ＭＭ地区より遥かに安く、庶民派マンションにして良かった♪とポートサイドを選択した事を
喜んだものです。
しかしここの場合は当地区でも例外です。西口駅前の地価も上昇に転じてますし、市としても
今後は東口からＭＭ地区の開発に注力すると表明していますので、今後の更なる地価上昇と
物件の資産価値上昇の可能性が多大にあります。
最終的には資金力のある住民だけが残る物件になりそうですね。

>>380
ＭＭ地区も同じくらいだよ。

固定資産税だけでこれだけ話題になるとは。。。
あまり念頭になく申込・当選してしまい、今頃になって悩んでる低中所得者が多いということでしょうね。
税金は抑えようがないですが管理費はいくらでもやりようがありますし、今はサービス第一と強がっている
方々もいずれは管理費値下げに傾くことでしょう。

収入の二極化により地域での勝敗がハッキリと別れ、一部の人気地区では地価が上昇し
そうでない場所では暫く下落が続きます。
物件も同様で価値が評価されれば購入価格より高い値段で中古取引されます、
ＭＭＴの海が見える高層階が良い例です。
高収入世帯には現在出ている増税案では大きな影響はありませんし、今後の東口の開発により
ここに価値を見出す人が多くなれば、地価も物件価格も高くなると思います。
最初から固定資産税を心配してたり、管理費を下げないと生活が苦しいと考える人は
分不相応な物件を選んだのだとは考え無いのですか？現状を受け入れずにここを選ぶ事自体が
間違いだと思うのですが。

>381さん
以前の話の中で「ＭＭＴ：70平米強で7000万弱の減免措置中で30万弱」と出てますが
タワーズで同程度の価格でも、こんなにしませんよ。

>>384
分不相応な購入予定者です。
払えなくなったら売却すればいいと考えています。いけませんか？
著しいサービス低下を伴う管理費の値下げでなければ、管理費は値下げしておいた方が売却しやすいと考えています。

売るときにも、次に中古買うときにも
また結構お金がかかるんですよね。
住み替えに売買手数料や諸費用で
３００〜４００万かかるの知ってます？

384さんの意見に同意です。
不動産の価格は需要と供給で決まります。
東京が下げ止まり、地方は下落が続いてる。
住みたいと思う人が多い場所は上がり、そうでない場所は上がらない、それだけのことです。
横浜駅5分の利便性は、それだけで価値があると思います。

>>387
わかってます（笑）
地下も物件価格も高くなると言っておいて、384さん、なんだか矛盾してませんか？
購入価格より高くなるとしたら300〜400万の諸費用なんてどうということはないじゃないですか。
だいたい購入価格より高くなるなんて思ってませんけど。

維持費が払えなくなったら売却しても別にいいのじゃないの？
横浜駅前の素敵なタワーマンションに賃貸で入ったと考えればいい。
それなりのコストを支払っても当然。

払えなくなったら売却？甘すぎる。本気で言ってるのですか？
購入価格より高く売れることなんてあるはずがない。8割の価格で売れたら御の字でしょ。

>>389さん
387の発言は私ではありません。
ですが購入前から税金や管理費支払いの心配をし、払えなくなったら売却すればいいとの
考えで購入するのは、やはり考えが甘いと思います。
管理費滞納で困るのは滞納者本人では無く他の居住者です。

こういう意識の人が多いようだと、ナビューレは初めから滞納者が続出する恐れがありますね。
滞納者が増えればますます組合収支を圧迫して、管理費の値下げが難しくなります。
390さんのような考えの人と懐に余裕の無い人はキャンセルして欲しいですね。

滞納しようなんて思っていません。しかし　そういう方も中にはいるでしょう。
387、392さんは永住されるのですか？
ディンクスが多そうですから、子供が出来たら買い換えようという方も多いと思います。

>>394さん
そういう方とはどういう方の事を指してますか？
買い替えをする方はいると思いますが、「維持費が払えなくなったら売却」などと言う甘い考えの方などいないと思いますよ。
いたなら393さんの仰る通り、キャンセルして頂きたいです。
他の居住者の方に迷惑をかける事になりますから。

>391
ザ・ヨコに関しては、購入価格より高く売れてましたよ。
Nに関しても、同じかと思うのでご安心を。

>>396
こんな楽観的な人がいるなんて信じれらない。
ヨコハマタワーズしかなかった頃とは状況が全然違うでしょ。
391の言うように8割と考えるのが妥当だよ。

>>395さん
394さんは「滞納しようとは思っていない」と言っています。
滞納しなければいけないような状況になったら、売買手数料や諸費用で大赤字を出してでも
売却して出て行ってくれるという事でしょう。

>397
ここだけでなく、全てのマンションが8割下がるという意味か？
8割の根拠を言ってみなよ。

>398
積極的に滞納する人は極々稀で、殆どの場合が滞納しようと思って無くても
支払う事が出来無い＝滞納ってパターン。なので398さんが書くように潔い人（無計画な人？）だけなら
良いですが、実際は殆どありえませんよねぇ。

>399
マンション販売価格の凡そ２割が広告宣伝費と一般的に言われているので、中古物件の販売価格は
物件本体価格となり、みなさん８割が妥当だと言ってるまで。
これって普通の話じゃ無いの？

>>399
397ではないが、不動産投資をする者にとって8掛けは基本ですよ。
今の時代購入価格より高く売れるなんて事はまずないです。
あなたならどうでしょう？今回お買いになったお部屋を、中古で1割2割り高い価格で購入しようと考えますか？
私なら他の新築物件を買います。
ただ、ザ・ヨコの東向き高層階の眺望は価格には変え難いものがあるので、購入価格より高く売れると思います。
ナビューレの東南角部屋にもそれは言えると思います。
それ以外のお部屋は、やはり私も8掛けで考えるのが無難だと思います。

>400
信じられないかもしれませんが、
横浜駅＋MM周辺の物件は、普通じゃないようですよ。
もちろんデベさんは、普通の事しか言いませんが、実際は・・・。

もちろんそれなりのお部屋、というのが条件です。
ので、>401のご意見、同感です。

>>400さん
私も有り得ないと思いましたが、文面からはそうとしか読み取れなかったので、そのように解釈しました(^^;

ちなみに私も8割が妥当だと思います。
8割の根拠がどうこう言う人がいる事の方に正直驚いてます。
普通の話ですよね？(^^;

どうも楽観的で無計画な人が多いようですね。
入居してから苦労しそうでちょっと気が重くなってきました。

>400
原価は8割かどうかしらないが、大事なことを見落としてるぞ。
不動産の価格は株と同じで需要と供給のバランスで市場が決めるということ。
二子玉川のプラウドを知ってるか？
周囲より高い価格だったのに、あっというまに売れて他のデベも驚いてたぞ。
優劣があるのが不動産。車だって中古で差が付くケースがあるだろ。

399はあちこちのスレでけんか売ってまわっているストレス抱えてる暇人だから気にしないほうがいいですよ。

ちょっと待ってくださいな。
売却してしまえば、管理費でほかの居住者の方に迷惑をかけることはないと思いますが。
売却損を負担できればすむ話です。

405です。
401さんの内容が当たってると思う。
言いたかったのは、一律8割じゃないということ。

みなさんちゃんと読んでますか？？
価格上昇なんて思ってないと書いてあります。8掛けで結構。

綺麗に使って１年程度の早期に売却すれば８割も可能だろうけど、それ以上の値をつける物件は
最初の購入価格からして庶民対象の物件では無いですよね？
405さんの例はブランド力のある地域で、且つ希少価値がある部屋だから高価格でも売れて、
高値で転売出来るって稀なケース。
Ｎでも高層で眺望が良い部屋なら近い事はあるかも知れないが、眺望が期待出来無い
又は中低層の部屋で２〜３年住んだら８割なんて無理だよ。

８割だろうが、７割だろうが、売却損含みで、住んでどこが悪いのかな？
賃貸で同じ条件ではなかなか住めないよ

>売却してしまえば、管理費でほかの居住者の方に迷惑をかけることはないと思いますが。
滞納発生前に無事売却できればの話です。
現実には引越の諸費用負担や売却額でローン返済ができないため居座り、管理費を長期滞納して組合から
訴訟を起こされ、それでも無いものは払えないと開き直り、最後は競売にかけられるパターンが山のよう
にあります。
そうなるともちろん、一連の費用は管理組合が負担することになります。
特定承継した次の住人は前住人の滞納分も引継ぎ、分割払いで返済していく…楽観的で無計画な人の当初
の甘い見通しが、長期間に渡り大勢の人間に多大な迷惑と負担を強いるのです。
こういう住人を絶対に許してはなりません。

>>413
>修繕積立金は三年ごとに値上げされ１３年後には約２．６倍になります。
これは管理説明会でしぶしぶ説明していました。

>また３０年後にはタワーパーキングや配管などの大規模工事のために約５．５億
>必要ですがこの金は通常の修繕積立金に入っていません。
>この金額は一戸当たり１４０万程度の負担になります
これは初耳です！
一時金徴収はしなくて済むと管理説明会では言っていました。
後で計算し直して不足金に気付いたのか、説明会でごまかしていたのかはわかりません。

>>416
質問する場を与えないというのが事実ならば、重要事項説明として問題だと思います。
戸当たり１４０万程度の負担金については、管理説明会では間違いなく説明していません。
２期を考えていましたが見合わせようと思います。情報ありがとうございました。

ただの数字合わせをしたんですね。
管理説明会では「２５年間」は一括徴収しないといってましたから。
たしかに３０年目なら、ウソじゃないけど。

修繕積立金が13年で2.6倍というのは説明聞いていませんね。登録時に管理費が高い理由を聞きましたが、高い代わりにあがることはないと説明を聞きました。

>>419
管理費は上げていないのでウソはついていません。

↑たしかに。。。
管理説明会のときは、居残り組で自ら聞いた人にのみ
修繕積立金が平米あたり３年ごとに３５円程度あがると
説明していました。

経費関係の見通しをまとめるとこういう事でしょうか。
管理費　　　→高いけれど今のところ据え置き予定。
修繕積立金　→３年毎に値上げして１３年後に現在の約２．６倍。
固定資産税　→軽減措置終了後建物分は現在の約２倍。路線価県内№１地点に近接して高い。
私も落選組ですが、２期登録ちょっと考えちゃいますね。結局消費税の扱いはどうだったのでしょうか？

>>424 >>425
どうもありがとうございました。
ご指摘を踏まえて、以下経費関係の見通しを修正しておきます。

管理費　　　→高いけれど今のところ据え置き予定。
修繕積立金　→３年毎に値上げして１３年後に現在の約２．７５倍。
固定資産税　→軽減措置終了後建物分は現在の約２倍。路線価県内№１地点に近接して高い。
消費税　　　→引渡し時期の遅れが無い限り一応問題なし。

＞中低層の部屋で２〜３年住んだら８割なんて無理だよ。

ＭＭやザヨコの中古相場知ってますか？
うちはここ１年ヨコハマタワーズの中古を待っていたのですが、
安く出てきたケースなんてほとんどないですよ（売り出し価格もだいたい把握してます）。
結局、間取りがいいのが出ないのであきらめました。
で、結局ナビューレ買うことになりそうです。

>428さん
すみません、書き込みタイミング外しましたかね。特に誰かを誘導する意図はないです。
中古ザヨコずっと見てたのですが、手が届きやすい価格帯の物件（3500〜5500）は売り出し当初とほぼ同値でも
すぐに買い手が付く傾向にありまして、ナビューレでもそういったことが言えるのではと思って書いた次第です。
失礼しました。

>429
庶民にはザヨコが向いてるようでして。洗濯干しＯＫ、駐車場22000円などなど。でもほぼＮで決意しました。

固定資産税評価額が高いと、損害保険料も一部連動して高くなるかもしれませんね。
１４０万円の一時負担金とか追加事項がボロボロ出てくるので、購入後の費用について
少し疑心暗鬼になっています。
管理組合が付保する共用部の損害保険料なんて莫大な金額でしょうね。

＞427
そういえばMRに行った時、MMTとYTが値下げされない事がN資産性を見る上での判断材料にさせて頂いた
と話をしたのですが、Nが竣工される頃にはMMのマンションも軒並み竣工ラッシュになり、更にはNのお
向かいやC-3街区のマンションも動きがあるでしょうから供給過多になりMMTもYTも中古物件は必然的に
軒並み下落するでしょうとデベの方仰ってました。

Nはとても素敵なマンションでとても魅力的だと思いますが、現住の眺望とぶつけるとこれに勝るものが
なく・・・。観覧車＆大桟橋の停泊船等が見られなくなるのは寂しいのでこれらのマンションが全て出揃
ってからその動向を見て決めても良いかと思い始めてます。賃貸住まいはちょっともったいない気もしま
すが・・・。

>429
庶民マンションといえど、著名な方も結構買われてましたよね?!私の恩師はセカンドハウス購入ですが
眺望は何にも変え難いと話して下さいます。YT=庶民のひと括りは如何なものでしょうか?この周辺のマ
ンションを買われる方は色々な意味でそれなりに意識のある方達だと感じます。何が購入ポイントにな
るかは人それぞれだと思うのですが・・・

>>435さん
差し支えなければ、その他の報告事項も教えて頂けますか？
2期での登録を考えてますので、参考にさせて下さい。

相変わらずキャンセル期待の＊＊＊たちが吠えてますねえ。
あいつらが吠えるほどここがいかにいい物件か分かろうというものです。うんうん
改めて当選した自分の幸せを認識してしまいますね。
皆さんもキャンセルなどしないで、ナビューレでの幸せな生活を連中に見せ付けてやりましょうよ！うひひっ

>>437
上の書込みはみな購入者のものだと思いますよ。
無理して購入した貧乏人のあおりを受けたくないと言ってますし。
それと当選＝勝ち組もおかしいです。くじ運だけの貧乏人と言われるのがオチですよ。

>>412
>滞納発生前に無事売却できればの話です。
滞納を前提にお話されても困りますね。あなたに許されなくても、ローン審査に通る人が、すぐに
管理費を滞納するわけがありません。滞納するような人はだらしないか、ギャンブルで身を崩すとか
事情がある人では？妄想が過ぎますし、厚かましい物言いですよ。